שוק ההון מול נדל"ן

[אפ_על_פי_כן]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ואם תהיה עליית ערך דרסטית,

אז חזרנו שוב אל שאלת המליון דולר... האם תהיה בעשור הקרוב עלייה דרסטית בשוק הנדלן?
והאם היא תהיה גדולה יותר מהעלייה בריבית דריבית בשוק ההון?
חד גדיא, חד גדיא.

[אבי ר.]

@אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לו נניח ששוק הנדלן יורד בעשור הקרוב ב- 10%
האם כל הבחורים מורידים את הדרישות הכספיות שלהם ב- 10%?
ממש לא

הוא אשר אמרתי.

[משהמשה]

@אפ_על_פי_כן
כהורה שחיתן אנסה להסביר את הרציונל. ובעיקר את הפסיכולוגיה שמאחורי זה.
אם אתה מחפש איך לעשות כסף אז כאן מתחיל הויכוח הבלתי נגמר.
אבל אם אתה מחפש לתת דירה לבת שלך כדי לישון בשקט עד החתונה שלה.
אם אתה צובר כסף בשוק ההון יש לך כסף אבל אין לך עדיין דירה, ואתה עדיין בשוק.
אם קנית דירה השוק לא מעניין אותך יעלה ירד יקפוץ יתרסק יש לך איפה לשכן את הזוג.
וגם בזה יש הרבה מאוד שמתעקשים לקנות דירות רק במקום שהזוג יכול לגור בו באמת.
למרות שאם יקנו דירה במקום חילוני אם אופציה להשבחה היא תהיה שווה יותר.
אבל הורים רבים רוצים לדעת שיש דירה.
מי שמתחבר לזה מתחבר
בדרך כלל לפני גיל 30 35 לא מבינים את הרציונל הזה בכלל.
מה זה משנה יש לך כסף אז תקנה אחר כך ותוכל לבחור.
אבל למרות שאני קונה לא באזור חרדי היום אני מבין את אלו שמוכנים להרוויח פחות העיקר שידעו שיש כבר דירה לזוג הבעל"ט.
ולעצם העניין רוב הבחורים שדורשים או יותר נכון אלו שההורים שלהם דורשים בשבילם שתהיה להם קורת גג, לא באמת מעניין אותם כמה השווער נתן.
אם הוא קיבל דירה בירושה ונותן אותה זה מצוייין.
ואם הוא נותן הרבה כסף שאין אפשרות לקנות איתו דירה כמו היום, אז זה שווה פחות.
ולכן ככל שכבר יש לך דירה לבת המצב שלך בשידוכים טוב יותר.
אתה לא צריך להבטיח, לא להתחייב, פשוט לתת.

[שמח לעזור]

@משהמשה הסברת כ״כ טוב את השינוי בדורות
עד לפני אפילו חמש שנים ההורים עדיין חשבו שהם חוסכים לדירה
במקרה הטוב לידם במקרה הגרוע קצת יותר רחוק

המציאות השתנתה
זוג שמתחתן היום הכסף בקושי מספיק להון עצמי
נשאר לו עדיין משכנתא ענקית לשלושים שנה
וגם בשביל הפריפריה צריך להתאמץ

ממילא העזרה של ההורים עברה ריסטרט
מעזרה לקניית דירה
לעזרה בהתחלת החיים ברגל ימין

ממילא אין שום עניין בדירה
כי תודעתית זה לא מה שהורים מחפשים לתת
ומפה מגיע ההבדל בתפיסה

[אפ_על_פי_כן]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כהורה שחיתן

אכן, אני עוד לא חיתנתי (רק התחתנתי) ולכן אני שמח שאתה מסביר

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם אתה מחפש איך לעשות כסף אז כאן מתחיל הויכוח הבלתי נגמר.
אבל אם אתה מחפש לתת דירה לבת שלך כדי לישון בשקט עד החתונה שלה.

