הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@פושט-רגל-מרמה-ד זה באמת אתגר כי למעשה אין בחוזה אופציה כזו של אי השלמת חוזה.
זה גם אחת הסיבות שיש נימוקים וסיבות שמדווחים גם לרשות המיסים על הביטולים

אני רואה שגב' ליבוביץ' לא ענתה עדין,
אז אענה במקומה-
זה האתר שלה-
https://zoog-meushar.co.il/?ref=horvitz

אני פרסמתי פעם את המשחק במסגרת שת''פ,
אח''כ קיבלתי מגב' ליבוביץ אץ המשחק בהפתעה ווללא תאום,
כהתרשמות החיוביות והמאוד מופתעת שלי מהרמה,
על אף שאני מכירה הרבה חומרים כלכליים וספרים,
פרסמתי ברשימה שלי את הפוסט הבא:

בס''ד

גם לכם נמאס מלשמוע על התנהלות כלכלית נכונה?

יש לי שאלה בשבילכם:

מי מצליח להתקדם לרכישת השקעה בנדל''ן?

ספוילר:

לאו דווקא מי שמרוויח הכי הרבה.

שוב ושוב אני רואה שמגיעים אלי אנשים ורוצים להתקדם להשקעות נדל''ן,

כאשר הם מציגים הון עצמי מרשים ויכולת החזר נהדרת

על אף שההכנסה החודשית שלהם לא גבוהה ביחס לנתונים האישיים שלהם.

לעומתם-

יש משפחות עם הכנסות יפות ואפילו גבוהות ממש שמתקשים להתקדם להשקעות נדל''ן.

המסקנה שלי:

ההתנהלות הכלכלית הנכונה משפיעה על היכולת להתקדם בנדל''ן יותר מאשר רמת ההכנסות.

טוב תודה.

שבענו מלשמוע זאת,

כבר עשינו סיבוב או שתים אצל מאמנים כלכליים כאלה ואחרים,

או, לחילופין,

אני מאוד רוצה אבל בן/ בת הזוג לא מוכנים לשמוע על הנושא הכלכלי הטעון כל כך.

אני רוצה לחשוף אתכם לחוויה אחרת שעדיין לא פגשתם:

זוג מעושר.

המשחק הזוגי שיחזיר לכם את תחושת השליטה בכסף,

תעזור לכם לבנות הרגלים כלכליים נכונים יותר

ותוביל אתכם לעתיד שבו תוכלו להרשות לעצמכם הרבה יותר ממה שחשבתם.

את זה העתקתי מהאתר.

אבל האמת?

מניסיון אישי,

זוהי חוויה יוצאת מגדר הרגיל.

בין אם אתם מנהלים את עצמכם למופת-

תופתעו לראות כמה אסימונים יפלו לכם,

בין אם אחד מכם אוהב את תחום הכספים ורעהו סולד ממנו,

ובין אם- ופגשתי גם הרבה זוגות כאלו-

אף אחד מכם לא רוצה להתעסק עם הכסף.

המשחק הזה יקדם אתכם וירוויח לכם הרבה.

כי כשאנחנו נמצאים מול הכסף במקום חיובי ואופטימי-

השפע בעז''ה מגיע.

כעת,

לקראת חג הפורים,

ושלל ההוצאות שבאות יחד איתו ועם פסח שבעקבותיו.

זה הזמן האידיאלי ביותר-

לרכוש מתנה לבן בת הזוג או למי שאתם מעריכים.

וכמה עולה המשחק המיוחד הזה?

רק 397 ש''ח,

אבל לא זה מה שתשלמו.

ביקשתי מאביגיל ליבוביץ', מחברת המשחק המדהימה שתעניק לכם קוד קופון-

horvitz

הוא שווה,

היכנסו לאתר ונסו אותו...

אל תפסידו!

חוץ מזה,

המשחק נעים במיוחד,

ארוז באריזה מהודרת,

מלא במשפטים חכמים.

שווה לכם!

התחילו לשחק,

ובעז''ה עוד תקופה קצרה אשמח לשבת איתכם בפגישה על השקעת הנדל''ן המתאימה לכם ביותר!

