הפורום הכלכלי החרדי הראשון

כהשלמה למידע ובכדי שיהיה תמונה כוללת שהובא כאן אני מצרף את המידע על כלל דירות ה4 שדווחו לרשות המיסים ב3 החודשים האחרונים (ללא שהספקתי לעבור על רוב הדירות)
ואגב חשבתי לאחרונה שכדאי אולי לועדת הדיור המקומית או אנשים מקרב המקום המעוניינים בפיתוח והרחבת גבולות הקדושה בעירם שינסו לרכז באמצעות קבוצת מייל וכדומה את כלל בעלי הדירות בחריש שכמדומני יש רבים וטובים שיש להם בעלות אך לא גרים שם ולנסות לארגן מעבר ציבורי גדול לשם

009072-0079-025-00 22/01/2026 1,360,000 1,360,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 110 4
008993-0009-023-00 22/01/2026 1,330,000 1,330,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 143 4
009070-0132-036-00 22/01/2026 1,410,000 1,410,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 110 4
009070-0143-066-00 25/01/2026 1,390,000 1,390,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 104 4
009072-0067-024-00 29/01/2026 1,550,000 1,550,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 125 4
009250-0164-021-00 01/02/2026 700,000 700,000 דירה בבית קומות 0.5 חריש 2019 96 4
008993-0010-118-00 28/01/2026 1,335,000 1,335,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 161 4
009074-0079-001-00 02/02/2026 950,000 950,000 דירת גן 0.5 חריש 2017 131 4
009072-0043-025-00 02/02/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 88 4
009007-0065-000-00 04/02/2026 508,800 508,800 דירה בבית קומות 0.32 חריש 2026 98 4
009071-0084-021-00 05/02/2026 1,310,000 1,310,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 104 4
009073-0080-070-00 11/02/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 112 4
009070-0073-000-00 22/01/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 91 4
009071-0221-026-00 26/01/2026 1,432,160 1,432,160 דירה בבית קומות 1 חריש 2028 110 4
008993-0006-024-00 27/01/2026 1,250,000 1,250,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 131 4
009071-0151-015-00 05/02/2026 1,580,000 1,580,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 115 4
009072-0043-014-00 05/02/2026 1,476,978 1,476,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 88 4
009070-0070-031-00 08/02/2026 1,330,000 1,330,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 123 4
009250-0195-021-00 09/02/2026 1,506,978 1,506,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 101 4
009070-0176-006-00 17/02/2026 1,270,000 1,270,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009071-0094-008-00 22/01/2026 1,390,000 1,390,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 95 4
009250-0167-017-00 28/01/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 92 4
009072-0086-019-00 30/01/2026 1,285,000 1,285,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 110 4
009250-0222-068-00 08/02/2026 1,560,000 1,560,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 123 4
009071-0084-023-00 09/02/2026 1,355,000 1,355,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 110 4
009250-0167-017-00 12/02/2026 1,398,000 1,398,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 92 4
009072-0061-016-00 18/02/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 89 4
009071-0244-038-00 26/01/2026 1,415,000 1,415,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009073-0081-000-00 15/02/2026 1,255,000 1,255,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 112 4
009250-0159-079-00 20/02/2026 1,450,000 1,450,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 113 4
009250-0163-050-00 24/02/2026 1,480,000 1,480,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 122 4
009070-0091-004-00 01/03/2026 1,455,000 1,455,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 120 4
009250-0063-005-00 12/02/2026 1,000,000 1,000,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 152 4
009074-0098-004-00 12/02/2026 2,890,000 2,890,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 79 4
009071-0204-025-00 15/02/2026 1,280,000 1,280,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2016 94 4
009070-0130-025-00 23/02/2026 1,460,000 1,460,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 142 4
009070-0174-000-00 05/03/2026 1,285,000 1,285,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 120 4
009250-0159-070-00 09/03/2026 1,368,000 1,368,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 115 4
009071-0186-017-00 12/02/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 110 4
009073-0077-007-00 23/02/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 126 4
009072-0043-011-00 05/03/2026 1,370,000 1,370,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2022 129 4
009072-0073-027-00 11/03/2026 1,280,000 1,280,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2017 98 4
009071-0138-007-00 12/03/2026 1,510,000 1,510,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 110 4
009250-0204-011-00 25/01/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 115 4
009250-0070-000-00 10/03/2026 1,300,000 1,300,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 123 4
009074-0138-004-00 11/03/2026 1,380,000 1,380,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 104 4
009007-0172-020-00 15/03/2026 1,430,000 1,430,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 120 4
009250-0221-000-00 18/03/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 134 4
009007-0179-004-00 25/03/2026 1,400,000 1,400,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2021 139 4
009250-0206-047-00 17/03/2026 1,456,978 1,456,978 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 101 4
009070-0073-025-00 02/02/2026 1,265,500 1,265,500 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 91 4
009250-0163-082-00 17/03/2026 1,450,000 1,450,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2018 122 4
009074-0123-050-00 27/03/2026 1,550,000 1,550,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2019 111 4
008993-0006-103-00 29/03/2026 1,270,000 1,270,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2020 122 4
009071-0094-020-00 06/04/2026 1,350,000 1,350,000 דירה בבית קומות 1 חריש 2015 136 4

@מרים-הורביץ-נכסים said:

