שוק ההון מול נדל"ן

[סתם אחד]

השוואת השקעה: דירה להשקעה לעומת שוק ההון

השקעה בדירה:

מחיר הדירה: 1,000,000 ש"ח.
הוצאות נלוות:
מס רכישה: 80,000 ש"ח
מתווך, עו"ד, שמאי, שיפוץ: 50,000 ש"ח
סה"כ הוצאות נלוות: 130,000 ש"ח.
סה"כ עלות רכישה (כולל הוצאות נלוות): 1,130,000 ש"ח.
מימון ומשכנתא:
משכנתא: 500,000 ש"ח (50% מימון).
החזר חודשי (כולל ביטוח משכנתא): 2,500 ש"ח (ל-30 שנה).
הכנסה משכירות:
שכר דירה חודשי: 2,500 ש"ח (מכסה את המשכנתא).
שווי הדירה אחרי 10 שנים (עלייה שנתית של 5%): 1,628,894ש"ח
הכנסה משכירות לאחר 10 שנים (בהנחה שהשכירות נשארת 2,500 ש"ח לחודש): 300,000 ש"ח (בלי מס).
רווח נטו מדירה אחרי 10 שנים:
שווי הדירה לאחר 10 שנים: 1,628,894 ש"ח.

החזר הקרן: 500,000 ש"ח.

מס שבח והוצאות מכירה (25% רווח על מכירה):
רווח ממכירה: 1,628,894 - 1,130,000 = 498,894 ש"ח.
מס שבח (25%): 124,723 ש"ח.
הוצאות מכירה (עו"ד, מתווך וכו'): 30,000 ש"ח.
רווח נטו ממכירה: 344,171 ש"ח.

הכנסה משכירות: 300,000 ש"ח.

סה"כ רווח נטו מהשקעה בדירה לאחר 10 שנים:
344,171 ש"ח + 300,000 ש"ח = 644,171 ש"ח.

השקעה בשוק ההון (עם מינוף של 80%):

השקעה ראשונית: 630,000 ש"ח (ההון העצמי לדירה).
מינוף באמצעות קופת גמל להשקעה: 80% מימון, כלומר 504,000 ש"ח מימון נוסף (סה"כ השקעה בשוק ההון: 1,134,000 ש"ח).
תשואה ממוצעת: 8% לשנה.
ערך ההשקעה אחרי 10 שנים: 2,442,350ש"ח
מס רווחי הון (25%):
רווח ממכירה: 2,442,350 - 630,000 = 1,812,350 ש"ח.
מס רווחי הון (25%): 453,087 ש"ח.
רווח נטו לאחר מס: 1,359,263 ש"ח.

השוואה אחרי 10 שנים:

רווח נטו מדירה להשקעה: 644,171 ש"ח.
רווח נטו משוק ההון (עם מינוף): 1,359,263 ש"ח.

הפרש לטובת שוק ההון: 715,092 ש"ח.

[ניסן עציוני]

@סתם-אחד המשחק המיתי לא מתחיל בעשור הראשון, אלא בשני ובשלישי, בעוד הדירה דורשת טיפול, שיפוץ, השכרה ותיווך, כשהעליה בשיווי לא קופצת יותר מאשר בשנה הראשונה.
הקרן בשוק ההון מתגלגלת ומתנפחת כמיטב הריבית דריבית.

[משה חיים]

לידידי ורעי [שהוא בודאי לא 'סתם אחד' רק נוהג עצמו בענוות חן]!

הקשר הרגשי שלי לנדל"ן מחייב אותי לחפש מה להשיב על דבריך.

ובכן, על דעתי המקרה שהבאת הוא בגדר 'מילתא דלא שכיחא' (אסביר מיד מדוע), ועל כן השאלה אם כדאי לכל אחד להעדיף את שוק ההון כעובדה פשוטה עקב הנתונים שהזנת.

כמה אנשים אתה מכיר שיש להם ביד 630 אלף ש"ח לדירה שניה או לשוק ההון?

