הפורום הכלכלי החרדי הראשון

נשבעתי ואקיימה
ובכן, התובנות מקניית הדירה:
אפתח בהוצאות שהיו לי על הדירה,
לפי סדר העלות-
מס רכישה,
שיפוצים ותיקונים,
תיווך,
יועץ משכנתא,
עורך דין,
ארנונה,
מים,
ועד בית,
ועוד הוצאות קטנות יותר.
אבל לא על אף אחת מההוצאות האלו אני מתחרט,
על מה אני כן מתחרט-שקניתי דירה בקומה רביעית בלי מעלית- שבאופן כללי קשה להשכיר (אא"כ האזור מבוקש וכדו'),
בתחילה חשבתי: "למגורים, לא אקח דירה בקומה רביעית, כי מה, קומה רביעית?!, אבל להשקעה- הרי אם לא כל הבנינים ריקים בקומה הרביעית כנראה שיש אנשים שכן מוכנים לגור שם- להם אני אשכיר",
בפועל, לאחר שנה השוכרים יצאו והדירה נשארה ריקה למשך כמעט שנה רצוף, אח"כ נכנסו שוכרים לכמה חודשים ועזבו, נכנסו אחרים ועזבו לאחר כמה חודשים ג"כ- כולם עם הטענה המרכזית- "קשה לנו קומה רביעית".
דבר שני- דירה לא משופצת- קשה לנהל דירה ישנה ולא משופצת, גם בגלל שה"בארשבעים" נהיו כבר מפונקים ולא ששים לשכור יחידה שאיננה דירת פאר.
וגם שזה מצריך הרבה טיפול בדירה.
אני חשבתי לתומי: "מה כבר יכול להיות, נעשה איזה שיפוץ אסטתי לדירה רק שתהיה תקינה ותיראה טוב, ומכאן ואילך אם תהיה איזושהי בעיה בדירה- נביא איש מקצוע שיתקן מה שצריך".
בפועל, כנראה שזה לא בדיוק מה שהיה, היו המון תיקונים והמון כאבי ראש עם בעלי מלאכה פחות ישרים או פחות מוצלחים שאין המקום לפורטם, כי גם ככה הארכתי יותר מדי...
וכל זה עם "חברת ניהול", וזו נקודה חשובה, שחשוב מאד מאד למצוא מנהל נכס מוצלח וישר כמה שיותר (-אין מושלם בזה אף פעם), כי יש בזה כ"כ הרבה כאלו שאינם.
תכל'ס עבדתי עם הרבה, והחלפתי 10 אנשים (כולם כאלו שביררתי עליהם וקיבלתי עליהם המלצות), עד שהגעתי לעשירי קודש- מנהל מוצלח ואמין.
ולסיום:
הרקע לקניית הדירה-

1. היו כמה שנים שהדירות בדרום באזור באר שבע נתיבות ואופקים היו פחות או יותר באותו מחיר בדירות יד שניה- בסביבות ה700000 שח, ואז היתה קפיצה והדירות באופקים ונתיבות עברו את המיליון, ואילו הדירות בבאר שבע עדיין נשארו כמות שהיו- 700000 שח, אמרתי לעצמי כשהקפיצה תגיע גם לשם אני חייב להיות בפנים...
2. זה היה לאחר שנה של עלייה של 20% במחירי הדיור, וגם בשנים שלפניה היו עליות לא מבוטלות, ובנוסף הקונצנזוס היה חד משמעי שמחירי הדירות בישראל תמיד יעלו.
3. חישבתי את התשואה על הדירה שתהיה לי משכירות בלבד (לפי הסכום שהשוכרים שהיו אז בדיקה שילמו)- 6% פלוס, שזה מצד עצמו יפה מאד למי שקצת מכיר...
4. המחיר של הדירה היה טוב- 675000 שח בזמן שאני יודע על דירה עם נתונים דומים כמעט אחד על אחד שנמכרה שבועיים קודם לכן ב700000 שח.
5. הייתי באותו הזמן לקראת לקיחת משכנתא לשיפוץ עבור דירה אחרת, כך שלקחתי סכום גבוה יותר- כביכול עבור השיפוץ- איתו השתמשתי כהון עצמי לרכישת הדירה (ובנוסף גם עשיתי אצל יועץ משכנתא את 2 המשכנתאות יחד מה שחסך לי גם קצת בעלות שלהם).
   אחרי כל הרקע הזה היה ברור לי- "אין מצב שאני מפסיד מזה",
   אך כנגד כל הסיכויים (לכאו')- מיד לאחר הקנייה מחירי הדיור הפסיקו לעלות למשך שנתיים ויותר...
   אך עדיין אני אופטימי שעוד ארויח עליה ולא אתחרט...