תודה על החישוב המפורט והמחכים אך אעיר כמה נקודות מהיכרותי לתועלת העניין

1. אכן מי שיכולת ההחזר שלו היא 9000 ש"ח אז זה אומר משכנתא ל30 שנה לענ"ד לא מומלץ אא"כ יש לו תוכניות איך לפרוע באמצע את המשכנתא
2. שכירות של 4000 ש"ח לדירת 2 מיליון היא תרחיש קיצוני (למעט בשנת איכלוס איזור גדול שזה משתנה וגם בזה אני מכיר מציאות שונה שזה יותר 5000 ש"ח)
3. גם בתרחיש המתואר כעבור 4 שנים גם אם המחיר קפא על מקומו אז הוא נשאר באותה נקודה כי ה60 אלף השנתי בזה הוא קונה את הדירה ולכן מספיק עליה של 200 אלף (בכל אופן בחלק גדול מזה הוא קונה את הדירה ורק הפער שבין הרבית לשכירות היא הוצאה נוספת)
4. ככל הנראה הרביות ירדו במהלך ה4 שנים הקרובות ואילו מחירי השכירות בדר"כ עולים וודאי במקום שנותן תשואה כמתואר.
5. אם נבדוק מה קורה כעבור 10 שנה (כי להשקיע בנדל"ן ל4 שנים כשחייבים לממש כעבור 4 זה אכן הימור) אז אם מחיר הדירה עלה רק ב2 אחוז שנתי (תרחיש פסימי ביחס לעבר) אז הדירה כבר שווה כ2.2 מיליון + רווח של שכירות שבשלב זה כבר עוקף את הריביות מרוב רובם של המקרים אפי' במשכנתאות ל30 שנה
   חישוב גס לדוגמא שלענ"ד זה הכי פסימי
   דירת 2 מיליון שששויה ירד ל1.8 תשואת שכירות 5000 ש"ח (ממוצע לאורך התקופה) - משכנתא על 70 אחוז מהנכס, עלות רבית- במשך עשור הוא כ450 אלף (ב30 שנה משכנתא ברבית של כ4 אחוז ממוצע שזה פסימי למשך העשור הקרוב) והשכירות היא 600 אלף ואילו מחיר הדירה עלה ב2 אחוז שזה רווח של עוד 200 אלף ,ולאחר ניכוי כל ההוצאות, בדירה ראשונה של קרוב ל300 אלף ובשניה של כמאה אלף ש"ח

ומכאן והלאה כמובן אחוז הרווח גודל מאוד כיון שאחוז ההחזר במשכנתא הוא בעיקר לקרן

(רקע לתיאור הנ"ל -ממה שאני מכיר אנשים שקונים דירה שניה להשקעה הם או עם הון עצמי בחוזה או בחודשי שעוקף מהר את הרבית
ואלה שקונים עם אפס הון עצמי הם הולכים על דירות מחולקות וכדומה)

אני לא מכיר (אני מתמחה באיזורים חרדיים) מקרים כ"כ קיצוניים
אבל נניח ואדם קנה נכס ב20/80 שהוא יכול להשלים עיסקה ונניח יש לו הפסד של כל ה20 (המחירים ירדו ב10 אחוז והוצאות מיסוי תיווך עליית מע"מ יעוץ משכנתא ועוד הוצאות אכלו לו עוד 10 אחוז) בהנחה שהוא יכול להשלים את העיסקא ולעמוד בהחזר החודשי (במקרים בהם יכול ההחזר מאפשרת משכנתא ל20 שנה מקס' ולא יותר כי אם לא אני קורה לזה בהתאם ליכולת) אז עדיין אם הוא ימתין כמה שנים סביר להניח שהוא יחזור לרווח (ואולי לעיתים שווה צאת כדי למקסם יותר את הרווח)

ר' נתן ייש"כ על הדברים שממש בער בי גם להעביר מסר זה ועוד נקודה אחת שיש כאן הרמת קרנה של תורה
ובהקדם שקודם כל אשרי האנשים שמקדישים הרבה מזמנם להציל ממונם של ישראל ורק לאחר הקדמה פשוטה זו, אני הרגשתי שאצל חלק מהציבור רווחת תפיסה שאברכים שלומדים תורה הם ח"ו טרף קל ליפול בידי נוכלים ועקב עיסוקם בתורה אז הם אינם מבינים בעסקים ולכן הם טרף קל לנוכלויות או לעשיית שטויות (ותפיסה זו משתרשת הם מזה שהשם של אדם חרדי נשוי הוא אברךשזה גם תואר ללומדי תורה, והן גם מדעות חיצוניות שחודרות למחננו בלא מודע) וחלילה וחס נוצרת התפיסה השגויה כביכול לימוד תורה לא מחכים את האדם אלא ח"ו להיפך, וזה דלא ככמשנה אבות ו' ודלא כהרבה פסוקים ודלא כמו המציאות כדלהלן.
ואני מתוך עיסוקי היומיומי בתחום זה פוגש את לומדי תורה ואדרבה ככל שאדם יותר לומד הוא גם יותר חכם וגם יותר זהיר וגם אינו זהיר כשלא צריך והכל נבדק בשום שכל ובישרות, ומתוך חביבות הממון עליהם שהרי צדיקים ממונם וכו' ומצד שני הכל בזהירות שלא לפגוע בממון אחרים ויש עוד להאריך הרבה

