הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@טריידר כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

@איש-קיש כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

@טריידר ברוך שובך

נקודתי לגמרי, הרב @משהמשה שליט"א בהחלט מעורר חשיבה...

יישר כח
אתה נותן לי מוטיבציה לכתוב,
אם זה גורם לך לחזור...
שווה מאמץ !!!

@איש-קיש כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

וכל זאת בלי שום התסקות אם הכסף וצורך בהבנה מעמיקה אלא באחריות ופניה לגורם נכון.
כך שאיני יודע מדוע אתה ממליץ באופן גורף על נדלן

כי אי אפשר לחתן עם זה ילדים...
אבל בנדלן אפשר ואפשר, ורבים וטובים עשו ועושים זאת....

אני כותב שאי אפשר לחתן עם זה,
כפי שכתבתי כאן כפי שהבנתי לפי דברי הרב @צמיחה והרב @הגיוני
שצריך יעוץ צמוד וכו' וכו' וכולי האי ואולי...
אבל אדגיש שאני לא מבין בכלל בשוק ההון ויכול להיות בהחלט שאני טועה
ואפשר לחתן עם זה ילדים.

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

אחד מבני משפחתי עלה לפני שבועיים להרב סילמן להתייעץ על משהו אחר.
ואגב סיפר לו שהצעתי לו לקנות דירה בפרויקט הזה.
הרב שאל רק שאלה אחת מה המחיר?
והוא טעה ואמר 3.5 מיליון על 2.5 חדרים.
כמובן שהרב אמר לו לא לקנות.
כי המחיר שהוא ציין [בטעות] הוא יקר יותר ממחיר השוק....

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...

כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!

על הדירות ביותר ממחיר השוק, כתבתי תגובה באשכול נפרד המדריך לנדלן הבטוח

אגב יש כאלו שבאמת הרוויחו הרבה בקרית יובל, כי הם הקפידו על הכללים הבסייסים. יעוץ פשוט מעו"ד או רב או דיין שמתעסק עם נדלן ביום יום , היה מונע מהם את הנפילה.

בשביל לא להפסיד !
לא צריך להבין במנטליות של החוצניקים.
כי המוצר הוא טוב ומוצלח ונמכר לחוצניקים.
אם נתוני השוק מראים על מכירה טובה אז לא יהיו הפסדים.

אם רוצים להרוויח ובפרט אם רוצים להרוויח הרבה ודאי שצריך להבין.
אגב המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.
המתווך שלי היה מספיק מקצועי בשביל להגיע אליהם.
וגם לדעת אילו דירות יותר שוות בתוך הפרויקט ולבחור אותם ללקוחות שלו.

השקעה פסיבית בשוק ההון גוררת סיכון !!!
לעומת הנדלן שהוא בטוח הרבה יותר.

לאור התגובות שאני מקבל על השקעה בנדלן.
ולאור זאת שמקובל כאן בפורום שהשקעה פסיבית בשוק ההון היא בטוחה וכדאית..
אכתוב את השורות הבאות.

אי אפשר לומר לאברך חכם בא תשקיע השקעה פסיבית ובטוחה וזהו !!!
אחרי שהוא למד את שוק ההון היטב היטב.
והוא רואה איך הכסף שלו עולה רק קצת בהשקעה פסיבית, ואיך אחרים עושים רווחי ענק.
זה כמעט לא אפשרי שלא יתקדם הלאה.

יש כאן כמה וכמה אשכולות עם ויכוחים חזקים מאוד, האם אפשר לעשות כך וכך או שזה מסוכן מאוד.

כל זה מגיע בגלל שאברך רואה שההשקעה הפסיבית לא ממש מתחרה בהשקעות האמיתיות בשוק.
והוא מנסה את מזלו, אם הוא יודע איך לעשות את זה הוא ירוויח המון ואם לא ...

כל ההשקעות גם הפסיביות הם מוגדרות כאן כהשקעה בסיכון גבוה.
לעומת זאת השקעה בנדלן לפי החוק, היא השקעה שלדעת כל המומחים נחשבת השקעה בטוחה מאוד.
וממש חבל שהכניסו פחדים מנדלן ודרבנו אנשים להשקיע בשוק ההון....