אני מחפש "לעשות כסף" - כבר הבהרתי, כדי לחתן את ילדיי בכבוד.
לצערי אני לא רואה איך אני נותן "סידור מלא" עבור כל אחת משיירת בנותיי, ואת הכסף שאני כן אוכל לתת בעז"ה - עוד לא השתכנעתי מדוע לתת בצורת דירה בפריפריה ולא בצורת סכום כסף.
(ואם מבחינת הנטיה האישית שלי והשקט הנפשי שלי- אני מעדיף את שוק ההון על פני להתרוצץ בין דירות בפריפריה, כפי שנידון באשכול אחר בהרחבה. אבל כאן אנחנו מדברים מתמטיקה נטו.)
כמובן שאם הייתה לי יכולת לתת דירה שלמה בבית שמש... הייתי שמח לקנות כבר עכשיו.

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם קנית דירה השוק לא מעניין אותך יעלה ירד יקפוץ יתרסק יש לך איפה לשכן את הזוג.

ואם קנית דירה בבאר שבע ב- 800K, ועוד עשור היא שווה 700K, ואילו חברך יכול לתת באותה נקודת זמן - 800K (ובהם לקנות דירה במקום יותר קרוב, נניח) האם אין לו יתרון על פניך?

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל למרות שאני קונה לא באזור חרדי היום אני מבין את אלו שמוכנים להרוויח פחות העיקר שידעו שיש כבר דירה לזוג הבעל"ט.

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ולכן ככל שכבר יש לך דירה לבת המצב שלך בשידוכים טוב יותר.

בקיצור זה בעיקר פסיכולוגיה... לא באמת יתרון רציונלי (אם לבחורה יש דירה רשומה על שמה בשווי 800K בקריות, או סכום כסף של 800K, שהזוצ יקנה בזה איפה שירצה).
אבל גם פסיכולוגיה זה חשוב. אני מבין.

אז שוב חוזרים לשאלה - מה עתידו של שוק הנדלן בארץ בשנים הקרובות?
אם הוא הולך לנסוק (בכל האיזורים) - ודאי שעדיף להשקיע את הכסף עכשיו בדירה בפריפריה.
אם הוא הולך לדשדש - כאן כבר ייתכן ושוק ההון ייצא הרבה יותר ריווחי
ואם הוא הולך לרדת - שוק הון יהיה כנראה יותר ריווחי

וזה אף אחד מאיתנו לא באמת יודע. (אני אישית מתלבט בין דשדוש לירידות... בפריפריה)

כמו שכתבתי קודם- באמת יש לך יותר נסיון ממני, כאב שמחתן וכמשקיע וותיק בנדלן,
אני אשמח לשמוע את דעתך (ודעתם של כל האחרים) וללמוד.

[השומר]

הזכירו פה את זה בדרך אגב אבל נראה לי שכולנו מפספסים דבר חשוב כנראה שעוד עשור ומעלה הראש לא יהיה לקנות דירה למגורים מיד אלא הון עצמי ליצירת אפשרות לעזרה בתזרים החודשי עכשיו או בעתיד או לקנות דירה בגיל 40 שמתאימה לך אני יודע שזה מטרות לא ברורות שכנראה יגרמו שהורים לא יתאבדו על סכומים גדולים כמו היום וגם יתנו ממה שיש ולא ממה שאין אבל בעיני זה שינוי מבורך למרות שאני לא צופה מה באמת יהיה הלך הרוח בעתיד.

[אפ_על_פי_כן]

@השומר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הזכירו פה את זה בדרך אגב אבל נראה לי שכולנו מפספסים דבר חשוב כנראה שעוד עשור ומעלה הראש לא יהיה לקנות דירה למגורים מיד אלא הון עצמי ליצירת אפשרות לעזרה בתזרים החודשי עכשיו או בעתיד או לקנות דירה בגיל 40 שמתאימה לך אני יודע שזה מטרות לא ברורות שכנראה יגרמו שהורים לא יתאבדו על סכומים גדולים כמו היום וגם יתנו ממה שיש ולא ממה שאין אבל בעיני זה שינוי מבורך למרות שאני לא צופה מה באמת יהיה הלך הרוח בעתיד.

בקיצור המודל האמריקאי...
(בארהב אין לאף זוצ אפשרות לרכוש בריכוזים החרדיים כמו ברוקלין וכו' אא"כ הם בנים של מליונרים. לכן ההורים משני הצדדים - אני מדבר גם על ליטאים - משלמים לזוצ שכר דירה לכמה וכמה שנים, וזהו.
בהמשך החיים רוב הזוגות מצליחים להגיע איכשהו לדירה משל עצמם. זוג בגיל 30 שיש לו דירה בבעלותו- נחשב "שהסתדר בחיים".)