והן אמנם יש גם מקרב ציבור זה כמו בכל ציבור אנשים שיטעו או אנשים שיתפתו אך אני סבור מתוך הכרת המציאות שציבור זה בבסיסו הוא הרבה יותר חסין עקב חכמתו

(וייתכן שיש פרטים מסוימים שבמקרה רווחים אצל אברכים כדוגמת זה שאינם חשופים לאינטרנט ולתקשורת שלעיתים חשיפה לזה מביאה ידע שמציל מליפול בטעויות, אך כמובן זה לא קשור לאברכים אלא קשור לכל יהודי המתנזר מכך
וכן יש טיעון שטוענים שהם יותר נותנים אמון ואכן הם יותר נותנים אמון ולכן הם גם מצליחים הרבה בזכות זה ולדוגמא רק במחוז זה רווח מאוד טאבו משותף שהוא מביא לחיסכון משמעותי במחיר דירה ואו למשקיע יתרון עצום בתשואה ובמיסוי וזה רק מכח אותו אמון וייתכן שאמון זה לעתים רחוקות היה מוגזם (אני אישית נותן אמון רק מתוך היכרות אישית עם האדם שאיתו אני מתנהל (בת רב חסדא מהימן כב"ת) מואני לעת עתה עשיתי פעולות עם אחרים כנ"ל בסכומים של מאות אלפי ש"ח ובמצטבר במיליונים הן הנותן והן כמקבל וב"ה הכל נעשה בצורה מסודרת אם ביטוחים מושלמים ע"פ ההלכה ותקפים בב"ד והכל דפק כמו שצריך

ולסיכום אומר כך סבורני שאם נעשה מחקר מקצועי וניקח אלף לומדי תורה ואלף שאינן שייכים לזה ובשתי הקבוצות יש להם מאזן חודשי של הכנסות והוצאות דומה אז אין לי ספק שבקבוצה שלומדת תורה יהיה תשואה של פי כמה על פני הקבוצה השניה (וסביר להניח שבמיקרו יהיו יותר מפסידים עקב כך כי אין רווח ללא סיכון)

ועיקר הנקודה שהתורה הקדושה היא מחכימה את האדם גם בכל תחומי החיים השונים ואין כוונתי לומר שלומר תורה מבין בעסקים כמו אנשי עסקים אך כוונתי שלומד תורה כשהוא יבוא לעשות עסקים אם במעט ואם בהרבה הוא יעשה זאת הכי חכם והכי טוב (ועדיין צריך להגן מאלה שאינם יודעים, והם כן קבוצת סיכון, וגם בקרב לומדי התורה הם יכולים להימצא)

ועוד הערה קטנה לגבי השוואת 20/80 למינוף בשוק ההון יש הבדל משמעותי שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

מניסיון מפרויקטים קודמים של היזם יתכן הנחה של 100,000 ש"ח.

כמדומני שכאן אין לצפות להנחה כי זה חוזה קבלן רגיל וזאת בשונה מאחיסמך המקורי שהיה במסגרת קבוצת רכישה

אך כמובן שגם במחיר המוצע זה בהחלט מצויין

נקודה קטנה

ביחס ליכולת התשלום עבור דירה סטנדרטית זה וודאי שאם לא תהיה יכולה עמידה בתשלום אז לא תהיה עלית מחירים
אבל יכולת הקנייה גם מתחזקת לאורך השנים ולמשל בשנים האחרונות השכר הממוצע עקף משמעותית את עליית המדד (איני זוכר במדויק בכמה) וכמו כן שוק ההון הכניס להרבה רווחים נאים מהצד שמאפשר להם להגיע למחיר יקר
ולכן לדוגמא אם לפני 5 שנים קניית דירה ראשונה ב2 מלש"ח זה היה אפשרי רק לעשירים ממש, כיום זו תופעה שכיחה גם בקרב אנשים שלא שייכים להגדרה הנ"ל (וודאי שלהרבה זה עדיין מעבר לאפשרות אבל יש מיעוט המצוי שעושה זאת ומכל המגזרים וחלק גדול מהם עושה זאת בלי להיחנק) ויש גם אנשים מן השורה שקונים ב2.5 מיליון כך שא"א לשלול שבעוד כמה שנים גם 5 מלש"ח לדירה באיזורי ביקוש תהיה מעשית וכמובן שזה תלוי בשלל הגורמים של היקפי הבניה וכוחות השוק השונים אבל א"א לשלול תרחיש גם שדירה סטנדרטית תכפיל את עצמה בעוד עשור כמו שקר בעשור האחרון או ב12 שנים האחרונות

תודה על הבאת רקע מקיף על האירוע בצורה מקצועית, (לראשונה, כמדומני בפורום זה)

שלום רב
אכתוב את מה שנראה לי בפרשנות המכתב לגופו של עניין,

הנידון שהיה אצלי (ונ"ל שזה הדיון הרלוונטי היחיד) במשך כל התקופה שדובר על המכרות, הוא האם הסיכון התברר כמסוכן, או לחילופין שהמדובר בהשקעה מסוכנת (להבדיל מהשקעה בסיכון גבוה) שצריך נס שהקרן יחזור, בקיצור השקעה שהתבררה ככושלת, או שמדובר בהשקעה לגיטימית שיש בה סיכון כמו בהרבה תחומים,