עיסקה בטוחה היא:

1. דירה חוקית בעיסקה חוקית במקום עם עליית מחירים ברורה שניתנת לבדיקה על ידי כל אחד.
2. בדיקה שלהמחירים של דירות דומות עם אותם נתונים באותה השכונה/אזור, והמחירים שמציעים לך הם מחיר שוק ואולי קצת זול יותר.
3. נתינה של כל הפרטים בעיסקה לעו"ד שלא מעגל פינות.
4. בדיקה עם יועץ משכנתאות את כל האפשרויות מימון שלך בתחילת העיסקה ובסיומה - נושא נפרד שבל"נ אכתוב בהרחבה.
5. יעוץ של רב שמבין בנדלן.

אם רוצים גם להרוויח ולא רק לוודא שאין הפסדים, צריך לקנות דרך מישהו שמבין וגם יודע להסביר לך היכן יעלו המחירים והיכן הם יקפצו.
ומפורסמים דברי ר' חיים שחסרון בהסברה הוא חסרון בהבנה, ואם יש לך ראש על הכתפיים והמתווך לא יודע להסביר לך למה המחירים יעלו, אז הוא מקשקש.
ואם הוא יודע להסביר לך והבנת, תלך עם ההסבר לרב או מישהו שמבין ופקיע שמיה כמבין. והוא לא נוגע בעיסקה הזו, ותשאל אותו.

אני כותב מה שעשיו עולה לי בראש.
ודאי שיש עוד דברים להוסיף ובלנ אוסיף בהמשך.
ואשמח מאוד להוספות של חכמי הפורום עם כללים נוספים של מותר ואסור.

הפחד שהכניסו לאנשים מעיסקאות נדלן הוא בגלל אנשים שעושים שטויות כי הם רוצים להרוויח כסף קל בלי לעבוד קשה.
כל עו"ד שמבין קצת בנדלן, ידע למנוע ממכם את הנפילות הללו.

יש כמה סוגי נפילות בנדלן:

1. דירה לפני היתר בניה, שאז אין את חוק המכר, וזו לא קניית דירה אלא הימור על אופציה לדירה, ויש לזה שלל שמות ועיסקאות שכולם מסוכנות מאוד, אבל גם ריווחיות מאוד ולכן נופלים בהם.

2. קניית דירה ביותר ממחיר השוק ...
   או בגלל שפשוט המתווך עבד עליכם במחיר.
   או שהוא סיפר סיפורים על המחיר שאמור לעלות - אין דבר כזה. במקום שיש צפי לעליית מחירים, עדיין זה לא מעלה את המחיר מעבר למחיר השוק, ואם מדובר בעלייה ממשית שממש מעבר לפינה כמו רכבת חדשה שעומדת לעבור בסמוך, העלייה ניכרת בכל האזור, ולא בפרויקט ספציפי.

3. בעיסקאות תמא 38 שהאופציה של הנכס לפעמים כלולה במחיר הקיים - ומי שיודע איך ומתי לקנות את זה עושה עיסקה בטוחה לחלוטין, ומי שלא יודע הוא מהמר.

4. מי שקונה קרקעות שמופשרות לבנייה או שמספרים סיפורים שהם מופשרות יכול ליפול בענק, אם הוא לא מבין בתחום, עיין ערך דורות עילית שאנו תפילה שהיא תקום יום אחד רק בשביל לגאול את האברכים המסכנים שעבדו עליהם והשקיעו בה.
   גם בזה יש תקן חוקי נראה לי משהו כמו תקן 21, ומי שבודק את העיסקה עם עו"ד שמבין בזה יכול לעשות עיסקה בטוחה, רק שאי אפשר להעריך את משך הזמן עד לבנייה בפועל.

5. השקעה טובה בדירה נורמלית אבל במקום עם סיכון לירידת מחירים, בדרך כלל גם אם מפסידים בזה, זה לא הפסדי ענק....

ההודעות שאני מקבל במייל ביממה האחרונה, של אנשים שרוצים להשקיע בנדלן, אבל הפחידו אותם שיש הרבה נוכלים והרבה נפלו, וכך גם חלק מהתגובות כאן בפורום,
מערבבות נושאים רבים שאין ביניהם שום קשר.

