דילוג לתוכן
  • דף הבית
  • קטגוריות
  • פוסטים אחרונים
  • תגיות
  • פופולרי
  • משתמשים
עיצובים
  • Light
  • Brite
  • Cerulean
  • Cosmo
  • Flatly
  • Journal
  • Litera
  • Lumen
  • Lux
  • Materia
  • Minty
  • Morph
  • Pulse
  • Sandstone
  • Simplex
  • Sketchy
  • Spacelab
  • United
  • Yeti
  • Zephyr
  • Dark
  • Cyborg
  • Darkly
  • Quartz
  • Slate
  • Solar
  • Superhero
  • Vapor

  • ברירת מחדל (ללא עיצוב (ברירת מחדל))
  • ללא עיצוב (ברירת מחדל)
כיווץ
לוגו אתר

הפורום הכלכלי החרדי הראשון

טריידרט

טריידר

@טריידר
אודות
פוסטים
733
נושאים
40
שיתופים
0
קבוצות
0
עוקבים
5
עוקב אחרי
2

פוסטים

פוסטים אחרונים הגבוה ביותר שנוי במחלוקת

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @משהמשה @צמיחה @שמיל-שמיל

    הציבור החרדי תמיד נודע ביצירתיות.

    לא גוי נורמטיבי ממוצע משועמם מאלבמה, אלא מוחות מבריקים שהמציאו מחדש את עולם המימון:

    משכנתאות מתוחכמות, עסקאות נדל"ן יצירתיות, ושיטה שהחזיקה עשרות שנים.

    מאות ואלפי אברכים חיתנו ילדים, הגדילו הון עצמי, דאגו להכסנות בגיל הפנסיה.

    בנוסף שרוב ככל הציבור החרדי-ליטאי גרים בדריה בבעלות, ואפילו הצו"לים שבציבור מחזיקים נדל"ן להשקעה.

    וכל זה בלי קריאות שבר ובלי "קריסות שוק" – לאפוקי שטויות כמו דורות עילית במדינת פלסטין (סליחה, בצפון מערב תל אביב).

    רק מה? היצירתיות הפכה למונופול יחיד. מי שהשיג מימון ונדל"ן – צמח. מי שלא – נתקע.

    כאן נכנסו "בנקל" ושאר אנשי מקצועי היקרים, והביאו את בשורת ה"גם גוי נורמטיבי":

    חסכון מחושב, לטווח ארוך, מסודר, עם מאות או אלפי ש"ח בחודש שמצטברים להון משמעותי.

    זה פתח דלתות שלא היו כאן קודם, בפרט לצעירים ולמחוסרי אמצעי השגת מימון – וזה אכן מבורך מאוד.

    אבל, בואו נעצור רגע.

    אל לנו להפוך את זה למנהג חרדי העתיק בסגנון "הכל או כלום":

    אם רשכבה"ג בירך את הסנופי עם בו"ה – אז פתאום תוך שנה אנחנו שוכחים את עשרות שנות מומחיות,

    יצירתיות וניסיון בהשקעות נדל"ן פרטיות, ומוחקים את כל ההיסטוריה הפיננסית שלנו 1?!

    אז כן – לאמץ גם את המשעמם, הנורמטיבי, המסודר.

    אבל באיזון.

    לשלב בין הגאונות החרדית היצירתית לבין המשמעת האמריקאית.

    לא לרדת מהעץ – אלא פשוט לטפס עליו בשתי סולמות במקביל - גם לעלות כדרך כל אדם וגם לקפוץ כספורטאי מנוסה.

    גמר חתימה טובה, והצלחה לכולם בכל שוק שהם !

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

    אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.

    איך אברך בגיל חיתון ילדים מבין בדיוק את התמונה המלאה של המשמעות להתחייב כל שנתיים על מאות אלפי ש"ח שאין לו ?...
    .
    .
    .
    לגופו של ענין, אשמח לשמוע מה ההבדל בין מי שמושקע בשוק ההון וב"ה צבר חצי מיליון ש"ח ומעלה, וכעת הוא מחתן שתי בנות,

    אבל שוק ההון בדיוק קרס ב-40%, והוא ממש חייב את הכסף, הבנות שלו הולכות לחתום על משכנתאות...

