שוק ההון מול נדל"ן

[משה עוזיאל]

פוסט זה נמחק!

[מרים-הורביץ נכסים]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

איך רוכשים עוד דירה כשבקושי מסתדרים עם הלוואת המינוף הראשונה?

כבר רשמתי זאת מספר פעמים:
נדל''ן לא מתאים לכל אחד בכל מצב.
ואם אין לכם עדיין אפשרות,
תחסכו בינתיים בשוק ההון וזה מצוין.

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מה שמעניין שהזוג מסודר עם דירה וחיים רגועים.

נכון מאוד,
והפסיכולגיה של לתת דירה שווה הרבה מאוד.

[משה עוזיאל]

@הקול-השפוי כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון אפשר למדוד את ערך ההשקעה לפי מכפילי רווח שכיום למיטב ידיעתי לא מאוד גבוהים, ואם כן יש לזה הסבר ברור.
לעומת זה בנדל"ן יש יחס בין משכורת למחיר דירה שיהיה חייב להשפיע באיזשהו שלב.

אני אכתוב את מה שנראה לי בנושא זה ואולי זה יועיל למישהו

אכן צורות המדידה שונות, וגם צריך לזכור שרק נביא יכול לדעת מה יהיה אך במסגרת הכלים שהקב"ה נתן לנו מנסים להעריך את העתיד
אך בנדל"ן לענ"ד הכלים מאוד מדידים וזה יחס של ביקוש והיצע (זה גם נתח מרכזי בשוק ההון ולפי העליות שהיה לאחרונה זה מעיד על ציפייה לעליות מחירים בתחום)

ומכיון שזה המוצר צריכה הכי גדול הוא לפחות אמור לשמור על האינפלציה ולפי העבר הוא כמעט תמיד עקף משמעותית,

וגם היחס משכורת מחיר דירה, הוא אמנם נכון אך יש עוד הרבה מרכיבים

1. יש לנתח נכבד מהאוכלסיה כספים בשוק ההון, ביטוח לאומי, הון לא רשום, קצבאות מחו"ל,
2. המשקיעים שאצלם זה נמדד בלא תלות במשכורת אלא במרכיבים אחרים (ואין ספק שאם יעלו את המס רכישה ל16 אחוז ויעלו את גיל הילד שיוגדר גקונה את הדירה ב3/4 שנים אז השוק יתנהל כמו כל תחומי הצריכה שזה תואם אינפלציה ותו לא)
3. יש תנועות של עליה לארץ או ירידה.
4. יש עלויות בניה שאם הם עולות זה מחייב שיהיה קורולציה גם במחיר הדירה
   וגם המשכורות עצמם, לאורך כל השנים עולות ביחס גבוה בהרבה מהמדד (האינפלציה

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

והפסיכולגיה של לתת דירה שווה הרבה מאוד.

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אחד השווער משגיח בישיבה מוכרת מאוד.
השני השווער ראש ישיבה בישק ורמ בישג
והשלישי השווער משיב בישיבה מאוד חשובה.
שלושתם קיבלו 3-4 חדרים במרכז בני ברק.
אותם אני מכיר אישית וככל הידוע לי אין להם משכנתא אולי משהו קטן.

אני רוצה לחדד ש 3 המקרים שהבאתי שאני מכיר שנתנו דירה בבני ברק.
לא מדובר "בעילוי של פונביז" ולא באליטה של הציבור הליטאי.
מדובר בבחורים שהם ברמה של השורה הראשונה בפונביז שזה בערך 50 בחורים בועד...
והמשפחות לא אליטה תורניות מאוד מוכרות חלקית אבל לא משהו יוצא דופן.
הם גם לא הצהירו בשידוכים בדיוק כמה הם נותנים
אמרו שנותנים טוב מאוד,
ובחורים טובים ניגשים לכאלו שידוכים.
הם לקחו בסופו של דבר מהממוצע הטוב.
כי זה מה שהתאים להם ולבנות שלהם.
רוב ההורים מחפשים קודם כל שיתאים וגם שיהיה בחור טוב.
ולא דוקא את השפיץ של הישיבה שלא תמיד מתאים ולא תמיד יהיה הבעל שהבת צריכה...

למה הם נתנו יותר ממה שהם חייבים?
כי הם רוצים מכל הלב שהחתן הטוב שלהם ישב וילמד.
אם היה לי יותר גם אני הייתי נותן וגם היום אם יהיה לי איך להוריד את גובה המשכנתאות של הילדים בע"ה אני יתן.