אני מאמין שביום מן הימים זה מה שיהיה גם כאן.

[משהמשה]

@אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקיצור זה בעיקר פסיכולוגיה... לא באמת יתרון רציונלי (אם לבחורה יש דירה רשומה על שמה בשווי 800K בקריות, או סכום כסף של 800K, שהזוצ יקנה בזה איפה שירצה).
אבל גם פסיכולוגיה זה חשוב. אני מבין.

אז שוב חוזרים לשאלה - מה עתידו של שוק הנדלן בארץ בשנים הקרובות?
אם הוא הולך לנסוק (בכל האיזורים) - ודאי שעדיף להשקיע את הכסף עכשיו בדירה בפריפריה.
אם הוא הולך לדשדש - כאן כבר ייתכן ושוק ההון ייצא הרבה יותר ריווחי
ואם הוא הולך לרדת - שוק הון יהיה כנראה יותר ריווחי

וזה אף אחד מאיתנו לא באמת יודע. (אני אישית מתלבט בין דשדוש לירידות... בפריפריה)

כמו שכתבתי קודם- באמת יש לך יותר נסיון ממני, כאב שמחתן וכמשקיע וותיק בנדלן,
אני אשמח לשמוע את דעתך (ודעתם של כל האחרים) וללמוד.

נדלן זה בעיקר פסיכולוגיה.
אין לי הערכה מה יהיה בשוק.
המצב עכשיו הוא מצב שלא היה אף פעם
מצד אחד כלכלה חזקה מאוד מאוד
מצד שני המחירים הגיעו למשהו לא הגיוני.
מצד שלישי יש טוענים שיש הרבה היצע ויש שמתווכחים עם זה וטוענים שיש ביקוש כבוש שממתין לירידת מחירים.

דבר אחד אני יודע שאם ביבי ינצח בבחירות הבאות לא יהיו ירידות גדולות.
אבל בכל מקרה ירידות גדולות מידי לא יהיו כי הבנקים והקבלנים יכולים לשחק עם השוק ולמנוע את זה.
השוק ודאי יתקן את עצמו במקומות שהמחירים סתם טיפסו בלי קשר.
ומה יותר מזה צריך להיות או נביא או אנליסט מחונן מאוד כדי לדעת.

אגב בנוגע לדירה בבית שמש, מישהו סיפר לי בדרך אגב שהוא קונה דירה באיזור הישן שיש שם המון אופציות להרחבה.
בבני ברק אופציה מתומחרת כמעט כמו שטח בנוי.
אם בבית שמש זה לא ככה, אפשר לקנות דירה כזו ולהכפיל את השטח שלה.
כמובן שיש גם עלויות בנייה...

[משהמשה]

@השומר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

או לקנות דירה בגיל 40 שמתאימה לך

@אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקיצור המודל האמריקאי...

כל זמן שיש הורים שיכולים לתת דירות ויש ראשי ישיבות שמעודדים את הבחורים הטובים לקבל דירה
לא יהיה שינוי בזה.
וגם היום אני מכיר הרבה שמקבלים טאבו משותף בבני ברק, פסגת זאב מזרח בירושלים, ואני מכיר מסביבתי הקרובה כמה וכמה כאלו שמקבלים דירה רגילה... במיקום טוב מאוד
יכול להיות שבגלל שהציבור החרדי גודל מאוד.
זה יהיה מקובל יותר אבל עדיין הבחורים הטובים מאוד יקבלו.

[השומר]

@משהמשה היום כמעט שאין עידוד מצד הראשי ישיבות לדרוש אלא לחפש בחורה עם עבודה "טובה" ואני לא יודע מה זה בחורים טובים אני מכיר הרבה(סליחה על המילה) אפסים שקבלו הרבה וכן להיפך לצערנו השם והמותג עדיין משחקים חזק במחנינו. אשמח שלא ניגרר פה לשמות של ישיבות ורמזים על דמויות של ראשי הישיבות אני רק בא לחזק את טענתי שעוד צפוים לנו שינוי תפיסה גדולים בעתיד.

