תחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו

[איציק התותח]

לדעתי, בפרויקטים המדוברים אכן צפויה להיראות ירידת מחיר מסוימת.

חשוב לזכור שכל רוכש שביטל את העסקה הפסיד כ 10% משווי החוזה כקנס ביטול , מדובר בסכומי כסף משמעותיים מאוד.
סביר להניח שכל אחד מאותם רוכשים שקל את הצעד הזה בכובד ראש וניסה להפוך עולמות כדי להשיג מימון ולהשלים את העסקה, ובלבד שלא יפסיד את כספו.

העובדה שלפי הנתונים הם העדיפו בכל זאת לבטל, אומרת דרשני.
אם הממוצע הארצי עומד על כ6% ביטולים בעסקאות "על הנייר", הרי שבפרויקטים הספציפיים הללו האחוז כנראה גבוה בהרבה, מה שמחזק את ההערכה שבאותם פרויקטים המחיר פשוט חייב לרדת.

[חיסכון לחתונה]

צריך לחלק את הנושא לשנים, אולי לשלוש חלקים
מי שמתענין בשביל להשקיע אני מבין.
אבל מי שרוצה לקנות דירה למגורים אז העיסוק בכמה ירדו עוד המחירים ומתי לכ"כ חשוב
הירידה הגדולה והמשמעותית היא באיזורים היקרים.
עכשיו אני שואל, כמה מבאי הפורום כאן יכולים לשלם 2-3 מליון משכנתא אבל ה200 אלף זה הבעיה?
לא לשכוח שעל דירה בנונית באיזורי הביקוש משלמים שכירות של מעל 60 אלף בשנה.
ולחכות בדיוק לרגע הנכון לדעתי זה כמו השקעה במניות לטווח קצר, הרי ברגע שתבינו שכבר אין ירידה כולם יקפצו ואז....אנחנו יודעים מה יהיה.
ואם אתם אלו שיש להם את המליון וקצת באפשרויות אז,
להיות תקועים בדירה קטנה עוד שנה בחוסר וודאות ולחכות שהמחיר בחריש לדוג' ירד בעוד 50 אלף או בעפולה או בנתיבות....
בנתיים משלמים את זה בשכירות ובבריאות.
לענ"ד.

[אבי ר.]

@חיסכון-לחתונה
אני חושב שברור שמי שיש לו את האפשרות לקנות קונה גם עכשיו,
כאתה גר בדירה לא באמת משנה כמה היא שווה, העיקר שאפשר לגור בה,
רק שכהיום בד"כ אדם צריך לקרוע את עצמו כדי לקנות דירה, ולכן הציבור ממשיך לשבת על הגדר.

@חיסכון-לחתונה כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

הרי ברגע שתבינו שכבר אין ירידה כולם יקפצו ואז....אנחנו יודעים מה יהיה

אם המחירים יורדים רק בגלל שהציבור ממתין להמשך ירידות אתה צודק,
אבל אם המחירים יורדים מעוד סיבות (הציבור לא יכול לעמוד בהון העצמי הנדרש או בפירעון המשכנתא, או הגירה שלילית או עודף היצע וכדו') גם כשהמחירים יפסיקו לרדת, הם לא יקפצו יותר מידי.

[משהמשה]

@בית-שמש כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

מעניין אותי לשמוע את דעתך למה זה לא יגרום להורדה?

הסיבה הראשונה היא כמו שכתב :

@צמיחה כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אני לא יודע מה סבור @משהמשה אבל הרבה מהקונים של העיסקאות הללו זה היה השקעה בשביל למכור, מה שאומר שבכל מקרה היה אמור להיות הצפה של דירות למכירה.

אלו שקנו בפריסיילים המזוייפים בפרויקטים שמכרו חצי שנה כמות גדולה של דירות תחת הכותרת פריסייל, ורוב הקונים שם הם משקיעים.... וכולם רוצים למכור יחד לפני האיכלוס...
באמת

@בנאות-דשא כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

מה שכן, כואב הלב.

