הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@מתיתיהו כתב:

@משה-עוזיאל
יש ביקוש לשכירות של דירות מחולקות בעפולה ?
עם כל הפרוייקטים החדשים יהיה הצפות של דירות להשכרה.

3 הדירות מושכרות כעת ו2 מתוכם ככל הנראה לטווח ארוך

יש לי מידע על דירה במרכז עפולה שמחולקת כבר ומניבה מעל 5000 נטו המחיר המבוקש של המוכר (אברך מקרי"ס)הוא מיליון ושמונים עם גמישות מסוימת לפרטים אפשר לפנות : 0548597633 (בשכר)

תודה על המאמר המחכים

תוספת קטנה
אולי ההסבר למיעוט העולים בשנה וחצי האחרונות הם הסבבים עם איראן שיש להם כנראה הרבה יותר כותרות (וזה גם יותר שייך למרכז הארץ מטילי עזה לשעבר ב"ה) והם גם לא מאפשרות פיזית לעלות
ומעיון בנותני העליה לפי חודשים של 26' למנינ' המצורף כאן אז רואים שבעוד בשאר החודשים אין ירידה אז בחודשים האלו של המלחמה כמעט ואין עולים.olim3_2026.xlsx
ועוד באותו עניין שאכן לדעתי הוא אחד המשפיעים ביותר על ירידת /עליית המחירים בנדל"ן
ויש בנושא הזה הרבה מחקרים שמציקגים תמונה חלקית ומסולפת של המציאות
אז לאחרונה התפרסם מידע של הלמ"ס לשנת תשפ"ו
שהמאזן נטו של עליה ירידה, ועוזבים וחוזרים היה של 28 אלף שלילי שנגרעו מהאוכלסיה
ובסה"כ אוכלסיית ישראל גדלה במאה אלף (ריבוי טבעי 139 אלף -28אלף הגירה שלילית)
ובהמשך למאמר הנ"ל על זהות היורדים אז בעזרת השם זה אמור לבוא לידי ביטוי חד בבחירות הקרובות שבהם המפלגות החרדיות אמורות לצמוח מאוד מכיון שמלבד הריבוי הטבעי שהוא פי כמה מהחילונית (שם זה באיזור ה0 גידול שיעור הפיריון בחילוני הוא 2 שזה אומר 0 גידול) וחוץ מזה שם היה מאזן הגירה שלילי ואילו אצלנו גם מי שרוצה כבר לא יכול לעזוב (אא"כ אין לו בן בגיל גיוס) ולכן אצל החסידים למשל בו מקובל מאוד להתחתן עם בנות חו"ל כלל הזוגות נאלצים לגור בישראל
ולכן להערכתי בבחירות אלו ליהדות התורה יהיה מינימום 8 מנדטים וייתכן שגם 9 בהתחשב במכלול הנתונים

לא קראתי את הנוסחאות

אך גם במידה ויש סתירה בין הנוסחאות לא נראה לי שזה יבטל את ההיתר עיסקא
ז"א שלמי שאין עמדה מראש שנוסח מסויים יותר טוב, אני לא חושב שאם יחתום על שניהם אזי יגרע מצבו מכיון שאחד מהם יתפוס (וביה"ד שיזדקק לדון בעניין יחליט בכל מקרה לגופו איזה הסכם יש לו תוקף במידה ואכן יהיו שינויים רלוונטיים, וככל מקרה שיהיה שני שטרות שונים על הסכמי שותפות)
אך למי שיש מסקנא מי מהם עדיף אז מומלץ שיעשה רק את מה שטוב יותר לדעתו כי השני עלול כן לתפוס בחלק מהמקרים

