האם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?

[שואף ליותר]

@משהמשה
אענה לך בשם עצמי בלבד
הסיבה שאינני מתעניין בהשקעות בנדל"ן היא א' בגלל הכסף הגדול שדרוש לכניסה להשקעה, כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן צריך בסביבות 100,000 ש"ח במייידי לכל הוצאות התיווך והמיסוי, ב' בגלל שהשוק הזה מאד מבלבל, יש שפע של סגנונות השקעה החל מקרקעות וכלה בשותפויות, וגם יש שם מאד רע לכל העוסקים בתיווך [כידוע ש99% מהמתווכים הוציאו שם רע על 1% הוא ישר ונאמן].
כאן כבר ביקשתי ממך מודל אמיתי שאפשר לחתן ילדים עם נדל"ן ולא נעניתי
גילוי נאות אני גר במרכז לא רחוק ממך.

[משהמשה]

@שואף-ליותר כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

הסיבה שאינני מתעניין בהשקעות בנדל"ן היא א' בגלל הכסף הגדול שדרוש לכניסה להשקעה, כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן צריך בסביבות 100,000 ש"ח במייידי לכל הוצאות התיווך והמיסוי,

לא צריך להביא שקל מהבית, בדירה הראשונה שקניתי נכנסתי לזה עם חובות קודמים וגם אותם הכנסתי למשכנתא חוץ מכל ההוצאות של התיווך היועץ משכנתא והמיסוי שאת כולם שילמתי מהמשכנתא. למרות שההכנסות שלי היו מאוד מאוד נמוכות....
היום זה יותר מורכב, אבל יועץ משכנתאות טוב יודע לפתור את זה - בצורה חוקית כמובן ! - זה נקרא תיק מורכב שצריך לשלם יותר ליועץ...
תעשה סיבוב אצל יועצי משכנתאות ותתן את הנתונים שלך ותשאל עד איזה סכום תוכל להוציא משכנתא ותתפלא מהתשובות שתקבל.

[משהמשה]

@שואף-ליותר כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

ב' בגלל שהשוק הזה מאד מבלבל, יש שפע של סגנונות השקעה החל מקרקעות וכלה בשותפויות,

נכון שיש מיליון אפשרויות נכנסים בודקים מבררים אצל משפחה וחברים עד שמוצאים את מה שמתאים לך אישית.
בהשקעה הראשונה שלי כמעט קניתי קרקע בפרדס חנה עם הלוואת בלון - במחשבה לאחור זו הייתה כנראה עיסקה מוצלחת.
חברה של אשתי לעבודה, שהייתה מבוגרת ממנה ובעלת ניסיון יעצה לנו שלא לעשות את זה וללכת לדירות מחולקות.

@שואף-ליותר כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

גם יש שם מאד רע לכל העוסקים בתיווך [כידוע ש99% מהמתווכים הוציאו שם רע על 1% הוא ישר ונאמן].
כאן כבר ביקשתי ממך מודל אמיתי שאפשר לחתן ילדים עם נדל"ן ולא נעניתי
גילוי נאות אני גר במרכז לא רחוק ממך.

את המתווכים שעבדתי איתם הכרתי דרך הלוח ביתד....
ישבתי עם כמה ומי שהתחברתי אליו המשכתי איתו, גם אם לא האמנתי לכל מילה שלהם...
אם יש לך ראש על הכתפיים. [ויש לך !!!] אתה תדע לבחון כל דבר להתייעץ ולבדוק,
ומכיון שאתה גר לא רחוק ממני תמיד תוכל לקפוץ לרב סילמן ולשאול האם העיסקה הזו שווה וכדאית...

אין מודל מסויים להשקעה בנדלן כשיש לך דירה אחת תהיה לך אפשרות לדירה נוספת עם משכנתאות וכו'.
אתה מכיר אנשי מקצוע לאט לאט ושואל ומברר מה עוד אפשר לעשות
כל אחד והדרך שלו והאופי שלו וההשקעה שמתאימה לו.
שוק הנדלן הוא באמת ענק.