    מה אומרים המומחים בכגון דא ? לקחת הלוואת גישור, כי בטווח הארוך השוק יחזור לעצמו ויממש ברווחים,

    ובמקרה שלא הצליח להשיג הלוואת גישור על 500 אש"ח, יצטרך לדאוג להכנסות מספקות עבור משכנתא...

    במה שונה עסקת נדל"ן, שניתן להגיע לטווח קצר יותר לבדיוק אותה נקודה, עם אותם סיכונים ופתרונות פחות או יותר ??
    .
    .
    (ברור שזה לא מצדיק לקפוץ לעסקה בלי תכנון, אבל כאמור, ראוי להנמיך את אש ההתנגדות להשקעות המדוברות...)

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @שמיל-שמיל

    יש"כ על הערותיך המחכימות והנחוצות !

    אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?

    *עבור מי שחייב לצבור תוספת הון עצמי לעוד 3-7 שנים (להון עצמי לדירת מגורים או לחתן ילדים בכבוד)

    עסקת נדל"ן שמנה עם פוטנציאל של רווח גדול (מיליון ש"ח),
    עם סיכון שיצטרך להזיע הרבה במשך חצי שנה לפני השלמת העסקה כדי למצוא שותף או הלוואת גישור,
    ומקסימום סיכון עומד על 7% ממחיר הדירה (קנס ביטול חוזה, נניח 175 אש"ח, ואאל"ט בדרך כלל הרבה פחות, + הוצאות תיווך ראשוני ועו"ד, נו 220 אש"ח נניח),

    או חסכון בבנק או במדדים סולידים, מה שיגרור עם רכישת דירת מגורים וחיתון הילדים בהכרח חובות של מאות אלפי ש"ח ועד מיליון ויותר,
    עם סיכון לקריסה כלכלית טוטאלית, ובמקרה הטוב ריבוי זיעה במשך 20 שנים קדימה בריצות בין הגמ"חים והערבים...

    ???

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • המדריך לנדלן הבטוח
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

    אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
    גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
    אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
    אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
    אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
    ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
    אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.

    המחשה מצוינת להתנהלות כלכלית באופן חכם הגובר על טבאלות אקסל...

    דוגמה מהמציאות, לפני שנתיים עזרתי לגיסי לנתח עסקת נדל"ן להשקעה, כדי לרכוש עם הרווח דירת מגורים בעיר מבוקשת,

    בחישוב יצא לי שהוא אמנם ירוויח יפה, אבל עליית המחיר של דירת המגורים הצפויה תמזער את הרווחיות בפועל,

    כלומר, גובה המשכנתא שעליו לקחת לדירת המוגרים העתידים תהיה הרבה יותר גבוה מהיום (בשקלים, בכל אופן 75%),

    אבל - העסקה תוביל אותו להון עצמי מספק לדירת 4 חדרים עם מקסימום משכנתא,

    וכיום ההון העצמי מספיק עבור 2.5-3 חדרים בלבד עם מקסימום משכנתא,

    כלכלן בוודאי יזעוק שהוא נפל לפח, כי גם גובה סכום המשכנתא עלה, ועמה גם עלות הריביות כמובן,

    אבל בשורה תחתונה - עם העסקה יהיה לו דירת מגורים 4 חד', ובלי עסקה 2.5 חדרים בלבד.

    לפעמים גם בהשקעות תקף הכלל "אל תהיה צודק - היה חכם"...

    נדל"ן עיסקה בטוחה

  • המדריך לנדלן הבטוח
    טריידרט טריידר

    @איש-קיש כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

    @טריידר ברוך שובך

    נקודתי לגמרי, הרב @משהמשה שליט"א בהחלט מעורר חשיבה...

    נדל"ן עיסקה בטוחה

  • המדריך לנדלן הבטוח
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

    מי שמשקיע בנדלן חוקי ובצורה נורמלית והגיונית אין לו שום שום סיכון !!!!!
    הכסף שלו מבוטח על ידי חוק המכר.

