השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[משהמשה]

@החושב כתב בהשוואה בין "המכירה השכונתית" ל"משנת יוסף":

תספר לנו על ההשקעה המעניינת בלי להשקיע ועוד מרויחים

אני מתכוון לפתוח אשכול בעניין עם הסבר על התוכנית במלואה.
אבל ככל הנראה זה יצטרך להיות אשכול שיווקי.
גם בגלל שהתחייבתי למתווך לא להעביר את פרטי העיסקה לא דרכו, וגם בגלל שאם אביא עוד לקוחות לא אצטרך לשלם לו....
ואני באמת מקווה שיבואו הרבה אברכים שישקיעו וירוויחו הרבה, ותהיה הנחה לכולם במחיר התיווך.

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהשוואה בין "המכירה השכונתית" ל"משנת יוסף":

@הקול-השפוי כתב בהשוואה בין "המכירה השכונתית" ל"משנת יוסף":

@משהמשה אולי במקום תאוריות תעשה לנו השוואת מחירים?

מאוד קשה לי להכנס לטבלאות אקסל ולהשוות מספרים
בין אם זה במוצרים ובין באחוזי ריבית במשכנתא ולכן ירדתי מהעניין של השקעה בשוק ההון
חזרתי לנדלן שם אם אתה מנצל את היכולת לומר תיאוריות בשביל לבדוק מגמות ולדעת איפה להשקיע, אפשר להרוויח הרבה יותר מכל מה שאוכל לחסוך בטבלאות אקסל.
כעת אני לקראת כניסה לעיסקה בנדלן בירושלים בלי להביא שקל מהבית - כי אין לי...
ועם רווח צפוי של בין חצי מיליון למיליון בתוך כמה שנים בודדות.
שלא ישמע שאני מזלזל בטבלאות שחוסכות ואפשר להרוויח ככה הרבה כסף בהשקעות.
לי יש חסרון שזה לא מתאים לי.

נשמע לי קצת חובבני,
לבחור השקעה לפי היכולת לחשב את התחזיות.
אבל באמת השקעה שמכניסה מיליון בתוך שנים בודדות זה בהחלט דבר מעניין.

Spoiler

ומאוד חשוד.

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהשוואה בין "המכירה השכונתית" ל"משנת יוסף":

נשמע לי קצת חובבני,
לבחור השקעה לפי היכולת לחשב את התחזיות.

טוב לא באמת התכוונתי שלפי זה אני בוחר את ההשקעה.
הכוונה הייתה כלפי טבלאות אקסל, שבזה אני ממש לא מצליח להכנס לתוך הטבלה....

@הקול-השפוי כתב בהשוואה בין "המכירה השכונתית" ל"משנת יוסף":

אבל באמת השקעה שמכניסה מיליון בתוך שנים בודדות זה בהחלט דבר מעניין.
ומאוד חשוד.

לגוף הדברים:
זה לא כל כך חשוד, כי בשנים האחרונות בנדלן היו הרבה שעשו את זה, עם העליות המטורפות משקיעי הפריסייל שידעו מהו פריסייל אמיתי והיכן כדאי להשקיע עשו רווחים כאלו.
אם יש לך הבנה עמוקה בנדלן, ויודע להעריך מה הסיבות שיגרמו לקפיצת מחירים במקום מסויים, או שאתה עובד עם מתווך כזה - כמוני.
אתה יכול לדעת היכן תהיה הקפיצה הבאה ולהשקיע בה ברגע הנכון.
המתווך הזה איתו עשיתי את העיסקאות הקודמות שהוא הוכיח את עצמו ביכולת התחזיות שלו - למשל הוא חזה את העליות המטורפות בבית שמש, ומי שהשקיע דרכו הרוויח אז מיליון, שבמושגים של אז זה היה הרבה מעל ומעבר. הוא לא נביא הוא פשוט יודע לקרא את הביקוש ואת הסיבות שיובילו לביקוש מחר.
החידוש בעיסקה הזו, שגם במצב של הנדלן כיום בארץ שהוא תקוע, המתווך הנ"ל נמצא צעד אחד לפני כולם ומצא את השוק שעדיין פעיל ובו אפשר לעשות עיסקאות ריווחיות.
כתבתי כבר שמדובר בהשקעות בשוק הירושלמי לבני חו"ל, אבל גם בזה צריך לדעת היכן כדאי להשקיע.