@רוצה-לדעת-3 @פושט-רגל-מרמה-ד
כי הכי קל לי לפרסם מידע על חריש שהוא מוכר יחסית....
את המידע שלי על עיסקאות מדהימות מבפנים אני רוצה שיפנו אלי-
בני ברק,
דירת 4 חדרים חדשה בצפון בני ברק-
במחיר שקרוב יותר ל 2 מיליון מאשר ל 2.5 מיליון,
בביתר,
דירת 5 חדרים עם יח''ד ב 3 מיליון ש''ח,
במיקום מעולה,
דירת 4 חדרים עם מחסן, באזור מרכזי, עם הכנסה של 7500 אש''ח לפחות,
ב 2.4 בלבד. (הדירה הזו עדיין רלוונטית)
בקרית גת הישנה,
דירות 3 חדרים במיליון (נמכרו ב 1.150 לפני שנתיים)
בית שמש-
דירת 3 חדרים ברמה ד',
עם אפשרות לסגירת מרפסת לחדר,
מחסן וחניה,
1.820.

חלק מהעיסקאות הרעיון שלהם היה התפשרות על נקודות לא מהותיות,
וזה בדיוק מה שאנחנו עושים בליווי מעמיק ב''ה.

@שששששש
תלוי למי,
תלוי מה.
איך אפשר לתזמן את השוק?
בעז''ה אכתוב על זה בנפרד.

@פושט-רגל-מרמה-ד said:

איפה ?

בהרבה מקומות.
כל אחד ומה שמתאים לו ליכולת החודשית,
להון העצמי,
לקהילה וההתאמה למגורים,
לסגנון העבודה והפרנסה של האישה.

יש לי עכשיו הרבה לקוחות שעשו עיסקאות מדהימות בהנחה דרמטית ממחיר השוק,
בערים חרדיות ואחרות:

דוגמאות:
בני ברק, ביתר עילית, בית שמש, קרית גת, חיפה, באר שבע.
וזה רק מדגם של המקומות-
כפי שאמרתי הכל תלוי בהתאמה.

רק אתן דוגמא אחת-
בחריש,
שכ''כ הרבה מדברים עליה,
המחירים עכשיו נמוכים משמעותית,
עד כדי שלקבלנים לא משתלם להציע מכרזים ולבנות בחריש.

ויש שם היצע,
שלא רק שהמחירים זולים,
אלא שאפשר למצוא דירות שמורות/משופצות וכו' בלי להוסיף כסף על זה.

(אגב בחריש יש לי המלצה על תיווך מעולה, וותיק ואמין במיוחד,
והיופי שם שכל המתווכים משתפים פעולה ואפשר דרך התיווך ההוא להגיע לכל הדירות מיד 2)

אמש פרסם בנק ישראל את הדו''ח השנתי שלו לשנת 2025,
ורציתי להתייחס משם למספר נקודות מעניינות.
הנקודה הראשונה והדרמטית מכולם לפי דעתי היא נושא ההגירה השלילית.
(וזה אחד הדברים שהשתנו באופן דרמטי מלפני שנתיים וחצי גם לגבי מבצעי ה 20/80 המתנפצים)

כשפרצה מלחמת שמחת תורה,
רשמתי ברשימה שלי כך:
בשנת 2022 עלו מרוסיה, אוקראינה ובלארוס 60,000 עולים.
בתחילת שנת 2023 עד סיום חודש אוגוסט - עלו מארצות אלו 30,000 עולים.

ישנם דיווחים מתוניס, כפי שנקראת היום: תוניסיה,
שהממשל שם שוקל על איסור יצירת קשר עם תושבי ארץ ישראל.
בקהילה היהודית בתוניס ובאי ג'רבה נותרו כיום כ 2,000 יהודים.
מתוך 100,000 ג'רבה ותוניסיה שעלו לארץ ישראל עם הקמת המדינה.
רבים מהעולים התיישבו בנתיבות ובמושבי הדרום, ביניהם באר שבע, תלמים, קיבוץ רגבים, איתן, שרשרת, בית הגדי וברכיה.
מובן כי כעת, הקשר בין הנותרים בניכר לבין אחיהם שבמצוקה כאן בארץ מתגבר ביתר שאת.
יהודית תוניסאים אמרו כי אם הצו ייכנס לתוקף ותהיה זו עברה פלילית ליצור קשר עם תושבי ארץ הקודש-
הם ייאלצו לעזוב.
אז נקווה שבתוניסיה יחזור השקט על כנו,
אבל ההנחה היא שבתקופה כזו, בה עם ישראל מתלכד סביב הדאגה לשלום ארץ ישראל ותושביה,
ולצערנו האנטישמיות מרימה ראש גם בחו''ל,
העלייה לארץ רק תגבר ועימה הצורך בדירות נוספות לכלל העולים,
וממילא הביקוש יגדל עוד יותר מה שישפיע על מחירי הדירות לעלות עוד יותר.
עד כאן ציטוט ישן שמצאתי כדי שתבינו את השינוי הדרמטי.

