דילוג לתוכן

איך עובד המינוף בנדל"ן?

  • כתב ב נערך לאחרונה על ידי מונטיפיורי
    #1

    איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

  • איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

    כתב ב נערך לאחרונה על ידי בוטח בה'
    #2

    @מזומנים כתב בעדכוני משכנתאות:

    איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

    פשוט מאוד
    נניח שב250,000 היה אפשר לקנות דירה שמכניסה שכירות 1000 ש"ח בחודש ועליית מחירי הנדל"ן היא 5% בשנה
    אם תקנה רק בהון העצמי שלך אמנם לא תשלם ריביות אבל תקבל 12,000 בשנה מהשכירות ושערך הדירות יעלה ב5% תרויח 12,500

    אם תקח משכנתא של 750,000 תקבל בשנה 48,000 בשכירות
    ועליית ערך של 5% תיהיה 62,500
    ובנוסף יש כאן חיסכון שיורד לך מהקרן של הלוואת המשכנתא

    כמובן שהסכומים שכתבתי לא שייכים היו אבל זה להסביר את העיקרון של מינוף בנדל"ן בצורה בסיסית ומופשטת
    כמובן שיש עוד היבטים כמו יכולת להיכנס לעסקאות שוות יותר באזורי ביקוש וכו'

נושאים מוצעים


  • 0 הצבעות
    1 פוסטים
    51 צפיות
    S
    אפשר לבחור מניה מעניינת, להבין את העסק שלה ואפילו לזהות נכון את הכיוון, ובכל זאת לבצע עסקה לא טובה. לפעמים הסיבה פשוטה: הקנייה הייתה רחוקה מדי מהמבנה, וההפסד שנדרש לספוג כדי לבדוק את הרעיון היה גדול מדי. לכן בשיטה שלנו הכניסה אינה רגע של התלהבות. היא נקודת מפגש בין טריגר, רמת פסילה וגודל פוזיציה. הסדר הנכון מתחיל בשאלה איפה טועים בשיעור ניהול הסיכונים של SPT סדר העבודה מוגדר כך: גרף, נקודת ביטול, סיכון, גודל פוזיציה. לא מתחילים מהסכום שרוצים להכניס ואז מחפשים בגרף מקום שיצדיק אותו. בספר Think & Trade Like a Champion מינרביני כותב: "I don't concentrate on the upside; I focus on the downside." בתרגום שלנו: אני לא מתמקד בצד העלייה; אני מתמקד בצד הירידה. בהקשר של הפסקה, הוא מסביר שאת מחיר היציאה במקרה של טעות הוא מגדיר לפני הכניסה. הכוונה אינה לוותר על שאיפה לרווח, אלא לא לתת לה לבטל את בדיקת ההפסד. אותה מניה, שני מחירי כניסה, סיכון אחר נניח, לצורך המחשה חשבונית, שנקודת כניסה נמצאת ב-100 ורמת הפסילה הטכנית ב-95. הסיכון המתוכנן למניה הוא 5, כלומר 5% ממחיר הכניסה. אם המחיר כבר הגיע ל-108 ורמת הפסילה נותרה 95, המרחק הוא 13, שהם כ-12% ממחיר הקנייה החדש. החברה לא השתנתה, אבל העסקה השתנתה מאוד. בשיטת SPT, סטופ טכני שדורש יותר מ-10% פירושו שאין כרגע עסקה שמתאימה לכללים. לא מקרבים את הסטופ באופן מלאכותי רק כדי לאפשר קנייה. זה אחד ההבדלים בין קנייה מתוכננת לרדיפה: בהכנה שואלים מה מאפשר המבנה. ברדיפה מנסים להתאים את המבנה לרצון להיות בפנים. גודל הפוזיציה נגזר מהטעות האפשרית ב-SPT הסיכון המתוכנן המרבי לעסקה בודדת הוא 1% מהתיק. זה אינו אומר שמשקיעים בכל מניה רק 1% מהכסף. צריך להבדיל בין גודל ההשקעה לבין ההפסד המתוכנן. בתיק של 100,000, תקציב סיכון של 1% הוא 1,000. אם הכניסה היא ב-100 והסטופ ב-95, הסיכון ליחידה הוא 5. חלוקה של 1,000 ב-5 נותנת 200 יחידות, בשווי כולל של 20,000. הגעה לסטופ במחיר המתוכנן משמעה הפסד של 1,000, לפני עמלות ועלויות ביצוע. זו תקרה חשבונית, לא חובה להשתמש במלוא הכמות. צריך לבדוק גם ריכוז בתיק, סיכונים משותפים בין מניות ויכולת ביצוע. סטופ אינו מבטיח מחיר: פער פתיחה או החלקה עלולים לגרום להפסד גדול מהמתוכנן. למה אנחנו מתחילים בחצי שיעור הכניסה לפוזיציות חדשות ב-SPT מציע להתחיל בחצי מהפוזיציה המתוכננת בעת הופעת הטריגר, ולשקול השלמה רק לאחר הוכחה נוספת לטובת העסקה. זו יכולה להיות חזרה מוצלחת לרמה שנפרצה או המשך שמאשר את הכיוון והמבנה. היתרון פשוט: אם הטריגר הראשון נכשל, פחות כסף היה חשוף אליו. אבל חצי פוזיציה אינה חצי משמעת. גם למנה הראשונה יש סטופ, וההשלמה דורשת חישוב סיכון מחדש. היא אינה רשות להכפיל את הסיכון או להוסיף רק מפני שהמחיר ירד. השיטה אינה מונעת טעויות. היא דורשת להחליט מראש איך נראית טעות וכמה היא אמורה לעלות. מול קנייה בלי תוכנית, זה יתרון שאפשר להסביר ולמדוד, בלי להבטיח מה יעשה השוק. בקורס SPT לומדים לחבר בין מבנה, כניסה וניהול סיכון לפני שמבצעים עסקה. לתוכנית הקורס: https://spt-trading.com מסחר כרוך בסיכון להפסד, וגם הקפדה על כללים אינה מבטיחה רווח. מקורות: Mark Minervini, Think & Trade Like a Champion, חלק 2, פסקת הגישה "risk-first"; SPT, שיעורי "כניסה לפוזיציות חדשות" ו"ניהול סיכונים". כלל 1% וחצי הפוזיציה מתוארים כאן ככללי SPT, לא כציטוט מכללי מינרביני. למגיעים דרך פורום בנקל: החודש הראשון בקהילה חינם
  • הון עצמי נמוך