[moshe39]

עוד משהו על נדלן חוץ מהון העצמי שצריך (גם למשכן את הבית זה הון עצמי)

זה שהשקעה בדירה שניה מתחילה בסכום של הוצאות מאוד גבוהה
חוץ מתיווך, עורך דין, יש מס רכישה דקרוני.
צריך להיות בטוח שההשקעה תכסה את זה, בטווח של זמן שאתה מסוגל להחזיק את זה.

[צמיחה]

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

לא צריך להביא שקל מהבית,

אפשר לקנות בלי לשלם?????
אלא מאי - מינוף,
את זה אפשר גם בשוק ההון בצורה הרבה יותר קלה.

בדירה הראשונה שקניתי נכנסתי לזה עם חובות קודמים וגם אותם הכנסתי למשכנתא חוץ מכל ההוצאות של התיווך היועץ משכנתא והמיסוי שאת כולם שילמתי מהמשכנתא. למרות שההכנסות שלי היו מאוד מאוד נמוכות....

יפה מאוד שלמרות ההכנסות הנמוכות עשית כל מיני צעדים להתקדם.
אבל גם בשוק ההון היית יכול להכניס כסף,
ואולי גם להרויח יותר...

[משהמשה]

@צמיחה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אפשר לקנות בלי לשלם?????
אלא מאי - מינוף,
את זה אפשר גם בשוק ההון בצורה הרבה יותר קלה.

באמת ? אפשר לעשות מינוף של חצי מיליון או מיליון בשוק ההון?
כשהקרן מובטחת לך בנכס עם עלייה בסיסית שגם בלי להרוויח אין כמעט סיכוי שתפסיד את ההלוואה??

@צמיחה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אבל גם בשוק ההון היית יכול להכניס כסף,
ואולי גם להרויח יותר...

בשוק ההון אפשר להרוויח מאות אלפים תוך שנים ספורות???
בנדלן אפשר ואפשר.

ומה שעשיתי בפעם הראשונה האם היית ממליץ לי לקחת משכנתא של מיליון ולהשקיע אותה בשוק ההון ולהרוויח או שזה סיכון מטורף?
בנדלן עשיתי את זה וזה לא היה סיכון !!!

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@צמיחה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אבל גם בשוק ההון היית יכול להכניס כסף,
ואולי גם להרויח יותר...

בשוק ההון אפשר להרוויח מאות אלפים תוך שנים ספורות???
בנדלן אפשר ואפשר.

ספציפית בשנים האלו היית יכול לעשות מאות אלפים בשוק ההון אם היית לוקח משכנתא.

בזה אתה צודק:

ומה שעשיתי בפעם הראשונה האם היית ממליץ לי לקחת משכנתא של מיליון ולהשקיע אותה בשוק ההון ולהרוויח או שזה סיכון מטורף?
בנדלן עשיתי את זה וזה לא היה סיכון !!!

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@צמיחה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אבל גם בשוק ההון היית יכול להכניס כסף,
ואולי גם להרויח יותר...

בשוק ההון אפשר להרוויח מאות אלפים תוך שנים ספורות???
בנדלן אפשר ואפשר.

ספציפית בשנים האלו היית יכול לעשות מאות אלפים בשוק ההון אם היית לוקח משכנתא.

בזה אתה צודק:

ומה שעשיתי בפעם הראשונה האם היית ממליץ לי לקחת משכנתא של מיליון ולהשקיע אותה בשוק ההון ולהרוויח או שזה סיכון מטורף?
בנדלן עשיתי את זה וזה לא היה סיכון !!!

היופי בנדלן שאין שינויים פתאומיים כל דבר לוקח הרבה זמן.
כל שינוי בשוק הוא איטי ויש לך מספיק זמן מראש להעריך איפה יהיה רווח ומתי וכמה משכנתא כדאי לקחת, וגם כשצריך למור יש לך מספיק זמן להערך.
ויש הרבה פעמים שכל דרדק יכול לצפות את הכיוון של השוק.
בשוק ההון אתה יכול לומר בדיעבד שהיה שווה, אבל אם תיקח משכנתא מראש אתה מהמר.

[הקול השפוי]

@משהמשה הרווחים שאתה עשית מהנדל"ן נבעו משינוי פתאומי שהיה קשה לצפות אותו,
יתכן שאפשר לעשות רווחים גדולים בנדל"ן, אבל מה שאתה עשית לא ראייה ויותר דומה לשוק ההון.