ועכשיו לנתוני בנק ישראל:
מה שקרה-
מאז שהמלחמה פרצה,
מאזן ההגירה התהפך:
ממאזן חיובי,
למאזן שלילי:
ב 2023- כ 30,000,
ב 2024- 26,000,
ב 2025 38,800.

מדובר על שווי שוק של 11 אלף יחידות דיור לשנה.

אמנם-
יש ביקוש מצד עובדים זרים של 2000 יח''ד לשנה ולפי בנק ישראל זה מצמצם לפי הנתונים היבשים.

אמנם בפועל-
עולים רוכשים יותר דירות,
עובדים זרים מחפשים שכירות מוזלת וההשוואה כאן בכלל לא קיימת לפי דעתי.

מבחינת מחירי הדירות-
אחרי עלייה של 7.7% בשנת 2024,
בשנת 2025 היתה ירידה של 0.9%,
ובניכוי המדד (ללא דיור) הייתה ירידה בפועל של 3%.

עוד נתון מעניין-
יחד עם 83,000 הדירות הלא מכורות,
מלאי השיא שבידי הקבלנים,
היו בתחילת שנת 2025 15,500 דירות שלא היו בשימוש בעקבות המלחמה.
בסוף השנה,
בעקבות חזרת רוב תושבי הצפון והדרום,
המספר ירד ל 7400 דירות.

לפי בנק ישראל,
כמות הדירות הלא שמישה מיתנה את מלאי הדירות
(כלומר שזה היבט מסוים של המלחמה שדווקא סייע בעקיפין למכירת דירות.

נתון נוסף מעניין מתייחס לפער בין שוק ההון לנדל''ן-
לפי הדו''ח-
תשואות שוק ההון חזרו לרמה שלהן שלפני עשור,
והתשואה משכירות ביחס לעלות הדיור נשחקה משמעותית.
דבר זה גורם ליצירת עדיפות להשקעה באגרות חוב על פני השקעה ברכישת דירה.

לסיכום הדו''ח-
בנק ישראל מסכם כי המאמץ של הממשלה להגדלת ההיצע סייעו ואכן כעת יש התאמה בין הצורך לביקוש,
וגם ההגבלות של בנק ישראל על מבצעי המימון עזרו.

המסקנה שלי-
לזוגות צעירים שיש להם הון עצמי מומלץ מאוד מאוד להיכנס עכשיו לשוק ולרכוש דירה כעת,
יש כעת הזדמנויות מצוינות להשגת קורת גג.

@משה-עוזיאל תודה על הפירוט המחכים והנכון.
ל 10 שנים בהחלט זה נכון,
וכמו שרשמתם אפילו אמור להשתפר יותר,
הבעיה היא שלא לכולם יש את הזמן הזה (נניח אנשים שרכשו דירה במינוף על הנייר, על אף הבנת הסיכונים כדי לחתן עם זה ילדים)
וגם למי שיש השאלה האם זה מה ששווה להם-
כלומר,
אפשר עם היכולת מימון והחזר הזו לעשות 2 סיבובים שווים הרבה יותר בתוך 10 שנים.
כלמר-
להפסיד כאן ולהרוויח הרבה יותר במקומות אחרים.

אני רוצה להוסיף עוד דבר

@ביזנייעס אפשר את הפרטים של מי שרכש ממך?

@עו-ד-נתן-רוזנבלט said:

@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?

יש הרבה יותר גרוע,
וזה קורה לאנשים כל הזמן ולא רק בנדל''ן.

שאנשים כדי לשמור על הקרן שלהם,
ממשיכים להזרים כספים כדי לא להפסיד ומעמיקים את ההפסד.