    נדל"ן ומשכנתאות נדלן הון עצמי
    12
    0 הצבעות
    12 פוסטים
    529 צפיות
    חופש כלכליח
    @נפקא-מינה טכנית אפשר, אבל אז שני ההחזרים יוצאים מאותה משכורת כל חודש. ואם ההלוואה נלקחת לפני, הבנק מוריד את ההחזר שלה מההכנסה הפנויה כשהוא בודק את המשכנתא, אז הסדר באמת משנה לאישור, רק שהעומס בסוף אותו עומס.
  • 0 הצבעות
    6 פוסטים
    292 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    @שואף-ליותר באופן כללי בהחלט הנקודה הזו חשובה מאוד, אחד הדברים הראשונים שאני מבררת עם אנשים זה את הנקודה הזו- האם הם מרוצים מדירת המגורים שלהם ואם לא לכמה זמן. היו לי לקוחות שאחרי הרבה עבודה הגענו למסקנה שגם אם יחשבו על מעבר זה לא יהיה לפני עוד 8 שנים בערך ואז נכנסנו להשקעה. תלוי בגיל הילדים שכפי שאמרו לך יש כל מיני דרכים ועוד נקודות שצריך לבדוק באופן אישי. אתם מוזמנים לקרוא עלי כאן (בעז''ה עוד ארשום על זה בפוסט נפרד)
  • 0 הצבעות
    8 פוסטים
    401 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    @אבינדב-הכהן אכן הרבה לקוחות עושים את זה. על הנייר אמור להספיק 1000-1500 ש''ח לחודש. למעשה- בכל השקעה שהיא צריך לפחות 2000 ש''ח בחודש. אם רוצים לרכוש השקעה 'חכמה' עם פוטנציאל ממשי להתקדמות, צריך להשקיע יותר כסף בחודש. ככל שיש לכם יותר זמן עד נישואי הילדים- אתם יכולים לרכוש השקעה גם פשוטה כי זמן בנדל''ן לאורך זמן משמעותי מאוד. כחלק מהבדיקה של הנתונים האישיים שלכם, צריך גם לבדוק אילו נזקים ועלויות נלוות יש לכם מרכישת דירה שניה.
  • נדל"ן בארה"ב

    הועבר נדל"ן ומשכנתאות
    3
    0 הצבעות
    3 פוסטים
    360 צפיות
    מ
    @סייעתא-דשמיא ישנם מספר דרכים להיפטר מזה. אחוז המקרים שהמס הנ"ל נגבה בפועל הוא נמוך מאוד. ועכ"פ כמובן שכדאי להתייעץ עם רו"ח אמריקאי כדי לצמצם את הסיכון ע"י הגדרת הבעלות בנוסח מסוים.