השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[שמיל שמיל]

הערה נוספת על מחירי הדירות, מרגלא בפומייהו דאינשי שמחירי הדירות תמיד עולים ואף פעם לא יורדים, מאידך כשבוחנים את הנתונים ניתן לראות שמציאות זאת החלה משנת 2008 בארץ, קודם לכן היו שנים רבות בהם לא היתה עלית מחירים אלא ירידת מחירים, האם ניתן להסיק מכך שמחירי הדירות תמיד יעלו.
אם נסקור את הS&P משנת 2009 נראה גם שלא היה ירידות משמעותיות בכל אותם שנים אם ניקח את ממוצע השנתי שך הS&P לשנים הללו נקבל תשואה גבוהה מאוד קרוב ל14 אחוז שנתי לא כולל דיבידנדים, עם נוסיף את הדיבדנדים להשקעה ניתן להוסיף עוד כ2 אחוז לשנה, סה"כ 16 אחוז תשואה שנתית.
אז למה אנשים חוששים בכל אופן להשקיע בזה לטווח קצר, ניתן לתת בזה הסברים רבים אולי ארחיב על זה בהזדמנות, אך בפשטות ההסבר הוא שמה לעשות לS&P יש גרף ברור של יותר ממאה שנה ובמאה שנים הללו היו שלוש נפילות משמעותיות ואילו למחירי הדירות בארץ אף אחד לא טרח באמת לבדוק ולומר אולי המציאות שאנחנו מכירים היא לא עובדה מוחלטת ופשוט שמצב כזה ימשך, האם אני באמת סבור שמחירי הדירות במצב הקיים כיום ירדו אני לא חושב, אך אני כן חושב שיש מקום גם לחשוב על הS&P לטווח קצר אם אנחנו מסתכלים רק 17 שנים אחורה.

[משהמשה]

פוסט זה נמחק!

[שמיל שמיל]

ועכשיו מילה לרב @טריידר ששאל מה אני מציע למי שמחתן את בנותיו עוד 3/5 שנים, אז ראשית כל כפי שכבר ציינתי זה שאני חושב שכשאין יכולת להשלים את העיסקא א"א להיכנס אליה זה לא אומר שבהכרח יש מה לעשות, אך לגופו של ענין אני חושב שיש מה לעשות אני קורה לזה דרך ארוכה שהיא קצרה אך ככל הנראה דרך זו היא כמעט ללא סיכונים עם רווח שאינו דומה לעסקאות בומבסטיות אבל בהחלט סכום שיכול לכסות את הוצאות החתונה בקלות ואף קצת כסף בצד כפי שאציין בפוסט הזה.

[שמיל שמיל]

@משהמשה
יש לך שיעורי בית...
בהצלחה!!

[משהמשה]

@שמיל-שמיל
גם אני צריך לענות באריכות....
הפוסט הזה לא קשור בכלל לעיסקה הנוכחית.
זה כמו שתסביר למישהו שרוצה להשקיע בטסלה שכל ההשקעה שלו תלויה במדד הכללי של S&P
אנחנו מדברים על 2 סוגי השקעות אתה על שוק כללי, ואני מדבר על משהו ספציפי בתוך משהו ספציפי עם מעלות נוספות ספציפיות לפרויקט זה....
בל"נ אסביר בהמשך
כנ"ל בפוסט הזה
גם מה שכתבת בסוף הפוסט הזה על תחזיות לעתיד בכלל לא דומה לניתוח נתונים קיימים בעיסקה הנוכחית בהמשך אפרט עוד בלנ.
יש דברים שכתבת שהם נוגעים לסיכונים בעיסקה ואפשר להערך אליהם מראש ולהבין מראש האם היא מתאימה לך או לא.
כתבתי כמה פעמים שבלנ אכתוב את כל הסיכונים ואסביר איך ניתן לנטרל אותם מראש שכל אחד יראה אם הוא מתאים ומסוגל לזה.

אבללללל
לאור המצב כאן בפורום בחוסר ההתעניינות בנדלן.
נראה לי שמי שפנה אלי כבר התקדמנו... ומי שלא כנראה שלא יפנה
והוא מקסימום מתעניין בנדלן בשביל התחביב אבל לא יעשה עם זה משהו לעתיד.
בהתחלה חשבתי שתהיה לאחרים תועלת ללמוד על השוק והם יקחו את הזמן שלהם ויעשו בהמשך עסקאות אחרות - ובשביל זה שווה לי להתאמץ, אבל עכשיו כבר אני מרגיש שזה נטו בזבוז זמן לכתוב הכל.