אני מכיר מעט רק את גלאט הון ואין לי הכירות עם מערכות כשרות אחרות

והמדובר כאן הוא לחתום על היתר עיסקא במכון היתר עיסקא למהדרין שניתן להגיע איליו בכל מכשיר נדרים פלוס או באתר שענינו להחתים חברות על היתר עיסקא פרטני מול כל מי שיחתום כנגדם במכשיר זה (ואיני מביע עמדה האם לחתימה זו יש אכן מעמד כשל חוזה פרטני שנחתם בין צדדים פיזית אך זוהי מטרת המכון להבנתי)
אז עניין זה מועיל לכל אשר יש לו ממשק בינו לבין אחת מהחברות החתומות שם שבמידה ויהיה שאלות של רבית אז יוגדר העניין כעיסקא וע"פ ההת"ע וככל הת"ע (במקום הנ"ל רשומות כל החברות החתומות בהיתר עיסק פרטי ויש שם גם חלק מהבנקים וחברות האשראי אשל זה נוגע לרבים מאוד ושם מצוי מאוד עניני רבית)
ולעצם העניין אז בגלאט הון יש 2 סוגי מסלולים יש מסלולים שאינם מסתמכים על היתר עיסקא (לבד מאג"ח ממשלתי שהם נוקטים לעיקר שאין איסור רבית בזה ויש גם צירוף שיש ה"ע כללי שכל מיני שרי אוצר ודומיו חתמו עליו) הנמצאים במסלול זה לפי הידוע לי אין עניין מסיבה זו לחתום שם על היתר עיסקא וישנם מסלולים שכן מסתמכים על היתר עיסקא ושם כן מומלץ (ואולי יותר מכך) ע"י פוסקי גלאט הון לחתום על היתר עיסקא וכך מצויין בכל עדכון איזה מסלול כן ואיזה לא לדוגמא(גלאט הון - עדכון 18 אב תשפה.pdf כתובת קישור)

בהמשך לדיון שהתפתח כאן
אני אכתוב את השנקל שלי בעניין
לדעתי במקרה הזה וכן בתחום יעוץ השקעות, שבשניהם מתבסס על חיזוי עתידות, עם הכלים שיש לאדם המקצועי לנתח את העניין ותמיד זה יהיה ניהול סיכונים אז תפקידו העיקרי הוא לתת ולתווך את המידע ללקוח/המתייעץ שיבין את האפשריות השונות ומשמעויותיהן ולא לתת לו שורה סופית

כי ההחלטות בעניינים אלו מאוד משתנים מאופי לאופי (לדוגמא תיאורטית להמחשת העניין,ממחקר קטן שבדקתי מול סובבי לו יצוייר מגיע לאדם הצעה תשלם היום 10 אלף ש"ח כשבסבירות של 90 אחוז תקבל בעוד שנה 100 אל"ש ויש 10 אחוז שתפסיד את כל הקרן שאלתי שאלה זו כמובן במקרה האמור זה יהיה תחזית ברורה של איש מקצוע וגם מדובר באדם שהפסד של 10 אל"ש לא יקריס אותו אבל יהיה עצוב
אז להפתעתי ענו לי בצורה ברורה שלא יעשו את זה אף שלי זה היה נראה מובן מאיליו ללכת על זה ומזה הבנתי שהשאלה היכן להשקיע היא תלוית אופי ולכן ייתכן שאופיו של הנועץ שונה מהמייעץ (ואגב נקודת החילוק כמדומני שמעתי פעם בעניין אחר מהרב מ גיסברגר היא מה מניע את האדם פחד הכישלון או חווית ההצלחה)

בכל אופן בנושא הזה זה לא מדע מדויק אלא מורכב מאופי ולכן אין זה מתפקידו של המייעץ לקבוע או לחנך לאדם איזה סיכון כן ראוי לקחת ואיזה לא (אא"כ מדובר באדם שמזוהה שאין לו שיקול דעת סביר לכאן או לכאן דהיינו או פסימי קיצוני או אופטימי קיצוני)

אלא לשקף לו את המצב בצורה טוב ולדעתי גם לא להיכנס למה יגרום לו לישון יותר טוב בלילה אלא להגיד לו למשל במקרה דנן
אם תקח אחוז כזה מל"צ אחוז כזה פריים אז בחישוב שמרני שמנסה לצאת פרווה בכל המצבים אז לעולם לא תשלם יותר מכך אחוזים אך גם לא תרויח במידה שיתממש התחזית בצד האופטימי
ולעומת זאת אם אתה לוקח הכל פריים אז היום אתה מרוויח כך אך יש סיכון כזה וכזה