לדוגמא-
דירה בעלות של 2 מיליון,
בן אדם שם 10% ו 50 אש''ח תיווך,
יש לו איך לגייס את ה 1.8 הנוספים,
והוא בנה מראש תוכנית מסודרת,
והיה אחראי עם מתווך ישר (או עם ליווי ניטרלי ואמין שלי ב''ה) ,
כעת זה לא עוזר לו:
נכנס למספרים:
הוא לוקח משכנתא של 1.8 מיליון,
משלם כל חודש למעלה מ 9000 ש''ח,
נניח שתהיה לו שכירות של 4000 ש''ח,
עדיין כל חודש הוא שם 5000 ש''ח >
60 אש''ח שנתי.
אם מחירי הדירה הזו ירדו כעת כבר ב 200 אש''ח,
והדירה שווה כעת 1.8 מיליון
והוא רוצה ויכול להמתין עוד 4 שנים כדי להכיל את הנזק,
הוא צריך שעוד 4 שנים המחירים יעלו כבר ב 450 אש''ח כדי לא להפסיד,
לא בשביל להרוויח.
בשביל רווח הוא צריך עליית ערך נכס דרמטית ביותר-
ניח 60 אש''ח מ 1.8 מיליון ב 4 שנים-
עלייה של 30%.
זה ייתכן אבל ממש לא וודאי.

עכשיו-
זה במקרה הטוב.

החישוב הנ''ל בהנחה שהוא לא צריך לקחת הלוואות יקרות והכל משכנתא למגורים וגם שאין לו מס רכישה וכו'.
מה שמעלה את העלויות יותר,
צריך לקחת בחשבון עלויות של תיווך כי במקומות כאלו יש היצע רחב של דירות להשכרה,
מיזוג/ סורגים להכשרת הבית,
ירידה בערך הנכס כתוצאה מהשכרה-
מה שמוריד את הרווח יותר.

כלומר שאכן פעמים רבות הנזק הקטן ביותר הינו יציאה מהעיסקה ולא סחיבה של הנזק.

בפרט,
שבשוק הנדל''ן של היום שבאמת מלא במציאות הזויות,
אפשר עם יכולת המימון וההחזר הזה להכין במקביל רווח עם סיכוי טוב יותר בעז''ה.
כלומר,
עדיף לצאת בכבוד עם הפנים לעתיד מאשר למשוך את הנזק הלאה.

(כבר הרבה זמן אני רוצה לרשום מאמר על ההבטים של ה 20-80 מנקודת מבטי,
לאט לאט הוא נבנה כאן ואז בעז''ה אוכל לגבש אותו)

@יהודי-טוב תודה.
הם מאפשרים לרכוש לרוכשים מבחוץ?

@יהודי-טוב מאיפה טבלה?
באתר יש מחירון הרבה יותר זול:
https://tiferet.mimushim.net/wp-content/uploads/2026/03/תפארת-מחירון.pdf

@יהודי-טוב תודה רבה המידע מאוד מאוד מסייע לי לגבי פרויקט אחר.

@בן-עליה said:

שמלכתחילה הרווחים מאוד גדולים

חייב להיות.
אם 1/4 מהשנה הם מוכרים במחיר מלא (ויקר),
1/2 שנה ב 70% מהמחיר,
ו1/4 שנה ב30% מהמחיר,
וכל השנה יש עלויות,
הם לא יכולים למכור כמו מוצרים אחרים שנמכרים למשל במחיר כפול מהעלות וזה מחזיק את העסק.
וגם-
א''א מאוד להוזיל כי לא מייצרים סטוקים

תודה על הדברים הנכונים.
רק הערה אחת שאני לא מסכימה איתה:

@משה-עוזיאל said:

שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום

המצב הנוכחי הינו אחר,
גם מי שבדק שהוא יכול להחזיק בעיסקה,
גם מי שראה שהמחיר הגיוני ושווה,
והוא יכול לסיים את העיסקה-
עדיין ייתכן שהפסיד את כל הקרן-
או אם לא ויתר עליה ייתכן שגרוע מכך.

תנו לי להעיר נקודה קצת אחרת.
שוק הביגוד הוא אחד הקשים במגזר.

וזה אגב גם התשובה לדעתי לשאלה שהעליתם

@הקול-השפוי said:

בבגדים לכאורה היה אמור להיות הרבה יותר קל לייצר משהו טוב וזול

דברים זולים נמכרים ככאלה בשל העובדה שהם נמכרים בסטוקים.
בגדי נשים אי אפשר להציף את השוק כי אז הם לא נמכרים בכלל.
מלבושי כבוד יש מחלקה של בגדי נשים,
הם נמכרים מעט מאוד,
וביחס לבגדי הילדים שנחטפים ואוזלים,
הבגדים האלו נשארים במלאי
וזאת בשל העובדה שהם נמכרים רק לנשים בודדות שמרגישות מסוגלות ללכת איתם,
זאת בשונה מחלוקים/מצעים ועוד דברים שלא מסתובבים איתם בריש גלי.