    חשוב לציין שהכוונה לדירה על הנייר.

    בדירה יד2, בהחלט קיים סיכון: חוסר שוכרים, ריביות המשכנתא, תיקונים יקרים (תשתיות), דשדוש מחירים, ירידת מחירים...

    נדל"ן עיסקה בטוחה

  • המדריך לנדלן הבטוח
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

    ואשמח מאוד להוספות של חכמי הפורום עם כללים נוספים של מותר ואסור.

    אסור להיכנס לעסקה שאינך יכול להשלים אותה (נייר), או שאינך יכול לתחזק אותה (יד2), למשך הזמן הנדרש במקרה פחות אופטימי !!!

    גם אם העסקה עצמה בטוחה - נחוץ ביותר תכנון נכון ויעיל של תזרים המזומנים (לדוגמה כמו ש-@משהמשה האריך כאן) !

    מה שיאפשר יציאה בטוחה מעסקה בטוחה - ולא יציאה במתוך הכרח ולחץ בתזמון הכי גרוע בשוק...

    אעתיק כאן מש"כ באשכול אחר השגת תשואה יפה ! 💰 ומה עם התזרים השלילי ?🔥

    זאת השקעה מצוינת ! 📈
    ומה עם התזרים השלילי ? 📉
    כבר נסתדר אתו ! .... 👌
    רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ? 🤔
    ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ? 🙄
    אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות:
    משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה.
    במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער
    כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס).
    אוקיי.
    אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ?
    כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה,
    זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית.
    לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף
    אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה.
    פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית,
    זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום,
    כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית.
    קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר,
    אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש,
    מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק
    ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית,
    ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים),
    ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר.
    מה זה אומר עבורך?
    במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים,
    חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי
    כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך,
    וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב.
    אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך,
    אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית.
    לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי,
    אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש.
    תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון,
    מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי.
    ...
    להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים.
    נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל.
    כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית)
    אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית.
    כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית,
    ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו.
    הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי
    כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך,
    אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים,
    את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות.
    בנוסף, סיכון נוסף מופיע:
    אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות.
    במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים,
    המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול.
    כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות,
    הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה
    בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום.
    למכור את הכנס הוא לא יכול,
    נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות,
    להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה,
    כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה,
    לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק,
    גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר,
    כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף...
    הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף,
    כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה,
    אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו,
    אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים,
    אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים,
    ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש,
    כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד...
    המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה
    חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית,
    תוך התעלמות מהתזרום החודשי.
    ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים,
    אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד,
    בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש.
    בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי,
    המציאות היא מסובכת ומסוכנת
    כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק"
    והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית.
    אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד.
    זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז,
    אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית,
    וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות,
    ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש,
    תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים !
    אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ???
    אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!!
    לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש,
    הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות,
    שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים,
    אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !!
    בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
    אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
    גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
    אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
    אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
    תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה 💪 💷 💪

    נדל"ן עיסקה בטוחה

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

    זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.

    ואיך ניתן לדעת האם הקרוב משפחה באמת מבין בנדל"ן ???

    בכל משפחה יש את ה"מייבין הגדול" מטעם עצמו, שאי אפשר לסמוך עליו לכלל היקף העסקאות...!

    (כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
    שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

    בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...

    כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!

    *אין לראות בזה ביקורת, אני רואה בזו אתגר רציני, ואשמח להחכים ממך...

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

    ...בהחלט יש ציבור אמריקאי שזה ירתיע אותם, אבל יש ציבור שהצהרות כאלו דוקא ממריצות אותם לעשות מעשה ציוני.
    ...וזאת למרות שהשוק בקריית יובל רווי מאוד.
    ...אני בודק כל הזמן את המצב

    עבודת שטח היסודית של @משהמשה זה משהו שצריך ללמוד ממנו !

    בדיוק (אי-)הירידה לאותיות הקטנות הם האורבים למשקיע הבלתי מקצוען...

