התייעצות: דירה שניה בטאבו משותף

[מ.ר. דרור]

נתבקשתי להעלות את השאלה הבאה:

ראובן מתגורר בשכירות בביתר ומשלם קרוב ל-6,000 ש"ח, כמו כן ברשותו דירה בעיר אחרת בשווי כ-2,000,000 עם משכנתא 1,000,000.
בעיקרון הוא מעדיף למכור את הדירה ההיא ולקנות דירה בביתר, אך לא ימצא דירה גדולה במחיר זה, ואינו מעוניין למכור דירה בטאבו רגיל ולקנות בטאבו משותף.
כעת הציעו לו לקחת משכנתא נוספת על חשבון הדירה הראשונה ולקנות בביתר בטאבו משותף, בהנחה שבעתיד יעלה המחיר של דירתו הראשונה ויוכל למכרה ולקנות בביתר.
אשמח לתובנות בהקשר לזה

[משהמשה]

@מ.ר.-דרור
חסרים פרטים קריטיים בשאלה:
באיזו עיר ובאיזו שכונה הדירה שלו, מה המצב שלה, כמה שכירות היא מכניסה.
כמה משכנתא הוא רוצה להוציא. אם הדירה כבר ממושכנת במיליון איך הוא יכול לקנות דירה נוספת עם משכנתא נוספת על הדירה הממושכנת?
מה המחיר של הדירה בטאבו משותף שהוא רוצה לקנות בביתר,
מה עם מס רכישה ומס שבח על דירה שניה.

כמו"כ יש הוראה חדשה של בנק ישראל שעל פניו תוקעת הכל.
הם לא מאפשרים לקחת משכנתא על דירה אחת בשביל לקנות דירה אחרת על שם אותו אדם.
אלא אם כן הוא לוקח את המשכנתא לכל מטרה בלי קשר לדירה שהוא קונה והדירה בטאבו משותף לא על שמו.
או לחלופין שהוא רושם את הטאבו משותף על שם בן משפחה ולוקח משכנתא כעזרה לבן משפחה.

[משכנתא בקצב שלך]

@משהמשה כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

כמו"כ יש הוראה חדשה של בנק ישראל שעל פניו תוקעת הכל.
הם לא מאפשרים לקחת משכנתא על דירה אחת בשביל לקנות דירה אחרת על שם אותו אדם.
אלא אם כן הוא לוקח את המשכנתא לכל מטרה בלי קשר לדירה שהוא קונה והדירה בטאבו משותף לא על שמו.

זה לא הוראה חדשה של בנק ישראל, זה משהו ישן מלפני כמה שנים,
שלא ניתן לשעבד נכס קיים עבור רכישת נכס אחר.
ההוראה החדשה שלכאורה אליה אתה מתכוון שאמורה להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים הינה לגבי יחס ההחזר שכל המשכנתאות על אותו נכס יספרו יחד לענין חישוב יחס ההחזר ולא ינכו את ההחזרים החודשיים מסך ההכנסה ויבחנו לפי ההכנסה הנותרת.

@משהמשה כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

או לחלופין שהוא רושם את הטאבו משותף על שם בן משפחה ולוקח משכנתא כעזרה לבן משפחה.

משכנתא של עזרה לבן משפחה, מה שנקרא נדוניה, מתומחרת כמו משכנתא לכל מטרה בריביות בסביבות 2% יותר ממשכנתא רגילה לדיור.

[אבי ר.]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

זה לא הוראה חדשה של בנק ישראל, זה משהו ישן מלפני כמה שנים,
שלא ניתן לשעבד נכס קיים עבור רכישת נכס אחר.
ההוראה החדשה שלכאורה אליה אתה מתכוון שאמורה להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים הינה לגבי יחס ההחזר שכל המשכנתאות על אותו נכס יספרו יחד לענין חישוב יחס ההחזר ולא ינכו את ההחזרים החודשיים מסך ההכנסה ויבחנו לפי ההכנסה הנותרת.