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@משהמשה הרווחים שאתה עשית מהנדל"ן נבעו משינוי פתאומי שהיה קשה לצפות אותו,
יתכן שאפשר לעשות רווחים גדולים בנדל"ן, אבל מה שאתה עשית לא ראייה ויותר דומה לשוק ההון.

2 טעויות:

1. את העלייה הגדולה בנדלן היו הרבה שצפו מראש, כל דרדק ידע לומר שתהיה עלייה ואנשי מקצוע ידעו לומר שתהיה עלייה דרסטית, אני זוכר איך מתווך מקצוען מאוד דיבר איתי לפני 3-4 שנים בהתלהבות מרובה שהמחירים עולים ועולים והוא ממש היה מאושר מזה, ואני הרגשתי בחילה איך הוא מאושר כשהוא יודע כמה יהיה קשה לציבור לחתן ילדים.
   נכון שהעלייה בסוף הייתה הרבה מעבר לציפיות גם של המקצוענים, אבל זה לא רוב הרווחים.

2. העסקאות שעשיתי [וגם העיסקה שאני עושה עכשיו] לא תלויות בכלל בעלייה הכללית בשוק, הם בנויות על תחזית מקומית ומדוייקת של הנתונים בפרויקט ספציפי ובשכונה בהתפתחות.
   ומתווך מקצועי יודע להעריך כמה תהיה קפיצת מחירים לפי התוכניות בשכונה המתפתחת אל מול שכונות קיימות בסביבה.

נכון שהרווחתי לא מעט מהעלייה הכללית שהייתה מעבר לכל תחזית, אבל זה ממש ממש לא רוב הרווח.

נדלן זו סוגיא שמי שלמד טוב בישיבה ויושב עם אנשי מקצוע מבין אותה מהר מאוד.
צריך להיות קצת פחות סקפטי ולבדוק היטב האם היושב מולך יודע מה שהוא מדבר, ואם כן תאמין לתחזיות שלו, בהנחה שיכול להיות שגם אם הוא צודק סביר שהוא קצת מגזים.
זה גם התשובה למה ששאלת כאן:

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

(בכל האשכול הזה לא מוזכרת האפשרות, שרבים רואים אותה כאפשרות ראלית לירידה כללית בשוק הנדל" בפרט בשוק הדירות חדשות).

[הקול השפוי]

@משהמשה מתי קנית ואיפה?

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@משהמשה מתי קנית ואיפה?

אם אני כותב את זה.
אני מזהה את עצמי לחלוטין.
איפה קניתי בשקט אף אחד לא יודע.
אבל איפה הדירות שנתתי לבנותי, ומתי קניתי אותם יש הרבה שיודעים....
אם יש לך סבלנות תמתין שנתיים עד חמש שנים.
ואם אזכור אולי אשתף כאן את תוצאות ההשקעה שאני עושה עכשיו...
רק חבל אפשר להצטרף עדיין....

[הקול השפוי]

@משהמשה אתה לא מזהה את עצמך לחלוטין,
אתה יכול לטשטש,
מתי קנית אתה ודאי יכול לכתוב, ואיפה תכתוב אזור סוג מקום וכדו',
זכור לי שקנית בבית שמש, אני טועה?

[משהמשה]

@הקול-השפוי
לא קניתי בבית שמש הבאתי את זה כדוגמא לתחזית של המתווך שלי שהצליחה.
אחרים שקנו דרכו בבית שמש עשו פיס.

אתן לך שמות של שכונות שחשבתי לקנות ולא קניתי לפני כ 3 4 שנים, כי הייתה לי הצעה יותר טובה.
לא בדקתי מה המצב שם בשנים האחרונות.
אין לי מושג אם זה הצליח או לא אתה יכול לבדוק לבד...
כמובן שהעלייה הייתה לא רק בשכונה אלא בפרויקט ספציפי בתוכה עם הנחות וכו'.
אבל אפשר לבדוק את הנתונים של השכונה.
עיר היין באשקלון
נווה דורון ברמלה.
כרמי גת בקרית גת.