מדובר כנראה במי שנפלה לו ירושה פתאום, או שהוא חסך עד עכשיו אלפי ש"ח כל חודש בגמ"ח, ועכשיו לראשונה הוא בא לבחור אפיק השקעה...

אז בואו נעבור רגע למקרה 'קצת יותר מצוי':

אברך שיש לו קרוב לכלום ביד, כמה ילדים מתוקים בבית, ודירה שיש בה מקום להוצאת משכנתא נוספת.
מצוי? בודאי!
טוב מאוד. אז במה כדאי להשקיע אם כרגע אין לי כלום?

וניקח את הדוגמא שלכם - להוציא משכנתא של 630 אל"ש ולעשות עם זה משהו...

אפשרות אחת:

שוק ההון בתופסת מינוף של 80% בחברת הראל.

כפי מה שידוע לי, במינוף של 80% ישנו צורך לשלם כל חודש את הריביות של הלוואה זו.
במספרים - הלוואה של 504 אלף * ריבית 5.7% (פריים מינוס 0.3) = 2400 ש"ח בחודש.
עכשיו נוסיף את זה להחזר המשכנתא על 630 אלף = החזר חודשי לבנק של 5800 ש"ח!!
אקווה מאוד שישנם רבים מחברי הפורום עם יכולות החזר כאלו..!

עוד נקודה שחשוב לזכור, שהמינוף בשוק ההון נחשב רמת סיכון לא נמוכה מדי, כיון שהם לוקחים את הכל חזרה לאחר 7 שנים, ואפי' אם השוק נפל בדיוק אז...
חובה לקבל הדרכה מקצועית, ולדעת איך לעקוב אחרי השוק ולנהוג בהתאם...

מלבד זאת - היו תקופות בהיסטוריה שהשקעה חד פעמית למשך 10 שנים לא הרוויחה מעבר לאינפלציה.
מה שאנחנו 'בונים' על 8% בשנה מדובר בהשקעה מפוזרת על פני שנים ולא חד-פעמי.

כמובן מי שבאמת אוהב סיכון מוגבר יכול להשקיע סכום גדול באופן חד-פעמי, ולקוות שבכל השנים הקרובות תהיה עלייה של 20% ויותר..!

עכשיו בואו ניקח את היהודי הנ"ל שיש לו 5800 ש"ח מיותרים בחודש, ונציע לו לקנות 3 דירות בדימונה (לדוגמא).

{להשגת 100% מימון - דברו עם יועץ משכנתא ממולח, ואם התוצאה נוחה לכם אז תנו לו לעבוד...}

דירה בדימונה במחיר 600 אלף ש"ח מושכרת כיום בכ-2200 ש"ח.

אז ניקח 3 דירות = 1.8 מיליון. נוסיף 13% הוצאות נלוות (מס, תיווך ועו"ד) = 2.034 מיליון.
תשלום חודשי למשכנתא - 11500 ש"ח.
פחות שכירות 6600 לחודש = 4900 ש"ח הוצאה חודשית.

דירה שעולה היום 600 אלף תעלה עוד 10 שנים כ-930 אלף
ועוד 15 שנה כ-1.16 מיליון, ועוד 20 שנה 1.44 מיליון...

טוב, אני פחות אוהב את הדוגמא הנ"ל, כי לרוב הציבור אין הכנסה עודפת בסכומים אלו...

אבל בואו נדבר על חתונה של בת אחת, ונאמר שנזכרנו 10 שנים לפני החתונה שלה, ויש לנו 1500 בחודש עבור מטרה זו (סה"כ 180 אלף השקעה).

ההשוואה הריאלית היא כך:

1500 ש"ח בחודש בקרן השתלמות ב-9% רווח = 300 אלף לאחר עשור.
(סכום גדול חד-פעמי נחשב לסיכון מוגבר כנ"ל)

ואם הסכום הנ"ל מיועד לדירה, אז את הוצאות החתונה צריכים להשיג בנפרד.