ממכתב הרבנים מצוייר בברירות שהמדובר בהשקעה לגיטימית עם פוטנציאל רווח גדול אך תחום ההשקעות הנ"ל אינו מתאים לאברכים (ולכאו' לאו דווקא אברך) אך לו יצוייר יבוא יהודי עם מיליון ש"ח פנויים להשקעה לטווח ארוך, ב50 אחוז יקנה אג"ח וב40 אחוז מניות וב10 אחוז ישקיע במכרה זה, אזי זה נשמע לי ממכתב זה שזה לא יהיה מופקע הצעד הזה, בקיצור זו השקעה ראויה ומתוכננת אך עם סיכון גבוה כמו שמצוי בהרבה תחומים (למשל מינופים בשוק ההון או ביטקוין) שהם תחומי השקעה מצוינים למי שיכול גם לספוג את הסיכון וזה פשט לי את הספק שהייתי שרוי בו

אכן לזה התכוונתי שלפני 3 שנים שזה סוף 22 אז היה זמן טוב להיכנס
אך ב22' זה היה תקופה טובה להיכנס, (ואני נכנסתי אז)
לעומת זאת כיום להיכנס בסכום גבוה (לא הפקדה חודשית שזה לא משנה כ"כ נקודת הכניסה, זה הימור לפי ההיסטוריה שהיתה שאחרי עליות של 70 אחוז אזי מגיע ירידה בדר"כ של עשרות אחוזים, כמובן שייתכן, (וגם היה בעבר, המשך עליות גם במשך 5 שנים,) אך על דרך הרוב אחרי עליות חדות מגיע תיקון חד או דשדוש עמוק ולכן להכינס עכשיו זה רק למי שמוכר לקחת סיכון פיפטי פיפטי,(על הפסד עשרות אחוזים בטווח הקרוב או כן המשך עליות גם בטווח הקרוב) ואולי למי שנכנס לעשרות שנים לפעמים כדאי כן להיכנס עכשיו כי אולי אם לא אז בעתיד לא יעשה זאת ואז זה כן כדאי,
לעומת זאת בנדל"ן אחרי 3 שנות דשדוש בחלק מהאיזורים אז זו הזדמנות טובה להיכנס לטווח הארוך
(ומי שהשקיע 100 וירד 50 אחוז, אח"כ כדי להימנע מהפסד צריך שיעלה חזרה ב100 אחוז)

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

האם לפני 3 שנים השוק לא היה בשיא?

היה את הירדות של הקורונה

בדקתי בגרף של S&P ורק באמצע תשפ"ד הוא חזר לאיפה שהוא היה בתשפ"א, ובמשך רוב התקופה שבאמצע היה ב10/20% ירידות מול תשפ"א

@הקול-השפוי כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון אפשר למדוד את ערך ההשקעה לפי מכפילי רווח שכיום למיטב ידיעתי לא מאוד גבוהים, ואם כן יש לזה הסבר ברור.
לעומת זה בנדל"ן יש יחס בין משכורת למחיר דירה שיהיה חייב להשפיע באיזשהו שלב.

אני אכתוב את מה שנראה לי בנושא זה ואולי זה יועיל למישהו

אכן צורות המדידה שונות, וגם צריך לזכור שרק נביא יכול לדעת מה יהיה אך במסגרת הכלים שהקב"ה נתן לנו מנסים להעריך את העתיד
אך בנדל"ן לענ"ד הכלים מאוד מדידים וזה יחס של ביקוש והיצע (זה גם נתח מרכזי בשוק ההון ולפי העליות שהיה לאחרונה זה מעיד על ציפייה לעליות מחירים בתחום)

ומכיון שזה המוצר צריכה הכי גדול הוא לפחות אמור לשמור על האינפלציה ולפי העבר הוא כמעט תמיד עקף משמעותית,

וגם היחס משכורת מחיר דירה, הוא אמנם נכון אך יש עוד הרבה מרכיבים

1. יש לנתח נכבד מהאוכלסיה כספים בשוק ההון, ביטוח לאומי, הון לא רשום, קצבאות מחו"ל,
2. המשקיעים שאצלם זה נמדד בלא תלות במשכורת אלא במרכיבים אחרים (ואין ספק שאם יעלו את המס רכישה ל16 אחוז ויעלו את גיל הילד שיוגדר גקונה את הדירה ב3/4 שנים אז השוק יתנהל כמו כל תחומי הצריכה שזה תואם אינפלציה ותו לא)
3. יש תנועות של עליה לארץ או ירידה.
4. יש עלויות בניה שאם הם עולות זה מחייב שיהיה קורולציה גם במחיר הדירה
   וגם המשכורות עצמם, לאורך כל השנים עולות ביחס גבוה בהרבה מהמדד (האינפלציה