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה
בדקתי בסביבה הקרובה שלי ויש המון שנפלו בנדלן חלקם אפילו בלי דירה כיום וחובות, לעומת זאת בשוק ההון אני לא מכיר אפילו אחד כזה מהשנים האחרונות, (פעם אנשים לא ידעו איך להשקיע והיו שמים את כל הביצים בסל אחד).
יכול להיות שהצלחת לפצח את השיטה, אז בוא נעשה כזה דבר, תעלה כאן קובץ זיפ עם סיסמה עם כל הפרטים איפה כדאי עכשיו להשקיע, כדאי שנוכל לבדוק את זה בעוד כמה שנים.

[צמיחה]

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

באמת ? אפשר לעשות מינוף של חצי מיליון או מיליון בשוק ההון?

בוודאי, אפשר גם יותר,
אבל צריך לעשות את זה בחכמה.
זה ממש לא כספומט.
ובהחלט זה לא מתאים לכל אחד.

כשהקרן מובטחת לך בנכס עם עלייה בסיסית שגם בלי להרוויח אין כמעט סיכוי שתפסיד את ההלוואה??

גם בנדל"ן אין שום הבטחה.
אבל בהחלט שוק ההון הוא הרבה יותר תנודתי,
ומבחינה רגשית זה הרבה יותר קשה ומסוכן.
אבל זה תלוי בכמה שנים מדובר, אם זה ל-15 שנה+
אז כמעט לא היה בהיסטוריה הפסד בשוק ההון,
כולל השנים של העשור האבוד.
כדאי לך לעיין כאן
https://www.hamichlol.org.il/S%26P_500

בשוק ההון אפשר להרוויח מאות אלפים תוך שנים ספורות???

בוודאי,
זה תלוי כמה כסף הכנסת, באיזה מקומות, ומה הייתה התשואה.

ומה שעשיתי בפעם הראשונה האם היית ממליץ לי לקחת משכנתא של מיליון ולהשקיע אותה בשוק ההון ולהרוויח או שזה סיכון מטורף?

אני לא ממליץ,
אבל כדאי לך לבדוק מה היה קורה אם היית לוקח משכנתא של מליון [אם היה לך אפשרות] ומשקיע בשוק ההון.
תוכל לעשות את זה כאן
https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1871
זה בהחלט מסוכן ולא מתאים לכל אחד בכלל.
לא הייתי אומר סיכון מטורף, כי הסיכון הוא במשקיע ולא בהשקעה.
כלומר בהשקעה לטווח ארוך אין צד של הפסדים, השאלה היא האם המשקיע יצליח לעמוד בלחץ ולא להוציא בהפסדים שודאי יהיו באמצע הדרך.

בנדלן עשיתי את זה וזה לא היה סיכון !!!

על השקעה בלי סיכון מרויחים בערך 4% שנתי.

[שמיל שמיל]

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

ומה שעשיתי בפעם הראשונה האם היית ממליץ לי לקחת משכנתא של מיליון ולהשקיע אותה בשוק ההון ולהרוויח או שזה סיכון מטורף?

זה לא סיכון מטורף ממש לא, ספק רב אם לטווח הרחוק יש בזה סיכון

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

@משהמשה
בדקתי בסביבה הקרובה שלי ויש המון שנפלו בנדלן חלקם אפילו בלי דירה כיום וחובות, לעומת זאת בשוק ההון אני לא מכיר אפילו אחד כזה מהשנים האחרונות, (פעם אנשים לא ידעו איך להשקיע והיו שמים את כל הביצים בסל אחד).
יכול להיות שהצלחת לפצח את השיטה, אז בוא נעשה כזה דבר, תעלה כאן קובץ זיפ עם סיסמה עם כל הפרטים איפה כדאי עכשיו להשקיע, כדאי שנוכל לבדוק את זה בעוד כמה שנים.

עניתי על זה כאן

[משהמשה]

@שואף-ליותר כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

כבר ביקשתי ממך מודל אמיתי שאפשר לחתן ילדים עם נדל"ן ולא נעניתי
גילוי נאות אני גר במרכז לא רחוק ממך.