    אבל לא מספיק רצון טוב לרדת פרטים הקטנים, לא תמצאו אותם בתחתית החוזה...

    הוייתי אומר בקיצור: נדל"ן מורכב (להבדיל) מבחי' עולם/שנה/נפש - ודרוש כשרון להקיף את כולם במקצועיות...

    ולא כמו אותו אברך ממוצע ומעלה שבאמת רצה לבחון את העסקה במקצועיות,

    ואף שילם "המון כסף" (10 אש"ח) ליועץ השקעות, ואפילו הצליח להכנס לפריסייל (הוותיק) של אפריקה ישראל בקרית יובל המבוקשת (ע"י משקיעים),

    קצת מעל מחיר השוק של דירות חדשות, אבל לדבריו מדובר במתחם פינוי בינוי, כך שהוא ירווח יותר מפריסייל רגיל, גם פינוי בינוי וגם פריסייל... 🤦

    שורה תחתונה: מדובר באשכול השראה ולא הצעה לשכפול חלקי...

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @אברהם-0

    בכלל לא משנה, סברות למדניות והגיוניות לא ישנו את השיח והגישה של תושבי חו"ל...

    שוב, לא מדברים על הציבור החרדי מחו"ל, אלא על הציבור במודרני מינוס מחו"ל,

    קהל יעד שכונות הנ"ל, מי שמכיר אותם אישית, יודע שהם לא מתייחסים להצהרות בסלחנות כזו...

    אגב, הצהרות מעצבות את המשך הגישה העתידית, טראמפ עוד שנתיים יוצא לפנסיה...

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @משהמשה

    אציין שלדעתי נחוץ לקחת בחשבון את ההצהרה הקרובה על מדינת פליסטינאית,

    עם מזרח ירושלים כעיר הבירה רח"ל, והגבולות מקיפים את דרום ירושלים המדובר,

    אולי בישראל צוחקים על זה, אבל תושבי חו"ל מתייחסים לזה ברצינות,

    לא משנה עם מוצדק או לא, תכלס רוב הידע וההתרשמות שלהם נובע מהתקשורת,

    ובנוסף בחו"ל מתייחסים יותר ברצינות למהלכי ממשלות, בפרט הציבור הפחות החרדי המדובר...

    כך שהצהרה עם היתכנון להשכלות רציניות באופק, עלול לתת מכה חזקה לביקוש תושבי חו"ל להתיישב בירושלים...

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
    טריידרט טריידר

    @משהמשה

    דווקא מכיון והשוק הנ"ל מנותק לגמרי ממחירי הדירות בכלל המדינה, ובנוסף הם יקרות מאוד,

    איך ניתן להשקיע בדירות יוקרה כאלו, בלי לקחת סיכון אדיר, על הקרן ואף הרבה יותר,

    דירה "נורמלית" בגדול הנ"ל מהניילון בירושלים ניתן להשיג גם ב-3' מ' בערך,

    ממילא אין מה שיחזיק באמת את המחיר של הדירות יוקרה הנ"ל,

    מעבר לביקוש ומוכנות (וטיפשות) תושבי חו"ל לשלם מחירי הזויים כנ"ל,

    בא נניח הדולר ירד ב15% נוספים, ובמקביל יש אינפלציה של דירות חדשות בקרית יובל וכדומה,

    (אולי לא עם חדר יין, אבל בריכה וסאונה ניתן לקבל בהרבה בניינים הפונים לציבור האמיד),

    אז למה במקרה כזה וכדומה, אין חשש ל-"תיקון קל" של המחירים, מ-12 מ' ל-8 מ',

    כך שמי ששם 10%, נמצא עכשיו בהפסד של 3 מ' עם השלמת העסקה,

    ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???

    שורה תחתונה אפשר ואפשר להפסיד את כל הקרן (קנס ביטול חוזה יכול להגיע עד 7% ממחיר הדירה),

    מקווה מאוד שטעיתי פה, או שהחוזה שלך כולל ביטול חוזה ללא קנס ?

