הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@שור-שנגח said:

ב. כשמקימים משהו בסדר גודל כזה, כל הכבישים והתשתיות בכל האזור יפותחו בהתאם, כל בר דעת מבין שלא ניתן להגיע לשדה תעופה בכביש דו-נתיבי...

זה ממש מעניין כי זו אחת הבעיות הגדולות של חריש שאם היא תפתר זה יהיה מאוד משמעותי

גזרות הבג''צ פוגעות שוב ושוב בציבור החרדי.

מרתק לראות דרך התמודדות אפקטיבית ויעילה,

שגם אם לא מצליחה להביא לאברכים את שניזוקו,

אבל לפחות שומרת על צביון העיר:

בעוד זמן קצר אמור להיסגר מכרז ענק בעיר ביתר עילית.

מכרז שכמוהו לא היה כבר 6 שנים!

מכרז ליזמים ולקבלנים על למעלה מ 1000 דירות.

מדובר על מכרז שכבר התעכב שוב ושוב ושוב שנים ארוכות.

והנה ההפתעה:

המכרז פורסם פעם ראשונה בפברואר 2022.

מאז פורסמו לא פחות מ 21 דחיות מועדים!

והמדהים-

משנת 2022 היה מדובר על מכרז במחיר מטרה.

כל העידכונים דיברו על מכרז כחלק מתוכנית דירה בהנחה.

והנה,

בעידכון האחרון בחודש 06/2026- לפני חודשיים-

המכרז שונה למכרז פומבי רגיל שמשווק בשוק החופשי.

באופן זה,

העירייה שומרת על צביון העיר,
​כי בסיטואציה הנוכחית הגרלות דירה בהנחה עלולות להביא איתן קהל יעד שלא מותאם לעיר כלל.

אמנם יש כאן הפסד גדול ונזק עצום למאות משפחות שיכלו לצאת מאפילה לאורה.

(כבר לפני שנתיים ישבתי עם זוג,

שלא רצו לרכוש דירה כי הם המתינו לאפשרות לזכות בהגרלה הזו בביתר עילית,

לצערנו הם ורבים אחרים מבינים כעת כי אין להם ברירה אחרת)

בפרט,

שבממשלה התכנון להגרלות הבאות,
להגדיל למשרתי המילואים את שיעור הדירות המוקצות להם ל75%

(במקום 50% כיום).

כך מלבד האברכים שמודרים,

יש גם עדיפות עצומה למשרתי המילואים.

המסקנה הכואבת היא:

על אף שיש בחירות באופק,

קברניטי הציבור החרדי לא צופים שינוי במדיניות הממשלה.

הדירות הללו אמורות להיכנס להגרלות לציבור הרחב עוד כחצי שנה לפחות,

ואף על פי כן-

אף אחד לא רוצה לקחת סיכון או לדחות את ההגרלות שוב.

@בהצלחה-רבה לכמה שנים?

יש כאן בפורום מי שממליץ על הצעד הזה?

אשמח מאוד לשמוע כי לפי דעתי זו בדיוק דוגמא למקרה שבו יש עדיפות ברורה ומוחלטת לשוק הנדל''ן-
בשוק הנדל''ן גם השנים הכי קשות לא גררו ירידה מדי דרמטית,
המקסימום היה בעיקר שהמחירים לא עלו או ירדו מעט,
זאת לעומת שוק ההון שיש שנים שבהם הכספים כמעט ונמחקו.

וגם שימו לב שהתוכנית של בנקל היא לאברכים צעירים,
בתוכנית של 20 שנה בהפקדה חודשית קבועה.
גם אם מדובר על כושר התמדה מלא ללא פספוסים,
זו התוכנית המומלצת והסולידית.
אנשים שמכניסים סכומים גדולים מאוד בבת אחת,
או שבונים על שוק ההון לעוד 3-4-5 שנים ואפילו 8-10,
נכנסים לאירוע שונה לגמרי, ובו רמת הסיכון הרבה יותר גובהה ובלי שום השוואה.

@אפ_על_פי_כן said:

כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

הוא לא פסיכולוגי,
הוא מעשי.

ומי שחושב שזה אותו דבר-
אשמח מאוד שהוא יצדק.

כי להערכתי ולחששי-
יהיו עוד לא מעט אברכים שבשנים הבאות,
על הנייר היו אמורים להיות עם רווחים יפים,
ובמעשי לא,
אם בגלל חוסר עקביות בהפקדות בתקופות לחוצות,
אם בשל שימוש בחלק מהרווחים ועוד.

אבל בהחלט אני לא מתמקדת בלשכנע אנשים להגיע לנדל''ן,
אלא לסייע למי שרוצה לרכוש נדל''ן ומבין שדווקא כשהשוק בשפל זה הזמן להיכנס אליו.

אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

1. הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

אין היום שום כדאיות כלכלית לרכוש היום דירה ולהשכיר אותה באזור חרדי כשהדירה לא מחולקת.

כמעט כל מי שרוכש היום דירה מעוניין לבוא לגור בה.
הרבה משכירים הם אנשים מבוגרים שמחכים לנישואי הילדים לממש את ההשקעה או מבוגרים שמעבירים את הנכס בירושה.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי יותר ויותר.

משפחות צעירות רבות שחסרות דירה,
ב''ה המשפחות גדלות, הביקוש לשכירות של דירות אמיתיות גדל ומרקיע שחקים,
מחרי השכירות מאמירים,
חוסר היציבות בתכנון מוסדות חינוך, עבודה וכו'.

איך אפשר להתעלם מכך?

כניסה לשוק הנדל''ן, גם אם מחוסר ברירה כניסה לדירת להשקעה באופן זמני,
מעניקה הגנה לזוג, ובוודאי רכישת דירה למגורים.

@אפ_על_פי_כן said:

הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול

2. הנקודה הזו שהיא מבחינתכם חיסרון מבחינתי היא המעלה הכי גדולה של שוק הנדל''ן.
   מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.
   במבחן המציאות:
   אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
   העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
   דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
   להתמיד בזה ולהצליח.

ולגבי מחירי הדירות-
לקוחות שלי בחיפה ובבאר שבע רכשו דירות ב1.2 מיליון כולל שיפוץ ומכניסות יותר מ 4500 ב''ה.
יש הרבה יותר מדירה אחת כזו, בהחלט.

ו @שואף-ליותר אם אתם מחפשים יועץ אובייקטיבי-
מזמנים להגיע לפגישת מיפוי בס''ד ולראות מה מתאים לכם בעז''ה.
אתם מוזמנים לקרוא עלי קצת כאן מהלקוחות שלי:
https://www.google.com/maps/place/הורביץ+נכסים+-+מרים+הורביץ‭/@31.7860191,35.175359,12z/data=!4m8!3m7!1s0x8f819bae43011f13:0xcd1bccbb2f3a08ac!8m2!3d31.7860191!4d35.175359!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11mrwjb02z?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDgwNC4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

פרטי יצירת קשר-
בחתימה.

@א.א.פ. אני לא יודעת אבל נשמע מעניין.

יהיה מענין שתעדכן מה יצא

@שמעון-יוחאי-חסן said:

נדל״ן קונים 99 פסיק 9 אחוז מהמקרים - במחיר השוק

מאוד מאוד נכון.

גם מי שהצליח לרכוש ב''ה מתחת למחיר השוק-
זה בד''כ בגלל נותנים טובים במיוחד שלו-
נזילות גבוהה,
הון עצמי גבוה,
אפשרות ליכולת החזר גבוהה,
הכרת השוק לעומק ויכולת לחתוך.

@אנונימי2 אין.

מחשבון מדהים!!

יישר כח גדול.

(הכי יפה שהסכום של 2 קרנות השתלמות אמורות להספיק-
מה שכן-
כאן נכנס הרעיון של פיצול קרנות השתלמות שהוזכר כאן ע''י @רחל-עומסי, ואשמח עוד להעמיק בו)

רציתי לשאול-
נראה שבאופן ברור וחד משמעי-
הגמ''חים לא מספקים הגנה.

מה שכן-
התועלת במינוף לא כ''כ דרמטית-
כשלענ''ד הסיכון הרבה יותר גדול מהצפי רווח.

האם זה נכון?

אז הוא לא היועץ שמציע למי שבא אלי אחרי מעשה את הרעיונות ההזויים האלו...

כנראה אלו דברים שהמתווכים מציעים או לא יודעת מי.

@משה-חיים אשמח שתשתף כאן,
לא הייתי בוובינרים שלו ואני לא יודעת לצפות מה הוא יענה,
אני כן מכירה פתרון שאנשים לקראת נישואי הילדים עושים (ואני לא ממליצה עליו לאף לקוח שלי!)
לקחת משכנתא גדולה יותר,
ולהחזיר את המשכנתא מהמשכנתא.
עיסקאות כאלו חייבות להיות 100% רווחיות בשביל לא לגרום לנזק,
ואני לא מכירה מישהו שמתחייב על רווח.
זהט מהלך עם סיכון עצון ועלות כלכלית כבדה שהיו אצלי מתייעצים שהחזיקו בנכסים כאלו שהם בכלל לא קלטו אלו עלויות מדובר וכמה הנכס צריך להרוויח כל שנה כדי להיות משתלם.