אקדים ואומר שלאחר קריאה של חצי שנה בפורום אני ממליץ מאוד לכוווווווווווווללללללללללללם
להשקיע בנדלן ולא בשוק ההון.
אם אתה מתנהג נורמלי עם ראש בריא ואתה לא מחפש כסף קל - אתה ממש לא צריך להיות מבין בנדלן בשביל לא להפסיד, בשביל להרוויח טוב צריך קצת להבין.
בכדי שלא יטענו טענות שאני נגוע בשיווק וכו' בשביל הכמה גרושים שאני חוסך בהוצאות שלי... [בעיסקה גדולה כזו זה גרושים]
אמליץ להשקיע רק בנדלן ולא בשוק ההון
למשל אצל רו"ח איתי יצחקיאן
עליו המליץ ידידינו הרב @טריידר שליט"א.
או אצל מישהו חדש שדיברתי איתו בטלפון כשביררתי על ירושלים והוא חסיד גור מלווה משקיעים, סמארט רווחים
שמו ישראל ואני לא זוכר את שם המשפחה שלו, וכל זה לא מונע ממני להמליץ עליו, כי אין בזה שום סיכון !!!!
אני לא מכיר אותו בכלל, אבל בגלל שיש 0% סיכון בעיסקאות שהוא מציע והמיקום שהוא מציע באזור בית וגן בירושלים הוא ודאי מיקום טוב. והוא מדבר לעניין אני יכול להמליץ עליו, כמובן רק בעיסקה חוקית לגמרי ובבדיקה של עו"ד.
שתבינו !!!!
מי שמשקיע בנדלן חוקי ובצורה נורמלית והגיונית אין לו שום שום סיכון !!!!!
הכסף שלו מבוטח על ידי חוק המכר.
וגם ההוצאות שלו מובטחות כי אם אתה לא משקיע במקום עם סיכון לירידת מחירים כמו פריפריה רחוקה, או דירות יוקרה שהמחיר שלהם הגיע לשיא ואין להם קונים כבר במחירים הללו.
תמיד הנכס יעלה קצת שההוצאות שלך מכוסות !!!!

לא מאמינים לי?
המלצה אישית: לכו לפני כל עיסקה לרב סילמן תכנסו עם דף מפורט על כל התנאים והפרטים של העיסקה ואם הוא ממליץ לכם.... ברור לכם שאתם מכוסים.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.

אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם

כל העיסקה הזו בנויה על 2 יסודות:

1. אין סיכון בגלל העלייה הממוצעת של דירה, שגם אם זה לא קורה לפי הספר, עדיין לא תצא בהפסד, הסיכוי שתפסיד הוא הרבה פחות מאפסי .
2. להעריך באיזה מקום תהיה קפיצה לא צריך להיות לא נביא ולא חכם, צריך להיות איש נדלן מנוסה ומוצלח, שיודע גם להבין למה תהיה קפיצה וגם להסביר לך אותה.
   אני למשל יכול לתת לך את הכללים לקפיצה, אבל לא יודע לתת מקומות ספציפיים שבהם תהיה קפיצה, כי ב"ה אני זוכה לשבת באהלה של תורה, ואין לי מידע מהשטח.
   כשאני צריך לעשות עיסקה אני פונה לאנשי מקצוע שומע מה יש להם להציע, ובוחר מתוכם מי מדבר הכי לעניין.
   אין שום הבטחה שתהיה קפיצה יש הערכה שמבוססת על נתונים חזקים בשטח.
   האפשרות להרוויח גדולה פי כמה ואמינה פי כמה מכל ההשקעות שיש כאן בפורום בשוק ההון.

@חופש-כלכלי אחרי 2 ניסיונות הצלחתי.
תקליד סוגריים מרובעות וצמוד אליהם בלי רווח סוגריים עגולות ואחר כך תמלא בעגולות את הקישור ובמרובעות את הטקסט.

@דוד-גולדברג כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא בטוח שקבוצת חכמים אנונימיים ללא אחריות מספיקים ליעוץ שקובע גורלות

לא התכוונתי בשאלה האם לגשת לעיסקה.
זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.
הכוונה הייתה כתגובה לדברי

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.

שכמו שכתבתי שחובה שיש מישהו בתמונה שמבין בנדלן. אחרי זה בשביל ליווי לשאלות קטנות שעל הדרך לוודא שאתה לא מפספס משהו בזה מספיק להתייעץ בחדר קפה בכולל או אנונימי כאן.