מרגיש לי שנהיה סטייל כזה לא להצביע למה שלא "חידוש", "פצצה" או משהו כזה...
אבל לדברים פשוטים אני לא מצביע זה לא לרמה שלי...
כלומר שמתייחסים להצבעה כאל "אמירה"- שכולם יראו הוא הצביע לזה הוא לא הצביע לזה...
אולי אפשר קצת יותר לפרגן?

מי שנמצא בתחילת דרכו בעולם הכלכלה והפיננסים ורוצה להכנס בצורה יסודית ולהבין כל מה שהוא עושה.
והוא שמע שיש כמה וכמה דברים שאתה משקיע באופן חד פעמי, והרווחים מגיעים לבד לאורך השנים. (-השקעות פאסיביות למיניהן)
הוא שמע שבשוק ההון עושים מליונים. והוא שמע שאפשר לנייד חשמל לבזק. ושאפשר להתמקח על דמי ניהול וכו'.
הוא לא יודע אם יש לו ראש להכל, והוא רוצה להתמקד בדברים הכי משמעותיים.
וגם אם החליט להכנס להכל, אך כל עוד לא למד את כל הסוגיות הללו, הוא לא יודע עם מה להתחיל ראשון.
אז נכון שזו שאלה טובה כמה מאמץ דורשת כל השקעה, ויש כאלו עם יותר בירוקרטיה, ויש את אלו שזה קלי קלות, כמו"כ יש דברים עם סיכונים, אי נוחות, ועוד שיקולים נכונים.
אבל קודם כל, כדאי לדעת כמה אתה הולך להרויח בכל השקעה!
ובעיני, הכי הגיוני למדוד את זה ברמה החודשית- האם אתה הולך להרויח מהמהלך בכל חודש- שקלים, עשרות שקלים, מאות או אלפים.
ונכון שקשה עד בלתי אפשרי לדעת כמה בדיוק תרויח בכל השקעה, כיון שיש הרבה משתנים,
אך לפחות החלוקה הזאת ל4 (-שקלים בודדים, עשרות, מאות ואלפים) אני חושב שהיא תהיה נכונה אצל רוב הציבור הממוצע.
ובכן אני מתחיל דווקא מלמטה למעלה:
1.
2. להתמקח על ביטוח חיים ומבנה,
ניוד חשמל,
דמי ניהול,
מעבר מקופ"ג למסחר עצמאי,
להעביר כספים נזילים בטווח הבינוני מהעו"ש לקרן כספית,
כל אלו יחסכו לאדם הקלאסי הממוצע עשרות ש"ח בכל חודש.
3. מינוף ע"י נטילת הלוואה להשקעה במדדי מניות פאסיבי (-למתקדמים בלבד!),
מיחזור משכנתא-
מאות ש"ח בחודש.
4. להעביר כספים שנמצאים במוצרים פנסיוניים למסלול בסיכון מוגבר- מאות עד אלפי ש"ח בחודש.
ומי שגר בשכירות ולא קונה דירה ישקיע את כספו באופן פאסיבי במדדי מניות- ירויח אלפי ש"ח בכל חודש.

