דילוג לתוכן

איך עובד המינוף בנדל"ן?

  • כתב ב נערך לאחרונה על ידי מונטיפיורי
    #1

    איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

  • איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

    כתב ב נערך לאחרונה על ידי בוטח בה'
    #2

    @מזומנים כתב בעדכוני משכנתאות:

    איך עובד המינוף בנדל"ן מתומצת?
    נניח יש לי 250,000 הון עצמי ו750,000 מהבנק משכנתא איפה ומתי מגיע הרווח?

    פשוט מאוד
    נניח שב250,000 היה אפשר לקנות דירה שמכניסה שכירות 1000 ש"ח בחודש ועליית מחירי הנדל"ן היא 5% בשנה
    אם תקנה רק בהון העצמי שלך אמנם לא תשלם ריביות אבל תקבל 12,000 בשנה מהשכירות ושערך הדירות יעלה ב5% תרויח 12,500

    אם תקח משכנתא של 750,000 תקבל בשנה 48,000 בשכירות
    ועליית ערך של 5% תיהיה 62,500
    ובנוסף יש כאן חיסכון שיורד לך מהקרן של הלוואת המשכנתא

    כמובן שהסכומים שכתבתי לא שייכים היו אבל זה להסביר את העיקרון של מינוף בנדל"ן בצורה בסיסית ומופשטת
    כמובן שיש עוד היבטים כמו יכולת להיכנס לעסקאות שוות יותר באזורי ביקוש וכו'

נושאים מוצעים


  • 1 הצבעות
    1 פוסטים
    65 צפיות
    S
    רוב המאמרים בשוק ההון עוסקים בשאלה מתי לקנות. מי שמנהל תיק יודע שהשאלה הקשה יותר היא מתי למכור. קנייה היא החלטה אחת. יציאה היא סדרת החלטות, והיא זו שקובעת אם רווח על הנייר יהפוך לרווח בחשבון. בשיטה שאנחנו מלמדים ב-SPT היציאה מחולקת לשלושה חלקים, וכל חלק עונה על פחד אחר. כלל ראשון: מגינים על ההון לפני שחושבים על הרווח לפני הכניסה קובעים מחיר יציאה. הסיכון בעסקה בודדת מוגבל לאחוז אחד משווי התיק, וסטופ טכני שרחוק יותר מעשרה אחוזים מהקנייה פירושו שאין עסקה. מארק מינרביני, זוכה אליפות ההשקעות האמריקאית ב-1997, מתאר בספרו Think & Trade Like a Champion סדר עדיפויות ברור. כשמניה עולה ממחיר הקנייה בשיעור סביר, הוא עובר למצב של הגנה על הרווח: "Once a stock moves up a decent amount from my purchase price, I go into profit-protection mode. At the very least, I protect my breakeven point. The rule is never let a good-size gain turn into a loss." (מארק מינרביני, Think & Trade Like a Champion) בעברית: ברגע שהמניה עלתה סכום סביר מהמחיר שבו קניתי, אני עובר למצב של הגנה על הרווח. לכל הפחות אני מגן על נקודת האיזון. הכלל הוא לעולם לא לתת לרווח משמעותי להפוך להפסד. מינרביני נותן גם דוגמה פשוטה: קנייה ב-50 דולר, עלייה ל-65, והסטופ עולה לפחות ל-50. אם בכל זאת נעצרים שם, ההון נשאר שלם. כלל שני: מימוש חלקי השאלה "מתי לקחת רווח" מטרידה כמעט כל סוחר. מינרביני מציע פתרון שמטפל קודם כול בצד הנפשי: "Protect your psyche! Don't let yourself become consumed with regret or shackled with indecisiveness. Deploy the 'sell-half' rule." בעברית: הגן על הנפש שלך. אל תיתן לחרטה או להיסוס לשתק אותך. השתמש בכלל מכירת החצי. הוא מדגים עם מניה שעלתה 20 אחוז, פי שניים מהרווח הממוצע שלו של 10 אחוז. אם מוכרים חצי מהפוזיציה ברווח הזה, גם אם החצי השני יוחזר לנקודת איזון, העסקה עדיין מסתיימת ב-10 אחוז, בדיוק בממוצע. בשיטה שלנו מממשים בין שליש לחצי מהפוזיציה כשהרווח מגיע ל-15 עד 20 אחוז. הנתונים שמינרביני מביא הם הדוגמה שלו ולא הבטחה לתוצאה. הנקודה היא המבנה: החלק שמומש כבר סגור, והחלק שנשאר מקבל חופש לרוץ. כלל שלישי: את השאר מלווים עד שהמניה עצמה אומרת די על החלק שנשאר לא מנחשים פסגות. מעלים סטופ בהדרגה לפי הממוצע הנע האקספוננציאלי ל-21 יום. סגירה מתחתיו היא יציאה, בלי ויכוח. כך נמנעים משתי טעויות הפוכות: למכור מוקדם מדי מניה מובילה, ולהחזיק מניה שכבר נשברה בתקווה שתחזור. יש גם צד שני לרעיון. מינרביני מסביר שמכירת חלק מהמובילות היא לא ויתור, אלא הקצאה מחדש: "You can sell a portion of the strong performers, take some profits, and reinvest in another promising name. The remainder of your original position, meanwhile, is allowed to keep growing." בעברית: אפשר למכור חלק מהמניות החזקות, לממש חלק מהרווח ולהשקיע בשם מבטיח אחר, בזמן שהיתרה מהפוזיציה המקורית ממשיכה לצמוח. ועוד כלל אחד שאין עליו משא ומתן: אין ממצעים כלפי מטה. הוספה להפסד הופכת טעות קטנה לגדולה. למה זה עובד כי הכללים נכתבו מראש. ברגע האמת, כשהרווח על המסך והלב מתחיל לדבר, אין צורך להחליט מחדש. מי שהחליט מראש בשקט, מבצע. אין כאן הבטחה לרווח. כל עסקה יכולה להסתיים בהפסד, ולכן שלושת הכללים האלה קודמים לכל השאר. את שיטת היציאה המלאה, עם דוגמאות גרפים אמיתיות והסבר צעד אחר צעד בעברית, אפשר ללמוד בקורס SPT: https://spt-trading.com למגיעים דרך פורום בנקל: החודש הראשון בקהילה חינם
  • 1 הצבעות
    9 פוסטים
    500 צפיות
    מ
    משה-צבי said: ולקבל ריבית והצמדה ללא מס. מצד שני אם תהיינה עליות מעל 4% + אינפלציה ההפסד הוא על אחוז העליה מעבר לסך זה, תיקון חשוב מאוד לא רק את החזר המס ניתן לקבל "רק" בתום שנת המס, אלא גם הריבית וההצמדה מחושבים החל מתום שנת המס ולכן יש לשקול זאת גם. אני רוצה לעשות סיכום קצר, 1.ככל שהתיק גדול יותר (סך התיק) והרווח הריאלי של התיק לא עולה בהרבה על הרווח שהמס המחויב על רווח זה הוא בשיעור שיזוכה בנקודות הזיכוי הבסיסיות הפנויות לו לדעתי ושוב "לדעתי" כדאי לו לשקול פעולת מכירה וקניה מחדש כבר כעת. 2.ככל שהתיק קטן יותר או שהרווח גבוה בהרבה יורד הכדאיות של מהלך זה במיוחד אם גם וגם גם תיק קטן וגם רווח גדול. בכ"א כדאי לשקול הלוואה עצמית (מהכיס כמו ש @השומר נוהג ) או לקחת הלוואה חיצונית.
  • איך מקבלים החלטות בנדל"ן..?