אגב 2 מתוכם הבת למדה הוראה... כך שאין לה הכנסה גבוהה לשלם משכנתא.

[אבי ר.]

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

האם בטווח הארוך תהיה עליה משמעותית? אם נשתמש באותם כלים שמצדדי שוק ההון משתמשים בהם, דהיינו: להוכיח מהסטטיסטיקה ההיסטורית על העתיד, אז כנראה שכן. תהיה עליה משמעותית. מכיון שאם נצייר גרף שראשיתו לפני 150 שנה, כשהברון רוטשילד קנה את הקרקעות הראשונות בארץ ישראל, ועד היום, נראה מגמה ברורה של עליות גדולות מאד בכל 20 -30 שנה שתבחרו.

להשוות את הנדל"ן לשוק ההון בחלק הזה זה כמו להשוות לחברה אחת או סקטור אחד בשוק ההון ולומר לפי כמה שצמח עד היום כך ימשיך, שזה ממש לא נכון,
כשמשקיעים בשוק ההון באופן פסיבי ובמדד כמו S&P עוקבים אחרי כל השוק, וזה הרי ברור שהשוק כל הזמן מתפתח וכנראה כך גם ימשיך (לפחות כל עוד יש בעלי עסקים שרוצים להרוויח)
משא"כ בנדל"ן שהוא לא מבטא כלל את השוק באופן כללי, אלא כסקטור נפרד, (וברור שניתן לומר סברות האם הסקטור הזה יעלה וכמה, אבל א"א להשוות את זה לשוק ההון הכללי)

[איש בנימין]

לא משווה. כי זה באמת לא בדיוק אותו דבר. (ולכן גם הכותרת של האשכול לא מדוייקת, כי א"א באמת להניח בשתי כפות המאזניים נדל"ן ושוק ההון, כיון שיש המון משתנים. מה שכן אפשר זה לדבר על הטענות שעולות נגד השקעה בכל אחד מהם, ועל הטענות שעולות בעד כל אחד מהם בנפרד, ואם עולה טענה בצד אחד, תמיד כדאי לבדוק אם אין אותה טענה גם לצד השני. לדוגמא: טוענים נגד נדל"ן שהעיסוק לא מתאים לאברך, הן בגלל שזה מוציא אותו מהלימוד, והן בגלל שצריך להבין בזה. ופתאום, אותם אנשים מתכתבים באשכולות סמוכים על מסחר עצמאי, קריפטו, וכיו"ב....
או דוגמא הפוכה למען האיזון הקדוש: טוענים נגד שוק ההון, שבעשור הקרוב בכלל לא בטוח שנראה ממוצע של 10%, אלא באזור 6%. אבל גם אם זה נכון, זו לא טענה מול נדל"ן, ששם בודאי לא יהיו כאלו תשואות).

[המבקר]

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

טוענים נגד נדל"ן שהעיסוק לא מתאים לאברך, הן בגלל שזה מוציא אותו מהלימוד, והן בגלל שצריך להבין בזה. ופתאום, אותם אנשים מתכתבים באשכולות סמוכים על מסחר עצמאי, קריפטו,

יש כאן ערבוב בין שני נושאים
א. מה מתאים ויכול לשמש כפתרון ואפיק פוטנציאלי לכלל הציבור, וע"ז טענו שנדל"ן דורש יותר הכנה לימוד ועיסוק ופחות מתאים לשווק את זה כפתרון לאברכים.
ב. כל אדם לעצמו יכול לבחור את הדרך שבאופן אישי מתאימה לו יותר, ויכול להיות אדם שהוא יודע שנדל"ן יוציא אותו מהלימוד, אבל להתכתב על מסחר עצמאי וקריפטו.. לא יפריע לו

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

טוענים נגד שוק ההון, שבעשור הקרוב בכלל לא בטוח שנראה ממוצע של 10%, אלא באזור 6%. אבל גם אם זה נכון, זו לא טענה מול נדל"ן, ששם בודאי לא יהיו כאלו תשואות).

לא מדוייק, כי מצדדי הנדל"ן לא מדברים בד"כ על השקעה פסיבית, אלא על השקעה אקטיבית בבחירת עיסקאות ספציפיות, כניסה ויציאה מהירים, וכו' וכו' ובדרך הזו הפוטנציאל לתשואה גבוה מאד

[פושט רגל מרמה ד']

@משה-עוזיאל כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

יש עלויות בניה שאם הם עולות זה מחייב שיהיה קורולציה גם במחיר הדירה

זה מתקזז עם מחירי הקרקעות שירדו בעשרות אחוזים.

