מהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים

[פושט רגל מרמה ד']

@רואה-את-הנולד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

לראשונה המדינה מאשרת לקבלנים לפרוס תשלומים על קרקע ופיתוח. המשמעות: יקבלו את הקרקע מהר יותר ויחסכו מליוני שקלים שבוזבזו על ריביות (ידיעות)

הלוואי והמהלך יצליח.
הבעיה היא שהקבלנים יתחילו להציע מחירים גבוהים יותר במכרזים.

[סומכוס]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

הבעיה היא שהקבלנים יתחילו להציע מחירים גבוהים יותר במכרזים.

מדוע ולמה?

[רואה את הנולד]

@פושט-רגל-מרמה-ד קבלנים הם לא רוכשים פשוטים ולכן הסבירות שהם יכנסו לתחרות לא מושכלת הוא נמוך יותר

[פושט רגל מרמה ד']

@סומכוס כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

מדוע ולמה?

@רואה-את-הנולד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

@פושט-רגל-מרמה-ד קבלנים הם לא רוכשים פשוטים ולכן הסבירות שהם יכנסו לתחרות לא מושכלת הוא נמוך יותר

אם מכרזים במחיר מינימום של 0 ש"ח היו נופלים אז זה היה נכון, נכון להיום זה לא המקרה, וצריך להמשיך לחנוק את המימון לקבלנים, ואז זה יוביל לירידה במחירי הקרקעות ובהמשך להתרסקות במחירי הדירות.

[סומכוס]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

צריך להמשיך לחנוק את המימון לקבלנים, ואז זה יוביל לירידה במחירי הקרקעות ובהמשך להתרסקות במחירי הדירות.

גם אם פריסת תשלומים לא תוריד את המחירים, כפי שהסברת, עדיין לא מובן למה שחניקת מימון תוביל לירידת מחירים

[אבי ר.]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

צריך להמשיך לחנוק את המימון לקבלנים, ואז זה יוביל לירידה במחירי הקרקעות ובהמשך להתרסקות במחירי הדירות.

זה ממש לא נכון!
כי אז לא יהיה לקבלנים מהיכן לממן את כל העלויות,
ואז הקבלנים הקטנים יצאו מהשוק, ישארו רק הקבלנים שיש להם מזומנים,
יהיה פחות בניה, פחות מתחרים, מתכון מצוין לקפיצת מחירים.

[איש קיש]

@אבי-ר. דברתי עם מנכ"ל אינפיניטי אחד שיודע מה הוא אומר ומנהל השקעות בשווי 160 מיליארד שקל בכל תחום שיש, שאלתי אותו על דיור בארץ ותשובתו הייתה שהבנקים והמדינה יחד מרוויחים על כל עליה וגורמים לה ולכן לטווח הארוך יהיו ירידות של מקסימום 10 או 15 אחוז ושוב יקפצו ליותר יקר וחוזר חלילה, ואין סיכוי שהמדינה והבנקים ששולטים בכל הכלכלה יתנו למצב הזה להשתנות חוץ מהתיקונים האלה.

[אבי ר.]

@איש-קיש כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

דברתי עם מנכ"ל אינפיניטי אחד שיודע מה הוא אומר ומנהל השקעות בשווי 160 מיליארד שקל בכל תחום שיש, שאלתי אותו על דיור בארץ ותשובתו הייתה שהבנקים והמדינה יחד מרוויחים על כל עליה וגורמים לה ולכן לטווח הארוך יהיו ירידות של מקסימום 10 או 15 אחוז ושוב יקפצו ליותר יקר וחוזר חלילה, ואין סיכוי שהמדינה והבנקים ששולטים בכל הכלכלה יתנו למצב הזה להשתנות חוץ מהתיקונים האלה.

צודק במאה אחוז.
אבל הם גם לא יתנו לזה לנסוק בבת אחת לשמים, באופן שלא יהיה לציבור אפשרות לקנות. (וגם לא איפה להיות)

[פושט רגל מרמה ד']

@סומכוס
כי הבנקים יכריחו את הקבלנים למכור בכל מחיר.
אחד מהבעיות הגדולות זה כי הקבלנים לא ממהרים למכור בגלל שיש להם מימון.

[פושט רגל מרמה ד']

@אבי-ר. כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

כי אז לא יהיה לקבלנים מהיכן לממן את כל העלויות,

והם יאלצו למכור בכל מחיר ולא להשקיע מיליונים בפרסום.

ואז הקבלנים הקטנים יצאו מהשוק, ישארו רק הקבלנים שיש להם מזומנים,

יש גם קבלנים קטנים עם מזומנים, וגם קבלנים גדולים יכולים לקרוס עיין ערך חנן מור.

יהיה פחות בניה, פחות מתחרים, מתכון מצוין לקפיצת מחירים.