אני חושבת שחד משמעית אין.
ואם מישהו אומר שיש-
אז תחששו גם על הקרן.

ההצעות הנוצצות שאני ראיתי היו רחוקות מהאמת.

מה כן?

-שותפות עם משקיע שמעדיף לשים כסף כל חודש והוא כבר ממונף,
-דרכים יצירתיות לפרוס הלוואות/ משכנתא

• תהליך להגדלת הכנסות.
  רוב האנשים יודעים להגדיל הכנסות כשהם נמצאים במינוס, לעבור ממינוס 3000 ל איזון,
  ואותו דבר אפשר לעבור מאיזון להכנסה להשקעה של 2000-3000 ש''ח לחודש.

אני מסכימה עם ההיגיון בהגבלת שכר המתווכים ל1% ולא יותר, בפרט בירות היקרות סביב ה 2 מיליון ש''ח.

אני משמ לא מסכימה עם ההנחה שאין צורך במתווכים.
דווקא כמלווה שעושה ב''ה הכל כדי לסייע ללקוחותי לרכוש ולמכור בלי תיווך,
אני יכולה לשתף אתכם במידע קריטי שמתווכים נתנו:

1. לקוח שחייב למכור כי עבר זמן מהרכישה, לפי הנתונים המספריים בשטח-, פרסומים בעיתונות, יד 2, מחירי דירות שנמכרו ועוד, קבענו סכום X.
   למעשה הגיע מתווך ואמר שהסכום כעת בשוק לפי הדירות שיש לו עכשיו להציע נמוך בץץ כסף וצריך לרדת לשם.

האם הלקוחות היו מצליחים לעשות את זה לבד?
לא.
גם מבחינת המידע וגם מבחינה נפשית.

עוד לקוח שצריך למכור דירה במקום שרחוק ממנו,
הלקוח מותש מהמכירה, ולא מצליח למכור.
הכנסנו מתווך מקצועי ורענן,
שמשווק את הדירה בצןרה כ''כ אופטימית ויפה,
ב''ה הגיעו אנשים לראות אותה ובעז''ה נקווה שיצליחו למכור בקרוב.

אפשר לומר כך-
כשרוכשים או מוכרים דירה באיזור מגורים,
או באיזור שאמור להיות איזור המגורים ומכירים אותו לעומק,
יש אפשרות להסתדר לבד אבל גם זה לא תמיד.

@צופה-ומביט said:

תפנו אותו לארגון בנקל והם כבר יתנו לו על הראש בהוראת גדולי הדיינים, להתרחק כמו מאש מכל דבר אפילו שדומה למשכון דירה וכל מינוף טיפשי ומסוכן וכ"ש כשהוא לטווח קצר כל כך.

הוא לא בא אלי להתייעץ ח''ו,
הוא רק שלח לעדכן מישהו שישבתי איתו על רכישת דירה להשקעה.

אנשים מסוגו עם כאלו רעיונות לא באים להתייעץ ולא רוצים שיאמרו להם מה לעשות.

כמו שהיה אחד שבא אלי לפגישה לפני שיפוץ,
רצה להיכנס להשקעה מסוימת ואני לא הסכמתי והתעקשתי שהוא צריך לשמור בצד את הכסף שהוא לא לשיפוץ,
ורק אחרי שהשיפוץ יסתיים בהצלחה לפי התוכנית הוא יכול להשקיע את היתרה,
והוא ממש יצא מאוכזב מהפגישה שלא קיבלתי את דעתו ולא הסכמתי לומר לו שזה טוב....

אם הייתי יודע לא הייתי נכנס לזה- סיפור מספר 2

בפוסט הקודם סיפרתי לכם על הלקוח שאמר:

אם הייתי יודע לא הייתי נכנס לזה,

ולמה לא הסכמתי איתו.

היום אני רוצה להמשיך איתכם ללקוח השני שאמר לי את אותו משפט, ולספר לכם למה לא הסכמתי גם איתו.

משפחת ברמן רכשה דירת מגורים על הניר לפני כמעט 3 שנים,

וכעת ב''ה הדירה מוכנה והגיע הזמן למכור את דירת המגורים הישנה.

רק מה?

המחירים באותו אזור-

כמו בעוד אזורים בארץ נמוכים כעת ב 5-7% מהמחיר אותו הם חשבו לקבל,

ובוודאי פחות מהתקווה שהית להם כשרכשו את דירת המגורים החדשה-

שיש להם 3 שנים לתת לעליית מחירי הדירות להשפיע לטובה על דירת המגורים הישנה.

האכזבה קשה,

לוותר על 100,000 ש''ח?