נראה לי שהוא כן מתכוון למה שכתב כיון שבציבור זה עדיין נחשב להוראה חדשה,
ולגבי ההוראה של יחס ההחזר כנראה שניתן להניח שזה בסדר אצלו.

[משכנתא בקצב שלך]

@אבי-ר. זה הוראה מתאריך 09/08/2021
נראה לי כבר מיושן

Spoiler

זה עדיין מהזמן שלקחו קלצ"ים של 2.5 אחוז

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

נראה לי שהוא כן מתכוון למה שכתב כיון שבציבור זה עדיין נחשב להוראה חדשה,

ממש כך, מבחינתי זו הוראה חדשה שלא הייתי מודע אליה, לא ידעתי שזה משהו ישן.

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

משכנתא של עזרה לבן משפחה, מה שנקרא נדוניה, מתומחרת כמו משכנתא לכל מטרה בריביות בסביבות 2% יותר ממשכנתא רגילה לדיור.

השגתי עליה ריביות לא רעות, עדיין לא סופי. אמנם יותר יקר מדיור אבל לא נראה לי משהו יקר.
כשיהיה סופי אוכל להעלות כאן.

[מ.ר. דרור]

הדירה האמורה בת 3-4 שנים, הוא זכה בה במחיר למשתכן.

לאחרונה הוא עשה מיחזור משכנתא, והערכת שמאי היא 2 מיליון.
כיון שהמשכנתא שלו היא מיליון, היועץ משכנתאות טען שהוא יכול להוציא עבורו עוד חצי מיליון, ולדאוג שזה יהיה נזיל ונחשב כהון עצמי.

כרגע הוא משכיר ושוכר ב-4,500 ומשלם משכנתא 4.

המחשבה היא על דירה במיליון מאתיים עם משכנתא של 6 לחודש, הוא משער שיכול לעמוד בזה (בפרט שעוד כמה חודשים עלול לעלות לו מחיר השכירות...)

[משהמשה]

@מ.ר.-דרור
עדיין לא כתבת היכן הדירה ממוקמת.
זה פרט מאוד חשוב בשביל לדעת מה הפוטנציאל שלה.
בגדול אם זה במיקום שלהערכת אנשי נדלן מקומיים המחיר אמור לעלות בטווח הארוך.
העיסקה ודאי משתלמת.

אבל גם בלי זה בגדול זה נשמע מאוד טוב.
כמובן רק אחרי בדיקה עם גורמי מקצוע שמכירים את השוק בביתר ואת השוק בעיר של הדירה.

על פניו נשמע שהמשפחה מרגישה לא נוח עם השכירות והם מרגישים שהם זורקים כסף לפח, וגם יש הרבה אנשים שבשבילם זה חוסר יציבות, בפרט אם אין דירת שכירות קבועה.

וגם המחשבה שלא למכור נכס בשביל לקנות טאבו משותף היא מאוד נכונה.

האפשרות המוצעת נשמעת אידיאלית להשאיר את הנכס הקיים ולקנות נכס נוסף בטאבו משותף
גם כלכלית זה כדאי וגם משפחתית זה נותן יציבות למשפחה.
כמובן רק אם אפשר לעמוד בתשלומי המשכנתא בקלות ובלי לחץ !!!!

ואם נוסיף את הנתונים שכתבת:

@מ.ר.-דרור כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

כרגע הוא משכיר ושוכר ב-4,500 ומשלם משכנתא 4.
המחשבה היא על דירה במיליון מאתיים עם משכנתא של 6 לחודש,

יהיה לו חסכון בתשלום החודשי של 2500 ש"ח.

על פניו זה נשמע ממש עיסקת זהב....

גם מינוף של נכס, גם יציבות, גם להפסיק לזרוק כסף לפח של שכירות, וגם חסכון חודשי של סכום ניכר.
ושוב אסייג שצריך איש מקצוע מקומי שמכיר.

[בית שמש]

@משהמשה כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

יהיה לו חסכון בתשלום החודשי של 2500 ש"ח.