1500 בחודש לנדל"ן - קונים דירה ב-680 אלף כולל הוצאות נלוות.

שכירות חודשית 2200 ש"ח.

3700 פחות 2200 = 1500 הוצאה חודשית.

בעוד עשור הדירה שוה 930 אלף. השכירות החודשית היא כנראה 3200 ש"ח או יותר.

נותנים לזוג הצעיר לקבל על עצמו משכנתא של 300 ש"ח, ז"א שהם קבלו 630 אלף לדירה.

הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח).

אבי החתן נותן גם הוא 150 אלף לאבי הכלה (השתתפות בדירה), וסכום זה יהיה עבור הוצאות החתונה.

בקיצור, יש הרבה מה לדון לפלפל ולהשוות - העיקר לבדוק מה היכולות שלנו, לבנות תוכנית לכמה חתונות שאפשר עם איש מקצוע שיתאים את זה אישית למשפחה, ולהתפלל לסייעתא דשמיא!!

רוב הצלחות לכולם!

[צופה ומביט]

[משה חיים]

@צופה-ומביט
אכן ישנם אלו שבאים ליועץ ואומרים לו:

'אין לי כח לחשוב על כלום, לא רוצה להבין בזה, לא רוצה לקחת הלוואות, משכנתא זה גרוע - אני רק משלם לבנק פי שנים ושלוש... אז קח את הכסף שלי ושים אותו במקום הכי טוב..!'

אולי הגישה הזאת דווקא מתאימה לילד בגיל 20 שאין לו ערך לכסף הרב שירש ללא עמל, ושכנראה לא כ"כ משנה במה זה יושקע - יהיה לו רוגע כלכלי בגיל 50... [וכמו שנשמע מהתיאור הנ"ל, שלא היה לו צורך לפתוח את החיסכון עבור קניית דירה, פרנסת משפחה מרובת ילדים וכו' וכו']

אך אם בחכמים עסקינן (המשתתפים בפורום זה), שיש להם אולי קצת פחות כסף אבל הרבה יותר שכל..! אז אנחנו נעדיף שלא ללכת ב'ראש קטן', אלא נרצה להבין איך למקסם את היכולות שלנו בס"ד;

• מהי האפשרות שלנו ליצור הכנסה פנויה מדי חודש?
• האם יש לנו מקום בנכס למשכנתא נוספת?
• איך נכנסים להשקעה נוספת בלי הון עצמי בכיס?
• מהו חישוב התשואה האמיתי לאחר ניצול חכם של אפשרויות המינוף?
• מה הם הבדלי המיסוי בין סוגי ההשקעות השונים בכניסה וביציאה?

אם רוצים לדעת את התוצאות האמיתיות - כדאי למצוא אנשים כערכנו, שלא התחילו את החיים עם כפית זהב בפה, ושבכל זאת הם הגיעו להצלחה בנכסיהם ב"ה - ולבדוק באיזה אחד מן התחומים הנ"ל הם השתמשו יותר.

להלן כמה אנשים שיש להם מספר דירות (יותר מ-3, ואולי גם 40...), ונוכל לשאול אותם האם היתה להם אפשרות להגיע למקום בו הם נמצאים ע"י השקעה פאסיבית במדדים:

• יובל שוורצמן
• גב' ברנדווין
• אהרן סלומון
  (ואתם מכירים עוד כמה)

עי' גם בתיאור של 'יהודה הצדיק' כאן בפורום, ותראה לי אברך שעשה משהו דומה בשוק ההון.

שלא תבינו אותי לא נכון - אני מאוד אוהב את שוק ההון, וגם אני משקיע שם בכמה נוסחאות.

