מחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?

[אבי ר.]

@בוטח-בה
לגבי מה שהבאת מאהרן סלומון בקיצור הוא טוען שבמרכז לא מסתבר שנראה עליה לפחות משמעותית,
ולגבי הפריפריה בהחלט יכול להיות שהוא צודק שם יש למחירים אפשרות לעלות עוד,
אמנם אני לא חושב שזה יקרה כמו שהוא מתאר גם כי הורדת הריבית תהיה במתינות,
וגם כי מי שלא קונה עכשיו לא יקנה אם המחירים יעלו משמעותית ולכן הם לא יעלו בצורה כזאת.

[בית שמש]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

בדיקה קצרה שלי בהיסטוריה
גילתה שאחרי מלחמת ששת הימים האינפלציה עלתה בכ20%

אני סוטה רגע מהנושא... בהמשך לכאן ז"א שהמדד הולך לזנק בתקופה הקרובה?

[בוטח בה']

@בית-שמש מדד המחירים לצרכן ברובו לא קשור לדיור
ודווקא ההיפך כשיש מיתון במדד אז הנגיד מועיל בטובו להוריד את הריבית
אבל אולי באמת נמשיך את הדיון כאן
ותפרט בדיוק מה השאלה שלך ולמה זה מנפק"מ לך?
אתה מדבר בהקשר של הלוואת צמודות מדד?

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון זה ירידת הריבית
זה כבר גורם למחירים להיות יותר ברי השגה

ירידת הריבית ועליית הריבית לא משנה לרוכש את המחיר,
שהרי אם הריבית נמוכה, אז היא נמוכה לכולם, ואז המחירים יעלו בהתאם למה שהריבית ירדה,
ואם הריבית גבוהה, אז היא גבוהה לכולם, ואז המחירים ירדו בהתאם למה שהריבית עלתה.
והשורה התחתונה היא, כמה הרוכש יצטרך לשלם כל חודש למשכנתא.

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אני לא מסיק מסקנות כל כך מהר
אבל הנתונים הם שדמוגרפית קצב גידול האוכלוסייה בישראל גדול מקצב הבנייה כך זה היה תמיד וכך זה כנראה ימשיך

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.
ובנוסף, פורסם לאחרונה שהמדינה נתנה לקבלנים אפשרות פריסת תשלומים, שתוזיל מהם את עלויות הריבית שעובר לקונים, ולדעת חלק מהכותבים בפורום זה יוזיל את המחירים עוד.
וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.
אבל כמובן שגם אני לא ממהר כ"כ להסיק מסקנות

[בוטח בה']

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.

יש לך מקור מדויק לבדוק את זה?

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

ובנוסף, פורסם לאחרונה שהמדינה נתנה לקבלנים אפשרות פריסת תשלומים, שתוזיל מהם את עלויות הריבית שעובר לקונים, ולדעת חלק מהכותבים בפורום זה יוזיל את המחירים עוד.

דווקא זה סיבה שעוד קבלנים קטנים יכנסו לשוק ויגדיל את התחרות במרכזים מה שיגרום לעליית מחירים

Spoiler

דעת הכותבים בהרבה מהמקרים היא בסך הכל משאלת לב שאולי בקרוב יהיה יותר בר השגה לקנות דירה למגורים
משאלה שאני גם שותף לה אבל עדיין רוצה לנתח את העובדות

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

המהלך של בנק ישראל הוא שכלל החזרי ההלוואות יהיה עד לתקרה של 40% מההכנסות
עד היום גם היה צריך להתאמץ אז יתאמצו עוד קצת...

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.

יש לך מקור מדויק לבדוק את זה?

עיין ערך בית שמש בשנים האחרונות,
ואחריו את נתיבות עם תכניות ל - 30,000 יח"ד
ואת התכניות בחריש ל25,000 יח"ד
ואת אחיסמך בשערי עכו
ואת כסיף
ואת קרית גת שמתוכנן בה כ- 40,000 יח"ד לחרדים
ואת פרויקט ההתחדשות העירונית

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

דווקא זה סיבה שעוד קבלנים קטנים יכנסו לשוק ויגדיל את התחרות במרכזים מה שיגרום לעליית מחירים

הטענה הזו דומה לטענה שעם הורדת הריבית המחירים יעלו, והתיחסתי אליה לפני כמה פוסטים.
וגם בזה, הם לא ישלמו יותר מאשר הריביות שהם שילמו עד היום.

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

המהלך של בנק ישראל הוא שכלל החזרי ההלוואות יהיה עד לתקרה של 40% מההכנסות
עד היום גם היה צריך להתאמץ אז יתאמצו עוד קצת...

לא הבנתי את דבריך!
זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

[משכנתא בקצב שלך]

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

הטיוטה החדשה אמנם מדברת על הגבלה של עד 40% יחס החזר מההכנסות
אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

קיפאון של 3 שנים -
מאז תחילת עליות הריבית לפני 3 שנים

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

[סומכוס]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

לא ידעתי.
אני מודה על ההארה
ומרים ידים (לגבי הטענה הזאת)

[סומכוס]

באופן כללי ביחס לעתיד המחירים
שמעתי לפני כשנה!!!!! בהרצאה של איציק אפטר מטעם מסילה,
שמחירי הדירות בארץ רק הולכים ויורדים בתקופה האחרונה.
כמובן, שכולם התוכחו איתו, והוא אמר שאמנם בפירסומים בעיתונים לא נראה שינוי במחיר,
אבל בסגירת עיסקאות (והוא נמצא בהרבה כאלו - לדבריו) רואים מגמת ירידה.
ולשאלה האם לרוץ לקנות דירה הוא השיב שאין שום טעם למהר, מלבד מי שהבטיחו לו כסף...