כמה נקודות
ראשית אני לומד ומחכים מהפוסטים של מרים הורביץ ואני מודה על כך

2 נקודות על מעלות שיש בנדל"ן

1. כמו שלמדנו מכל העוסקים בתחום שוק ההון שהכלל הראשון הוא שלא נבהלים מירידות ולא מושכים וזה תנאי ראשון להשקעה פסיבית.
   אז דומני שכיום שוק הנדל"ן - שבאיזורים מסוימים מדשדש (אני בתחום עיסוקי כמעט כל דירה שהתעסקתי נמכרה במשך זמן קצר ואני רואה ביקוש ער באיזורי עיסוקי בירושלים) אבל יש כן איזורים שחוו ירידות אז ראשית וודאי שמי שכבר השקיע, שינשום עמוק בסבלנות (כמובן הכל בס"ד) ויחכה שיחלוף הגל, וגם לגבי משקיעים אז זה תקופה טובה להיכנס מסיבה זו ובשונה מלפני 3 שנים,
   ובשוק ההון (בסכום חד פעמי) כרגע המצב הפוך שהשוק בשיאו ולפני 3 שנים אז היה את ההזדמנות שם
   וכמובן שאין וודאות מה יקרה אך במסגרת ניהול הסיכונים אני חושב ששוק הנדל"ן (כמובן לאחר בדיקה ספציפית על כל עיסקא) כרגע מכיון שהוא בירידות זו תקופה טובה למרות שא"א לשלול עוד ירידה אך מי שיחכה לזה תמיד יוכל לחכות ולחכות
   עוד הערה קצרה דומני שאין שום סתירה בין להיות משווק ולהיות אמין ולמכור מוצר טוב ובתנאי שהלקוח מודע לכל נגיעות המשווק, כן יש מציאות שמשווקים הם גם מפיקים טובת הנאה מעיסקא וגם דואגים לחלוטין לטובת הלקוח
   לגבי שוק ההון מול נדל"ן, אז כמובן שהשאלה היא בסופו של דבר אישית כל אחד, יכולותיו הכספיות ויכולותיו המנטליות, ואין כלל דרך לעשות כלל של מה עדיף רק כמובן שהדיון בזה מאוד מחכים לדעת את היתרונות והחסרונות.

תודה רבה לכל הקוראים והמגיבים
מכיון שאין נחתום מעיד על עיסתו על כן זה לוקח לי זמן למצוא את הדרך לעשות זאת
אך כמדומני שדי הסברתי את תהליך העבודה שלי בס"ד
וכן למען לא יהא זה נחתום המעיד על עיסתו, על כן ביקשתי מלקוח שלי אם יועיל לעשות לי טוב ולכתוב את דעתו ואת תיאור העבודה שלי איך שחווה זאת, ואכן אני מודה על כך לבביטחון ובאמונה על דבריו החמים והמפרגנים וכן אני מודה ליוסעבר על המילים החמות והתמיכה

ובכל אופן כדי לא לסרב אוסיף מעט פרטים
אני בן 31 מתגורר בירושלים, מתענייין חובבני בתחום הנדלן כבר כעשור ובשנתיים האחרונות+- אני עוסק בתחום ברמה יומיומית, וב"ה עם כמה הצלחות,
ודומני שגם כל לקוחותיי מרוצים, ושילמו את חלקי מתוך הבנה שהיה משתלם להם העניין.
וכדי להמחיש את סגנון העבודה, אני יתאר בקצרה מקרה של לקוח שליויתי לאחרונה שהיום נסגר סופית בשעה טובה.

בסוף הקיץ פנה אלי יהודי מכובד ומוערך אשר יש לי היכרות עמו, אשר הגיע לידו ירושה של סכום גבוה שהוא רצה למקסם בס"ד את היכולת להשיג תשואה על הכסף
ולאחר ישיבה אתו וניתוח יחד עמו את סגנון ההשקעה המבוקש וכן את טווח הזמן שבו הוא מעוניין להשקיע.
המלצתי על רכישת דירה קיימת ובנוסף דירה על הנייר במקומות שבהם להערכתי צפויה עליית ערך ואף נימקתי לו את הדברים בכתב.
ולאחר תקופה בה בחן את הדברים וכן חלופות אחרות. וכן לאחר שנסעתי עבורו (כך העדיף) ליועץ מהשורה הראשונה, שבחר הלקוח, על חשבוני. שאישר את העניין (בכתב)
באב האחרון נסענו למקום אשר המלצתי לו עליו, (עיר קרובה למרכז) ומתוך הדירות שראינו ב"ה היתה דירת 5 חדרים די חדשה (5 שנים) גדולה במחיר של 1465000 ש"ח שהושג לאחר משא ומתן ואח"כ גם ליויתי את תהליך החוזה בהתלבטויות השונות שיש בעת עריכת חוזה (כמובן לא יעוץ משפטי)
וכעת לפני כחודשיים נמסרה הדירה לקונה בשעה טובה ומאז אני עשיתי מאמץ לפרסמה באופנים שונים ומגוונים (יתד, מקומונים, תליית מודעות, ועוד) וכמו"כ לאחר שהוברר שיש צורך לנקות אזי טרחתי רבות למצוא מנקה מקומי וכך לחסוך את העלות של חברת ניקיון, וכמו"כ דיברתי עם המתעניינים השונים וב"ה היום בשעה טובה נסגר חוזה שכירות על 4400 עם מנגנון העלאה כל שנתיים שזה משקף תשואה של מעל 3.5 אחוז שזה יחסית גבוה לדירות סטנדרטיות (לא מחולקות וכדומה) שזה גם מכסה לו מעבר לעלות הרבית על המשכנתא שלקח (900 אלף ש"ח) וכך כבר יש תשואה מהשכירות מהרגע הראשון שזה הולך וגודל עם פירעון הערך וזאת מלבד עליית הערך שברבות השנים תתממש ככה"נ,
(במאמר המוסגר, ביחס לשאלה הנצחית - שוק ההון מול נדל"ן אז אני חושב שכל מקרה צריך להיבחן בפרטות, אך בדוגמא כמו המתוארת יש כאן מעלה גדולה שמהרגע הראשון יש תשואה ואין חשש כמעט לכך שהקרן ירד כי דומני שלכל הדעות (המקצועיות) בעוד 5 שנים מחירי הדירות יהיו יותר יקרים, עכ"פ בדירות כמו הנ"ל, שאין קבלן שיכול לייצר דירה כזו ביותר זול)
בברכה מרובה,
אם מישהו מתעניין הוא יכול לפנות אלי במייל או בפלא' 0548597633
כמו"כ אפשר להעלות שאלות ממוקדות, ואשתדל לענות אליהם במידת האפשרות,
לגבי המחיר הזול, אכן אני מעריך, שאני עוד אשתכנע ואעלה את המחיר, אך לע"ע זה עוד לא קרה, אך אדגיש שאני לא עוסק אלא בדירות או במרכז או חדשות בפריפריה.