לפני כשנתיים שמעתי שהמתווך לא בשוק מסיבות אישיות, ולכן הייתי די תקוע. לפני חודש שמעתי מחבר שהוא עובד רציני,
פניתי אליו וממנו שמעתי על השוק הזה,
אפתח אשכול כשיהיו ברורים לי כל הפרטים.

[משהמשה]

@הקול-השפוי
ניצחת אותי אחרי שהנושא פוצל לאשכול נפרד... אצטרך להתחיל לכתוב עכשיו למרות שעדיין אין לי את כל הפרטים.
אכתוב כעת את ראשי הפרקים שצריך לפרט אותם בהמשך:

• הסבר כללי על השוק של בני חו"ל בירושלים, ומה השוני שלו מהנדלן בכל הארץ.
• הסבר נקודתי על הפרויקט ולמה יש לו פוטנציאל רווח גדול כל כך.
• מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.
• ההשקעה בטוחה ללא סיכון.
• היכן בכל זאת יש סיכון ואיך לנטרל אותו.
• מיסים: איך יוצרים רווח בלי לשלם נתח נכבד במס רכישה/שבח, כמובן שזה תלוי בנתונים האישיים.
• המלצה אישית: אם אתם לא שוחים עמוק בנדלן, תעשו עיסקה כזו בשותפות עם עוד אחד, ביחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.

[אבי ר.]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ההשקעה בטוחה ללא סיכון.
היכן בכל זאת יש סיכון ואיך לנטרל אותו.

אין או יש???

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ההשקעה בטוחה ללא סיכון.
היכן בכל זאת יש סיכון ואיך לנטרל אותו.

אין או יש???

ביחס למה שמקובל כאן בפורום בסיכון בשוק ההון כשהסיכון הוא על הקרן עצמה, אז יש 0% סיכון.
אבל יש נקודה בעיסקה, שתלויה בנתונים האישיים של המשקיע, ויש כאלו שאצלם זה יכול להוות סיכון, וגם לזה יש פתרון, ומי שזה לא מתאים לו אני לא ממליץ להכנס לעיסקה, או שיקח שותף שיחד איתו לא יהיה סיכון.

[עומק הסיכוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

כעת אני לקראת כניסה לעיסקה בנדלן בירושלים בלי להביא שקל מהבית - כי אין לי...

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

המתווך הזה איתו עשיתי את העיסקאות הקודמות שהוא הוכיח את עצמו

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ומי שהשקיע דרכו הרוויח אז מיליון

אני מבין שגם שאר העסקאות שלו כאלה
אם כן קשיא רישא לסיפא

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.
ההשקעה בטוחה ללא סיכון.

מעיקרא תנא אמשכנתא קמהדר ולבסוף נפיק בלא סיכון?
אלא הכי קתני השקעה בטוחה ללא סיכון מוצהר

@משהמשה תזהר מהשקעות כאלה

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.

זה ממש לא נקרא לא להביא שקל מהבית.

[הקול השפוי]

@משהמשה זה קשור לזה במקרה?

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה זה קשור לזה במקרה?

ממש ממש לא !
כתבתי באשכול ההוא שלא עשיתי שום עיסקה עם אותו מתווך.
העיסקה המדוברת היא עם המתווך הותיק שלי.
אגב בעקבות הדיון כאן בפורום הפסקתי כמעט לקרא את המיילים של אותו מתווך שהוזכר באשכול ההוא...
הוצאתם לי את החשק...
אבל בזכות זה הלכתי לברר מה עם המתווך הותיק שלי ושמעתי שהוא חזר לשוק ...

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.

זה ממש לא נקרא לא להביא שקל מהבית.

אם אתה יכול להמשיך את חייך כרגיל עם המילגה של הכולל והמשכורת של האשה, וכל הערבובים של המשכנתא לא מכבידים על התקציב החודשי - כפי שאסביר בהמשך איך זה אפשרי - זה נקרא בלי להביא שקל מהבית.