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני כידוע לא מבין בשוק ההון, אבל מישהו אמר לי שהפוסט הזה לא ממש נכון, לא יודע למה.

יכול להיות שהמספרים לא מדויקים, אבל הרעיון ברור.

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בנוגע להשקעה בנדלן, זה משקף קנייה של דירה פשוטה ולא עיסקה בנדלן עם פוטנציאל השבחה.
שזו ההשקעה האמיתית בנדלן.

אבל גם הסיכון עולה בהתאם, לא חסר דירות שנמכרו עם פינוי ובינוי, ובפועל זה לא נראה באופק שזה הולך לקרות או שהרווח לא בדיוק כמו שמהתווך סיפר, וגם היזמים פותחים את הסכמים מול דיירים, כדי להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות: "הימים של רווחיות נגמרו, מדובר בוויתור של 20 אחוז מההשבחה בפרויקט"

חשיפה: יזמים מפחיתים בתמורות לדיירים בסכומים של מאות אלפי שקלים לדירה

היזמים פותחים את הסכמים מול דיירים, כדי להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות: "הימים של רווחיות נגמרו, מדובר בוויתור של 20 אחוז מההשבחה בפרויקט"

מגדילים התחדשות עירונית (magdilim.co.il)

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל גם הסיכון עולה בהתאם, לא חסר דירות שנמכרו עם פינוי ובינוי, ובפועל זה לא נראה באופק שזה הולך לקרות או שהרווח לא בדיוק כמו שמהתווך סיפר, וגם היזמים פותחים את הסכמים מול דיירים, כדי להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות: "הימים של רווחיות נגמרו, מדובר בוויתור של 20 אחוז מההשבחה בפרויקט"

דירה עם פונטציאל השבחה זה לא רק פינוי בינוי
יש מיליון דברים נוספים.
שהם בלי שום סיכון. ועלייה בטוחה לגמרי.
למשל מה שכתבתי עליו לקנות דירה ליד האזור המתוכנן לשדה תעופה חדש.
אם אתה משקיע לטווח של כמה שנים המחיר שלה יקפוץ פתאום אם תקנה במקום הנכון. ואחרי שבדקת שהאזור הולך בוודאות לפיתוח מואץ וזה יהיה האזור שיהנה מהתוכנית החדשה וכו'.
ויש עוד מלא אפשרויות כביש חדש מתוכנן, רכבת, אזור מסחר ותעסוקה.
שכונה חדשה שמתוכננת ועוד.
השקעה בנדלן זה להתייעץ עם אנשי מקצוע מה הנתונים שנותנים עלייה בעוד תקופה ולא לקנות סתם דירה שמתאימה ליכולת הכספית שלך.
אם אתה עושה משהו כזה מאוד מאוד מקצועי
הרווח שתגיע אליו הרבה הרבה יותר מהמקובל בשוק ההון.

[שמח לעזור]

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מכיון שאם נצייר גרף שראשיתו לפני 150 שנה, כשהברון רוטשילד קנה את הקרקעות הראשונות בארץ ישראל, ועד היום, נראה מגמה ברורה של עליות גדולות מאד בכל 20 -30 שנה שתבחרו.

אפשר לקבל את הגרף?

[צמיחה]

@משה-עוזיאל
דבר אחד לא הבנתי מה שכתבת שהיום שוק ההון בשיא, ולכן לא מומלץ בעת הזאת.
ואילו לפני 3 שנים זה היה תקופה טובה להשקעה בשוק ההון.
האם לפני 3 שנים השוק לא היה בשיא?

[מחוץ לקופסא]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הרווח שתגיע אליו הרבה הרבה יותר מהמקובל בשוק ההון.

לא נכון!
בישראל עכ''פ שצריך 25%-50% הון עצמי, למעט מקומות באירופה (שלא מתאים שלרוב האנשים בארץ גם להשקעה עקב הסיכונים מאי הכרת השוקים)
[אם לא מדובר במומחה למציאת דירות בלפחות 15% פחות ממחיר השוק (כך שהוא מכסה את 10% מס) ועושה את זה יותר מ2 פעם בשנה]
וחוץ מזה שזה בהכרח מיועד רק לקומץ מצומצם של אנשים ולא לנחלת הכלל
ואדרבה אני מציע שתפרט את העובדות שעליהן אתה מסתמך ונבחון

[משה עוזיאל]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

האם לפני 3 שנים השוק לא היה בשיא?