    נדל"ן תושבי חול ירושלים

  • השקעה בשוק הירושלמי לתושבי חו"ל
    טריידרט טריידר

    א. הרבה אמריקאים כן לוקחים משכנתא 50%, כך שהריביות כן משפיעה.

    ב. המלחמה בוודאי מועררת חשדות כבדים אצל אמריקאים, בפרט הכרזה על מדינה פליסטינאית עם הביקה מזרח ירושלים.

    ג. בכללי, רוב האנטישמיות מורגש בתקשורת, ופחות ברחוב כפי שאתה בטח יודע, ברור שיש, אבל לא כמו שמתואר, מושל ניו יורק גם לא מרתיע כ"כ (יחסית) את המקומיים...

    ד. גם לאמריקאים יש מגבלה, לא מדובר באלפי עשירי עולם, חלק גדול מאוד בעלי בתים מכובדים, ובמחירים של 8 מיליון ל100 מ"ר, מה שאצלם מקבלים עבור זה שתי בתים בבלטימור, בהחלט מוגבלים...

    ה. צריך לבדוק היטב את גודל הביקוש, כבר נבנו מאות דירות לאמריקאים בסביבות שמגר ב7 שנים האחרונות, וכל האזור בבנייה של מאות ומסתבר אלפי דירות לאמריקאים, אישית איני מאמין שיש מספיק ביקוש במחירים אלו, שורה תחתונה יש בזה קצת הימור על הבלתי ידוע, מתחם שנלר לדוגמה מפרסם עמוד שלם במשפחה כבר מאז הפרי-פריסייל ועד היום הזה (10 שנים רצוף), כך שכנראה לא פשוט לשווק מאות אלפי דירות...

    ו. חברות יזמיות עושים כינויסם בארה"ב, עם יועצים ישראלים דוברי אנגלית, בליווי משרדים ממוקים בארה"ב, אז למה שיקנו דרך מתווך מקומי (ממך), אם אפשר לרכוש דרך חברה "מסודרת", כמו שאתה בטח מכיר את האופי של אנשים מסודרים.

    ז. כמו כן, למה שירכשו ממך דירה מוכנה, אם אפשר לרכוש על הנייר לעוד שנה שנתיים במחיר מופחת, לא דחוך להם והרבה עושים כך, והעשיקים שדחוף להם - דחוך להם גם מפרט אישי מהיסוד ולא מעוניינים בדירה עם מפרט קיים.

    כל זה השערות מסברת הכרס, לא מכיר את השוק, רק מכיר את אופי החברה ואת האזור שם...

    נדל"ן השקעה בטוחה דירות לאמריקאים ירושלים

  • משקיעים ! אבל שקועים בלימוד !!!!
    טריידרט טריידר

    @משהמשה

    נפלא ביותר!

    בפרט התובנה להעלות את התפיסה מעיסוק בכספים לעיסוק בערכים !

    כמה הערות:

    א] ליוצאי חו"ל הרבה יותר קל לשלב בין השקעות אקטיביות (יחסית) לבין שקיעות בלימוד.

    אברך ליטאי ישראלי ממוצע, שהולך לסיבוב התייעצויות עם אנשי מקצוע, כבר מרגיש את עצמו עם רגל אחת בחוץ...

    סימן לדבר, תספר לחברותא שלך שאתה לא בא היום, כי יש לך פגישת יעוץ פיננסית ואח"כ ניתוח עסקה עם צוות מקצועי, רוב הסיכויים שמהיום הוא יסתכל עליך אחרת לגמרי...

    ב] שמירה על אנונימיות וסודיות, מתאים רק למי שיודע טוב טוב מה הוא עושה, ומתייעץ עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה בתשלום מלא.

    אברך ממוצע שימשור על אנונימיות וסודיות, מובטח לו ליפול עם יועצי קש ועסקאות בגבול ה"נבל ברשות התורה"...