במחילה מכת"ר זה נשמע שהוא יצטרך להוסיף כל חודש 1500 ש"ח
היום הוא משלם שכירות 4.5 ועל הדירה שיקנה יצטרך לשלם משכנתא של 6 (חוץ מהמשכנתא הנוכחית) או שהטעות אצלי?

[משהמשה]

@בית-שמש
קראתי שוב ואם אני מבין נכון, היום יש לו הכנסה של 4500 מהשכירות ואותה הוא משלם על השכירות בדירה בביתר.
ויש לו חוץ מזה משכנתא, של מיליון שהוא משלם עליה 4 בכל חודש.
ואם הוא יוסיף עוד חצי מיליון למשנתא הוא ישלם בס"ה משכנתא 6 אלף בחודש.
אבל תשאר לו הכנסה נקיה מהשכירות של 4500 ש"ח....
אז נשמע שהוא ישלם פחות משכנתא רק 1500 ש"ח במקום 4 כיום.
ויחסוך 2500 ש"ח בכל חודש.

אם הכוונה

@בית-שמש כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

יצטרך לשלם משכנתא של 6 (חוץ מהמשכנתא הנוכחית)

זה נקרא משכנתא של 10 בחודש. לעומת 4 כיום.
עם הכנסה מהשכירות של 4500 בחודש.
ואתה צודק שזו תוספת לתשלום המשכנתא של 1500 שח בחודש.

בכל מקרה החשבונות הללו הם רק לומר כמה העיסקה שווה.
אבל גם בלי כל זה אם הוא לוקח משכנתא שיכול לעמוד בה שאר הנתונים אומרים שהעיסקה שווה.
אם לא חסר נתונים של הוצגו. ובכפוף לאיש נדלן מקומי מקצועי.

[מ.ר. דרור]

הכוונה היתה כאופן השני, שמלבד ה-4 אלף כרגע במשכנתא הוא יצטרך לשלם עוד 6, דהיינו סה"כ יהיה עליו הלוואה של 2,200,000 בערך.
1,500,000 על הנכס שלו, ועוד 700,000 על הטאבו משותף (על השם שלו / של השותף)

[משהמשה]

@מ.ר.-דרור
שיבדוק עם מישהו חיצוני את החשבונות שלו - למשל מסילה.
אם הוא יכול לעמוד במשכנתא כזו. כי אם לא זה לא שווה.
ואם כן זה כנראה עיסקה מצויינת, ושוב כפוף לאיש נדלן מקומי.

[משהמשה]

@מ.ר.-דרור כתב בדירה שניה בטאבו משותף:

סה"כ יהיה עליו הלוואה של 2,200,000 בערך.
1,500,000 על הנכס שלו, ועוד 700,000 על הטאבו משותף (על השם שלו / של השותף)

המספרים הללו הם מטורפים !!!
גם אם יש לו אפשרות לעמוד בתשלום החודשי עדיין זה מטורף.
מה יקרה אם השוכר בדירה שלו יעזוב ויקח חודש חודשיים שלשה למצוא שוכר חדש ...
ובדיוק היה טיפול שיניים יקר וטכנאי שתיקן את המקרר וכו'.
זה יכול להכניס לסחרור, ולא מופקע בכלל שהלחץ שדברים כאלו גורמים יכול לפעמים לעשות שטויות כמו למשל למכור את הדירה הקיימת בגלל חור של 10 אלף שח....
וזה לא נכון לחשוב שזה ס"ה סכום שאפשר להתמודד איתו, כי כשיש ענן מפחיד ענק של משכנתא בסכום של 2 מיליון... וההחזר החודשי הוא על הקסקס, כל סכום קטן יכול להוציא משיווי משקל.