בסוף זה יוזיל את מחירי הקרקעות, שיוביל גם להוזלה במחיר הדירות, עיקר העלות כיום זה הקרקע.

[שמח לעזור]

@רואה-את-הנולד זה ס״ה אחד מהצעדים שיעזרו ליזמים לחזור לאחוזי רווח שהיו להם בעבר
בשנתיים האחרונות הרווח היזמי ירד לאחוזים בודדים…

לגבי ההצעות במכרזים
כל היזמים והחברות עובדים בערך אותו דבר
אם הם יציעו פחות מידי, הם לא יזכו
אם הם יציעו יותר מידי, הם לא ירוויחו

ולכן תמיד ההצעות הם בערך לפי 15-20% רווח
ובדר״כ החישוב הוא לא לפי המחיר שוק הנוכחי
אלא לפי המחיר שוק הצפוי בזמן השיווק

מי שהרוויח מהעליות במחיר הקרקע זה בעיקר רמ״י
בעלי המגרשים הפרטיים וכמובן בעלי דירות בתמ״א 38 וק״ו פינוי בינוי

בשנתיים האחרונות עלויות המימון והבניה קפצו פי כמה
והרווח של היזמים שקנו קרקעות בשיא לפני 3-4 שנים, הגיעו ל2% בממוצע!
וכן פרויקטים של פינוי בינוי שנחתמו! הפכו ללא רווחיים…

ולכן באמת המכרזים בשנתיים האחרונות צנחו דרמטית
למרות שהמחיר בשיווק כמעט ולא ירד/יירד (בניכוי דירות בהנחה)


מ.ש.ל

[אבי ר.]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

והם יאלצו למכור בכל מחיר ולא להשקיע מיליונים בפרסום.

מעניין שהיום הם מעדיפים להשקיע מיליונים בפרסום ולא למכור יותר בזול.
וחוץ מזה אם אין להם איך לממן פרויקטים חדשים זה לא סיבה שימכרו יותר בזול, אם כבר להיפך.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

יש גם קבלנים קטנים עם מזומנים, וגם קבלנים גדולים יכולים לקרוס עיין ערך חנן מור.

לא משנה גדולים או קטנים העיקר שיצאו מהשוק ויהיה מחסור בדירות חדשות ויהיה פחות בניה, פחות מתחרים, מתכון מצוין לקפיצת מחירים.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

בסוף זה יוזיל את מחירי הקרקעות, שיוביל גם להוזלה במחיר הדירות, עיקר העלות כיום זה הקרקע.

בשביל זה רשות המס רוצה להשית מס על קרקעות ריקות שזה יוריד את המחירים בהתחלה.

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

מעניין שהיום הם מעדיפים להשקיע מיליונים בפרסום ולא למכור יותר בזול.
וחוץ מזה אם אין להם איך לממן פרויקטים חדשים זה לא סיבה שימכרו יותר בזול, אם כבר להיפך.

הבנתי פעם שזה לא כ"כ פשוט לקבלן להוזיל את מחירי הדירות
הבנק מחשב את ערך כל הדירות בפרויקט לפי התמחור של הדירות
לכן אנחנו רואים שהם משקיעים מיליונים בפרסומים ומבצעים הזויים כמו שנה משכנתא על הקבלן וכדו'
לא שזה יותר רווחי להם מלהוזיל מחיר אלא כי הם לא יכולים להוריד
ולכן גם מחירי הדירות לא באמת יורדים כרגע למרות ההיצע גדול יחסית

[פושט רגל מרמה ד']

@בוטח-בה כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

@אבי-ר. כתב במהלך דרמטי שיווזיל את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים:

מעניין שהיום הם מעדיפים להשקיע מיליונים בפרסום ולא למכור יותר בזול.
וחוץ מזה אם אין להם איך לממן פרויקטים חדשים זה לא סיבה שימכרו יותר בזול, אם כבר להיפך.

הבנתי פעם שזה לא כ"כ פשוט לקבלן להוזיל את מחירי הדירות
הבנק מחשב את ערך כל הדירות בפרויקט לפי התמחור של הדירות
לכן אנחנו רואים שהם משקיעים מיליונים בפרסומים ומבצעים הזויים כמו שנה משכנתא על הקבלן וכדו'
לא שזה יותר רווחי להם מלהוזיל מחיר אלא כי הם לא יכולים להוריד
ולכן גם מחירי הדירות לא באמת יורדים כרגע למרות ההיצע גדול יחסית

שלא יורידו את המחירים, אבל בינתיים קבלנים אחרים רוכשים קרקעות במחיר זול יותר ומוכרים יותר זול כמו גינדי בשדה דוב.
וזה לא ישאיר אפשרות אחרת לקבלנים חוץ מלפשוט רגל (לא רק ברמה ד' ) או להוריד את המחיר.