הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@אבי-ר. כתב בלפני חתימה על משכנתא, רוצה להתייעץ:

כיון שבתקופה ארוכה הקרן לא נפרעת אלא היא ממשיכה לגדול.

גם בתקופה קצרה הקרן עלולה לגדול לפי קצב האינפלציה
רק שבתקופה קצרה ישנו סיכון של פחות זמן

@הגיוני כתב בדירוג אשראי - כל המידע:

בטוח אין שום הבדל?

אין הבדל.
ואגב, בדקתי, המקסימום שניתן להגיע בניקוד הוא 985 אפי' שבעיקרון יש עד 1000.

@סומכוס
דובר על זה באריכות באשכול מקביל
https://forum.benakel.org/topic/483/מה-זה-עוגן-אגרות-חוב-ממשלתיות-במשכנתא/21
רק בקצרה, במשכנתאות יש מסלול ריבית שנקרא משתנה [מל"צ ומ"צ]
הריבית במסלול זה בנויה משתי חלקים, עוגן של תשואות אגרות חוב ממשלתיות [המשתנה בבנקים אחת לחודש - חודשיים] מה שנקרא בקצרה עוגן אג"ח, ויש את החלק של התוספת מעל העוגן, לדוגמא, היום שאתה מקבל במסלול המל"צ ריבית של 4.6% זה בנוי מעוגן של 3.7% + תוספת של 0.9
מקווה שהייתי ברור...

@שואף-ליותר אם התאריך המופיע באישור עקרוני עובר קודם הביצוע הם לא מחוייבים לריביות שנתנו, ניתן לבקש שאם כבר חתמתם כן להתחשב בריביות שסיכמתם.
היו לי מקרים כאלו שהתוקף עבר יום אחר החתימה יומיים לפני הביצוע ובקשתי והתחשבו בריביות של האישור

במסגרת טיוטת הוראות חדשה שהועברה לבנקים, בנק ישראל מבקש לרסן את המינוף של רוכשי הדירות ולצמצם את הסיכון למערכת הפיננסית.
לראשונה, כלל ההחזרים על הלוואות לדיור – לרבות הלוואות לכל מטרה בשיעבוד דירה – ייספרו יחד ויוגבלו לתקרה של 40% מההכנסה הפנויה.

עד היום הבנקים נהגו לבחון כל הלוואת דיור בנפרד, כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת, הם חישבו את יכולתו לעמוד בהחזרים על בסיס ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי ההחזר הקיים.

לדוגמא לקוח שכיום משלם משכנתא של 4,000 שקל מתוך הכנסה חודשית של 10,000 שקל (כלומר 40%) עדיין היה יכול לקבל הלוואה נוספת, משום שנותרה לו הכנסה פנויה של 6,000 שקל.
כעת, לפי ההוראה החדשה, כל ההחזרים שינתנו בשיעבוד אותו הנכס לאותו הלווה ייספרו תחת אותה תקרה.
המשמעות היא שאותו לווה כבר לא יוכל לקחת הלוואת דיור נוספת, גם לא בבנק אחר.

הוראה זו אמורה לפגוע בעיקר בנו הציבור החרדי שאין אצלינו הכנסות כ"כ גדולות, ואצל רובם המשכנתא היא על הקשקש של היחס החזר.

יש לציין, שהוראה זו עדיין בגדר טיוטה ועוד לא נכנסה לתוקף, כך שאם מישהו בתהליך לקיחת משכנתא או תוספת ויש לו בעיה ביחס החזר מומלץ לעשות זאת כמה שיותר מהר.

@הגיוני
אתה מכניס כאן את ראשך למחלוקות בין יועצים שונים...
יש טוענים כך ויש טוענים כך.
אני סבור שכן מומלץ מל"צ 1.5-2 מאשר פריים
ניתן לחלוק עליי, אבל זו דעתי כרגע וזה מה שאני לוקח ללקוחות שלי.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בעדכוני משכנתאות:

למה קצת?

