שוק ההון מול נדל"ן

[סייעתא דשמיא]

@אבי-ה-נערה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

נדלן מתאים נקודתית לאנשים מסויימים וזה עוול לומר לכולם ללכת לשם, בשונה מהשקעה במדד פאסיבי (דוגמת סנופי ושות') בהוראת קבע, בלי להבין ובלי ליגוע, שווה עשרת מונים לבריאות הנפש וזוגיות תקינה ותורה בתפארתה.

בדגש על "ובלי ליגוע", וזה לא תמיד יהיה קל.

[טריידר]

טרי! הדילמה של המשקיעים - שוק ההון מול נדל"ן 2025 - פאנל מנכ"לים

(מדובר בהשקעות יותר אקטיביות לטווח הקצר והבינוני - לא על השקעות פאסיביות לטווח ארוך)

[הגיוני+]

@טריידר יש לי דירה בשווי 700000 מחולקת מושכרת בצורה מקרטעת עם תיקונים חוזרים האם לא עדיף למכור אותה לשלם מס שבח ולהכניס הכל לסיכון מוגבר- סנופי למשל (אני שואל עם התעלמות מוחלטת מהכאב ראש והטירחה- נטו תחזית תשואה יבשה)?
אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.
תודה

[שמואל]

@הגיוני
יש לך תאריך ב-17/18 שנים הקרובות שתצטרך את הכסף?
כי אם כן אז ל'סנופי' פחות כדאי,
ואם למסלולים בסיכון בינוני/נמוך זו כבר שאלה למומחים.

[טריידר]

@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

נטו תחזית תשואה יבשה)?

איני נביא...

@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.

זה תלוי בהמון גורמים (שאיני בקי בהם).

השאלה אינה רק התשואה אלא הצורך הטווח והיכולת לקחת סיכונים וכו'.

בפרט שמדובר בהפקדה חד פעמים של סכום מכובד, הסיכון גובר עוד יותר, מאחר ונכנסים לשוק בנקודה מאד מסוימת, (ובתקופה זו בשיא כל הזמנים, שעדיין לא הראה תיקון טבעי כמקובל).

לדוגמה, הסנופי "מסוגל" לקרוס ולהתאפס על פני עשור, כשמאידך די בטוח שמחירי הדירות יעלו על פני עשור בכל מצב (בפרט דירות ישנות המשקפות 50% ממחיר הבנייה העדכני)...

אבל אם מדובר לפנסיה בעוד ארבעים שנה, שבסנופי יהיה לך עוצמה של ריבית דריבית, החסר בדירה, בנוסף לחיסכון בתחזוקה, והיסטוריה וסברא שהמדד יזנק משמעותית, זה כבר סיפור אחר...

[הגיוני+]

@שמואל אשמח אם תפרט יותר על "תיאוריית 18 השנים" שבנית...

[שמואל]

@הגיוני
בכלל לא תאוריה..
רק שהמומחים אומרים גם כך שטווח רחוק הכוונה ל12+ שנים שמיועדות להשקעה,
הוספתי לנתונים את העובדה שזו השקעה בפעימה אחת ולא השקעה חודשית שאתה קונה את השוק בכל מצב שהוא יהיה,
עוד נתון של הזמן של עד מכירת הדירה (ויתכן גם זמן מסוים שתחכה לסיום חוזה השכירות הנוכחי),
וגם .. שאני קצת מחמיר....
אבל אם כבר במחמירים עסקינן...
@טריידר כתב שזה סיפור אחר שוודאי שווה רק לפנסיה לטווח של 40 שנה...

[הגיוני+]

אולי יש פה עוד מקילים?
שמספיק פחות מ40 שנה כדי להבטיח רווח בסנופי.
או סתם עוד הארות והרעת נקודות למחשבה וכדו'
תודה מראש לכולם

[טריידר]

@הגיוני

לא מספיק ברור מה נקודת התלבטות שלך...

הרי ידוע לך שהתשואה של הנדל"ן בישראל הרבה יותר יציב מהסנופי,

כך שמעבר לסנופי מצריך שיקול כלל הנתונים כדי לקבל השערה האם תקבל שם תשואה מועדפת.

(ברוח זה נכתב טווח 40 שנה, שבטווח זה די בטוח בכל מקרה להמליץ על סנופי, טווח למטה מזה כבר דורש שקלול נתונים ע"י @צמיחה )

[רק לא סנופי]

@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח)

גם בשוק ההון אפשר להעביר על שם הבת....

[משהמשה]

@רק-לא-סנופי כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח)

גם בשוק ההון אפשר להעביר על שם הבת....

אי אפשר לדמות את שוק ההון לדירה על שם הבת.