[אפ_על_פי_כן]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כל זמן שיש הורים שיכולים לתת דירות ויש ראשי ישיבות שמעודדים את הבחורים הטובים לקבל דירה

תמיד יהיו כמה 'גבירים'.
בכל נקודת זמן, בכל כיתה בוולף או בחדש, תהיה בת אחת לפחות שאבא שלה 'נותן דירה'. ובחור אחד בחברון או בפוניבז' שמקבל סידור מלא.
אבל אבא אחד לא יכול להחזיק את השוק...
לדעתי צריך בסביבות 60% אחוז מהציבור, כדי לתחזק מצב מסויים.
צא ולמד, לפני 15 שנה לא היה מושג כזה שזוצ (ליטאי, מהטובים) לוקח משכנתא!
אבל כוחות השוק חזקים... והיום משכנתא של מליון היא ממש סטנדרט גם אצל בחורים מהישיבות הטובות ביותר.

אני מאמין שכוחות השוק גם בעתיד יעשו את שלהם, אם מחירי הדירות ימשיכו לנסוק.

[משהמשה]

הלוואי
מצטרף בתפילה שהתחזיות שלכם יתגשמו.
אבא שלי שיחי' סיפר לי שכשהיה בישיבה אמרו שבדור הבא אף אחד לא יתן סידור מלא כי ההורים יהיו אברכים...

[אפ_על_פי_כן]

פוסט זה נמחק!

[משה עוזיאל]

כמה נקודות
ראשית אני לומד ומחכים מהפוסטים של מרים הורביץ ואני מודה על כך

2 נקודות על מעלות שיש בנדל"ן

1. כמו שלמדנו מכל העוסקים בתחום שוק ההון שהכלל הראשון הוא שלא נבהלים מירידות ולא מושכים וזה תנאי ראשון להשקעה פסיבית.
   אז דומני שכיום שוק הנדל"ן - שבאיזורים מסוימים מדשדש (אני בתחום עיסוקי כמעט כל דירה שהתעסקתי נמכרה במשך זמן קצר ואני רואה ביקוש ער באיזורי עיסוקי בירושלים) אבל יש כן איזורים שחוו ירידות אז ראשית וודאי שמי שכבר השקיע, שינשום עמוק בסבלנות (כמובן הכל בס"ד) ויחכה שיחלוף הגל, וגם לגבי משקיעים אז זה תקופה טובה להיכנס מסיבה זו ובשונה מלפני 3 שנים,
   ובשוק ההון (בסכום חד פעמי) כרגע המצב הפוך שהשוק בשיאו ולפני 3 שנים אז היה את ההזדמנות שם
   וכמובן שאין וודאות מה יקרה אך במסגרת ניהול הסיכונים אני חושב ששוק הנדל"ן (כמובן לאחר בדיקה ספציפית על כל עיסקא) כרגע מכיון שהוא בירידות זו תקופה טובה למרות שא"א לשלול עוד ירידה אך מי שיחכה לזה תמיד יוכל לחכות ולחכות
   עוד הערה קצרה דומני שאין שום סתירה בין להיות משווק ולהיות אמין ולמכור מוצר טוב ובתנאי שהלקוח מודע לכל נגיעות המשווק, כן יש מציאות שמשווקים הם גם מפיקים טובת הנאה מעיסקא וגם דואגים לחלוטין לטובת הלקוח
   לגבי שוק ההון מול נדל"ן, אז כמובן שהשאלה היא בסופו של דבר אישית כל אחד, יכולותיו הכספיות ויכולותיו המנטליות, ואין כלל דרך לעשות כלל של מה עדיף רק כמובן שהדיון בזה מאוד מחכים לדעת את היתרונות והחסרונות.

[שמח לעזור]

רק מאיר לגבי מה שדיברו על הנורמות היום
בחור שמקבל היום דירה בלי משכנתא בבני ברק או ירושלים
זה לא אחד למאה אלא לאלף

וגם זה בדר״כ לא בגלל שהוא ה-שפיץ
אלא פשוט ההורים אמידים ורוצים לעזור לילדים שלהם בלי קשר למידת השטייגען של הבחור

[משהמשה]

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

וגם זה בדר״כ לא בגלל שהוא ה-שפיץ
אלא פשוט ההורים אמידים ורוצים לעזור לילדים שלהם בלי קשר למידת השטייגען של הברנש

מכיר כמה שזה כן היה קשור למידת השטייגען שלהם.
לא בגלל שהם "השפיצים" אבל בהחלט מהשורה הראשונה.
והשווער נתן כי יש לו - דוקא לא עשירים סוג של רמים וכו'. כנראה מהשקעות.
וכנראה שזו הייתה סיבה שהלכו דוקא על השידוך הזה.