אבל זה לא אומר שלא צריך לעשות את העיסקה, אם יש אפשרות לעמוד בתשלום החודשי - אחרי בדיקה של מישהו חיצוני - צריך להתכונן למצבי לחץ ואם מוכנים אליהם ויודעים מראש איך להתמודד, אפשר לעבור את זה.
למשל:
מכיון שהשכירות מכניסה 4500 שח.
הייתי מגדיל (!) את המשכנתא בעוד 45 אלף שח, ומניח אותם בצד בקרן כספית - לפי ההנחיות של מומחי הפורום - גם אם הריביות של המשכנתא יקרות הרבה יותר מהרווח בריביות של הקרן כספית.
במקרה שאין שוכרים/הוצאות לא צפויות מהדירה המושכרת/או מהדירה הקיימת/וגם הוצאות לא צפויות רגילות במשפחה. יש סכום בצד בגובה של 10 חודשים ללא שוכרים שיכול לעבור לעזור את התקופה בלי לחץ.
כי כשיש משכנתא ענקית גם הוצאה גדולה רגילה למשל טיפול שיניים יכולה להוציא מהשיווי משקל.

ושוב אחזור ואדגיש שהגם שזה נשמע עיסקה מאוד כדאית,
חובה להתייעץ עם אנשי נדלן מקומיים גם על הדירה המושכרת וגם בביתר.
וכן חובה לבדוק את היכולת לעמוד בתשלום החודשי עם מישהו חיצוני כמו מסילה וכדומה - וגם כאן בפורום יש מומחים לעניין - למרות שמדובר רק בעוד 1500 שח בחודש.
כי מבחינה נפשית הענן של משכנתא ענקית הופך 1500 שח לסכום משמעותי הרבה יותר.

[בוטח בה']

@מ.ר.-דרור כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

נתבקשתי להעלות את השאלה הבאה:

אתה יכול למסור לו שהוא יכול לשאול בעצמו ולהגיד שהוא שואל בשביל חבר
.

לגוף השאלה הרב @משהמשה עמד יפה על הדברים
רק חשוב לשקלל גם את הסכומים של המס רכישה

וסתם שאלה טאבו משותף זה באמת כזה הבדל רציני במחיר (פחות מ50%) או שמדובר בעיסקה ממש זולה?
באם מדובר בעיסקה נמוכה משמעותית ממחיר שוק -זה נותן ערך מוסף להיכנס למהלך
כמובן כמובן רק אם יש יכולת אמיתית להחזיר 5500 בחודש ויכולת מנטלית לקחת משכנתא של 10,000 בחודש ולנהל שכירות של דירה

זה מבלי להתייחס לנושא של טאבו משותף על כל חסרונותיו וסיכוניו אמנם במקרה הנ"ל שהתכנון הוא בעז"ה למכור את הטאבו משותף יתכן שהסיכון נמוך יותר
בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע ודיינים מקומיים הם היחידים שיידעו להגיד לו על השוק של טאבו משותף

[משהמשה]

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

אתה יכול למסור לו שהוא יכול לשאול בעצמו ולהגיד שהוא שואל בשביל חבר

אפשר להניח שלחבר אין אינטרנט זמין....

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

רק חשוב לשקלל גם את הסכומים של המס רכישה

לא תמיד יש מס רכישה בטאבו משותף תלוי איך רושמים את זה וע"ש מי.
וזה באמת דבר שחובה מוחלטת כפי שכתב

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

להתייעץ עם אנשי מקצוע ודיינים מקומיים הם היחידים שיידעו להגיד לו על השוק של טאבו משותף

אפשר לקבל יעוץ חינם על טאבו משותף בבני ברק אצל המתווכת שוב - תיווך מרחבים|0534164860
יש להם נראה לי ביום שלישי יעוץ חינם במשרד שלהם בבני ברק עם אנשי מקצוע. והם מאוד מבינים בתחום.
[כמובן שזה שווה להם כי חלק מהמתייעצים ממשיכים לעבוד איתם בתשלום].
ודאי שצריך גם מישהו מקומי מביתר. וכדאי להתייעץ עם הרב ברוורמן.
אבל אם יש שאלות כלליות על טאבו משותף, ורוצים לחסוך ביעוץ מעו"ד ואתם בכל מקרה מגיעים לאיזו חתונה בב"ב...
אז אפשר להתייעץ עם הנל.