[שמיל שמיל]

תגיד תודה שאני מקפיץ את האשכול אולי יצטרפו אליך עוד אנשים

[משהמשה]

פוסט זה נמחק!

[צמיחה]

@משהמשה
אני באמת לא מצליח להבין איך עברו כבר 3 חודשים ועדיין לא חטפו את כל היחידות שם...

[משהמשה]

@צמיחה
זה פרויקט ענק שנמכר רק בפרסום באנגלית, ולא בעברית והמחיר שלו לא זול.
הוא לא מפורסם למשקיעים בארץ הם מסכימים למכור למי שמגיע אבל לא פונים אליו.
לדברי איש המכירות רוב מוחלט של הקונים הם חוצניקים שמתכננים עליה.

והפרט הכי חשוב שעונה לשאלה שלך הם לא נותנים 10/90 למי שמגיע לבד...
זו הטבה מיוחדת למתווך הספציפי הזה שעובד איתם צמוד.
לכן מי שאין לו את ההטבה הזו
ההשקעה הרבה פחות שווה.
צריך להביא הרבה מאוד כסף.

ואחר בקשת מחילה מכת"ר.
אני לא מתכוון לענות לשאלות.
מי שרציני יקבל את התשובות כשיגיע לבדוק.
אבל תאמין לי שיש תשובה לכל שאלה.
בדקתי מכל זוית אפשרית ככל שידי מגעת.

[משהמשה]

שלום לכולם
התגעגעתי ....
ואני כותב פוסט בודד לספר לכם על העיסקה
זה עדיין רלוונטי.
ואחרי 3 חודשים של בדיקות דרישות וחקירות.
ואחרי שהייתי בשטח וראיתי בעיני חתמתי עליה סוף סוף....
ולאור הניסיון שלי בנדלן אני מרשה לעצמי לומר ש...
אין עסקה כזו !!!
לא בנדלן ולא בשוק ההון.

זה משהו שקשה מאוד למצוא גם כשהנדלן היה רותח בכל הארץ ובפרט עכשיו שכל הארץ בהמתנה...
השוק הזה של החוצניקים בירושלים לוהט מאוד מאוד.
לפרויקט הספציפי הזה יש מאפיינים שאין לשום פרויקט אחר.
ואחרי שהדירות בו ימכרו
לקוח שמתעניין במשהו כזה לא ימצא שום דבר דומה !!!!
משרד המכירות שמוכר את הפרויקט הוא ממשרדי התיווך הגדולים בירושלים שמוכרים ללקוחות בחו"ל.
ניתנת הסבת ערבות.
ונציג המשרד מתחייב למכור לך את הנכס בכל זמן שתרצה יש לו לקוחות מחו"ל כל הזמן
לדבריו תוך חודשיים מהזמן שביקשת הוא מוכר בקלות ובמחיר טוב.
ואם שמגיע לקוח שמתעניין בסוג נכס שיש לך הוא מפנה אותו אילך גם בלי שביקשת.
לדבריו השבוע הוא פנה למשקיע ישראלי שקנה בפרוייקט ממש בהתחלה וניסה לשכנע אותו למכור ללקוח חוצניק שרצה דוקא דירה עם המאפיינים שיש לאותו משקיע.
אבל המשקיע לא רוצה למכור כעת - ובצדק.

המחירים כעת בפרויקט הם כ 40 אלש"ח למ"ר.
פרויקטים פשוטים הרבה יותר בשכונות שהתבססו כבר כשכונות של חוצניקים מוכרים כיום ב 60 אלש"ח !!!
בחשבון פשוט אם אתם קונים דירה ב 2 מיליון ומשלמים 10% 200 אלש"ח
המחיר אמור לעלות בתוך שנים בודדות בכמיליון ש"ח.
זו לא תחזית ולא הערכה זה ניתוח מקצועי ונכון של נתונים קיימים.
השכונה הזו יש לה נתונים מדהימים שבגלל הבנייה האוכולוסיה החוצניקית שמגיעה, ועוד כמה פרטים חשובים מאוד, תשתווה מאוד בקרוב לשכונות הוותיקות
והמחיר של הפרויקט הזה יהיה לכל הפחות כמו פרויקטים פשוטים בשכונות הוותיקות - וכמו שאמר לי איש המכירות זו הערכה סולידית.
כמו כן מעט לאחר סיום המכירות ניתן יהיה למכור כל דירה למשקיעים מחול בכ 150 אלש"ח יותר ממחירה היום.
כך שאין לכם סיכון על הקרן.

פשוט חבל לפספס.
מעולם לא התלהבתי מעיסקה כמו מהעיסקה הזו !!!!