אז אולי גם היום צריך לשאול את מי שידע מראש על הירידה

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלו:
הם קנו דירה לפני שלוש שנים קיבלו ממנה שכירות שעוזרת לשלם את רוב המשכנתא ובנוסף יורד להם כל חודש מהקרן של ההלוואה שזה רווח נקי
אז גם אם ערך הדירה לא עלה כגרע ואפילו קצת ירד
לא נמחק להם הקרן נומינלית
וזה בהנחה שהם קנו סתם דירה בלי אסטרטגיה רצינית
יש הרבה משקיעי דירות שקנו לפני שלוש שנים והרוויחו בגדול (מכיר אישית כמה וכמה)
-כמו דירות שהתקדמו לתמ"א או פינוי בינוי /קנייה מתחת מחיר שוק /אזורים שהתפתחו

וכמובן כל אחד שנכנס להשקעה יודע שלא מודדים אותה פר שנתי
השקעת נדל"ן בדר"כ זה לטווח של 5 שנים לפחות

וגם אם הי מציאות שאנשים היו מפסידים כסף קודם כל הוא דוגל בפיזור השקעות כך שבחלק שהושקע בשוק ההון היו רווחים נאים מאוד
וחוץ מזה כל מי שעובד עם יועץ השקעות מוסמך יודע להבין איך השקעה בנויה ושאין 100% תשואה

תמיד אפשר להגיד הייתי מחכה וקונה בפחות אבל המציאות ההיסטורית מראה שרוב מי שחיכה בדר"כ הפסיד

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלu

אתה מעורר השראה
למיטב זכרוני הוא מכר פרויקטים וקשה להשכיר דירה על הנייר
ואם המחיר ירד זה ברוך

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי אנחנו מדברים על אהרון סלומון?
כי למיטב ידיעתי הוא לא שיווק מעולם שום פרויקטים
הוא יועץ כלכלי שנותן ייעוץ השקעות בשוק ההון ונדל"ן

[אבי ר.]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלו:

לא חושב שהנושא היה אם הרוויחו או לא,
אלא על זה שהטעו אותם ואמרו להם שיהיה עליה והיה ההיפך.

Spoiler

לא שאני מכיר, רק רציתי לתקן טעות קטנה בשרשור.

[חופש כלכלי]

הוא לא משווק פרויקט כפרויקט
אלא מוכר ללקוחות שלו וממנף אותם למקסימום כך לפחות הוא אומר בסרטונים
וגם שמעתי על לקוחות שנאלצו למכור כי לא עמדו בזה ומכרו בהפסד
הוא נמצא על קו דק באסטרטגיה שלו

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אלא על זה שהטעו אותם ואמרו להם שיהיה עליה והיה ההיפך.

אף אדם חכם לא משקיע על סמך תחזית שתתממש ב100%
לא משנה מאיזה מומחה שיהיה
תמיד לוקחים בחשבון שינויים או שצריך לחכות עוד שנה שנתיים

למה מישהו חלם שישראל תיכנס למלחמה כזו ארוכה?

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אלא מוכר ללקוחות שלו וממנף אותם למקסימום כך לפחות הוא אומר בסרטונים

ממה שאני שמעתי עליו הוא גם עובד על הגדלת הכנסות
ובהשקעות הוא מפזר גם בשוק ההון (הוא מאלה שהכניסו את הרעיון של שוק ההון למגזר)

בכל אופן אני לא מכיר אותו אישית (לבינתיים) בא נחזור לנושא המקורי
לאן מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות?

[אבי ר.]

כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

יעל'ה בוא נחזור

[אברהם 0]

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

ירידת הריבית ועליית הריבית לא משנה לרוכש את המחיר,
שהרי אם הריבית נמוכה, אז היא נמוכה לכולם, ואז המחירים יעלו בהתאם למה שהריבית ירדה,
ואם הריבית גבוהה, אז היא גבוהה לכולם, ואז המחירים ירדו בהתאם למה שהריבית עלתה.
והשורה התחתונה היא, כמה הרוכש יצטרך לשלם כל חודש למשכנתא.

יכול להיות שאתה צודק בחשבון
אבל תכלס למשקיע זה מעלה את ההון העצמי
לדוגמא מי שקנה דירה זולה ורוצה לקנות דירה במרכז ירידת הריבית ועליית מחירים תעזור לו לקנות דירה יקרה יותר

[אבי ר.]

@אברהם-0 כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל תכלס למשקיע זה מעלה את ההון העצמי
לדוגמא מי שקנה דירה זולה ורוצה לקנות דירה במרכז ירידת הריבית ועליית מחירים תעזור לו לקנות דירה יקרה יותר

אתה מדבר רק על אחד שיש לו כבר דירה, וגם הוא יצטרך יותר על הדירה שירצה לקנות.

מה שכן אפשר לומר שכשהריבית נמוכה ההחזר יותר נמוך כך שמי שמוגבל ביחס החזר להכנסה יוכל לקבל משכנתא יותר גבוהה.