ומכאן והלאה למסור את ההחלטה ללקוח (וכמובן אם הלקוח מבקש מהיועץ לעשות כהבנתו וכמו שהוא היה עושה לעצמו אז מצויין)
אני אישית לקחתי 2 משכנתאות בשנה האחרונה עם מקסימום פריים (חלק מינוס 0.9 חלק מינוס0.7)
ונעזרתי מאוד בכל ההיבטים בעניין על ידי יועצת משכנתא בשם ר' לוינשטיין ( שמספרה - 0527661053) וביקשתי ממנה לחכמני מה המשמעות של כל מסלול ומה הסיכון או קנסות יציאה וכו' וזה עזר לי מאוד לקבל את ההחלטה שקיבלתי לא מתוך פזיזות אלא מתוך הכרת המציאות ע"י מומחה בתחום, אך לפי אופיי ושיקול דעתי האישי)

וכמובן שבתחום הזה יש משמעות גדולה לאופי בין אדם שלוקח משכנתא ל20/30 שנה שוכח מהעניין לאדם שכל 3 שנים בודק האם למחזר וכו' שגם בזה כמובן כדאי לייעץ לבדוק אך לעיתים זה שייך למשרד החינוך ולא הכלכלה)

ותן לחכם ויחכם עוד

ואפשר להתרשם בחילוקי האופי בהרבה ויכוחים בפורום שמתנהלים בשפת חירשים מכח הנקודה הזו ואם יבינו שאין כאן נושא של מספרים שאחד מהם מנצח אלא מורכב בהרבה מהבדלי אופי וגישות כגון זו ועוד רבות אזי הויכוחים בכל הנושאים האמורים יהפכו להרבה יותר ענייניים וממוקדים

זו דירה למגורים, שלבסוף מצא אחרת נאה הימנה.

אני לא בטוח כלל כי כלל המבצעים נוכחים כבר הרבה זמן וכל עוד אין מדד שמודד את זה אין לי מידע שזה יותר מבעבר

ולגבי הטעיית הלמ"ס
אז כמדומני שבעבר היה מדד נוסף של השמאי הממשלתי שתמיד עליות המחירים שם היו יו יותר מבלמ"ס (מכיון שהוא בדק מקצועית דירות קלאסיות ולא הכניס את כל הנתונים לסל אחד)
ואז כחלון שהתאמץ מאוד להוריד את המחירום ביטל את הבדיקה של השמאי הממשלתי ומאז החלו ירידות במחירי הדירות בנותנים

וגם כיום אני חושב שמאותו הסיבה שהמדד בודק את כל הירדיות הוא מוטה גם לכיוון שהוא לא רואה את העליות כי בתקופה האחרונה שהיא תקופה יותר מאתגרת אז ברור שדירות שהם מאוד קשות למכירה ירדו מאוד במחיר ויגררו את כל המדד, בעוד שבדירות רגילות של 4 חדרים אין את הירידה המדוברת (השמאי היה בודק דירות 4 חדרים בפיזור גיאורפי מחושב)
ואפשר גם להיווכח בזה במדד האחרון בעוד בירושלים היה עליה של קרוב ל2 אחוז ובצפון ודרום קרוב לאחוז המדד עלה רק ב0.1 בגלל המשקל של תל אביב והמרכז כך שלציבור שלנו וייתכן שאף לרוב הציבור הישראלי המדובר בעליה של אחוז שלם

(אני באיזור עיסוקי בי"ם לא רואה ירידות, רק השבוע פגשתי בן אדם שקנה דירה מקבלן לפני פחות משנה ועכשיו הוא הוציא את זה למכירה והוהא נשאר ברווח אחרי כל ההוצאות שהיו לו ברכישה (קנה בפחות מ2.700M ומוכר בקרוב ל2,800)

ואני מאחל לכל עם ישראל שיקנו דירות בקלות מידו הרחבה והמלאה בין אם מחירם יהיה זול ובין אם מחירם יהיה יקר, רק הבאתי את תפיסת המציאות לפי ראות עיני

@חיסכון-לחתונה said:ן

בנוגע לטיעון שמבצעי המימון לא מחושבים במדד

מכיון שהמבצעים האלו כבר מלווים אותנו שנים ארוכות ודווקא לאחונה יש צמצום בעקבות הוראות בנק ישראל יש צמצום בתופעה, אז דווקא אם לנתון הזה יש משמעות, אז זה אומר שהמחירים עלו יותר מאשר במדד