וכעת קשה למשפחת ברמן למכור את הדירה במחיר הנמוך יותר.

הלקוחות אמרו לי-

אם היינו יודעים לא היינו נכנסים לעיסקה של הרכישה,

היינו ממתינים,

היום אפשר למצוא דירה זולה יותר בפחות.

למה לא הסכמתי איתם?

מ3 סיבות:

הגיונית, כלכלית ופרקטית.

הסיבה הראשונה-

ההגיונית:

אי אפשר היה לדעת לפני 3 שנים מה הולך להיות.

משפחת ברמן רכשה את הדירה מיד אחרי פרוץ המלחמה,

הציפייה הייתה למלחמה קצרה בהרבה,

והכרעה שתגרום לעליית מחיר הדירות כפי שקרה אחרי מלחמות קודמות ועוד גורמים נוספים.

ההחלטה שמשפחת ברמן קיבלה הייתה הטובה ביותר ביחס לנתונים הידועים שהיו אז,

ואז משפחת ברמן רכשה דירה והיה משתלם בהרבה לרכוש דירה על הניר מאשר דירה ישנה ולשפץ אותה.

נבואה ניתנה לשוטים-

גם היום....

הכלכלית:

משפחת ברמן כבר נכנסו לעסקת שותפות יפה במחירי הדירות הנוכחיים-

כך שהרוויחו נקודת כניסה טובה בהרבה מלפני כמה שנים.
​כבר עכשיו הם הרוויחו יותר מ 100,000 ש''ח.

בנוסף-

בעז''ה ברגע שמשפחת ברמן ימכרו את הדירה הישנה שלהם בעז''ה,

הם ייכנסו להשקעה נוספת שמתאימה להם,

וכך הם ייקבעו אצלם את מחירי הדירות-

למכור בזול ולרכוש במקביל, בזול.

הפרקטית:

באזור בו רכשו משפחת ברמן יש היום אפשרות להשיג דירות במחיר מצוין באמת.

למה אין כעת נהירה של רוכשים לשוק?

הרי אי אפשר לומר שהסיבה היא שהמחירים עלו ונהיו יקרים מדי לאוכלוסייה,

כי באותם מחירים בדיוק,

ואפילו יקרים יותר,

היה ביקוש גבוה מאוד לרכישה!

אלא מה?

אנשים חוששים מכאב ההפסד.

בתקופה הנוכחית, כשהמחירים ירדו-

הרוכש הפוטנציאלי אומר:

מה, אני אקנה עכשיו במחיר מסוים,

ואולי עוד כמה חודשים חבר שלי ירכוש במחיר זול יותר?

אני לא אהיה כ''כ טיפש.

אני אמתין עוד.

ואז מה קורה?

אם המחירים יירדו-

הרוכש מקבל הצדקה לדרך שלו, הוא שמח ומאושר,

הרוויח בדמיון הרבה כסף על הנייר,

וממשיך להמתין.

ואז, ברגע שהמחירים משנים כיוון,

אז כבר נהיה קשה נפשית להיכנס:

רגע-

למה שאשלם על הדירה הזו מחיר כ''כ גבוה?

אנסה לחזור לדירות הקודמות ולרכוש אותם במחיר שהציעו לי אז-

ואז מתחילה עליית המחירים,

ועד שהיא לא כואבת מספיק כדי להניע לפעולה-

הרוכש ממתין ולא קונה.

כלומר-

מי שממתין לתזמן את השוק בד''כ מפסיד מכך.

אשמח לשמוע לאיזו סיבה הכי התחברתם:

1- ההגיונית, 2- הכלכלית או 3- הפרקטית.

@משתמשת וודאי שכדאי להגיש.
היה הרבה פעמים שהם נתנו גם למי שלא עמד בדיוק בקריטריונים בפרט בנושא ההכנסות.
אם נותרה להם יתרה או משהו.
מי שיש לו דירה שנייה למשל אין מה להגיש כי הם לא נותנים.

כלומר לשמחתם ולמחייתם זה במקום קופת העיר?
חשבתי רק במקום מסלולי התוספת.

@הקול-השפוי said:

גם "יועצי נדל"ן" חייבים נאמנות ללקוח
התופעה אינה מוגבלת למתווכים. כיום פועלים גם משווקי דירות להשקעה המציגים את עצמם כ"יועצי נדל"ן", בעוד שבפועל הם מתוגמלים על ידי יזמים או קבלנים.

אגב, בדיוק זו הסיבה בשלה אני מלווה לקוחות ומעבירה להם את העמלות אותם אני מקבלת על מנת שאוכל לפעול בשקיפות ולהביא ללקוחות את העיסקה המתאימה ביותר בס''ד.

@דסוסו פחות.