@אבי-ר.
שלום רב

אינני מובן מה הבעייתיות בלקיחת הלוואה לצורך חיסכון עלות למשכנתא/השגת תשואה
ואם זה משום שיש צרכים דחופים יותר ואין הקומץ משביע את הארי אזי כמובן שזה תפקידו של בעל הגמ"ח לנהל זאת לפי סדרי הקדימה הראויים
אך באופן עקרוני איני רואה שום פסול בעניין זה ואדרבה יש כאן והחזקת בו באופן המהודר שכפי שכתב הרמב"ם שהצדקה המהודרת היא להעמיד בן אדם באופן שיפרנס את עצמו
ואם שמח לעזור ינמק מדוע לדעתו הוא רואה שאלה אני יוכל לענות או להסכים לדבריו
וכמדומני שזה כן מוטל על בעל הגמ"ח לבחון/ להריח האם השגת התשואה היא באמצעים קונבנציונליים או שלא ובזה מאחריותו, עליו לא לסייע לדבר שבעיני רוב האנשים הוא מעשה טיפשי
(גילוי נאות אני גם מופקד על גמ"ח קטנטן וגם לווה מגמחי"ם)

על מש"כ שמח לעזור ''פרשנות החוק רלוונטית לדברים שעל חשבון המחוקק''
לדעתי אין כל הבדל מכיון שכמו שהארכתי המחייב ההלכתי הוא רק מנהג המדינה הנוצר מכך ואם ככה זה ברור שאם המשפטנים יפרשו את החוק בצורה אחרת אז זה קובע את מנהג המדינה (עכ"פ כל עוד לא עברה הרפורמה ויד המשפטנים על העליונה)
אבל השאלה היא האם אכן המשפטנים יפרשו זאת אחרת וכאן בפורום יש ויכוח ער סביב זה כמו שכתבו בזה לעיל
ובאמת טעון בדיקה האם אי פעם היה נידון משפטי שהוכרע האם האם זכאית לימי מחלה של ילד כשהאב מובטל
ובהנחה ומערכת המשפט שהוא כיום המוסמכת הבלעדית (באלימות אך בפועל כך זה) בפרשנות החוק ואף לשנותו בהתאם לתפיסתם.
אז אם הם יקבעו שזה לא רלוונטי במקרה שהאב מובטל אזי ברור שאין נידון כלל
ולגופו של עניין ייתכן מאוד שהפרשנות תהיה שזה דווקני כמו שכתוב בנוסח היבש. וייתכן שהפרשנות תהיה שמטרת המחוקק היתה למנוע רק את האפשרות, ששני ההורים יקבלו ימי מחלה.
והסיבה להניח כך היא כי כמדומני שזה תפיסה רווחת מאוד בכל המגזרים שאף פעם אין נפקותא במצב הבן זוג ובכל המקומות שכיחה תופעה שרק אחד מבני הזוג עובד
ואגב נדמיין מצב שבן הזוג הוא סטודנט בזה אני כמעט משוכנע שיפרשו הגורמים הנ"ל את החוק שזה לא שולל את האפשרות ואם שמה הם ככה יפרשו איני יודע אם נוכל עדיין לחלק בין זה לאברכים מכיון ששמה הפרשנות אם היא תהיה שונה רק מונעת משנאה ובזה היא לא תיכנס לנוהג וודאי כל עוד לא היה דיון שקבע זאת

בקצרה עיקר הטיעון הנוכחי שלי הוא שגם אם נניח וטעיתי בכל מה שכתבתי במייל הקודם ורק החוק עצמו קובע את הנוהג כי זה דעת הצדדים להסתמך על החוק ולא על הנוהג כלל והוא לא תואם את החוק
עדיין יש סבירות שגם בחוק עצמו כפי שהוא יתפרש ע"י המוסמכים לכך זה לא שולל מסטודנטים ואוללי אף ממובטלים למשל ואם כנים הדברים אז וודאי שהכל נשאר כמו שהיה מקובל. אך כמובן כדאי לברר זאת האם נוכנים דברי ולא השערה בעלמא.

