בעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!

[אבי ר.]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אבל איך שנראה הכיוון נוטה לירידת בתשואות בשנים הקרובות

זה יקרה אחרי שתגמר המלחמה האין סופית הזאת.

[הגיוני+]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

האם מישהו יודע להגיד לפי ההערכה על בסיס אג"ח ממשלתי ל2.5 שנים האם העוגן צפוי לרדת או להעלות? אחרי המדד האחרון ואולי הנאום של ביבי?
בנוסף איזה בנק נותן את המרווח מהעוגן הכי נמוך שזה לדעתי הנתון שהכי כדאי להתייחס אליו.?
אני פשוט רוצה לגשת אליו למכרז ואז בתקווה לחזור לבנק לאומי.

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

בנוסף, הצפי הוא שיהיו ירידות בשנים הקרובות בתשואות האג"ח ולכן רובם נוטים היום מלצי"ם לתקופות קצרות של 1.5-2 שנים

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אבל איך שנראה הכיוון נוטה לירידת בתשואות בשנים הקרובות

אני אישית ממליץ לך אם אתה חוזר בסוף ללאומי- תיקח מק"מ (שזה במילים אחרות מלצ שמשתנה כל שנה) גם אם הרבית עליו קצת יותר גבוהה מהמלצ לשנתיים.
וזה בגלל הצפי להורדות רבית.
(אא"כ אתה ממש נגד בירוקרטיה ואין לך כח למחזר שוב בעוד שנה, אבל אם כך אז אולי בכלל תשקול לקחת פריים ולא למחזר שוב).
בהצלחה.

[מתכנן פיננסי]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

וזה בגלל הצפי להורדות רבית.

אני לא מבין למה חוזרים על זה שוב ושוב? המל"צ לשנתיים מבוסס על אג"ח ממשלתי לשנתיים (העוגן)
ואג"ח ממשלתי מבוסס בראש ובראשונה (ובמיוחד בטווחים האלו) על שקלול ריבית בנק ישראל הממוצעת
לטווח הזה כך שאם כולם מצפים להורדה אז כבר נמצא בתוך מחיר האג"ח וממילא נמצא גם בעוגן.

[הגיוני+]

@מתכנן-פיננסי

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

וזה בגלל הצפי להורדות רבית.

אני לא מבין למה חוזרים על זה שוב ושוב? המל"צ לשנתיים מבוסס על אג"ח ממשלתי לשנתיים (העוגן)
ואג"ח ממשלתי מבוסס בראש ובראשונה (ובמיוחד בטווחים האלו) על שקלול ריבית בנק ישראל הממוצעת
לטווח הזה כך שאם כולם מצפים להורדה אז כבר נמצא בתוך מחיר האג"ח וממילא נמצא גם בעוגן.

מסברא אתה צודק לכאו',
אבל מה לעשות, במציאות זה לא כך.

[אבי ר.]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

ואג"ח ממשלתי מבוסס בראש ובראשונה (ובמיוחד בטווחים האלו) על שקלול ריבית בנק ישראל הממוצעת
לטווח הזה כך שאם כולם מצפים להורדה אז כבר נמצא בתוך מחיר האג"ח וממילא נמצא גם בעוגן.

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מסברא אתה צודק לכאו',
אבל מה לעשות, במציאות זה לא כך?

זה לא נכון. (יכול להיות שיש גם עוגן שהיא על הממוצע של הריביות הכלליות)

אג"ח זה כמה שעולה ללוות כסף בשוק האג"ח, שזה תלוי בהרבה דברים,
אמת שבד"כ השוק של האג"ח משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל אבל זה ממש לא תלוי בה,
והיו פעמים שזה ירד וזה עלה.

זה תלוי כמה משקיעים שמלווים בשוק האג"ח דורשים ע"ז,
ולכן

כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

זה יקרה אחרי שתגמר המלחמה האין סופית הזאת.

שאז הביטחון בכלכלה הישראלית יעלה.