לא כתבתי על האפשרות של הו"ק מהחלק העודף של המשכורת על המחיה (הכסף המיותר של המשכורת) לקופ"ג להשקעה, מכיון שקשה לדרג את זה בסוג ההשקעות עליהם אני מדבר כי זה תלוי איך מסתכלים על זה כהשקעה אחת או כל חודש השקעה נפרדת כי אם כל חודש נחשב השקעה נפרדת זה שייך לקטגוריה- "1" של שקלים בודדים, ואם זו השקעה אחת ארוכה- בהתחלה זה שקלים, די מהר זה עולה לעשרות וכו'.
כמו"כ בקטגוריה של השקלים לא כתבתי כלום למרות שיש כל מיני...
וגם בקטגוריות האחרות ממש לא כתבתי הכל,
רק נתתי את הדוגמיות מהדברים היותר פופולאריים לפתוח את העינים לגישה הזאת, וכל אחד ישלים כפי ידיעותיו.
והאמת שלא כתבתי את זה למתחילים כפי שאפשר לראות בניסוח,
אך כתבתי את זה להראות את התמונה מהזוית הזו שלדעתי קצת מחדדת ועוזרת להסתכל באופן רחב על הדברים בצורה בריאה והגיונית. (למרות שחובה בד בבד לשלב חישובים של תשואות וכדו' כמובן. רק בתור תוספת...)
ולסיום:
מאמין שיצא לכם לפגוש את הגיס שפחות מבין בכלכלה ושאלת אותו כמה דמי הניהול שלו ולימדת אותו שאפשר לבקש דמי ניהול יותר זולים
והוא עשה לך טובה והשקיע את מאמצי חייו כדי להכנס לזה... השאלה, כמה חסכת לו? אלפים? מאות? עשרות? או שקלים בודדים?
לפי החלוקה הנ"ל אני ממליץ להתחיל מהקטגוריות הגבוהות יותר אלו שמרויחים לקרובים אליכם אלפים ומאות.
כמובן שיש עוד המון שיקולים כמו שכתבתי למעלה, אבל באופן כללי...
בהצלחה

טוב...
אני לא אשתף בכל הפעילות הפיננסית שלי,
כי בכל זאת...
אבל כן אחשוף קצת- יש לי דירה למגורים ועוד אחת להשקעה בבאר שבע מחולקת ל2 בשווי כ700000 שח,
כרגע במעבר בין שוכרים יוצאים לבין אלו שמקוה שיגיעו בקרוב,
הדירה ממושכנת ע"ס 300000 שח,
אני שוקל למכור אותה בגלל כאב ראש והתעסקות שאני מעדיף להשקיע יותר בתורה מאשר בה, (אם לא הבנתם אני אברך כולל קלאסי מהמיינסטרים) ולהעביר את הכסף לסנופי שיעשה את הכסף לבד, אך מחכה לעיתוי טוב.
אני מחזיר משכנתאות והלואות ע"ס 15000 ש"ח לחודש בערך ואינני צריך להצטמצם, טוב לי עם סכום ההחזרים ב"ה.
אם אצטרך להדחק יותר או שתהיינה הוצאות חריגות וכדו' יש לי אפשרות לפרוס את המשכנתאות ליותר זמן באופן שאחזיר רק 6000 בחודש, ככה שאני רגוע.
אגלה שרק הפסדתי בינתיים מהדירה הזאת באזור ה70000 שח, אך צברתי הרבה נסיון שגם שווה הרבה כסף, ובכלל הכל משמים.
מי הבא בתור...

מי לא שמע על מיחזור משכנתא, אך בפועל לא הרבה ממחזרים.
רציתי ליידע את הציבור שניתן לעשות מיחזור משכנתא די בקלות (למי שיש נגישות לאינטרנט) והיינו למחזר רק את מסלול ה"פריים" (שיש לרוב בעלי המשכנתאות) ולשנות אותו ל"משתנה לא צמוד" ולחסוך בכך כמה מאות שקלים לחודש (בד"כ), ללא עלות.
אם יש למישהו שאלות על אופי התהליך או משהו אחר אשמח לענות.
בהצלחה!