(הטענה שהמדד לא משקף ויש ירידות שמסתתרות במבצעי מימון נשמעת מהרבה אנשי מקצוע ומסקרים של השוק, אבל הטיעון הזה יכול להיות רק חד פעמי (וגם זה בהנחה שהיה שינוי דרסטי משוק ללא הטבות לשוק עם הטבות, אך כיום וודאי שהעליה היא היחס לחודש קודם אין לזה כל משמעות)

כמה נקודות קטנות בקשר למה שנכתב כאן (לא קראתי הכל, אך אני מוסיף נקודות שלעיתים לא נלקחות בחשבון)

1. לפי העשור האחרון מחירי הדירות עלו באיזור המאה אחוז (לדוג' דירות 3 חדרים בבית שמש לפני כעשור היו סביבות מיליון מאה והיום באיזור ה2 מיליון ובירושלים 3 בנוה יעקב היה כמיליון מאתיים והיום כמיליון יותר וברמת שלמה היה 15/17 למ"ר והיום זה 32/34 למ"ר) וזאת למרות ה3 השנים האחרונות שהשוק די סטטי בחלק מהאיזורים) כך שהנחה של 5 אחוז היא הנחה פסימית
2. בדירות רבות יש אפשרויות השבחה ע"י הוצאת היתירים/ פינוי בינוי/ ועוד שהם מניבות לעיתים עשרות אחוזים (אני מניח שברוב הדירות במשך 30 שנה האחרונות שהיו בידי משקיעים היה אפשרויות השבחה משמעותיות)
3. מחיר השכירות עולה בהתמדה ולכן תשואת השכירות צריכה להיות מחושבת עם עלייה של 3 אחוז בשנה ביחס לנקודת ההתחלה ואילו החזר המשכנתא לא אמור לעלות (תלוי במסלולים השונים אבל נכון לעכשיו זה עדיין קצת גבוה כך שיש יותר סיכוי לירדות מלעליות)

אני חושב שבהזדמנות זו אפשר לארגן ולפרסם רשימות עסקים ונותני שירות אשר הם יהיו רק מציבור/עסק שתומך בלומדי התורה (לדוג' רק עסק התורם לקרן עולם התורה סך/אחוז מסויים, סוג של השלמה למס (מלבד הצדקה בזה) עקב שהממשלה אינה ממלאה את תפקידה בנושא)
ויהיה קריאה משותפת של כלל ראשי הציבור על כל גווניו, שככל ויש אפשרות לא קונים ולא לוקחים שירות מאף אחד שאינו מנוי על הנ"ל החל מבחירת קבלן לבנות (שזה שייך ליזמים) ועד שרוך נעל

(הרעיון באופן כללי הוא רעיון שכדאי ליישמו אך הוא גם כלי שיכול להועיל הן להחזקת עולם התורה ואף לאיום מסוים על הרבה גורמים חזקים)

כמו כן זו הזדמנות לפתח כלכלה עצמאית ולדאוג שהכסף יישאר בתוך הציבור

ואף בתחומים כמו בנק וחברות אשראי וקופ"ח להגים גופים חרדיים (וזה יכול להועיל הרבה גם בעניני רבית והלכה שונים וכן בארגון צעדים הפגנתיים אחרים)

וכמו שיש בתי חולים חרדיים יכול גם להיות בנק חרדי על טהרת הקודש וכן בכל התחומים

יש כרגע דירה ברמות א' של 3 חדרים עם פינוי בינוי שאושר במחוזית שבוע שעבר (בכפוף לאי אלו השלמות לתכנית)
הדירה היא 3 חדרים משופצת היטב, מרווחת, עם נוף, קומה 2,חדרים גדולים (כ12 מ"ר) במחיר (סופי) של 2,800000
דירת התמורה היא עם תוספת של 36 מ"ר + מחסן מרפסת וחניה שזה גיע לגודל דירת 5 חדרים שכיום מחירה הוא 600/800 אלף יותר ממחיר הדירה המבוקש וייתכן שאף יותר מכך (ייתכן שהפרויקט יבוצע במסלול בינוי פינוי שזה הרבה יותר טוב)
בשלב בו זה נמצא, זה לא שאלה של אם, אלא של מתי (כשהטווח לאכלוס הוא בין 6 ל12 שנה כשהסביר הוא באמצע,)
ולכן לזו"צ שמחפש לקנות באיזור נראה לי כדאי מאוד להוסיף את ה100/200 אלף יותר על הפוטנציאל הזה
או למשקיע עם סבלנות זה בהחלט השקעה כדאית
לפרטים נוספים אפשר לפנות אלי 0548597633 (העמלה שלי במקרה ותימכר דרכי אחוז תיווך ורק מהקונה )
כמו כן יש לי מידע רב כעת על דירות בירושלים - בנוה יעקב,פסגת זאב, רמות, רמת שלמה וחלק מהדירות הם בטיפולי הבלעדי (איני דורש מחויבות בלעדית)