@פריפריאליסט כתב בהמלצה על פלאפון טוב:

הפרו 30 לפי המלצה של מוכר במודיעין עילית בנתיים זה עובד מצויין.

כנל אצלי, אבל הפומית שלו למטה ולא צמוד ללוח מקשים, ואם אני מדבר בלחש לא שומעים כלום....
חוץ מזה אני בגדול מאוד מרוצה ממנו

צילום מסך מהתכתבות שלי עם בן משפחה.
הוא שואל האם בפרויקט קודם שבו השקיעו במשפחה שלו הייתה תשואה יותר יפה,
וחושש כמובן איך יסגור את העיסקה והאם ללכת עם שותף.
התשובות שלי אליו הם פרטניות על סמך ההיכרות האישית.

הטקסט של ההודעה:
לא בטוח שהתשואה פחות מ.....
תיקח בחשבון שב.... לא היה 10/90 וצריך לשלם הכל.
שם אתה משלם 10% ויש לך חמש שנים למכור לפני הסוף.
אם אתה קונה ב2.5 - 3 מיליון לא בטוח שאתה לא יכול להשלים לבד.
יש יועצי משכנתא שיסדרו לך...
ואתה יכול לקחת משכנתא בגרייס מהאכלוס ועד לשנתיים אחריו, ומיד אחרי שנה וחצי למכור.
לדעתי תוכל להשלים לבד.
אין דברים יותר זולים כי בכל הארץ אין צפי לעלייה, והשוק הזה הוא יקר.
אתה יכול לקנות עם עוד מישהו דירה של 4 מיליון....

‫בתאריך יום א׳, 14 בספט׳ 2025 ב-19:24 מאת ‪.... <......>:‬
תשמע האמת נראה ונשמע מפתה במיוחד,
למעשה זה נחשב תשואה הרבה יותר נמוכה מהפרוייקט ב....., אני צודק?
ויש משהו מזה מפחיד כשאני לא יכול לסגור את הסיפור הזה לבד ואני יהיה חייב שותף בשביל לסגור את זה עד הסוף, (בהנחה ולא אצליח למכור את זה לפני מסירת מפתח, ויש לזה סיכויים יפים).
למעשה אני ממש רוצה משהו בסגנון הזה אבל מפחיד אותי המחיר הסופי, נראה לך יש סיכוי למצוא משהו ברעיון הזה עם סכום סופי שאני אוכל לעמוד בו לבד?
אשמח לשמוע את דעתך בעניין.

... אין לי הרבה מילים איך לומר לך תודה על כל הטוב שאתה עושה איתי, זה ממש חסד אמיתי
תודה! תודה! תודה!

מי שמתאים לו להחזיק צימרים ולהתפרנס מהם
ראו אתר כוכב הנופש על מיצד

@פשוט-יהודי כתב במגורים בפריפריה פרק ט' - מיצד:

כמה עולה דירה?

צילום מסך מאתר מדלן על מיצד - אספר

הפרטים הבסיסיים של העיסקה:
דירות 2.5 - 6 חדרים במגדל מגורים יוקרתי.
מחיר בין 2.5 מיליון ל 6 מיליון, המחירים תלויים בגודל הדירה, בקומה, ובנוף הנצפה ממנה.
הפרויקט כולו מיועד לתושבי חו"ל מארה"ב וקנדה למטרות מגורים או נופש.
ממוקם בשכונה מתפתחת בירושלים שמחירי הדירות בהם צפויים לעלות מאוד.

המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.

יש מספר דירות לא גדול שתנאי התשלום שלהם הוא 10/90.
האיכלוס ומועד התשלום של ה 90% הנותרים הוא משוער בעוד כ 5 שנים.
כעת חופרים את השטח לקראת הקמת המגדל.
ליווי בנקאי מלא.
חברת בנייה גדולה ומוכרת מהחברות הגדולות בארץ.
הסבת ערבות מלאה: חתומה גם על ידי חברת הבנייה וגם על ידי הבנק המלווה, עם התחייבות לאפשר את מכירת הדירה במהלך הבנייה ללא תוספת תשלום כל שהוא.
דמי תיווך: 2% ממחיר הדירה - כוללים יעוץ משכנתאות ועורך דין מטעם המתווך - חובה לקחת עו"ד מטעמך שיעבור על החוזה והנספחים.
יעוץ המשנתא כולל הוצאת משכנתא על הדירה של הלקוח, המשכנתא היא על כל ה 10% שצריך לשלם לאחר החוזה !!!!