[מתכנן פיננסי]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אבל מה לעשות שבמציאות זה לא כך?

למה אתה חושב כך, הרי הבנק לא מחליט על העוגן לבד הוא חייב להיצמד לאג"ח ממשלתי, וכל הרעיון של אג"ח זה שקלול של ריבית הפריים, כי הרי בסופו של דבר מי שקונה את 99% מהאגחי"ם זה הגופים המוסדיים שזה אומר חברות ההשקעות כמו הראל מגדל מיטב, ולכל אחד יש חזאים ואנליסטים שכל תפקידם לחזות את הריבית לאורך התקופות, ובמקרה שהיו חושבים שהריבית תרד יותר ממה שמשוקלל אז הם היו קונים רק אגחי"ם, וכשהריבית יורדת הם היו מרוויחים המון כסף מלמכור את האגחי"ם.
ובתכלס הם מפקידים המון כסף בבנקים ואני מניח שהם יודעים מה שהם עושים.

[אבי ר.]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אני אישית ממליץ לך אם אתה חוזר בסוף ללאומי- תיקח מק"מ (שזה במילים אחרות מלצ שמשתנה כל שנה) גם אם הרבית עליו קצת יותר גבוהה מהמלצ לשנתיים.

המעלה של המק"מ ע"פ המל"צ 2.5 היא שבמק"מ אין עמלות היוון.

[אבי ר.]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

למל"צ כל 2.5 שנים ל23 שנים שהעוגן בו הוא 4%

ממתי זה מעודכן?

[מתכנן פיננסי]

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אמת שבד"כ השוק של האג"ח משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל אבל זה ממש לא תלוי בה,
והיו פעמים שזה ירד וזה עלה.

אתה צודק בעיקרון! אבל מבלבל בין אג"ח לתקופות ארוכות שעל זה יש סיכון לאי פריעת חובות וממילא לדרישת פרמיה נוספת שלא קשורה לתחזית הריבית, ובלשון המקצועית נקרא עקום תשואה חיובי.
לבין אג"ח לטווח קצר כמו שנתיים שאף אחד לא חושב שיש סכנה לחדלות פירעון בתקופה הזאת.
אגב הדרך הכי קלה לבדוק את זה זה לבדוק מה המחיר על המקמי"ם, ולראות שהתשואה שמה זה פחות מריבית בנק ישראל , כי המשקעים מצפים להורדות ריבית במהלך השנה.

[הגיוני+]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

למה אתה חושב כך, הרי הבנק לא מחליט על העוגן לבד הוא חייב להיצמד לאג"ח ממשלתי, וכל הרעיון של אג"ח זה שקלול של ריבית הפריים, כי הרי בסופו של דבר מי שקונה את 99% מהאגחי"ם זה הגופים המוסדיים שזה אומר חברות ההשקעות כמו הראל מגדל מיטב, ולכל אחד יש חזאים ואנליסטים שכל תפקידם לחזות את הריבית לאורך התקופות, ובמקרה שהיו חושבים שהריבית תרד יותר ממה שמשוקלל אז הם היו קונים רק אגחי"ם, וכשהריבית יורדת הם היו מרוויחים המון כסף מלמכור את האגחי"ם.
ובתכלס הם מפקידים המון כסף בבנקים ואני מניח שהם יודעים מה שהם עושים.

כנראה שהתשובה היא מה שכתב @אבי-ר. :

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אמת שבד"כ השוק של האג"ח משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל אבל זה ממש לא תלוי בה,
והיו פעמים שזה ירד וזה עלה.

אוסיף קצת:
זה נכון שיש קרולציה (- התאמה) בין ירידת רבית בנק ישראל לבין ירידת האג"ח,
אך היא לא ישירה,
זה בא בעקיפין ולכן ייתכנו סטיות לכאן ולכאן.