כשמעבירים דירה על שם הבת, צריך לקחת בחשבון שבכדי לא לשלם מס שבח, אפשר למכור אותה רק שנה וחצי לאחר הרכישה, ואפשר להעביר על שמה רק מגיל 18 שזה קרוב לשידוכים...
בנוסף אם מדובר בדירה חדשה, או במקום שיש היתכנות להתחדשות עירונית, מכירת הדירה בזמן הבנייה מחייבת תמיד מס שבח גם אם עברו שנה וחצי מהרכישה.
ובדירה חדשה מתחילים לספור את השנה וחצי מרגע האיכלוס ורק אז אפשר למכור בלי מס שבח.
מה שכן אם מוכנים לשלם מס שבח, הרישום על שם הבת חוסך במס רכישה.
וגם אם אחר כך ההורים קונים ממנה, נראה לי שזה רק שליש מהמס - בלי אחריות רק מהזיכרון.
והבת יכולה למכור להורים בלי תוספת מחיר כמעט כך שאין מס שבח, או שמוסיפים מחיר כדי שזה יראה הגיוני, אך באמצעות קבלות על הוצאות מורידים את הרווח לסכום אפסי, וכך לא משלמים מס שבח.

בשוק ההון לא נראה לי שיש את ההגבלות הללו....

[שמואל]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון לא נראה לי שיש את ההגבלות הללו....

צריך רק לסייג שבגמל להשקעה ובפנסיה קיימת תקרת הפקדה שנתית - נכון שרוב אנ"ש לא מגיעים לתקרת ההפקדות אך היא בהחלט קיימת - מה שאין כן בשוק הנדל"ן.

[סתם אחד]

@שמואל
טעות
אפשר גם להשקיע באמצעות מסחר עצמאי.

[צמיחה]

או בפוליסת חסכון,
למי שרוצה לשלם 1% דמי ניהול,
אבל להרויח את אפשרות המינוף.

וגם בגמל להשקעה היו דיבורים להעלות את תקרת ההפקדה ל-300,000 ש"ח בשנה.

[moshe39]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון לא נראה לי שיש את ההגבלות הללו....

לא הבנתי מה הכוונה, בשוק ההון על כל רווח יש מס 25 אחוז, בלי הגבלות ובלי הטבות

[צמיחה]

@moshe39
גם בנדל"ן יש מס שבח 25% - חוץ מדירה ראשונה.

[משהמשה]

@moshe39 כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון על כל רווח יש מס 25 אחוז, בלי הגבלות ובלי הטבות

א. לא ידעתי שהמס בשוק ההון כזה גבוה, חשבתי שפחות.
ב. בנדלן יש גם מס רכישה, אמנם אם לבת אין דירה על שמה אין מס, אבל לאחר כשהיא מתחתנת וההורים רוצים להמשיך להחזיק בדירה ומעבירים אותה על שמם יש מס רכישה מופחת.
ג. נקודה נוספת, נכון שבנדלן אפשר להפטר ממס שבח אם רושמים שעל שם הבת וממתינים שנה וחצי וכו', ובשוק ההון תמיד יש מס.
אבל יש כאן פאן פסיכולוגי, עצם האפשרות להפטר מהמס הופכת את ההשקעה בנדלן לפחות נזילה, כי אני לא מכיר מישהו שיודע שאם ימתין שנה ויותר ולא יהיה לו מס, והוא מממש את ההשקעה כשהוא צריך למרות תשלום המס.
לעומת זאת בשוק ההון כשאתה יודע מראש שתמיד תשלם מס, הכסף תמיד נזיל.
מקווה שאין לי טעויות נוספות בנוגע למיסוי בשוק ההון בפוסט זה....

[משהמשה]

אם רושמים את הדירה על שם הבת והכוונה שזו תהיה הדירה שבבעלותה.
בזה אין מיסים בכלל.
אפשר לקנות דירה על הנייר במקום שיש בו פוטנציאל השבחה גדול, למשל בעיר מוזנחת עם שכונה חדשה יוקרתית בבניה, כמו שהיה באחסימך ובנופי בן שמן בלוד.
וכמו שכנראה יהיה באחיסמך בעכו - אם המחירים שם לא עלו כבר.
ואפשר למצוא עוד מקומות כאלו
או למשל במקום שאמור לעבור פיתוח מואץ כמו שכונה שאין לה נגישות תחבורתית, ומתחילים לסלול קרוב אליה כביש שיקשר אותה לערים מרכזיות, או שבונים שם תחנת רכבת, או מרכז תעסוקה גדול, או מרכז תיירותי וכו'.

קונים את הדירה על הנייר כשהמחירים עדיין זולים, והבת בגיל 18
כשהיא נשאת הדירה בבנייה, ולאחר שנה וחצי מהאיכלוס הזוצ מוכר את הדירה בלי לשלם שקל מס, וגוזר קופון מעליית המחירים במקום, וקונה דירה במקום שלבו חפץ.
אם מדובר במבצעי 20/80 זה הרבה יותר קל.
כך גם במקום עם פוטנציאל להתחדשות עירונית
השאלה הגדולה היא מה עם מחירי הנדלן באופן כללי, ולאן הולך שוק הנדלן.
והאם יהיו שינויים גדולים בהתחדשות עירונית בעקבות המלחמה והבהלה לממדים..
ויכול להיות שהיום כל זה פחות שווה.