רוצים להבין למה המחירים בשכונה אמורים לקפוץ והרווח שלכם יהיה גדול.
את זה תוכלו להבין מהמתווך עצמו הרבה יותר טוב ממני.
הוא זמין לפגישות במקומות רבים בארץ, כשהוא נוסע הרבה לכל מיני פרויקטים.

מההיכרות שלי איתו יש לו חזקה של אומן לא מרע אומנותיה, וכשהוא מסביר מדוע הוא חושב שתהיה קפיצת מחירים הוא יודע על מה הוא מדבר.

יש כלל חשוב שנוגע לכל מתווך אפשר לקבל את החוות דעת המקצועית שלו על הדירה או העיסקה,
אבל ! הבטחות לעתיד של מתווכים בסגנון אני מתחייב לך שאעשה כך וכך בעוד כך וכך שנים... זה בגדר המלצה....
וכן חובה לבדוק משפטית כל עיסקה שהלקוח מוגן על ידי חוק המכר.

בהצלחה
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

תמונות מתוך הפרויקט: קומת בריאות - בריכה

כל דירה בפרויקט מקבלת מעטפת מלאה של בית כנסת ולהבדיל בריכה, חדר כושר, לובי מפואר, סביבת עבודה ועוד.
צמוד לפארק ולרכבת הקלה.
עקב הגובה הרב יש גם נוף פתוח לעיר העתיקה- הר הבית/ פארק / מדבר יהודה עד ים המלח.
תמונות מתוך הפרויקט: קומת בריאות - בריכה


חדר כושר או יוגה....

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.

אפשר גם להתייעץ עם חכמי הפורום, מי שיתקדם עם העיסקה ויהיו לו שאלות תמיד יהיו כאן מגוון חכמים לענות לו.
במצב העיסקה כעת, אני בדקתי ככל יכולתי.
ואני בעצמי קונה שם.
וגם שלחתי את אחי ואחיין שלי, ו 2 חברים טובים שלי לקנות שם.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אתה בנוי אישית לעיסקאות כאלו [גם @משהמשה יודה שמדובר בעיסקא מורכבת יותר מעיסקת נדל"ן רגילה שגם היא לא מותאמת לכולם] .
[אני אישית לא הייתי נכנס לעסקא גדולה כזאת אם זה הפעם הראשונה בה ביצעתי עיסקת נדל"ן אך זוהי דעתי האישית].

זה נכון חלקית.
כשהעיסקה עצמה היא עם רווח רב, יש מספיק מקום לתמרון גם למי שלא ממש מבין בנדלן.
למשל אם אתה זוצ, וההורים מלווים אותך גם אם הם לא מבינים בנדלן, אבל יש להם חכמת חיים וניסיון חיים, הם ידעו להסתדר עם כל מהמורה שתצוץ או לא תצוץ בדרך...
ברור שההמלצה לזוצ לקחת את העיסקה הזו עד הסוף ולהרוויח הכל, ולכן אני ממליץ כן על שותפות עם הסכם טוב וחוקי כך אין בעיות עם משכנתא וגם אפשר להסתדר עם כל בעיה יש כמה וכמה אנשים שעובדים מ 2 הצדדים של 2 השותפים.
אם זוצ למשל יכול להגיע ל 2 מיליון עם משכנתא, במקום לקנות 2.5 מיליון לבד ולהקרע, עדיף לקנות יחד ב 4+

דוגמא איך מסתדרים בלי להבין קודם בנדלן:
באחת העיסקאות התקשרתי לאחד מאחי הגדולים ואמרתי לו יש לך בת בדיוק בגיל 18 אני חותם על עיסקה תביא אותה ותחתום גם היא.
אחי הוא חכם עם ראש על הכתפיים, אבל לא מבין כלום בנדלן ולא בנוי לעיסקאות וקומבינות בכלל, אבל הוא סמך עלי.
כמה שיחות טלפון איתו ועם אשתו, והבת קנתה דירה - לא היה לו כסף זמין ואני הייתי מוכן כבר עם הלוואה גדולה, הלוותי לו את 2 התשלומים הראשונים וכשהוא התארגן עם הכסף החזיר לי.