יש כאלו שעוברים על הפורום הזה ואחרים, או בדרכים אחרות מחפשים אם יש איזה משהו פיננסי שהם פספסו או שלא ידעו עליו.
ובפרט בתחילת הדרך, ולפרפקציוניסטים שבינינו גם בהמשך הדרך, יש את ההרגשה: האם בטוח כל ההתנהלות הפיננסית שלי הכי טובה שיש או שעדיין יש מה לשפר.
אז חשבתי- שכאן יהיה המקום לספר סיפורים אישיים בעיקר לתאר את המצב הכלכלי שלך, לדוגמא: יש לי כך וכך כסף, בעו"ש כך וכך, בקרן כספית כך, בסנופי כך, יש לי דירה להשקעה, שוכרים משלמים כך, מרויח כך וכך חייב כך וכך (ברור שלא צריך לשתף בפרטים שלא רלוונטיים).
והציבור החכם והמנוסה כאן יוכל לעזור ל"אמיצים" שיעיזו להעלות כאן את התנהלותם הפיננסית (אפשר לחשוב שזה כזה מפחיד... בסוף הכל פה אנונימי) ולהציע הצעות ייעול.
אני מאמין שיכול להיות בזה תועלת גדולה גם לכותבים וגם לקוראים.
בנוסף נכנס תחת הקטגוריה של סיפורים אישיים- לשתף בהשקעות שהצליחו או שלא הצליחו,
כי בינינו מה יותר עוזר לכם כשאומרים לכם "אל תעשה כך וכך" או "תעשה כך וכך",
או כשאומרים לכם "עשיתי כך וכך וקרה כך וכך, בהתחלה חשבתי שיהיה כך ובסוף גיליתי שכך. את זה אל תעשו בחיים, תראו מה קרה לי כמה פעמים" וכדו'. אני חושב שהפער ברור לכל לטובת הסיפורים האישיים.
ואני מאמין שגם זה יכול להביא תועלת גדולה.
נ.ב. אם יש לכם רעיון לשם אחר של האשכול- תציעו.

@טריידר כתב בתצביעו בעד !:

קראתם ? נהנתם ?
תצביעו בעד !

אני חושב שלאחרונה העניין צריך חיזוק.

@שמואל אדרבה! מי שיש לו כח וסבלנות שיקושש...
אני דיברתי על האדם הממוצע.
ובד"כ ההצעה המתחרה הראשונה והשניה הם אלה שמורידות בצורה משמעותית, אח"כ פחות...

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מדובר בחסכון במזרים החודשי, או גם בתשלום המשכנתא הכוללת ?

כלומר, האם מאידך זה מעלה (או משאיר) את סך הכל סכום תשלומי הריביות ?

זה לא מעלה את סכום הרביות הכולל.
וזה כן מוריד את סכום ההחזר החודשי.

@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

יעוץ משכנתא אובייקטיבי חיצוני לבנק!

@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

ע''י בעל מקצוע מטעמם!

@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

וגם יש לי שירות של בדיקת ומחזור משכנתאות למי שלא יודע

???
אני גם לא מטעם הבנק, רק רוצה לעזור לאנשים שיחסכו בהוצאות המשכנתא כמו שאני ועוד עשינו
ואם יש שאלות אשמח לענות מה שאני יודע.
לגבי הסיכונים (שאין... בגדול) אכתוב ואסביר כאן בהמשך אי"ה.

@החושב
גם אם לא תקבל יותר טוב- לך על זה,
אבל בעז"ה תקבל יותר טוב.

אז התהליך הוא כזה:
נכנסים לאתר של הבנק ממנו לקחת את המשכנתא
וממלאים טופס של "בקשה לאישור עקרוני" של מיחזור
לאחר כמה ימים אתה מקבל שיחה מיועץ המשכנתא של הבנק
(כן, לכל בנק יש יועצי משכנתא שלו!)
אתה מבקש ממנו הצעה לשנות את מסלול הפריים למסלול מל"צ שמשתנה פעם בכמה שפחות שנים, ותציין שבבנקים אחרים נותנים רבית באזור ה4.6% 4.7% (שזה נכון כמובן), בד"כ הם יתנו לך באזור ה5% ואז אתה חוזר על אותו התהליך בבנק אחר (אם הבנק ממנו לקחת את המשכנתא איננו "בנק הפועלים" כדאי שתפנה כעת אליו) ותצרף את האישור העקרוני של ה5%, לבנק השני, הם יתנו לך רבית יותר נמוכה איתה תחזור לבנק הקודם ותבקש הוזלה נוספת ותסגור איתם.
הם ישלחו לך טפסים שתצטרך רק להדפיס, לחתום עליהם (אתה ואשתך אם המשכנתא על שם שניכם) ולשלוח אותם בחזרה ו... חסכת מעתה מאה ש"ח או כמה מאות ש"ח בחודש ללא שום עלות וללא יציאה מהבית.
מזל טוב

@צמיחה
האמת שעשיתי את זה כדי לשלם מה שהייתי חייב ל"מעשר כספים",
שבדיוק היה מקביל לאותו הסכום...
כך שכל ה40000 שח הלכו ישר ל"מעשר כספים"!