[שמח לעזור]

@משהמשה
אתה מדבר על בחור שהתחתן בשלוש שנים האחרונות
שהתחתן עם משפחה תורנית
וקיבל בפועל 2 מיליון ש״ח מזומן
ועוד כמה כאלה?!

[משהמשה]

@שמח-לעזור
כן,
אחד השווער משגיח בישיבה מוכרת מאוד.
השני השווער ראש ישיבה בישק ורמ בישג
והשלישי השווער משיב בישיבה מאוד חשובה.
שלושתם קיבלו 3-4 חדרים במרכז בני ברק.
אותם אני מכיר אישית וככל הידוע לי אין להם משכנתא אולי משהו קטן.
ויודע על עוד כמה וכמה בירושלים ובבני ברק.
זה קיים בהחלט בפונביז חברון ותפרח.
גם בבית מתתיהו שמעתי על בחור כזה.
ובאמת הם בחורים שמגיע להם מיוחדים מאוד.
בדיוק היום שוחחתי עם רעייתי על משכנתא של אחד הילדים, ואמרתי שב"ה חיתנו אותם בכבוד.
רעייתי טענה שעם משכנתא כזו גבוהה זה לא נקרא בכבוד, והביאה כדוגמא את 3 המקרים הנ"ל.
אמרתי שאיתם אני באמת לא יכול להתחרות...

[אפ_על_פי_כן]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמח-לעזור
כן,
אחד השווער משגיח בישיבה מוכרת מאוד.
השני השווער ראש ישיבה בישק ורמ בישג
והשלישי השווער משיב בישיבה מאוד חשובה.
שלושתם קיבלו 3-4 חדרים במרכז בני ברק.
אותם אני מכיר אישית וככל הידוע לי אין להם משכנתא אולי משהו קטן.
ויודע על עוד כמה וכמה בירושלים ובבני ברק.
זה קיים בהחלט בפונביז חברון ותפרח.
גם בבית מתתיהו שמעתי על בחור כזה.
ובאמת הם בחורים שמגיע להם מיוחדים מאוד.
בדיוק היום שוחחתי עם רעייתי על משכנתא של אחד הילדים, ואמרתי שב"ה חיתנו אותם בכבוד.
רעייתי טענה שעם משכנתא כזו גבוהה זה לא נקרא בכבוד, והביאה כדוגמא את 3 המקרים הנ"ל.
אמרתי שאיתם אני באמת לא יכול להתחרות...

כן, גם אני מכיר כמה בודדים כאלה.
ב'אליטה' של הציבור הליטאי זה עוד קיים.

באמת אלו אנשים שהשקיעו בנדלן לפני 15-20 שנה, מה שנקרא 'שנות הנדלן העליזות'.
(ומי שיודע היו מאז קום המדינה עשורים של עליות ועשורים של ירידות ודשדוש)

נדלן היה בלי ספק ההשקעה הכי משתלמת אז, אני לא מטיל בזה ספק.
גם מי שלא מצא עיסקה משתלמת במיוחד, הרוויח יפה. וכמו שאומר הפתגם:
כשהשוק עולה, כל מטאטא יורה.

אבל השאלה שאני מנסה לחדד-
מי שהשקיע בנדלן לפני 15 שנה קוצר היום תשואה מדהימה
האם מי שמשקיע בנדלן היום, יקצור ב15 שנים הבאות כזו תשואה?!

זו השאלה שצריכה לעמוד לנגד עינינו.

[משהמשה]

@אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

באמת אלו אנשים שהשקיעו בנדלן לפני 15-20 שנה, מה שנקרא 'שנות הנדלן העליזות'.
(ומי שיודע היו מאז קום המדינה עשורים של עליות ועשורים של ירידות ודשדוש)

לפחות על אחד מהם אני יודע שהוא התחיל להשקיע רק לפני כמה שנים בודדות.
אין לי פרטים איפה הוא השקיע אבל לפני זה הוא לא היה בעניין.
איך הוא הגיע לדירה בלב בני ברק - כנראה עשה עסקאות טובות.