התוכנית הראשונית שלו הייתה למכור במהלך הבנייה.
אבל הם עשו חשבון שזה לא משתלם להם הם לא ירוויחו הרבה, הצעתי להם לקחת שותף, - כמובן רק בצורה חוקית !!!
אבל אמרתי שמכיוון שערך הדירה כבר עלה בכמה מאות אלפי שח והוא עוד צפוי לעלות שלא יתנו לשותף זכות בדירה כאילו הוא שילם מיום החוזה,
ויעשו איתו מו"מ כמה הוא מרוויח וכמה הם.
כי השותף בכל מקרה קונה חצי דירה בהרבה פחות ממחיר השוק, ואין סיבה שאת כל הרווח הם יחלקו איתו.
אחי ניהל עם חבר שלו מו"מ ובניגוד לעצתי חתם על שותפות חוקית מלאה מיום החוזה כאילו החבר קנה איתו ביחד.
אחי הסביר לי שהוא לא מתאים לקומבינות שלי, וגם ככה הוא מרוויח לא רע, אמרתי לו החבר שלך מנצל אותך, אחי מסתכל על זה אחרת....
בסופו של דבר החבר החברהמ'ן שהרוויח בקלי קלות, עשה לאחי את כל העבודה, אחי אמנם הרוויח פחות אבל גם ככה נראה לי שהוא עבר את הרווח של חצי מיליון, ויש לו השקעה פסיבית לגמרי בלי שום סיכון.

לסיכום: בעיסקה רווחית עם הרבה בשר גם אם אתה לא מבין תמיד תוכל להסתדר...
בתנאי שיש לך מספיק ניסיון וחכמת חיים, או שיש לך הורים שמלווים אותך

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יש לך יכולת כלכלית לעמוד בהחזר החודשי ובהוצאת משכנתא ע"ס 3 מליון ש"ח כפי שפירטתי בהרחבה את העלויות בהודעה הקודמת

מסכים לגמרי מי שקונה בצורה נורמלית חייב לחשבן כך.
למי שמתאים לקומבינות, או שיכול לקחת קומבינה כאופציה, אכתוב את השורות הבאות:
אני לא משלם את ההחזר החודשי של המשכנתא, כי אין לי אפשרות לעמוד בכאלו סכומים, ואני לא משגע ומשעבד את היום יום שלי בשביל ההשקעות.
הגישה שלי היא להפריד בין ההתנהלות היומיומית להשקעות לגמרי, גם אם זה כרוך בעלויות נוספות וגבוהות, זה מאפשר אורך נשימה להשקיע ולהרוויח בלי להכנס לסחרור.

מה שאני ממליץ זה לקחת הלוואה מגמח או אפילו מהבנק, או להכניס את ההלואה הזו לתוך המשכנתא - לכל מטרה או בדרך אחרת שהיועץ ימליץ- וממנה לשלם את ההחזר החודשי, ולהחזיר בחודשי רק את ההלוואה הזו.
לדוגמא:
אם בחישוב עם יועץ המשכנתאות יוצא שבמהלך ה4 שנים הקרובות צריך לשלם למשכנתא 200 אלף - להמחשה בלבד - אני לוקח הלוואה בסכום הזה, לפרק זמן ממושך, בחודשי ההחזר של ההלוואה הוא נמוך ורק אותו אני משלם,
את התשלום החודשי למשכנתא אני משלם מתוך הכסף של ההלוואה.
בסוף ההשקעה אני מחזיר את ההלוואה מתוך הרווח.
אני יודע שכל יועץ משכנתאות יזעק שזה כסף לפח, אבל אם אכביד על היום יום שלי לא אוכל להשקיע, ואם אשקיע ארוויח הרבה יותר מהכסף שזרקתי להלוואה הבנקאית. ואת ההוצאה הזו אשלם מתוך הרווח.
כשעושים עיסקה טובה עם רווח טוב, כל ההוצאות הללו מתגמדות.