הלב כואב מאוד מאוד אבל לא על הביטול עכשיו אלא על הקנייה שעשו בהתחלה שהיה ברור שזה מה שיקרה בסוף.
אגב מי שנמצא בכזה פרויקט והמחירים יורדים בגלל ההצפה של המוכרים, אבל באופן כללי אין ירידה גדולה באיזור, מומלץ לו לעשות הכל להשאר עד שתגמר ההצפה ורק אז למכור.

למה לענד זה לא ישפיע?
כי גם ככה הקבלנים בונים בלי סוף בכל מקום בארץ שתלך יש רק עוד ועוד בניה, ונראה לי שפורסם שהשנה היו הכי הרבה התחלות בניה.
הקבלנים בטוחים שכוחות השוק ינצחו את הקפאון בנדלן והם ימכרו הכל ברווח גדול.
ואם יצטרפו עוד אלף אלפיים דירות לשוק מביטולים לא זה מה שישנה.
ואם הקבלנים טועים והם ישארו עם מלאי גדול ג"כ הביטולים לא הם אלו שישנו.

זה כן יכול להשפיע מבחינה פסיכולוגית הכותרות הללו מבריחות את מי שחשב לקנות דירה...
וזו נבואה שמגשימה את עצמה. שיכולה לגרום לירידת מחירים.

@איציק-התותח כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אם הממוצע הארצי עומד על כ6% ביטולים בעסקאות "על הנייר", הרי שבפרויקטים הספציפיים הללו האחוז כנראה גבוה בהרבה, מה שמחזק את ההערכה שבאותם פרויקטים המחיר פשוט חייב לרדת.

אתה בעצם טוען שלא כל ה 6% הם מעסקאות 20/80 והם כוללים כל מיני ביטולים כמו סתם אנשים שהחליטו שלא שווה להם פינוי בינוי שהפוצץ אנשים שלא עמדו בגובה של המשכנתא ועוד.
ככה היה נראה לי גם אבל לא ראיתי את הפרסום המקורי של משרד האוצר.
אם אתה צודק.
אז אין 6% של ביטול עסקאות 20/80, וזה לא ממש גל...

[אבי ר.]

@משהמשה
אני מבין עכשיו שכוונתך היתה שבכל מקרה תהיה ירידה ולאו דווקא בגלל הביטולים.

אבל אולי יש הבדל בין יחיד שנשאר עם דירה וכמו שכתבת יעשה כל מאמץ לא לבטל, לבין קבלן שתקוע עם מלאי ורוצה להתקדם הלאה.

@משהמשה כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

הלב כואב מאוד מאוד אבל לא על הביטול עכשיו אלא על הקנייה שעשו בהתחלה שהיה ברור שזה מה שיקרה בסוף.
אגב מי שנמצא בכזה פרויקט והמחירים יורדים בגלל ההצפה של המוכרים, אבל באופן כללי אין ירידה גדולה באיזור, מומלץ לו לעשות הכל להשאר עד שתגמר ההצפה ורק אז למכור.

פתח ב... וסיים ב...
אם שווה לו לעשות כל מאמץ ולא לבטל, מדוע אי"ז כואב לראות שלא מצליח ומבטל?

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אני מבין עכשיו שכוונתך היתה שבכל מקרה תהיה ירידה ולאו דווקא בגלל הביטולים.

לא ממש לא אמרתי שבכל מקרה יהיו ירידות.
יכול להיות שתהיה ירידה קלה ואחר כך עליות.
אין לי מושג.
רק אמרתי שהעליות והירידות הם בגלל המצב הכללי בשוק, וכמות כזו של דירות לא משנה באמת.
רק מבחינה פסיכולוגית יש לה משקל גדול.