מאותו סיבה שעל אף שרוב האברכים מהציבור החרדי לא יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא מידיי גבוהים בכל אופן מחיר הדירות בריכוזים החרדיים לא יורדים במאות אלפי ש"ח.

בנוסף, מדברים שהצפי שמחר ירדו קצת העוגנים בטפחות, ואם זה באמת ירד לפי הצפי אז הריבית שלך תתעדכן למשהו כמו 4.88% כך שלכאורה אם אין לך כח להצעה מתחרה תלך על זה.

ועדכון נוסף:
בטיוטת ההוראות החדשות של בנק ישראל ששלח לבנקים ישנו דבר נוסף שזו לכאורה בשורה טובה.
העלאת תקרת השומה במחיר למשתכן עד 2.1 מיליון
עד היום בלקיחת משכנתא לרכישת דירה במחיר למשתכן היו כללים כדלהלן:
אם הדירה בשווי שוק של עד 1.8 מיליון על אף שהחוזה פחות ממחיר זה היה ניתן לקבל משכנתא במימון של 75% מהשווי שוק.
ולכן מי שרכש דירה במחיר למשתכן שמחירה בחוזה היה 1.4 מיליון והשווי שוק שלה היה 1.8 מיליון היה יכול לקחת משכנתא של 1.3 מיליון שזה נכנס באחוז מימון מ-1.8 מיליון ולהביא הון עצמי של 100 אלף ש"ח בלבד, [יש מינימום של 100 אלף הון עצמי].
אבל אם מחיר החוזה הינו 1.8 מיליון על אף שהשווי שוק הינו 2.5 מיליון, המשכנתא שיוכלו לקבל היא רק 75% מ-1.8 מיליון [1.35 מיליון] וצריך להביא הון עצמי של 450 אלף.

במידה ותיכנס הוראה זו לתוקף הכללים ישתנו
וגם מי שישלם בחוזה 1.8 מיליון יוכל לקבל משכנתא של 75% מ-2.1 מיליון [קרי 1.575 מיליון] ויצטרך להביא הון עצמי רק של 225 אלף ש"ח.

למה הוראה זו חשובה ומטיבה?
מפני שתקרת ה־1.8 מיליון נקבעה לפני יותר מעשור, ובינתיים מחירי הדיור עלו דרמטית, כך יצא שהטבה שהייתה רלוונטית בעבר – כבר כמעט לא מסייעת כיום לרוב הזוגות הצעירים.

ומדוע ציינתי למעלה שזה רק "לכאורה" בשורה טובה?
משום שגם היום הזוגות הצעירים שלוקחים משכנתא של 1.3 מיליון נאנקים תחת ההחזר החודשי הכבד, ואילו מהיום שיהיה ניתן לקחת משכנתא של 1.6 מיליון בערך, ההחזר החודשי הולך להעיק פי כמה.

@מחשבן
בבנק טפחות ופאגי יש פעמיים בחודש שינויי עוגנים
בשאר הבנקים פעם בחודש
וכן, היום היה ירידה בעוגנים של טפחות ומל"צ ל-2 שנים העוגן ירד ב-0.08
וזה אומר שאם תעשה כעת ביצוע הריבית הסופית שלך תהיה 4.87%

מצ"ב מכתב ששלחו מס' יועצי משכנתאות בכירים למפקח על הבנקים בנוגע לטיוטת ההוראות החדשה בנוגע לחישוב יחס ההחזר על הפגיעה שזה עלול לפגוע בציבור.מכתב לבנק ישראל שינוי חישוב יחס ההחזר-1.pdf

@ia90990
זה משתנה בין הבנקים השונים.
אבל תמיד אתה יכול לשלוח בפניות באתר הודעה לבנקאי ולכתוב לו שאינך מעוניין בתשלום עמלות כלל, ולכתוב לו שאם אין אפשרות אתה תנייד את החשבון שלך לבנק אחר שמציע פטור מעמלות.
כמעט תמיד זה יעבוד לך בלי שום אישור סטודנט וכד'.