[הגיוני+]

ושוב,
אני ממליץ על מק"מ.
בהצלחה

[מתכנן פיננסי]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אמת שבד"כ השוק של האג"ח משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל אבל זה ממש לא תלוי בה,
והיו פעמים שזה ירד וזה עלה.

אוסיף קצת:
זה נכון שיש קרולציה (- התאמה) בין ירידת רבית בנק ישראל לבין ירידת האג"ח,
אך היא לא ישירה,
זה בא בעקיפין ולכן ייתכנו סטיות לכאן ולכאן.

כבר עניתי על זה למעלה.. זה נכון כמעט אך ורק על אג"ח לטווח ארוך לא על 2.5 שנים.

[הגיוני+]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

כבר עניתי על זה למעלה.. זה נכון כמעט אך ורק על אג"ח לטווח ארוך לא על 2.5 שנים.

אז אני חוזר לתשובה שלי:

כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מסברא אתה צודק לכאו',
אבל מה לעשות, במציאות זה לא כך.

ואם זה היה כך, מה ההבדל בין מל"צ לפריים תמיד הרביות יהיו שוות.
וא"כ הייתי ממליץ תמיד על פריים שאפשר לצאת מתי שרוצים וכו'
ולא הייתי ממליץ אף פעם על מל"צ.
וכל האשכול נפתח בעיקר במטרה לעבור מפריים למלצ (עי' בפוסט הראשון באשכול).
לסיכום: לא יודע מה התשובה לשאלתך,
אבל אם אתה רוצה להרויח ולפעול חכם- קח מק"מ.
(כמובן לא כיעוץ או תחליף לכך...)
בהצלחה

[הגיוני+]

@מתכנן-פיננסי
חייב לציין:
אני נהנה מהידע.
והכתיבה שלך ממש לעניין!

[מתכנן פיננסי]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

א"כ הייתי ממליץ תמיד על פריים שאפשר לצאת מתי שרוצים וכו'
ולא הייתי ממליץ אף פעם על מל"צ.

אני מסכים לחלוטין שמל"צ עדיף על פריים בגלל שע"פ רוב סכום התוספת על ריבית בנק ישראל (או המינוס על הפריים) הוא יותר גבוה מהמרווח מהעוגן במל"צ, שאלתי ישירות את הפקידה בלאומי והיא אמרה לי שזה נכון.
אני מעריך שהסיבה לכך בגלל היציבות והבטוחות שמסלול שמבוסס על אג"ח נותן לבנק.
לגבי הריבית היוון במל"צ, אני חושב שזה זניח לחלוטין במל"צ לשנתיים שיש בזה תחנת יציאה כל שנתיים.

[אבי ר.]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אתה צודק בעיקרון! אבל מבלבל בין אג"ח לתקופות ארוכות שעל זה יש סיכון לאי פריעת חובות וממילא לדרישת פרמיה נוספת שלא קשורה לתחזית הריבית, ובלשון המקצועית נקרא עקום תשואה חיובי.
לבין אג"ח לטווח קצר כמו שנתיים שאף אחד לא חושב שיש סכנה לחדלות פירעון בתקופה הזאת.

טעות! אין שום קשר אמיתי בין ריבית בנק ישראל לבין עוגני האג"ח,
גם על תקופות קצרות כל אחד שמוכן לתת הלוואה מעוניין לקבל עליה ריבית,
וזה נכון שאג"ח לטווח ארוך בד"כ יותר יקר כיון שיש עליו יותר סיכון,
אבל לא תמיד זה מוכרח כמו עכשיו שהחוסר ידע בגלל המלחמה מעלה את האג"ח גם לתקופות קצרות.

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אגב הדרך הכי קלה לבדוק את זה זה לבדוק מה המחיר על המקמי"ם, ולראות שהתשואה שמה זה פחות מריבית בנק ישראל , כי המשקעים מצפים להורדות ריבית במהלך השנה.

גם זה טעות.
אין שום סיבה שמשקיעים ירצו פחות ריביות על בסיס השערות,
כשבאותו זמן הם יכולים לדרוש יותר.