אני כותב לעיונא בלבד בלי להסתמך עלי כלל משום שאיני בעל סמכות וגם משום שאני לא משוכנע אלא רק מעלה אפשרויות
לגבי החינוך העצמאי וכדומה שמודע לכך שמרבית הבעלים אינם שכירים/עצמאים ומאפשרים לעובדות לצאת למחלה, אז יש מקום לדון (ואשמח אם יהיו חוו"ד מרבנים מוסמכים בזה) מכמה סיבות להקל

1. שבממון המדינה, אולי ככל ויש כאן אפליה לא מוצדקת אז מותר להוציא את הכספים (מבלי להכנס לנידון הכללי שיש בהגדרת ממון המדינה) וזאת משתי סיבות אף אם נאמר שיש לממונים סמכות קבלת החלטה על הכספים זה רק בהחלטות הוגנות אך ככל ובמבט התורני (האמיתי) ההחלטה לא הוגנת אין לה תוקף ולכן עצם ימי המחלה תקפים וההגבלה בעניין אינה תקפה.
2. יש סברא לומר (וכמדומני שזהו גישתו של בעל החוט שני זצוק"ל הבנה שלי מתוך מכלול פסקים ומהאמור בספר חוט שני) שהיחס לממון המדינה הוא ממון ציבור לכל דבר (אף אי נימא שלא נוהג דמ"ד אך סכ"ס מרביתם של המשלמים נותנים על דעת שזה ישמש את הציבור או מכיון שאמור להיות מנגנון גבית מסים גם בארצנו יעויין חוט שני רבית בנימוקו למה אין רבית מול המדינה) אלא שהממונים אין להם שום סמכות להחליט מה לעשות עם זה (מכיון שאינם מחויבים/ממונים עפ"י דת תורתינו הקדושה ואכמ"ל) ועל כן צריך לנהוג בזה כממון ציבור והשלכות מגישה זו שלקחת כספי מדינה למטרה שכספי ציבור לא אמורים לשרת אזי אסור, אך כל דבר שאם היו הממונים כשרים וכו' היו עושים בצורה אחרת אז מותר לקחת הכסף (והמדובר כאן הוא רק על לקיחת הכסף כמו בדוגמא שלנו שאין כאן הצהרות שקר כלל אלא העובדת מגישה סיק שלא מצויין בו שום דבר על בעלה) וכאן פשוט שאין סיבה לחילוק הנ"ל וכפי שמבואר במכתבו של הרב רובין שהדבר למגינת ליבנו,
   אך כמובן כש"כ שביחס לממון מפרטי כל עוד סיבת החיוב היא מכח המנהג שנובע מכח החוק אז בסוף אם אין יסוד נפל הבנין
3. אם כי גם בזה אולי יש לדון ולומר שאם נניח (ויש לי הערכה מסוימת שכך המציאות. ואולי המעסיקים שבין הקוראים יאמרו אם הם היו מודעים לחילוק בחוק) שרובא דרובא של האנשים (בכל המגזרים) נוהגים בפועל לתת ימי מחלה ואינם שואלים האם הבעל שכיר או לא אז מכיון שכמו שכתב הרב שהמחייב של מתן ימי מחלה הוא מכח מנהג המדינה ולא שהחוק יכול לחייב זאת (פשוט שלהוציא על סמך חוק בלבד לכו"ע אסור ואכמ"ל) אזי עד כמה שבנוהג בפועל נוהגים לתת בלא לבדוק את ענינו של הבעל אז זה הנוהג המחייב, ואולי זה הביאור במה שהובא כאן בשם הרב ברוורמן אם כי לדעתי כדאי שהתםםםםםם יביא את המקרה שעליו הורה (האם מעסיק פרטי/חרדי/כללי) כדאי לדעת האם זה הוראה גורפת או רק בענינו.
   וגם בסברא זו יש לומר שבציבור שלנו אז וודאי שמכיון שהחלוקה שבחוק כאמור היא ''למגינת ליבנו'' אז וודאי שדעת העובדות היא על דעת זה שאף אם בעלה אברך שיגיע לה זכאותה ואם כך אם גם המעסיק חרדי שהוא שייך גם לאומדנא זו ייתכן שיותר מסתבר לומר כן
   אך אם המעסיק לא זכה להשתייך למוקירי התורה ולומדיה אז זה תלוי רק בנוהג בכלל המגזרים בזה כיון שכמובן כדי שזה יחייב צריך אומדנא הדדית (ואצל חרדי זה ייקבע אף במקרים שאם נציב למעסיק הפרטי את השאלה מסתבר שלא יביא בכל אופן מכיון שבמודעות הכללית זה עומד שאין את החילוק הנ"ל אז זהו מנהג המדינה)
   (ראיה לכך שמנהג המדינה נקבע בהתאם לכל פלך במדינה ניתן להוכיח מהמקובל בבתי דין שדמי תיווך אצל חרדי מול חרדי מחייב אף כשאין למתווך רישיון או שלא החתים כמתחייב וכו' ואילו אצל הכלליים זה כן יכול להוות סיבה לפטור במקרים מסוימים ואף בב"ד ארץ חמדה ראיתי שפסקו כך)
   מכיון שהנושא נוגע מאוד לכלל ציבור בני התורה אשר כמדומני רובא דרובא מקילים בזה (לא מתוך מודעות) אשר על כן כל אחד שיוכל להביא את דעות גדולי הפוסקים בנידון חמור זה אשר אם ננקוט כדברי הגרי"מ שליט"א אז זה אומר שרבבות בני תורה חייבים להחזיר סכומים למעסיקיהם ומכאן והלאה לא יוכלו להשתמש ועל כן זה יהיה חסד גדול לבירור העניין היטב כדי לדעת המעשה אשר נעשה
   ו