כהשלמה למידע ובכדי שיהיה תמונה כוללת שהובא כאן אני מצרף את המידע על כלל דירות ה4 שדווחו לרשות המיסים ב3 החודשים האחרונים (ללא שהספקתי לעבור על רוב הדירות)
ואגב חשבתי לאחרונה שכדאי אולי לועדת הדיור המקומית או אנשים מקרב המקום המעוניינים בפיתוח והרחבת גבולות הקדושה בעירם שינסו לרכז באמצעות קבוצת מייל וכדומה את כלל בעלי הדירות בחריש שכמדומני יש רבים וטובים שיש להם בעלות אך לא גרים שם ולנסות לארגן מעבר ציבורי גדול לשם

009072-0079-025-00 22/01/2026 1,360,000 1,360,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 110 4
008993-0009-023-00 22/01/2026 1,330,000 1,330,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 143 4
009070-0132-036-00 22/01/2026 1,410,000 1,410,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 110 4
009070-0143-066-00 25/01/2026 1,390,000 1,390,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 104 4
009072-0067-024-00 29/01/2026 1,550,000 1,550,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 125 4
009250-0164-021-00 01/02/2026 700,000 700,000 דירה בבית קומות 0.5 חריש 2019 96 4
008993-0010-118-00 28/01/2026 1,335,000 1,335,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 161 4
009074-0079-001-00 02/02/2026 950,000 950,000 דירת גן 0.5 חריש 2017 131 4
009072-0043-025-00 02/02/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 88 4
009007-0065-000-00 04/02/2026 508,800 508,800 דירה בבית קומות 0.32 חריש 2026 98 4
009071-0084-021-00 05/02/2026 1,310,000 1,310,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 104 4
009073-0080-070-00 11/02/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 112 4
009070-0073-000-00 22/01/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 91 4
009071-0221-026-00 26/01/2026 1,432,160 1,432,160 דירה בבית קומות 1 חריש 2028 110 4
008993-0006-024-00 27/01/2026 1,250,000 1,250,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 131 4
009071-0151-015-00 05/02/2026 1,580,000 1,580,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 115 4
009072-0043-014-00 05/02/2026 1,476,978 1,476,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 88 4
009070-0070-031-00 08/02/2026 1,330,000 1,330,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 123 4
009250-0195-021-00 09/02/2026 1,506,978 1,506,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 101 4
009070-0176-006-00 17/02/2026 1,270,000 1,270,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009071-0094-008-00 22/01/2026 1,390,000 1,390,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 95 4
009250-0167-017-00 28/01/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 92 4
009072-0086-019-00 30/01/2026 1,285,000 1,285,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 110 4
009250-0222-068-00 08/02/2026 1,560,000 1,560,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 123 4
009071-0084-023-00 09/02/2026 1,355,000 1,355,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 110 4
009250-0167-017-00 12/02/2026 1,398,000 1,398,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 92 4
009072-0061-016-00 18/02/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 89 4
009071-0244-038-00 26/01/2026 1,415,000 1,415,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009073-0081-000-00 15/02/2026 1,255,000 1,255,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 112 4
009250-0159-079-00 20/02/2026 1,450,000 1,450,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 113 4
009250-0163-050-00 24/02/2026 1,480,000 1,480,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 122 4
009070-0091-004-00 01/03/2026 1,455,000 1,455,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 120 4
009250-0063-005-00 12/02/2026 1,000,000 1,000,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 152 4
009074-0098-004-00 12/02/2026 2,890,000 2,890,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 79 4
009071-0204-025-00 15/02/2026 1,280,000 1,280,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 94 4
009070-0130-025-00 23/02/2026 1,460,000 1,460,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 142 4
009070-0174-000-00 05/03/2026 1,285,000 1,285,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009250-0159-070-00 09/03/2026 1,368,000 1,368,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 115 4
009071-0186-017-00 12/02/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 110 4
009073-0077-007-00 23/02/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 126 4
009072-0043-011-00 05/03/2026 1,370,000 1,370,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 129 4
009072-0073-027-00 11/03/2026 1,280,000 1,280,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 98 4
009071-0138-007-00 12/03/2026 1,510,000 1,510,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 110 4
009250-0204-011-00 25/01/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 115 4
009250-0070-000-00 10/03/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 123 4
009074-0138-004-00 11/03/2026 1,380,000 1,380,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 104 4
009007-0172-020-00 15/03/2026 1,430,000 1,430,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 120 4
009250-0221-000-00 18/03/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 134 4
009007-0179-004-00 25/03/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 139 4
009250-0206-047-00 17/03/2026 1,456,978 1,456,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 101 4
009070-0073-025-00 02/02/2026 1,265,500 1,265,500 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 91 4
009250-0163-082-00 17/03/2026 1,450,000 1,450,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 122 4
009074-0123-050-00 27/03/2026 1,550,000 1,550,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 111 4
008993-0006-103-00 29/03/2026 1,270,000 1,270,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 122 4
009071-0094-020-00 06/04/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 136 4