לאחר שנתייים אני מתכוון בס"ד לקחת הלוואה מהגמח המרכזי, ולשלם ממנה את ההחזר החודשי

התוכנית שלי אם אצליח בס"ד לקחת בשנתיים הראשונות משכנתא עם גרייס מלא שלא אשלם במהלך השנתיים הללו.
את הכסף שזרקתי לגרייס אשלם בע"ה מהרווח.
לשנתיים שלאחר מכן כוונתי לקחת הלוואה מהגמח המרכזי, ואיתה לשלם את המשכנתא, ואם זה לא יספיק עד הסוף אקח הלוואה נוספת, אבל אין לי שום כוונה לשלם משכנתא בחודשי.

מי שזה לא מתאים לו, אכן שיעשה חשבון כמה הוא יכול לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא, או שיקח את האפשרות הנ"ל כאופציה, ויבדוק גם תשלום חודשי של משכנתא וגם לקיחת הלוואה כנל.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דמי תיווך
2 אחוז פלוס מע"מ 70,800

נראה לי שיהיה אפשר "להוזיל" במו"מ.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עו"ד פרטי [אם לא אל תתחיל עם העיסקא][חצי אחוז על העיסקא בד"כ]

עו"ד פרטי חובה, אסור להתפתות לסמוך על העו"ד של המתווך שכל כולו אינטרס אחד גדול, מה שכן אפשר וכדאי לנסח את החוזה והנספחים אצל העו"ד של המתווך כי הוא בונה את העיסקה ומכיר אותה, ואחריו לתת לעו"ד שלך לעבור על מה שהוא הכין, זה יכול להיות יותר זול.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא ברור אם זה שתמכור את הדירה דרכו לא תצטרך לשלם לו תיווך [המתווך טוען שיש כאלו שלא לוקחים מהמוכר, קצת סקפטי, בכל אופן לא תוכל להיות נעול רק על מתווכים כאלו אם יש אחרים שיביאו לך קונים]

אני לא בדקתי את זה, המתווך טוען שהמקובל בירושלים בשוק של המתווכים לחוצניקים לקחת רק מהקונה החוצניק, זה הגיוני בדרך כלל, כי המוכרים הם ירושלמים רגילים שקנו לפני שנים דירות בשכונות כמו נחלאות או רמת אשכול, והיום אפשר למכור אותם לחוצניקים במחירים מפולפלים, ולא נראה לי שהמוכרים הירושלמים מסכימים לשלם דמי תיווך לפי המחיר של הדירה, צריך להיות פרייאר לשלם, בעיקר שאתה יודע שהמתווך צריך את הדירה שלך והוא מרוויח מהקונה.
לכן למרות שאני לא מאמין להבטחות של מתווכים לא טרחתי לבדוק את זה, אבל מי שרוצה לבדוק, זה קל מאוד מתקשרים לאנגלו סכסון בירושלים או לרימקס בירושלים ושואלים אם אני מוכר דירה לחוצניק האם המוכר משלם.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

כל זה רק אם אין לך מס רכישה, כך שאם יש לך דירה אחת ואין לך ילד מעל גיל 18 זה לא כ"כ רלוונטי, אא"כ אתה עושה בשותפות אם מישהו שאין לו ואז אתה צריך עו"ד נוסף להסכם המורכב שביניכם.

מסכים לחלוטין !!!! העיסקה מתאימה למי שאין לו מס רכישה, לא אכתוב שהיא לא מתאימה למי שיש לו כי אני מאמין שזה עדיין רווחי, אבל גם לא אמליץ לקנות.
אם עושים שותפות חוקית - הלוואה בריבית בהיתר עיסקא, ודאי שיש עלות נוספת של עו"ד להסכם שיתוף, אם כי לאור הניסיון הרב שנצבר בציבור שלנו בנושאי טאבו משותף, יש עו"ד שבשבילם זה לא מורכב הגם שהשיתוף כאן שונה, עדיין עו"ד טוב ומנוסה יודע לאתר במהירות את כל המהמורות ולהכין הסכם טוב, בעלות לא גבוהה בכלל.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יועץ משכנתאות כלול במחיר התיווך אומנם אך לא ברור אם זה יהיה כלול בעיסקא בה קשה להשיג את סדר גודל ההכנסות למשכנתא כזאת.