@שמיל-שמיל כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:

אם אפשר לשאול איך הצטבר כ"כ חוב למעשר כספים, האם אתה מפריש כל חודש מה שאתה מרויח מהשכירות למעשרות??

לא בדיוק הבנתי את השאלה...
שאלת כאן לכאו' שתי שאלות,
א. האם אני מעשר כל חודש מה שאני מרויח מהשכירות?
התשובה היא- לא.
וזה משום שבינתיים לא הרווחתי מהדירה,
מחמת ההוצאות שפירטתי לעיל,
והמעשרות הינם מהרווח נטו, כלומר בניכוי ההוצאות.
ובעז"ה כשאתחיל להרויח אפריש את המעשרות מהרווח (זאת אומרת בניכוי רביות המשכנתא, ועד בית וכו').
ב. איך התחייבתי במעשרות ע"ס 40000 שח?
התשובה- שלא תטעו, אני לא מרויח 400000 שח בחודש ולא בחודשיים,
כמה כן?
אני מקבל מילגה מהכולל ששואפת ל2000 שח,
ויש את המשכורת של האשה,
ועוד רווחים אך ורק מהשקעות פאסיביות ופעולות פיננסיות שונות.
אז איך 40000 שח?
אני מפריש חומש,
והיו כמה חודשים שכביכול לויתי ממעשרות (ע"י שלא הפרשתי אותם), כיוון שהיו לי כמה הוצאות,
הרב אמר לי שאפשר ללוות כך עד שנה (שכל אחד ישאל את הפוסק שלו. אל תסתמכו על זה)

@am140630
המלצ במשכנתא הראשונה ממש גבוהה!
המשתנה הצמודה במשכנתא השנייה גם לא מומלצת,
אך שתיהן משתנות רק כל 5 שנים ונשאר לך עוד הרבה זמן,
בכל אופן את המשתנה במשכנתא השנייה הייתי ממחזר,
מסתמא גם את הראשונה, רק צריך לבדוק כמה עמלות יהיו לך עליה.

@עומק-הסיכוי
איזה יופי של חתימה!
אך, תפתח אשכול נפרד ייעודי לאופציות,
אשמח גם לשאול שם...

@צמיחה
אני חושב שיש הרבה ידע באשכול שלי על מיחזור משכנתא שנקרא "בעלי משכנתא וכו'"
ואדרבה, אם יש לך שאלה צפציפית (או אפי' פחות צפציפית) אשמח לענות שם מה שאני יודע, בשביל זה הוא נועד.

@טריידר אם שווה לך לשלם 100 ש"ח ויותר כל חודש עבור נקודות יציאה לבריאות...
חוצמזה שבבנקים שיש מק"ם אתה יכול לצאת פעם בשנה ובבנקים שאין, אתה יכול לצאת פעם בשנה וחצי או שנתיים, בעיני זה סביר...
לגבי התהליך... אני בהמשך יכתוב כאן תקציר של "מה לעשות תכל'ס?"

@רחל-עומסי כתב בכמה להפריש לקרן הפנסיה?:

גמל להשקעה המנויד בגיל פרישה לקרן פנסיה הופך לקצבה מוכרת הפטורה ממס.

אוהו זה מידע משמעותי!
אם כך אז לסיכום: האם כדאי להפריש מהעובד 6% או7% לקרן הפנסיה?
תשובה: עדיף להפריש 6% והשאר בגמל להשקעה! כך יש לך גם נזילות- לעת הצורך. ואם לא השתמשת עד גיל פרישה, קודם כל- כל הכבוד! חוצמזה- תנייד את הכסף לקרן הפנסיה ותקבל אותה כקצבה הפטורה ממס.
פספסתי משהו?
תודה.