העיקר הוא, שלא לקבוע לצד אחד באופן מוחלט - רק שכל אחד יברר עם עצמו למה הוא יותר מתחבר, יתייעץ עם בעלי המקצוע בתחום זה ויברר איך הוא יכול לגשת להשקעה בצורה הבטוחה והרווחית ביותר. ו.......לצאת לדרך!!
(במקום להמשיך ויכוחים בפורום - המהלך שלי... )

[סייעתא דשמיא]

@משה-חיים
ידידי, מי שמשקיע בנדל"ן יש לו מה לספר ולתאר, ואני לא בא להמעיט מערכו - זה באמת דורש אומץ ותעוזה, אבל מי שמשקיע בשוק ההון פשוט אין לו מה לספר, קנה כמה ניירות ושכח מזה עד לכמה עשורים אח"כ, זה הכל.

[עמית של סגל]

@סייעתא-דשמיא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@משה-חיים
ידידי, מי שמשקיע בנדל"ן יש לו מה לספר ולתאר, ואני לא בא להמעיט מערכו - זה באמת דורש אומץ ותעוזה, אבל מי שמשקיע בשוק ההון פשוט אין לו מה לספר, קנה כמה ניירות ושכח מזה עד לכמה עשורים אח"כ, זה הכל.

ממש לא מסכים איתך ידידי,
מרגיש לי שאתה לא משקיע בשוק ההון, ודאי לא לאורך זמן.
בשוק ההון יש הרבה -
עליות וירידות,
חששות,
תקוות,
אשליות,
משברים,
ספקות,
הבטחות,
ועוד ועוד....

כל מי שמשקיע כמה שנים, צובר קילומטראז' של נסיון.
ולומד הרבה על שוק ההון ובעיקר על עצמו - על הכוחות והחולשות שלו, והרבה על משמעת עצמית.

[סייעתא דשמיא]

@עמית-של-סגל
אדרבה, תכתוב ותחכים אותנו.

[צופה ומביט]

@עמית-של-סגל
ממש לא מסכים איתך.
אתה מערבב בין השקעה אקטיבית בשוק ההון לבין השקעה פסיבית במדדים כמו שארגון בנקל מנסים להטמיע בציבור.
השקעה במדדים היא הדבר הנכון לאברכים שלא מעוניינים לתקן לאף שוכר את הדוד שמש שהתקלקל ולא ליפול עם מנייה שמישהו שדימיין שהיא כבר ממריאה והיא ה'וויז' הבא.
אז כל השקעה בכל דבר היא חיובית ובריאה, ולציבור האברכים באופן כללי ההמלצה היא בדברים פסיביים שלא נצרך רגשות ולא התערבות תמידית, ושאר העם הרוצים להחכים ולהשקיע בנדלן או בשוק ההון בכללי, שיעשו זאת בחכמה ויתייעצו הרבה.

[סתם אחד]

@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

1500 בחודש לנדל"ן - קונים דירה ב-680 אלף כולל הוצאות נלוות.
שכירות חודשית 2200 ש"ח.
3700 פחות 2200 = 1500 הוצאה חודשית.

התשואה משכירות זה בדרך כלל פחות מ 3% (ואם זה יותר בדרך כלל זה כי יש סיכון).
מה שמפרסמים ביד 2, בדרך כלל מתגמשים במחיר.

[סתם אחד]

@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח).

גם בשוק ההון אפשר להעביר מניות במתנה לבן משפחה ולהיפטר ממס.
אפשר גם לתרום מניות ולהזדכות גם על הרווח.

שוק ההון זה הרבה יותר פשוט וקל וגמיש ואפשר גם בכל סכום להשקיע, לעומת זאת נדל"ן זה דבר שמצריך התעסקות גם ברכישה וגם אח"כ בתחזוקה.

[סתם אחד]

@צופה-ומביט כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

על זה נאמר תמונה אחת שווה אלף מילים.

[חושב שאני גאון]

@משה-חיים תעשה ח-ן שכירות של 2000 ל5 שנים ראשונות 2500 ל5 הבאות 3000 ל5 הנוספות וכן הלאה
יצא לי 1170000

[סתם אחד]

@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מלבד זאת - היו תקופות בהיסטוריה שהשקעה חד פעמית למשך 10 שנים לא הרוויחה מעבר לאינפלציה.