נוסף על כך,
לבגדים יש זמן מדף קצר מאוד,
ומהר מאוד צריך למכור אותם בהנחות משמעותיות-
בקיץ ל''ג בעומר , יום העצמאות.
בחורף- חנוכה, סיילים של סוף שנת המס.
בסוף העונה-
הבגדים נמכרים בהנחות עצומות של 10-80% מה שלעיתים הופך את אחזקת החנות בתקופות אלו ללא כלכלית.

אני מכירה באופן אישי 2 נשים שהיו בעלות מכירה של בגדי נשים,
שתיהן סגרו מותגים מצליחים, מפורסמים ומוכרים בהפסדים לא פשוטים.

אל תשכחו בכל תחום אחזקת עסק התייקרה דרמטית:
הוצאות של מיתוג, פרסום, שיווק, אסטרטגיה, עיצוב פנים, שכירות מקום יקר וכו',
זינקו בשנים האחרונות הן מבחינת העלות והן מבחינת הצורך בכל דבר כזה.
אם פעם מי שהיה מוכר בגדים טובים היה מקבל לקוחות והרבה,
היום כל תחום צריך מיתוג איכותי-
אפילו משנת יוסף (או פרויקט דיור מוזל בעכו..)
וכאן אין את האופציה של שיכפול המוני כמוסבר לעיל.

@פושט-רגל-מרמה-ד said:

השאלה היא לא מתי הוא מימש את הרווח, אלא מתי הוא רכש את זה?

2020-2021

רשמתי את זה.

עכו כבר כמה שנים מפרסמים באמצעים סמויים בעיתונות החרדית בפרט ביתד.
אין ספק שזה משפיע מאוד עכשיו.

@פושט-רגל-מרמה-ד said:

מתי בפעם האחרונה מישהו הרוויח מ20-90?

עכשיו ממש.
מי שרכש לפני 5 שנים בגל של אחרי הקורונה.

ואני מסכימה מאוד עם מה שהוא רשם-
יש כ''כ הרבה שעכשיו נופלים אבל לא בגלל שאף אחד הונה אותם.
ויש לי הרבה מה להוסיף בזה בעז''ה בל''נ,
כי באמת הנושא הזה כואב לי מאוד.

מצרפת כאן סיכום ממשלתי של ינואר 2022:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/periodic-review-real-estate-012022/he/weekly_economic_review_periodic-review-real-estate-012022.pdf

ניתוח משך הזמן לקבלת הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי מצביע על גידול ניכר בשיעור
הדירות הנמכרות "על הנייר", זאת מאז אוגוסט אשתקד. נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד
חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים
נותר ללא שינוי משמעותי. יתכן, בין היתר, כי ממצא זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות
"פריסייל", תוך "שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות בהן רמת הביקושים תהיה אולי
נמוכה יותר

אני מסיכמה מאוד שיש אי וודאות.
יש סיכויים לתרחישים ל 2 הכיוונים וייתכן שאכן תהיה עלייה בפריפריה וירידה במרכז מה שלמעשה אומר כך:
מדרבן את הזוגות הצעירים להיכנס לרכישה של קורת גג בלי לדחות,
ואת המשקיעים להיכנס רק להשקעות חכמות שלא תלויות בעליית מחיר.

מהשטח אני כבר רואה עלייה סמויה בפריפריה שמתבטאת המקומות מסוימים בעליית מחיר,
ובמקומות אחרים בצמצום בהיצע הגדול שהיה בתקופה האחרונה.

@אלון-דוד said:

כמו לדוגמא דירה חדשה בבני ברק במתחם הסופרים, חריש, או אחיסמך.
דירה ישנה בבאר שבע או בקרית אתא.

מאוד אהבתי את הרשימה הזו,
אני מסכימה איתה לגמרי.
מה שכן-
חלק גדול מהמקומות האלו לא מתאימים להשקעה לטווח קצר אלא רק לטווח ארוך.