@טריידר תחזיות בית ההשקעות הנ"ל ידועות ב"דוביותן".
@גמל-און לא רוצה לסטות מידי מהנושא אבל לפעמים לא חייבים אפי' לעבור בנק, אני קיבלתי עכשיו מהבנק שלי 40000 ב40 תשלומים ללא רבית אחרי שאיימתי עליהם שאם לא, אני עובר לבנק אחר שיתן לי את זה (ולא שיקרתי).

@שמיל-שמיל
אולי לא לקחת בחשבון...
אבל על ההשקעה יש לך רבית דרבית,
ואילו מהמשכנתא הרבית רק יורדת ככל ואתה מחזיר.
נ.ב. באופן כללי כשאתה לוקח משכנתא של 5%, בפועל, זה רק 2.5% בערך מסכום המשכנתא הכולל,
לדוגמא לקחת משכנתא של 100000 תשלם בטוטאל 2.5% רבית שנתית על המשכנתא
ואילו על ההשקעה לא רק שזה לא ככה אלא יש גם רבית דרבית.
וזה עוד לפני שמדברים על דרכים להמנע מתשלום המס.

הבטחתי לכתוב מה הסיכונים.
בגדול אין סיכונים!!
האופציה להפסיד ממהלך כזה של מיחזור משכנתא מפריים למלצ הוא שאם רבית הפריים (שמבוססת על רבית בנק ישראל) תרד במהלך התקופה הקרובה אל מתחת לרבית המלצ שקיבלת במיחזור אזי הפסדת את הפער.
אתן דוגמא יש לך במשכנתא מסלול רבית פריים שעומדת על 6% ואתה ממחזר אותה לרבית מלצ בגובה של 5% שנקודת היציאה היא פעם בשנתיים אזי אם תרד הרבית של בנק ישראל ביותר מ1% במהלך השנתיים הקרובות (שזה אומר 5 הפחתות רבית לפי הנהוג לבצע הורדות רבית של רבע אחוז בכל פעימה), ותגיעה לגובה של 4.75%, אזי הפסדת מכאן ואילך 0.25%. אך שים לב שעד שהרבית הגיעה ל5% הרווחת את הפער ויתכן שבסה"כ הרווחת יותר.
כך שבד"כ כדי שזה יהיה רווחי צריך לחשב האם מסתבר שתרד רבית הפריים עד מתחת לרבית המלצ המוצעת תוך מחצית מהזמן שבין ביצוע המיחזור ועד לנקודת היציאה הראשונה (-שיכולה להיות גם שנה וחצי, וגם שנה- בבנקים שיש מק"ם). זה לא מדוייק למעיין, אבל פחות או יותר זה הכיוון.
שימו לב שרוב יועצי המשכנתאות בתקופה האחרונה שלוקחים משכנתאות חדשות, מעדיפים את המלצ על פני הפריים. וזה משום שהפער כ"כ גדול שדי רחוק להפסיד מהמהלך ומאד קרוב להרויח ממנו.
בנוסף, לחוששים שביננו: אפשר למחזר את הפריים לפריים נמוך יותר בלי לשנות למלצ, פשוט לבקש להוריד את רבית הפריים, בטענה (אמיתית) שבבנקים אחרים נותנים פריים נמוך יותר -5.3%,5.4%. ואז באמת אין שום שום סיכון! וכל כולו רווח נקי!

אז לאחר כל המלל הארוך הזה, מה עושים?
פשוט בודקים באתר הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא שלכם, אם יש לכם שם מסלול פריים מעל לגובה 5.5%, וא"כ, לעשות את התהליך שפירטתי למעלה (קצת אחרי תחילת האשכול), שהוא אינו מחייב כלום! פשוט דברו אם יועץ המשכנתא של הבנק ובקשו ממנו אישור עקרוני, אני אישית ממליץ על מלצ, אם אתם חששניים אז תבקשו פריים, תגישו את ההצעה לבנק המתחרה (ממליץ פועלים, אבל כמובן לאו דווקא) ו... אשמח אם תעלו לאשכול זה את האישור העקרוני המוצע לטובת כלל המשתמשים וכן אשמח לעזור על כל שאלה שאדע לענות.
בהצלחה!
@טריידר אשמח שתשתף באם התחלת מחיזור