[איציק התותח]

@משהמשה כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אתה בעצם טוען שלא כל ה 6% הם מעסקאות 20/80 והם כוללים כל מיני ביטולים כמו סתם אנשים שהחליטו שלא שווה להם פינוי בינוי שהפוצץ אנשים שלא עמדו בגובה של המשכנתא ועוד.

להיפך,
אני סבור שרוב הביטולים נובעים דווקא מעסקאות ה-20/80. הנתון של 6% מתייחס לכלל העסקאות 'על הנייר',
אך אם נחשב רק את עסקאות ה-20/80, סביר להניח שהמספר גבוה בהרבה.
הסיבה לכך היא שבעוד שכל רוכש דירה סטנדרטי מתכנן מראש כיצד ישיג מימון,
בעסקאות הללו רבים היו בטוחים שיצליחו למכור את הנכס ברווח עוד במהלך הבנייה. כעת הם 'נחנקו', כיוון שבאמת ובתמים האמינו שלא יצטרכו להשלים את העסקה בעצמם.

[איציק התותח]

@אבי-ר. כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אני חושב שברור שמי שיש לו את האפשרות לקנות קונה גם עכשיו,
כאתה גר בדירה לא באמת משנה כמה היא שווה, העיקר שאפשר לגור בה,

אדם שרוצה לקנות דירה, אפילו למגורים, אם הוא יודע בפירוש שהמחירים במגמת ירידה , המחסום הפסיכולוגי לא יאפשר לו לבצע את הרכישה.

הסיבה לכך נעוצה בעיקרון הכלכלי של האינפלציה.
אינפלציה מתונה של כ-2% נחשבת לבריאה לכלכלה בעיקר כי היא משמשת כמנוע לצמיחה ולהנעת המשק.
כשלאדם יש כסף והוא מתלבט אם לרכוש מוצר מסוים, ללא אינפלציה אין לו גורם מזרז.
לעומת זאת, כשיש אינפלציה, הוא יודע שבשנה הבאה הוא ישלם יותר על אותו מוצר, ולכן יעדיף לבצע את העסקה בהקדם.

במצב הפוך, כשכולם יודעים שיש מגמת ירידת מחירים (דפלציה), אין שום סיבה רציונלית או פסיכולוגית שתדחוף את הקונה לבצע את העסקה עכשיו במקום לחכות למחיר זול יותר

[אבי ר.]

@איציק-התותח
בעיקרון אתה צודק.
אלא שבדירה למגורים אני חושב שזה לא כך כיון שאדם רוצה לגור בדירה משלו,
ויש גם את החשש שאולי פתאום המחירים יחזרו לעלות,
וכן גם לא רוצים להשאיר את הכסף אצלם כדי שלא ילך לדברים אחרים.

ואגב אני לא יודע כמה אינפלציה של 2% היא סיבה לצמיחה, מה שברור שזה סימן של צמיחה כיון שזה סימן שיש יותר עובדים יותר הכנסות וכך יותר מעבידים וכו' וכו'

[משהמשה]

@איציק-התותח כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

@משהמשה כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

אתה בעצם טוען שלא כל ה 6% הם מעסקאות 20/80 והם כוללים כל מיני ביטולים כמו סתם אנשים שהחליטו שלא שווה להם פינוי בינוי שהפוצץ אנשים שלא עמדו בגובה של המשכנתא ועוד.

להיפך,
אני סבור שרוב הביטולים נובעים דווקא מעסקאות ה-20/80. הנתון של 6% מתייחס לכלל העסקאות 'על הנייר',
אך אם נחשב רק את עסקאות ה-20/80, סביר להניח שהמספר גבוה בהרבה.
הסיבה לכך היא שבעוד שכל רוכש דירה סטנדרטי מתכנן מראש כיצד ישיג מימון,
בעסקאות הללו רבים היו בטוחים שיצליחו למכור את הנכס ברווח עוד במהלך הבנייה. כעת הם 'נחנקו', כיוון שבאמת ובתמים האמינו שלא יצטרכו להשלים את העסקה בעצמם.