@מרים-הורביץ-נכסים said:

תודה על החישוב המפורט והמחכים אך אעיר כמה נקודות מהיכרותי לתועלת העניין

1. אכן מי שיכולת ההחזר שלו היא 9000 ש"ח אז זה אומר משכנתא ל30 שנה לענ"ד לא מומלץ אא"כ יש לו תוכניות איך לפרוע באמצע את המשכנתא
2. שכירות של 4000 ש"ח לדירת 2 מיליון היא תרחיש קיצוני (למעט בשנת איכלוס איזור גדול שזה משתנה וגם בזה אני מכיר מציאות שונה שזה יותר 5000 ש"ח)
3. גם בתרחיש המתואר כעבור 4 שנים גם אם המחיר קפא על מקומו אז הוא נשאר באותה נקודה כי ה60 אלף השנתי בזה הוא קונה את הדירה ולכן מספיק עליה של 200 אלף (בכל אופן בחלק גדול מזה הוא קונה את הדירה ורק הפער שבין הרבית לשכירות היא הוצאה נוספת)
4. ככל הנראה הרביות ירדו במהלך ה4 שנים הקרובות ואילו מחירי השכירות בדר"כ עולים וודאי במקום שנותן תשואה כמתואר.
5. אם נבדוק מה קורה כעבור 10 שנה (כי להשקיע בנדל"ן ל4 שנים כשחייבים לממש כעבור 4 זה אכן הימור) אז אם מחיר הדירה עלה רק ב2 אחוז שנתי (תרחיש פסימי ביחס לעבר) אז הדירה כבר שווה כ2.2 מיליון + רווח של שכירות שבשלב זה כבר עוקף את הריביות מרוב רובם של המקרים אפי' במשכנתאות ל30 שנה
   חישוב גס לדוגמא שלענ"ד זה הכי פסימי
   דירת 2 מיליון שששויה ירד ל1.8 תשואת שכירות 5000 ש"ח (ממוצע לאורך התקופה) - משכנתא על 70 אחוז מהנכס, עלות רבית- במשך עשור הוא כ450 אלף (ב30 שנה משכנתא ברבית של כ4 אחוז ממוצע שזה פסימי למשך העשור הקרוב) והשכירות היא 600 אלף ואילו מחיר הדירה עלה ב2 אחוז שזה רווח של עוד 200 אלף ,ולאחר ניכוי כל ההוצאות, בדירה ראשונה של קרוב ל300 אלף ובשניה של כמאה אלף ש"ח

ומכאן והלאה כמובן אחוז הרווח גודל מאוד כיון שאחוז ההחזר במשכנתא הוא בעיקר לקרן

(רקע לתיאור הנ"ל -ממה שאני מכיר אנשים שקונים דירה שניה להשקעה הם או עם הון עצמי בחוזה או בחודשי שעוקף מהר את הרבית
ואלה שקונים עם אפס הון עצמי הם הולכים על דירות מחולקות וכדומה)