[משהמשה]

@עומק-הסיכוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אני מבין שגם שאר העסקאות שלו כאלה
אם כן קשיא רישא לסיפא

כתבתי בתוך הדברים, שבשנים האחרונות העסקאות האלו היו מצויות.
אבל בתקופה של תחילת הקפיצות בבית שמש נראה לי לפני יותר מ5 שנים, רווח של מיליון ש"ח היה משהו נדיר בפרט באופן יחסי למחירי הדירות אז.

@עומק-הסיכוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מעיקרא תנא אמשכנתא קמהדר ולבסוף נפיק בלא סיכון?
אלא הכי קתני השקעה בטוחה ללא סיכון מוצהר

@משהמשה תזהר מהשקעות כאלה

ההשקעה מצד המשכנתא והפרויקט והדירה והחברה היא ללא סיכון כלל וכלל.
יש מרכיב בהשקעה שיש אנשים שהוא לא סיכון בשבילם, ויש אנשים שאסור להם להכנס לזה, ויש אנשים שזה סיכון שהם יכולים למנוע אותו מראש.
אפרט בע"ה בהמשך....
אין לי סיבה להזהר מעסקאות כאלו, כי עשיתי אותם בעבר וחיתנתי איתם בסייעתא דשמיא מרובה את בנותי.

[עומק הסיכוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ההשקעה מצד המשכנתא והפרויקט והדירה והחברה היא ללא סיכון כלל וכלל

נחכה לפרטים...

[שמיל שמיל]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.

יותר קל כלכלית לא תמיד יותר קל אישית....
בעצם גם כלכלית זה לא תמיד יותר קל.

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אין לי סיבה להזהר מעסקאות כאלו, כי עשיתי אותם בעבר וחיתנתי איתם בסייעתא דשמיא מרובה את בנותי.

עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אם אתה יכול להמשיך את חייך כרגיל עם המילגה של הכולל והמשכורת של האשה, וכל הערבובים של המשכנתא לא מכבידים על התקציב החודשי - כפי שאסביר בהמשך איך זה אפשרי - זה נקרא בלי להביא שקל מהבית.

טוב שדבריך הוסברו,
אבל למשכן דירה זה בהחלט נקרא להביא כסף מהבית.
אני לדוגמא ממושכן עד הסוף, כך שהשקעה כזאת לא תהיה לי רלוונטית.
אם היית לי יכולת למשכן עוד,
סיכויים גדולים שכבר הייתי עושה איזשהי עסקה.

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.

זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ותר קל כלכלית לא תמיד יותר קל אישית....
בעצם גם כלכלית זה לא תמיד יותר קל.

זה עניין אישי.
אני למשל לא רוצה שום שותפים בשום אופן.
אבל כשהצעתי לאחי עיסקה, דחפתי אותו לשותפות
אחי מאוד חכם ומאוד לעניין, אבל אין לו גישה לנדלן, ולמרות שאני יכול לייעץ לו כל הזמן, צריך מישהו בתוך העסק.
ואכן הוא לקח חבר מהכולל שהוא חברהמ'ן גדול שהוא סומך עליו,
החבר הביא פחות כסף מאחי, וכל הטיפול בעיסקה על החבר.
כך שלאחי זה יצא השקעה פסיבית לגמרי.

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.

זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...

אף אחד לא יודע לצפות עתידות,
וזה שפעם אחת ההשערה הצליחה לא אומר שגם עכשיו.
עד שלא תפרט במה מדובר לא נוכל לדון בזה.
אבל בכל שכונה ובכל מקום יש תנאים אחרים ואף אחד לא יודע מה יהיה.
(לדוגמא, כתבת משהו על בני חו"ל בירושלים, זה דבר מאוד דינמי שאף אחד לא יודע מה יהיה העתיד שלו).
בנוסף בהשקעות הקודמות שלך הייתה קפיצה כללית בכל הארץ, וכך הרווחת את העלייה הכללית+
עכשיו אף אחד לא יודע מה יהיה ויתכן שאפילו תהיה איזשהי ירידה.

[עומק הסיכוי]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות…
ם המשל שלך מתאים אז אתה צודק
אבל לדעתי משל יותר מדויק שאם בחור הצליח בישיבה פלונית וכו׳ שזה ממש לא מובטח