העיסקאות המצויות בבני ברק שהם מאוד ריווחיות ויש בהם סיכון, אני לא עשיתי אותם, אבל מכיר הרבה שעושים והרבה שכנראה עשו, ומכיר פרויקטים רבים שנמכרים בצורה כזו.
ומכיוון שהרבה עשו ועלתה בידם אני יכול להציע לך לבדוק את הנושא אולי זה מתאים לך.

יש את עיסקאות הטרום בניה, שבהם אתה קונה את הדירה במחיר מופחת הרבה לפני קבלת ההיתרים, בשלב הזה אין לך שום הגנה מחוק המכר, ולכן אתה בעצם קונה אופציה לדירה ולא דירה ממש, הקבלן נותן כל מיני בטחונות אחרים.
אם הקבלן נופל תצטרך להסתדר עם הקרקע שנשארה לפני בנייה...

הפרדוקס בעיסקאות כאלו שככל שמחיר הדירה עולה הסיכון פוחת.
כי אם תעשה כזו עיסקה בפריפריה והקבלן נפל תצטרך להוציא המון כסף מהכיס בשביל לבנות את הדירה שלך.
אבל במקום שהקרקע יקרה והמחיר של הדירה הוא הרבה יותר מעלות הבנייה, הסיכוי שהקבלן יפול הוא פוחת, וגם אם הוא נפל יש מספיק רווח בשביל להכניס חברה חדשה.
אני ממש לא ממליץ על זה כי יש בזה סיכון גדול.
עצם זה שהקבלן מסכים למכור בזול לפני הכל, זה עצמו מראה על סיכון..
אבל תסתכל על הפרויקט הענק שמאחורי תחנת הדלק בכניסה לעיר אומרים שהרבה מאוד מהדירות שם נמכרו בצורה כזו, גם בכניסה האחורית לבית החיים בתוך שיכון ויזניץ ראיתי שלט לפני כמה שנים על מחירי טרום בניה, פחדתי לברר על זה בכלל, היום הבניין הזה עומד וכשעברתי שם שוב הרגשתי החמצה.
אבל אני לא מתחרט אני לא עושה כאלו עיסקאות.
אם בכל אופן זה מעניין אותך יש כמה מתווכים ברח' רבי עקיבא ועוד שמתעסקים עם זה.

יש גם את עסקאות היזמות שקונים דירה משפצים מחלקים וכו' אבל זה ממש ממש להתעסק בנדלן לתקופה לא קצרה.

[משהמשה]

להלן תרשים של 2 השכונות שחשבתי לקנות בהם באשקלון ובקרית גת.

@הקול-השפוי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

מתי קנית אתה ודאי יכול לכתוב, ואיפה תכתוב אזור סוג מקום וכדו',

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

יכול להיות שהצלחת לפצח את השיטה, אז בוא נעשה כזה דבר, תעלה כאן קובץ זיפ עם סיסמה עם כל הפרטים איפה כדאי עכשיו להשקיע, כדאי שנוכל לבדוק את זה בעוד כמה שנים.

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אתן לך שמות של שכונות שחשבתי לקנות ולא קניתי לפני כ 3 4 שנים, כי הייתה לי הצעה יותר טובה.
לא בדקתי מה המצב שם בשנים האחרונות.
אין לי מושג אם זה הצליח או לא אתה יכול לבדוק לבד...
כמובן שהעלייה הייתה לא רק בשכונה אלא בפרויקט ספציפי בתוכה עם הנחות וכו'.
אבל אפשר לבדוק את הנתונים של השכונה.
עיר היין באשקלון
נווה דורון ברמלה.
כרמי גת בקרית גת.

הרב @הקול-השפוי שליט"א אני חייב לך המון הכרת תודה.
לא בדקתי אף פעם מה יצא עם השכונות הנ"ל שחשבתי לקנות בהם.
בגלל שביקשת דוגמא ונזכרתי בהם בדקתי מה קרה איתם לבסוף
וממש שמחתי לראות שניתוח הנתונים של המתווך היה נכון.
צריך לזכור שהעיסקה שהוא הציע הייתה גם עם הנחת פריסייל אמיתית מתחת למחיר השוק בפרוייקט מסויים בתוך השכונה, ולא הייתה בנויה רק על קפיצת המחירים בשכונה.
את השכונה ברמלה לא מצאתי כנראה יש טעות בשם.