כלול לגמרי, דיברתי עם המשרד של היועץ - משרד לא קטן בירושלים - והיועץ מוצלח ומכיר אפילו את בני ברק על השטעל'ס שיש בה שמתאימות ללקוח, וד"ל, ויודע להתאים את המשכנתא להכנסות, בלישנא דסגי נהור.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

משכנתא ע"ס 300,000 שח בתשלום חודשי זה משהו כמו 2500 שח לחודש [אם נכניס גם את ההוצאות הנלוות של רכישת הדירה למשכנתא מדובר על סכום שקרוב יותר ל3 אלף שקל בחודש] , נניח אתה מחזיק את הנכס ל3 שנים, רוב התשלומים הראשונים מכסים בעיקר את הריבת ולא אתהקרן [מלבד עלות פרעון מוקדם במלול הקל"צ] יוצא מעל 60,000 שח.

בזה אתה בהחלט מבין יותר ממני ואקבל את דבריך כתורה מסיני.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אם יש עלויות נוספות שעלולות לקרות כמו הוצאות על הוצאת משכנתא [על הדירה שלך להוציא את ה300K או על הדירה שאתה רוכש במידה וזה טיפול מורכב] זה יכול לעלות בקלות באזור ה10 אלף, תיווך נוסף עוד 70 אלף, עו"ד נוסף עוד 15 סה"כ 95 אלף נוספים. [אם זה בשותפות יש הוצאות עו"ד נוסף שביניכם לא יודע מה בדיוק המחיר אך לא פחות מעוד 10 אלף]

עניתי על כל זה בשורות הקודמות.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אתן לך דוגמא למה יש מקרים שאף אחד לא יכול לצפות [תסכים איתי שגם המתווך המסור שלך] כמו הקורונה שהיתה כאן לפני כמה שנים, בא נתאר לעצמנו אדם שנכנס לפני הקורונה לעיסקא כזאת, האם הצליח למכור ברווח לאחר שנתיים שלוש, ככל הנראה לא, לכן יש נקודת סיכון כמעט בכל עסקא שהיא לטווח קצר גם לאור העבר

אין דבר כזה להשקיע בלי סיכון כל שהוא, החכמה היא איזה סיכון לקחת, האם סיכון הגיוני של מדד S&P או כל השקעה בסיכון גבוה מובנה, או השקעה בטוחה שאם תהיה קטסטרופה עולמית, גם הדירה האישית שלך יכולה אולי להיות בסכנה, מה יקרה לבית שלך ברעידת אדמה ??? זה שעד היום לא היה לא אומר שלא יהיה...
המיוחד בעיסקה הזו שאין בה סיכון הגיוני הנראה לעין.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מכיון וביצעת יותר מעסקת נדל"ן אחת ובפרט שבאחת מהם לא היה רווח מיוחד אני מאמין שתבצע את החישובים בצורה הגיונית וישרה, אך לא כולם, או רובם נמצאים במצב הזה ולכן לדעתי הקטנה זה פשוט לא מיועד לרוב המוחלט של הציבור [אני מדגיש לא ש'העיסקא לא מתאימה לכל אחד' אלא היא לא מתאימה לרוב הציבור], אא"כ הם עומדים בקרטריונים שלך..

דוקא העיסקה הזו שהיא הראשונה שביצעתי אמנם יכול להיות שבנתונים יבשים של הכנסות מול הוצאות בטבלת אקסל לא הרווחתי בה.
אבל העיסקה עצמה הייתה טובה מאוד, ובניגוד לחברי שקנו באותה תקופה בבאר שבע והפסידו, אני קניתי במקום שהערך נשאר, והסיבה שמכרתי כי מנהל הנכס לא תפקד מסיבות אישיות שאני לא ידעתי, ולא הבנתי מה קורה ולכן לא הרגשתי שאני יכול להמשיך.
דוקא זה דוגמא לכך שאם אתה קונה נכס טוב, וקרה משהו לא צפוי אתה לא מפסיד.
בהסתכלות שלי הדירה הזו נתנה לי את האפשרות לקנות דירות אחרות כי יצאתי עם הסכום של המשכנתא ביד שחלק ממנה כבר החזרתי לבנק, [משכנתא על הדירה שלי שעשיתי בשביל לקנות את הדירה ההיא]. ועם הסכום הזה קניתי דירה אחרת.
כך שמבחינתי העיסקה ההיא הייתה מוצלחת בסופו של דבר, ובזכותה חיתנתי.