עדיין לא השתכנעתם, אני מבין , השוק היום קשה.
אם בכל זאת תרצו לשמוע עוד מה אתם צריכים לעשות.
א. לשלוח לי מייל לכתובת A054840548@gmail.com
ב. לכתוב בהודעת המייל התחייבות על תשלום תיווך אם תשלימו את העיסקה - התיווך כולל יועץ משכנתא ועו"ד.
ג. אתן לכם את הפרטים של המתווך ממנו תוכלו לשמוע עוד הרבה על העיסקה.
ד. הכי מומלץ להגיע לסיור בפרויקט ולשמוע מאיש המכירות שם מה יש לו לומר ולראות את המצגות
זה דבר שלא ראיתי בשום מקום !!! וכל זה לא מחייב אתכם בכלום, לא השתכנעתם לא שילמתם
והכי חשוב את כל הנתונים שאני כותב ושהמתווך או איש המכירות נותן לכם
אפשר לבדוק לבד, לא צריך להאמין לשום דבר.
ואם קצת תבדקו ותבררו מי משרד התיווך שעומד מאחורי הפרויקט תוכלו לסמוך על ההבטחה שלו למכור בקלות בבא העת.

גם אם אין לכם דרך להביא את הכסף לפי מה שנראה לכם...
יועץ המשכנתאות הוא מיוחד ביותר וינפיק לכם משכנתא על 10% ממחיר הדירה.
ואפשר גם להוציא סכום שיכסה לכם את ההוצאות הנלוות.
אני לא הוצאתי שקל מהכיס... למעט רכבת לירושלים....

ויותר מזה לא צריך לשלם
יש הלוואת הקבלן של 30% ממחיר הדירה.
שאותה צריך לפרוע (בלי ריבית) סמוך למועד האיכלוס וקרוב למועד תשלום היתרה.
אבל בע"ה תצליחו למכור קודם, ואם אתם לא מאמינים תשבו עם המתווך הירושלמי ותנסו לאתגר אותו...
מה יקרה אם חלילה תהיה קטסטרופה ולא תצליחו למכור כתבתי כאן

עוד כמה פרטים שכתבתי בעבר תוכלו לראות.
כאן
וכאן

ואחר בקשת מחילה מכבוד משתתפי הפורום.
אחרי אשכול כל כך ארוך בנושא.
אני לא מתכוון לענות לשאלות.
מי שרציני יקבל את התשובות כשיגיע לבדוק.
אבל תאמינו לי שיש תשובה לכל שאלה.
בדקתי מכל זוית אפשרית ככל שידי מגעת.

[רואה את הנולד]

@משהמשה
אני מחכה לקבל עדכון בעוד שנתיים לא שלושה חודשים

[סמארט הון]

הרבה עשו כן ולא עלתה בידם.
אקדים בקצרה, לא מכיר לא אותך ולא את העסקה.
אבל המצב היום רגיש, וכדי שאנשים לא יתנהגו בפזיזות, אני כותב כדלהלן.

התייעצת עם יועץ על העסקה?
מה השכונה בירושלים?
כמה נמכרות בה כיום דירות יד שניה ? שנבנו בשנים האחרונות.
אני לא מזלזל בבדיקות שלך, אבל לקנות היום נכס שהשוק בכלל לא ברור.
ותפסיקו לשגע את השכל על שוק של חוצניקים, השקל היום כ''כ גבוה שהמחיר רק בגלל זה עלה בעשרות אחוזים, מה שמונע מהרבה חוצניקים לקנות דירות
והרבה מהם עזבו בכלל לנתניה בית שמש ואשדוד.
ולכו תבדקו כמה דירות קיבלו אישורי בניה בירושלים בשנים האחרונות.
ההיצע גדל וגדל וגדל וגדל.
המחיר נעצר, והנה מחר המחיר יקפוץ במליון שקל.
הדבר האחרון שאני ממליץ זה ללכת לסיור ולשמוע לאיש מכירות, ולראות מצגות, זה רק אחרי נתונים של רשות המיסים, כמות העסקאות בשכונה, שנדע מה הביקוש כיום. רמות המחיר בשכונה, לפני שראינו שהעסקה יותר זולה מהדירה בבניין ליד, אין למה להתקרב.

לא שאין עסקאות שוות,
אבל הם נדירות מאוד.
וכל מי שהולך שלא יסמוך על אף בדיקה.
שיביא איש מקצוע.
ואת כל האמת דירות טובות ועסקאות משתלמות, לא מוכרים ב10/90, גם לא למתווך הכי מוצלח במדינה, מוכרים במחיר שוק.
המדד שלי לערים עם ביקוש נמוך, לפי המבצעים של הקבלנים.