מישהו אמר לי שכל הנתון הזה של 6% הוא מניפולציה....
כי ב 2023 היה שינוי בחוק שאיפשר לדיירים בתמא 38 לבטל חוזים שנחתמו במקרים רבים שלא היה אפשר קודם.
ולטענתו רוב ה6% הם מתמא 38 ולא מפריסייל.
לא יודע אם זה נכון.
לא ראיתי את המקור של הפרסום במשרד האוצר.

[המסייע]

@אבי-ר. כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

לזה הקבלנים לא ציפו

הם היו לחוצים בכסף והם חשבו שיעזור לעבור את התקופה ע"י כל מיני עסקאות כאלו ולא אכפת להם שבסוף זה יתפוצץ כי כסף הם לא יפסידו

[המסייע]

בכל אופן אני סבור שלעולם במקומות הביקוש מרכז הארץ תמיד המחירים יעלו אולי בקצת מאוד שלא מצדיק את ההשקעה אבל בפריפריות יהא ירידה ועוד איך אבל רבות מחשבות..

[אבי ר.]

@המסייע כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

הם היו לחוצים בכסף והם חשבו שיעזור לעבור את התקופה ע"י כל מיני עסקאות כאלו ולא אכפת להם שבסוף זה יתפוצץ כי כסף הם לא יפסידו

אבל יכול להיות שתכלס' הם ציפו לקבל עכשיו את שאר הכסף,
ולא להיתקע עם מלא דירות לא מכורות ולהוריד מחירים.

[אבי ר.]

@המסייע כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

בכל אופן אני סבור שלעולם במקומות הביקוש מרכז הארץ תמיד המחירים יעלו אולי בקצת מאוד שלא מצדיק את ההשקעה אבל בפריפריות יהא ירידה ועוד איך אבל רבות מחשבות..

אני חושב שאם כבר הפוך, שבמרכז הדירות כבר הגיעו לרף מסוים משא"כ בפריפריות אם הם יתפתחו הביקוש שם יעלה.

[בן עליה]

@אבי-ר. כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

@המסייע כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

הם היו לחוצים בכסף והם חשבו שיעזור לעבור את התקופה ע"י כל מיני עסקאות כאלו ולא אכפת להם שבסוף זה יתפוצץ כי כסף הם לא יפסידו

אבל יכול להיות שתכלס' הם ציפו לקבל עכשיו את שאר הכסף,
ולא להיתקע עם מלא דירות לא מכורות ולהוריד מחירים.

הם מבחינתם קיבלו הלוואה להון עצמי ללא ריבית

[אבי ר.]

@בן-עליה
לא הלוואה אלא מתנה.

ברור שהם העדיפו שאז אנשים יקנו (גם אם עכשיו יבטלו)
אבל הם לא מעוניינים בביטולים האלה.

[בן עליה]

אני חושב שמבחינתם גם אם הם יגיעו עם רוכשים שביטלו להסדרים מסוימים בעצם את הסכום שהם שמו בהתחלה זה היה הלוואה לקבלן במקום לקחת הלוואה מהבנק בריביות גדולות

[המסייע]

@אבי-ר.

@אבי-ר. כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

ני חושב שאם כבר הפוך, שבמרכז הדירות כבר הגיעו לרף מסוים

זה לא מדויק כי תמיד אנשים רוצים את המרכז כמה שהפרפיות יצליחו יהא יותר ביקוש למרכז

[אבי ר.]

@המסייע כתב בתחילתו של גל ? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו:

זה לא מדויק כי תמיד אנשים רוצים את המרכז כמה שהפריפריות יצליחו יהא יותר ביקוש למרכז

ברור שהמחיר במרכז יהיה גדול בפער משמעותי מהפריפריות, (אחרת אף אחד לא ילך לשם) אלא ששם תהיה יותר עליה בעתיד ביחס למרכז.