@סומכוס לא יודע אם זה נקרא טוב
זה חוזה קלאסי
פתוח לעריכה, תוכל לשנות ולהוסיף מה שתרצה
1080c0e0-5352-47c4-bf22-9c7e4e124e66-חוזה שכירות קלאסי.docx

@יוסףי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מה הכוונה למחזר למל"צ ? איזה ריבית אני יכול לקבל?

בלי הרבה מאמץ לכאורה אתה תוכל לקבל בסביבות 4.8%-4.9
אם תשקיע תוכל גם פחות מזה

@יוסףי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

ולגבי הקל"צ של ה3.1 מה הכוונה לצחזר לבקש הורדה בריבית ? אכ" כמה נראה לכם שאפשר לקבל

כמו שכתב @אבי-ר. וכמו שציינתי לעיל מדובר על קבוע שצמוד למדד, ומומלץ למחזרו לקבוע שאינו צמוד, תוכל לקבל בלי מאמץ בסביבות 4.9
אם תשקיע תוכל גם פחות מזה

@נחמן-רוזנבלום
כדי להיות זכאים למחיר למשתכן צריכים להיות חסרי דירה המיועדת למגורים
ולכן בעלות על משרד שאינה למגורים לכאורה לא אמורה לשלול את הזכאות.

@יוסףי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אז למעשה עדיף לקחת לשנה וחצי ולעקוב מאשר לקחת ל5 שנים?

כן.
במיוחד היום כשהצפי הוא לירידה בשנים הקרובות

@יוסףי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

לגבי 'להשקיע' הכוונה להגשת אישור עקרוני מבנק אחר?

כן.

@יוסףי כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מה ההבדל בעצם בין מל"צ שמשמע שהוא עדיף מקל"צ שתכלס שניהם אותה גבה ריבית?

אמנם הריבית יחסית זהה, אבל קל"צ הריבית שלך ננעלת לכל חיי המשכנתא [עד המיחזור הבא... וגם אז יהיה עמלות היוון] על הריבית הזו לעומת מל"צ שבירידות הריבית הצפויות ירד לך לכיוון מטה.

עדכון נוסף שחשוב לדעת עליו
לקראת סוף השנה הלועזית אמור להגיע לתומו הוראת השעה של בנק ישראל לפיה ניתן לקבל 200 אלף ש"ח בהלוואות לכל מטרה מעל ל-50% מימון.
כיום עד לסוף שנת 2025, עדיין קיימת הוראה המתירה לבנקים לאשר איחוד הלוואות עד 200,000 ש"ח גם מעל 50% מימון,
ובלבד שלא יעבור את 70% מימון.
הוראה זו צפויה להסתיים בעוד כחודש וחצי
ואנשים רבים שעושים שימוש בהיתר זה, כבר לא יוכלו לקבל איחוד חובות בבנק לאחר שההוראה תפקע.

בהצלחה

@אפ_על_פי_כן כתב בדירוג אשראי- האם כדאי להשקיע בתיקון?:

האם במקרה כזה (שזה נקרא חמור במונחי דירוג אשראי) גם כן הכל נמחק בתום 3 שנים בלי עקבות?

0

כן
לאחר 3 שנים נמחק הכל אפי' חדלות פירעון והוצאה לפועל

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

הטיוטה החדשה אמנם מדברת על הגבלה של עד 40% יחס החזר מההכנסות
אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

@כותב-רק-מה-שיודע
ברור שבפועל היה!
מה נראה לך, אני מחרטט?
היה ירידות נחמדות וכמו שכבר כתב @אבי-ר.
אגב, אני אישית עשיתי באותו זמן ללקוחות לפחות 3 מיחזורים [מה שזכור לי] עם אישור עקרוני מלפני הירידה והרווחתי משמעותית מירידת העוגנים.