היה את הירדות של הקורונה

בדקתי בגרף של S&P ורק באמצע תשפ"ד הוא חזר לאיפה שהוא היה בתשפ"א, ובמשך רוב התקופה שבאמצע היה ב10/20% ירידות מול תשפ"א

[צמיחה]

@משה-עוזיאל
בקורונה השנה הסתיימה בעלייה ולא בירידה.
כנראה אתה מתכוון לירידות שהיו בשנת 2022.

הצד השמאלי זה תשואה כולל דיבידנדים.

עכ"פ המדד שובר כל הזמן שיאים חדשים,
ולכן משקיעים בו.
זה כל הרעיון של צריכה תמידית שגורמת לצמיחה תמידית.

[משה עוזיאל]

אכן לזה התכוונתי שלפני 3 שנים שזה סוף 22 אז היה זמן טוב להיכנס
אך ב22' זה היה תקופה טובה להיכנס, (ואני נכנסתי אז)
לעומת זאת כיום להיכנס בסכום גבוה (לא הפקדה חודשית שזה לא משנה כ"כ נקודת הכניסה, זה הימור לפי ההיסטוריה שהיתה שאחרי עליות של 70 אחוז אזי מגיע ירידה בדר"כ של עשרות אחוזים, כמובן שייתכן, (וגם היה בעבר, המשך עליות גם במשך 5 שנים,) אך על דרך הרוב אחרי עליות חדות מגיע תיקון חד או דשדוש עמוק ולכן להכינס עכשיו זה רק למי שמוכר לקחת סיכון פיפטי פיפטי,(על הפסד עשרות אחוזים בטווח הקרוב או כן המשך עליות גם בטווח הקרוב) ואולי למי שנכנס לעשרות שנים לפעמים כדאי כן להיכנס עכשיו כי אולי אם לא אז בעתיד לא יעשה זאת ואז זה כן כדאי,
לעומת זאת בנדל"ן אחרי 3 שנות דשדוש בחלק מהאיזורים אז זו הזדמנות טובה להיכנס לטווח הארוך
(ומי שהשקיע 100 וירד 50 אחוז, אח"כ כדי להימנע מהפסד צריך שיעלה חזרה ב100 אחוז)

[משהמשה]

@מחוץ-לקופסא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הרווח שתגיע אליו הרבה הרבה יותר מהמקובל בשוק ההון.

לא נכון!
בישראל עכ''פ שצריך 25%-50% הון עצמי, למעט מקומות באירופה (שלא מתאים שלרוב האנשים בארץ גם להשקעה עקב הסיכונים מאי הכרת השוקים)
[אם לא מדובר במומחה למציאת דירות בלפחות 15% פחות ממחיר השוק (כך שהוא מכסה את 10% מס) ועושה את זה יותר מ2 פעם בשנה]
וחוץ מזה שזה בהכרח מיועד רק לקומץ מצומצם של אנשים ולא לנחלת הכלל
ואדרבה אני מציע שתפרט את העובדות שעליהן אתה מסתמך ונבחון

נדלן הוא ארץ האפשרויות הכמעט בלתי מוגבלות.
עם טיפה מחשבה אפשר לעשות רווח אדיר בלי סיכון. בתכנון נכון ומדויק ובליווי מקצועי מלא.
פוטנציאל השבחה קיים במלא מקומות שיכול להיות שאתה עובר לידם יום יום.
תיקח את האזור שאתה מכיר שנים, תסתכל במקומות שנעשה בהם פיתוח גדול ב 10 שנים האחרונות: כמו הקמת מרכז מסחרי, שכונה חדשה סמוכה, כבישים חדשים רכבות ועוד ועוד.
אם לפני 10שנים או לפני 5 שנים ואפילו לפני שנתיים היית יודע שהמקום יראה כמו שהוא היום והיית קונה שם נכס במחיר זול, הרווח הוא עשרת מונים מכל דבר אחר.
אבל איך יודעים איפה יתפתח, יש אנשי נדלן שהם קוראים תוכניות ויודעים להגיד לך מקום פלוני שעכשיו הוא מת עוד שנתיים יהיה שוקק חיים.
והמחירים בו יקפצו בעשרות אחוזים.
למשל העיסקה שהצעתי אם תקרא את האשכול תבין את הפוטנציאל שלה.