[מתכנן פיננסי]

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

טעות! אין שום קשר אמיתי בין ריבית בנק ישראל לבין עוגני האג"ח,

לא נשאר לנו אלא להישאר מחולקים!

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אבל לא תמיד זה מוכרח כמו עכשיו שהחוסר ידע בגלל המלחמה מעלה את האג"ח גם לתקופות קצרות.

לא טענתי שאין השפעה גם על אג"ח לטווח קצר אבל אין כמעט השפעה!!

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אין שום סיבה שמשקיעים ירצו פחות ריביות על בסיס השערות,

ולמה שמשקיעים יקנו מניות ע"פ השערות לרווח??
ככה זה שוק ההון הכל זה השערות ובאמת יש פרמיה קטנה על אג"ח בגלל החוסר וודאות המוחלט וככל שטווח השנים עולות הפרמיה גודלת.

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

כשבאותו זמן הם יכולים לדרוש יותר.

אני ממליץ לך ללמוד על שורטים וכוחות שוק וכן תיאוריית השוק היעיל.

[אבי ר.]

@מתכנן-פיננסי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

לא נשאר לנו אלא להישאר מחולקים!

[מתכנן פיננסי]

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אין שום סיבה שמשקיעים ירצו פחות ריביות על בסיס השערות,
כשבאותו זמן הם יכולים לדרוש יותר.

אני רואה שהרבה מתבלבלים בזה, אנסה להסביר את המנגנון.
נניח שאני גוף מוסדי או בנק ויש לי מיליון ש"ח ואני רוצה להשקיע את הכסף באופן סולידי למשך שנה.
לפני יש 2 אלטרנטיבות או להלוות את הכסף לבנק ישראל או לקנות אג"ח ממשלתי לשנה.
נניח שריבית בנק ישראל כיום היא 10% והציפיות בשוק (ע"פ הקונצנזוס בקרב החזאים המקצועיים) שבעוד 6 חודשים הריבית תרד ל5%. מה שאומר שהריבית הממוצעת לאורך השנה יהיה 7.5%.
עכשיו אם אני ישים את הכסף בבנק ישראל יהיה לי בסוף התקופה 7.5% ריבית, עכשיו אם נניח שמוכרי האג"ח (ע"פ רוב הממשלה) לא קולטים שהריבית תרד ל5% אז הם יעניקו ריבית של 10%, במקרה כזה שום גוף מוסדי נורמלי לא ישים את הכסף בבנק ישראל כשהאלטרנטיבה הוא 10%, מה שסביר להניח שיקרה שיהיה ביקוש גבוה לאג"ח וההיצע הרי מוגבל, מה שיגרום בסופו של דבר לריבית האג"ח להשתוות לריבית המשוקללת החזויה של ריבית בנק ישראל.
זה נקרא בעצם כוחות שוק, וזה בעצם כל התכלית של העלאת הריבית ע"י בנק ישראל.
(לידיעת רבים אין שום חובה לבנק לתת ריבית מעל או שווה לריבית בנק ישראל)

[מתכנן פיננסי]

@אבי-ר. כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

המעלה של המק"מ ע"פ המל"צ 2.5 היא שבמק"מ אין עמלות היוון.

באופן תיאורטי גם מסלול מק"מ היה יכול להיות עם ריבית היוון עד סוף שנת המק"מ, (שזה לרוב זניח מאוד) הסיבה שאין ריבית היוון זה בגלל החוק שנקבע [בצו הבנקאות סעיף 4(2)] (https://he.wikisource.org/wiki/צו_הבנקאות_(פירעון_מוקדם_של_הלוואה_לדיור)) וכלשון הצו אם מועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש, או אם הם ידועים מראש אך נקבעו לאחת לשנה או לתדירות גבוהה יותר, לא תיגבה עמלה מאמור בסעיף 3(3) ובסעיף 3(4);
סוף ציטוט.