בשוק הדיור לפני כמה שנים במשך עשור לא הרוויחו אפילו את האינפלציה.

מה שאנחנו 'בונים' על 8% בשנה מדובר בהשקעה מפוזרת על פני שנים ולא חד-פעמי.

ה s&p500 עשה יותר מ8% שנתי בממוצע.

[רואה את הנולד]

@סתם-אחד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

s&p500 עשה יותר מ8% שנתי בממוצע

זה לאורך כל התקופה

[צמיחה]

מי שמאמין בנדל"ן יכול לעשות זאת גם בשוק ההון, ע"י שישקיע במדד נדל"ן.

[סתם אחד]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מי שמאמין בנדל"ן יכול לעשות זאת גם בשוק ההון, ע"י שישקיע במדד נדל"ן.

ובלי לשלם מס רכישה 8% ועוד כמה עשרות אלפים למתווך יועץ משכנתאות ועו"ד וטרטורים של כמה ימים.

[משה חיים]

@סתם-אחד
כל הכבוד לכל אלו שממריצים את הציבור להתחיל ולחשוב עתיד ע"י השקעה פאסיבית בשוק ההון!
לדעתי אם מישהו ישתף בעילום שמו את מה שהוא עושה באופן אישי - זה יתן לאחרים מרץ להיכנס גם כן.
אחרת זה נשמע כמו ויכוח חסר תועלת...

למשל, יבוא הכותב ויודיע לציבור היקר:

*שלום לכם יהודים יקרים!
שמי זבולון, ואני גר בכרמיאל - נשוי ואב לשלושה בלעה"ר.
החלטנו להוציא משכנתא ע"ס 300 אלף ש"ח, וכן להוסיף אלף ש"ח בפיקדון חודשי - סה"כ הוצאה חודשית של 2600 ש"ח, ובע"ה בעוד 30 שנה הסכום המצטבר יעמוד על כ-7 מיליון ש"ח!
הרעיון שלנו להגדלת הכנסות:

• להוסיף כולל ערב = 700 ש"ח
• לעשות בקביעות כמה מבחנים של דרשו = 400 ש"ח
• לעבור לקניה שבועית במקום כל יומיים = 400 ש"ח
• ביקשנו העלאה במשכורת (סוף-סוף..!) = 1000 ש"ח
  וכך אנחנו כמעט מגיעים לסכום!!
  בהצלחה לכולם!
  תחשבו מחוץ לקופסה ותראו שזה פשוט מדי...*

[סתם אחד]

@משה-חיים
מה שאתה מציע גם יעזור.

אבל הבעיה שרוב הציבור בטוח שעדיף להשקיע בנדל"ן כשזה ממש לא נכון ברוב המקרים,
ולכן צריך להביא נתונים ועובדות.

[טריידר]

קיים הבדל פסיכולוגי/טכני משמעותי מאוד בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון,

.
בנדל"ן,
הרבה פעמים נאלצים לקחת קצת יותר משכנתא ממתוכנן,
תשלום המשכנתא היא חוב גמורה,
שאם לא נשלם נקבל מכתב מההוצאה לפועל,
ואינה ניתנת לביטול אלא ע"י מכירת הנכס...

משא"כ בשוק ההון,
בדרך כלל מפקידים קצת פחות ממתוכנן כדי לא להכביד מדי,
ההפקדה החודשית היא רצונית בלבד,
שאם נבטל אותה לא קרה (בינתיים) כלום,
וגם ניתן לבטל את ההו"ק בקלות...

נמצא, שנדל"ן מאלץ את האדם להתחייב להפריש סכום יותר גובה, ואף מחייב יותר להתמיד בזה.

(צא ולמד מכל הזוגות הצעירים במרכז המשלמים מדי חודש בחודשו החזרי משכנתא בסכומים של 5000 ש"ח ומעלה לחודש,

ואילו היו מפרישים לשוק ההון, ספק גדול אם היו מצליחים להפריש יותר מ1000 ש"ח לחודש...)