    נדל"ן ומשכנתאות 613
    5
    3 הצבעות
    5 פוסטים
    348 צפיות
    ב
    יש כאלו שמכניסים כסף מדבידנדים אבל כמובן הכל ביחס להשקעה
  • 5 הצבעות
    54 פוסטים
    4k צפיות
    ב
    @סמארט-הון כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?: יש תחזיות לכאן ולכאן [כמובן שזה אומדן גס מאוד ולפני כל עסקה של השקעה מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל''ן ללא אינטרסים שמכיר את השוק באותה עיר] אני חושב שזה אחד הבעיות של המשקיע הפשוט ואני מאלו הוא לא מכיר יועץ נדל"ן טוב ללא אינטרסים הוא לא מכיר יועץ משכנתא טוב ואותו דבר בשוק ההון הוא מכיר יועץ השקעות טוב ללא אינטרסים וכן בביטוחים וכו' ובמיוחד עם הטבע החשדני שלנו נ.ב אולי היה אפשר להעלות המלצות של משתמשים שבדקו ועבדו מול יועץ וראו את היושר וההגינות
  • 1 הצבעות
    29 פוסטים
    2k צפיות
    ב
    @חופש-כלכלי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?: @משהמשה לא לכל האנשים יש דעה אנשים קוראים אוספים חומר ולומדים לא נראה לי שזה מעיד על חוסר התענינות ולא כל מי שהתחבר יפנה היום או מחר או בעוד חודש אולי הוא התגבש ויקבל אומץ או כסף בעוד שנתיים זה תהליך לא פשוט מסכים עם כל מילה ושאני מסתכל על עצמי ואני מאמין שיש עוד אנשים כמוני עד עכשיו אנחנו בטוחים שצריך הון עצמי מהבית נכון כתבת שיועצי משכנתאות יכולים לדאוג ל=100% מימון אבל אני לא מכיר אותם ועוד שאת המשכנתא צריך לשלם כעת והדירה תהיה מוכנה בעוד מספר שנים