דוגמא נוספת קטנה שחשבתי: בקצה פרדס כץ בבני ברק ליד המגדלים מתוכננים כעת כמה פרויקטים חדשים.
לידם יש מבנים ישנים יש להם פוטנציאל עצמי לפינוי בינוי - אבל נעזוב את זה
אתה נכנס לאתר של העירייה בודק את התוכניות עושה סיבוב קטן באיזור, ורואה שיש דירה ישנה בקומת הקרקע שתהיה מול הכניסה לפרויקט החדש.
המחיר של הדירה הזו די נמוך יחסית לאזור.
אתה קונה ומשכיר מבחינתי לסודנים.
עוד 4 שנים הפרויקט מתאכלס, אתה משפץ את הדירה והופך אותה לחנות עם חזית לכיוון הפרויקט.
כמה השבחה עשית ב 4 שנים???

או למשל תקרא את הפוסט שכתבתי על שדה התעופה בצקלג.
אם תעשה עכשיו בדיקה איפה תהיה השכונה הטובה ביותר הנוחה ביותר לעובדי השדה החדש, תלך לפרויקט שממש מתחיל ומוכר בפריסייל אמיתי ושקט כדי לקבל ליווי בנקאי, ותקנה ממנו מתחת למחיר השוק של היום, תמתין כמה שנים עד להקמת השדה החדש או אפילו כשהוא כבר בבנייה מואצת, הדירה שלך תהיה שווה הרבה יותר.
ויכול להיות שתקבל אותה גם בתנאי 10/90 וגם אם אין לך לבד אפשרות להשלים את העיסקה, אתה יכול לשבת מראש עם יועץ משכנתאות ולבדוק אם יש לך אפשרות להשלים את העיסקה. ההורים/אחים/חברים יתנו לך ערבות או יכנסו בעצמם כלווים ויקבלו חלק מהרווח.
אתה לא צריך להחזיר באמת את המשכנתא, רק לשלם תשלום חודשי במשך תקופה שאותו תיקח גם מהלואה,
ובסוף התקופה אתה מוכר ברווח גדול ומכסה את כל המשכנתא.

איך מגיעים לעסקאות כאלו, יש אותם בכל עיר.
פשוט יושבים עם מתווכים מקומיים אחד אחד ושואלים מה יש להם להציע, תגיע לעיסקאות שלא חלמת עליהם מתחת לבית, עם 0% סיכון. ורווח בטוח - לפי תוכנית שכבר קיימת בעירייה למשל.

[צמיחה]

@משהמשה
גם תושבי פרדס כץ וגם העירייה מתנגדים להשכרה לסודנים,
אם זה מושכר לכמה משפחות,
זה תשלום ארנונה של עסק.

[צמיחה]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

פשוט יושבים עם מתווכים מקומיים אחד אחד ושואלים מה יש להם להציע, תגיע לעיסקאות שלא חלמת עליהם מתחת לבית, עם 0% סיכון. ורווח בטוח - לפי תוכנית שכבר קיימת בעירייה למשל.

אתה יכול לכתוב סיכון נמוך אבל לא 0%.
0% סיכון, 100% תשואה, לא הולכים ביחד,
אא"כ זו השקעה רוחנית.

[משהמשה]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

גם תושבי פרדס כץ וגם העירייה מתנגדים להשכרה לסודנים,

סליחה זה היה סתם בשביל הדוגמא.

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

פשוט יושבים עם מתווכים מקומיים אחד אחד ושואלים מה יש להם להציע, תגיע לעיסקאות שלא חלמת עליהם מתחת לבית, עם 0% סיכון. ורווח בטוח - לפי תוכנית שכבר קיימת בעירייה למשל.

אתה יכול לכתוב סיכון נמוך אבל לא 0%.
0% סיכון, 100% תשואה, לא הולכים ביחד,
אא"כ זו השקעה רוחנית.

כן יש סיכון שעיריית בני ברק יום אחד לא תאשר לפתוח חנות במבנה מגורים...
אולי אם תהיה כאן יום אחד ועדה קרואה
ויש עוד סיכון אולי הקבלן שבונה את הפרויקט יקרוס ולא תהיה שם שכונה חדשה.
וכן הלאה
זה רמת הסיכונים שאני מכיר בעיסקה כזו.