אני לא מכיר (אני מתמחה באיזורים חרדיים) מקרים כ"כ קיצוניים
אבל נניח ואדם קנה נכס ב20/80 שהוא יכול להשלים עיסקה ונניח יש לו הפסד של כל ה20 (המחירים ירדו ב10 אחוז והוצאות מיסוי תיווך עליית מע"מ יעוץ משכנתא ועוד הוצאות אכלו לו עוד 10 אחוז) בהנחה שהוא יכול להשלים את העיסקא ולעמוד בהחזר החודשי (במקרים בהם יכול ההחזר מאפשרת משכנתא ל20 שנה מקס' ולא יותר כי אם לא אני קורה לזה בהתאם ליכולת) אז עדיין אם הוא ימתין כמה שנים סביר להניח שהוא יחזור לרווח (ואולי לעיתים שווה צאת כדי למקסם יותר את הרווח)

ר' נתן ייש"כ על הדברים שממש בער בי גם להעביר מסר זה ועוד נקודה אחת שיש כאן הרמת קרנה של תורה
ובהקדם שקודם כל אשרי האנשים שמקדישים הרבה מזמנם להציל ממונם של ישראל ורק לאחר הקדמה פשוטה זו, אני הרגשתי שאצל חלק מהציבור רווחת תפיסה שאברכים שלומדים תורה הם ח"ו טרף קל ליפול בידי נוכלים ועקב עיסוקם בתורה אז הם אינם מבינים בעסקים ולכן הם טרף קל לנוכלויות או לעשיית שטויות (ותפיסה זו משתרשת הם מזה שהשם של אדם חרדי נשוי הוא אברךשזה גם תואר ללומדי תורה, והן גם מדעות חיצוניות שחודרות למחננו בלא מודע) וחלילה וחס נוצרת התפיסה השגויה כביכול לימוד תורה לא מחכים את האדם אלא ח"ו להיפך, וזה דלא ככמשנה אבות ו' ודלא כהרבה פסוקים ודלא כמו המציאות כדלהלן.
ואני מתוך עיסוקי היומיומי בתחום זה פוגש את לומדי תורה ואדרבה ככל שאדם יותר לומד הוא גם יותר חכם וגם יותר זהיר וגם אינו זהיר כשלא צריך והכל נבדק בשום שכל ובישרות, ומתוך חביבות הממון עליהם שהרי צדיקים ממונם וכו' ומצד שני הכל בזהירות שלא לפגוע בממון אחרים ויש עוד להאריך הרבה

והן אמנם יש גם מקרב ציבור זה כמו בכל ציבור אנשים שיטעו או אנשים שיתפתו אך אני סבור מתוך הכרת המציאות שציבור זה בבסיסו הוא הרבה יותר חסין עקב חכמתו

(וייתכן שיש פרטים מסוימים שבמקרה רווחים אצל אברכים כדוגמת זה שאינם חשופים לאינטרנט ולתקשורת שלעיתים חשיפה לזה מביאה ידע שמציל מליפול בטעויות, אך כמובן זה לא קשור לאברכים אלא קשור לכל יהודי המתנזר מכך
וכן יש טיעון שטוענים שהם יותר נותנים אמון ואכן הם יותר נותנים אמון ולכן הם גם מצליחים הרבה בזכות זה ולדוגמא רק במחוז זה רווח מאוד טאבו משותף שהוא מביא לחיסכון משמעותי במחיר דירה ואו למשקיע יתרון עצום בתשואה ובמיסוי וזה רק מכח אותו אמון וייתכן שאמון זה לעתים רחוקות היה מוגזם (אני אישית נותן אמון רק מתוך היכרות אישית עם האדם שאיתו אני מתנהל (בת רב חסדא מהימן כב"ת) מואני לעת עתה עשיתי פעולות עם אחרים כנ"ל בסכומים של מאות אלפי ש"ח ובמצטבר במיליונים הן הנותן והן כמקבל וב"ה הכל נעשה בצורה מסודרת אם ביטוחים מושלמים ע"פ ההלכה ותקפים בב"ד והכל דפק כמו שצריך

ולסיכום אומר כך סבורני שאם נעשה מחקר מקצועי וניקח אלף לומדי תורה ואלף שאינן שייכים לזה ובשתי הקבוצות יש להם מאזן חודשי של הכנסות והוצאות דומה אז אין לי ספק שבקבוצה שלומדת תורה יהיה תשואה של פי כמה על פני הקבוצה השניה (וסביר להניח שבמיקרו יהיו יותר מפסידים עקב כך כי אין רווח ללא סיכון)