אני רק יוסיף על הדברים הנכונים של שמח לעזור, בהמחשות מעשיות,
אם המדובר באחד שכשיסתיים התשלום לגמ"ח לא יגדיל את ההחזר אז בוודאי שלקיחת הגמ"ח זה הפסד והסיבות לכך הם או חוסר מודעות או שבסוף הצרכים מרובים ובאמצע החיים הרבה לא ילכו להגדיל החזרים אלא ישמחו על כך שהתפנה תזרים חודשי אלא שהם לא מודעים לממחיר הי'קר הגלום בכך ולכן למי שחושש מכך מומלץ לקחת כמה שיותר משכנתא במקסימום החזר חודשי אפשרי שככל והיא יותר גבוהה זה מוזיל דרמטית את גובה הרבית,
(אך כמובן כל מקרה צריך להיבחן לגופו והוא תלוי בגובה הרבית המשולם לבנק והאם כרגע הוא גבוה יותר מההמשך ועוד ובפער שקיים בין תקופת ההלוואה מהגמ"ח לבין המשכנתא אבל הדברים אמורים על דרך הרוב אך בכל מקרה מעשי הכי פשוט זה לבחון מול אקסל את הדברים
אבל במקרה ויש לאדם גמ"ח שהוא מעריך שגם שכשיסיים את ההחזר יוכל לקחת הלוואה נוספת מיד וחוזר חלילה אזי אופציה זו היא כן יותר חסכונית מאשר רק משכנתא
ולגבי לקיחת הלוואה לצורך זו איני רואה שום פסול וזכורני שהרב גנוט כתב ביתד לפני תקופה שנכנס יחד עם מנהל גמ"ח כמדומני הרב ארלבוים מאלעד להגר"ח קניבסקי זצוק"ל ושאלו האם להלוות למטרת השקעה מכספי הגמ"ח והגר"ח ענה לו שעל מנהל גמ"ח לבחון אך ורק את יכולת ההחזר של הלווה ומעבר לכך אין זה בסמכותו (ומסתבר שלכל מכלל יש יוצא מן הכלל אבל באופן כללי וודאי שסבר שזו הגישה הבסיסית

אין לי מידע על הפרויקט ספציצית מלבד זה שכבר איתמחי גברא בשאר מקומות ששם גמרו עליהם את ההלל (עכ"פ בסוף התהליך כי באמצע תמיד יהיו עיכובים לא צפויים בעיני הרוכש)
ובקשר לתמיהתך למה פנו אליך אני כותב כמה השערות שאולי מניחות את הדעת
האם פנו אליך לאחרונה או רק בתקופת הפירסום
וכן האם פנו אליך היזמים או משווק מטעמם ששם ככה"נ יש לו אינטרס אישי שכמה שיותר יעברו דרכו.
ולגבי התירי בניה שוב השאלה מי זה אמרו האם היזם או משווק וכן אמרו בצורה של התחייבות או הערכה לא מחייבת
ולעצם העניין היתרי בניה זה תהליך שעד שנתיים מחימת חוזה גם מול יזם זו תופעה מצויה (ושוב זה לא מצדיק לתת הערכות שגויות וכמובן אני מדבר באופן כללי ולא על פרויקט זה )
נ"ל שחשדות מול היזמים פה זה מיותר לגמרי (אין לי שום היכרות אישית מלבד זה שיש לי אח שקנה באחיסמך)
אם כי תמיד צריך לזכור שרק אם ה' יבנה הבית אז לא יהיה עמל הבונים לשווא והכל בידי שמים.

ק' להוכיח ממבצעים של חברה אחת על כלל השוק כשהחברה הזו היא חלקיק אחוז
ודווקא בנתונים שהתפרסמו היה ירידה משמעותית (איני זוכר את המספרים במדויק) של דירות שנמכרו במבצעי מימון (של 10/90 20/80) כך שעל פניו העליה היא יותר משמעותית,
וכן הטענות על מבצעי המימון שמטים את הנתונים הם כבר נטענים כשנתיים ולכן ק' להניח שהשתנה עכשיו משהוא דרסטי מול החודשים שלפני מדד זה,
אך שוב עיקר העליה היתה בירושלים שזה משלים עליה של קרוב ל10 אחוז
ואני חי את השטח בירושלים ואני רואה את זה בצורה ברורה שיש עליות (בעיקר בדירות 3 חדרים אך לא רק) וכמובן לא בכל איזור אבל באופן כללי כך אני רואה (וביתר פירוט מתוך התמצאות בנוה יעקב רמת שלמה ורמות)
אם כי זה מעניין כי יש מלא בניה בירושלים כך שיתכן שינוי במגמה זו באיזורים שיש הרבה בניה (בעיקר לא באיזורים חרדיים שזה משום שעיקר הבינוי הוא בהתחדשות שאצלנו מסיבות מוצדקות ופחות מוצדקות זה מאוד בעצלתיים)
וכן בתל אביב שזה אחרי ירידה משמעותית שם אז זה תיקון קל אבל בשאר איזורי הארץ המצב סטטי