ועיקר הנקודה שהתורה הקדושה היא מחכימה את האדם גם בכל תחומי החיים השונים ואין כוונתי לומר שלומר תורה מבין בעסקים כמו אנשי עסקים אך כוונתי שלומד תורה כשהוא יבוא לעשות עסקים אם במעט ואם בהרבה הוא יעשה זאת הכי חכם והכי טוב (ועדיין צריך להגן מאלה שאינם יודעים, והם כן קבוצת סיכון, וגם בקרב לומדי התורה הם יכולים להימצא)

ועוד הערה קטנה לגבי השוואת 20/80 למינוף בשוק ההון יש הבדל משמעותי שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

מניסיון מפרויקטים קודמים של היזם יתכן הנחה של 100,000 ש"ח.

כמדומני שכאן אין לצפות להנחה כי זה חוזה קבלן רגיל וזאת בשונה מאחיסמך המקורי שהיה במסגרת קבוצת רכישה

אך כמובן שגם במחיר המוצע זה בהחלט מצויין

נקודה קטנה

ביחס ליכולת התשלום עבור דירה סטנדרטית זה וודאי שאם לא תהיה יכולה עמידה בתשלום אז לא תהיה עלית מחירים
אבל יכולת הקנייה גם מתחזקת לאורך השנים ולמשל בשנים האחרונות השכר הממוצע עקף משמעותית את עליית המדד (איני זוכר במדויק בכמה) וכמו כן שוק ההון הכניס להרבה רווחים נאים מהצד שמאפשר להם להגיע למחיר יקר
ולכן לדוגמא אם לפני 5 שנים קניית דירה ראשונה ב2 מלש"ח זה היה אפשרי רק לעשירים ממש, כיום זו תופעה שכיחה גם בקרב אנשים שלא שייכים להגדרה הנ"ל (וודאי שלהרבה זה עדיין מעבר לאפשרות אבל יש מיעוט המצוי שעושה זאת ומכל המגזרים וחלק גדול מהם עושה זאת בלי להיחנק) ויש גם אנשים מן השורה שקונים ב2.5 מיליון כך שא"א לשלול שבעוד כמה שנים גם 5 מלש"ח לדירה באיזורי ביקוש תהיה מעשית וכמובן שזה תלוי בשלל הגורמים של היקפי הבניה וכוחות השוק השונים אבל א"א לשלול תרחיש גם שדירה סטנדרטית תכפיל את עצמה בעוד עשור כמו שקר בעשור האחרון או ב12 שנים האחרונות

תודה על הבאת רקע מקיף על האירוע בצורה מקצועית, (לראשונה, כמדומני בפורום זה)

שלום רב
אכתוב את מה שנראה לי בפרשנות המכתב לגופו של עניין,

הנידון שהיה אצלי (ונ"ל שזה הדיון הרלוונטי היחיד) במשך כל התקופה שדובר על המכרות, הוא האם הסיכון התברר כמסוכן, או לחילופין שהמדובר בהשקעה מסוכנת (להבדיל מהשקעה בסיכון גבוה) שצריך נס שהקרן יחזור, בקיצור השקעה שהתבררה ככושלת, או שמדובר בהשקעה לגיטימית שיש בה סיכון כמו בהרבה תחומים,

ממכתב הרבנים מצוייר בברירות שהמדובר בהשקעה לגיטימית עם פוטנציאל רווח גדול אך תחום ההשקעות הנ"ל אינו מתאים לאברכים (ולכאו' לאו דווקא אברך) אך לו יצוייר יבוא יהודי עם מיליון ש"ח פנויים להשקעה לטווח ארוך, ב50 אחוז יקנה אג"ח וב40 אחוז מניות וב10 אחוז ישקיע במכרה זה, אזי זה נשמע לי ממכתב זה שזה לא יהיה מופקע הצעד הזה, בקיצור זו השקעה ראויה ומתוכננת אך עם סיכון גבוה כמו שמצוי בהרבה תחומים (למשל מינופים בשוק ההון או ביטקוין) שהם תחומי השקעה מצוינים למי שיכול גם לספוג את הסיכון וזה פשט לי את הספק שהייתי שרוי בו