    ג] יש קצת "באג" בהפיכת העיסוק לערכי עבור "חתנין רבנן",

    מאחר (ולפי התרשמותי) ככל שאברך יותר רואה בעסק ענין רוחני, או אפילו קיום "חובת השתדלות שבתיירה",

    זה אוטומטית מוריד חלק ניכר מתחושת האחריות הכספית, וכמו שכתבת במקו"א שחונכנו לכסף קל וסייעתא דשמיא מופלגת,

    לכן ככל שהעסק יותר קשור להקב"ה, כך מובטחת יותר יביא סייעתא דשמיא,

    ובבחינת "אם נגזר עלי לחתן בכבוד, זו עסקה עם פוטנציאל מפסיקה לטשטש את הנס, ולהיכנס לפרטי פרטים ולבדוק כל האפשרויות והבטוחות זה כבר בגדר ספיקות בביטחון וכו'"...

    ד] למה השקעות כדי להרוויח כסף נטו זה כבר מוגדר אצלך "להתעשר"?

    רק כדי להגיע לפנסיה מספקת באמת, לפרישת מוקדמת של האשה מהעבודה המפרכת (כמה גננות או מורות בגיל מעל 60...), לסגירת כל החובות (הלוואת, חתונות, תוספת נדוניא מעבר למשוער, אינפלציה),

    אפשר "לשרוף" כשתי מיליון ש"ח ויותר, עוד הרבה לפני ההגעה לרמת חיים גבוה יותר...




    היה נחמד לבקר כאן, בפרט עם הודעות כ"כ מחכימות שלך @משהמשה,
    אך עקב פרויקטים יותר חשובים, אני פורש לתקופה הקרובה,
    יש לי התמכרות קלה לפורומים כמו שניתן להתרשם,
    כך שאצלי זה בא על חשבון דברים אחרים...
    בהצלחה לכולם

    שוק ההון והשקעות השקעות נדלן שטייגען

  • שוק ההון מול נדל"ן
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    מדבר לעניין ומדויק מקיף את כל הנושא, נותן נתונים נכונים, ועושה את כל החישובים של העיסקה שאני הייתי צריך לעשות לבד,

    כי יצחקיאן היה בעבר רואה חשבון, ולכן בשונה מעסקנים ויועצים נדל"ן שניגשים עם ריח ותחושת הלב, הוא ניגש לעסקה עם טבלת אקסל מפורטת.




    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    אבל... העסקאות שהוא מדבר עליהם על דירות במרכז ובשרון בשווי של 2.5 מיליון כשהשווי הצפוי הוא 3.5 מיליון לאחר חמש שנים.
    הם לא ממש מתאימות לאברך המשקיע.

    נכון. כי הוא מאמין שחייבים להיצמד הכי קרוב למרכז, או בגדר 'זנב לאריות' כלשונו.

    אבל לפני חודש היה לה (יוצא דופן) מתחם עם פוטנציאל גדול, כמדומני בגבעת אולגה, במחיר 1.25 מיליון ש"ח, הון עצמי 250 אש"ח...

    (אפשר להירשם לרשימת תפוצה במייל שלו ולקבל עדכונים שוטפים, ואם מעניין אותך גבעת אולגה, תבדוק מולו האם יש נרשמים להנ"ל שיתכן ויחזרו בהם, כבר קרה בעבר כמה פעמים)




    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    הכלל הראשוני והבסיסי כשנכסים לעיסקת פריסייל בעיקר של 20/80 הוא שיש לרוכש את היכולת להשלים את כל העיסקה על ידי לקיחת משכנתא וכו'.

    צריך להדגיש את זה ולתלות בחוצות הקרייה...!

    יצחקיאן היה מופתע לגמרי לשמוע ממני שבציבור החרדי נכנסים לעסקאות האלו ללא אפשרות להשלים את העסקה...

    שוק ההון והשקעות

  • שוק ההון מול נדל"ן
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    יש הרבה שמכרו בשיטה הזו, רק שרובם לא כל כך מוצלחים למצוא באמת את הפרויקטים הזולים עם אופציה לקפיצת מחירים.
    וכל פעם שקבלן כל שהוא כתב "פריסייל" הם שיווקו את זה...

    צודק מאוד.

    יצחקיאן לדוגמה, אחרי בחירת מתחם בעל פוטנציאל גדול, הוא בודק כל חברה כמה היא שילמה במכרז על הקרקע, ואח"כ בודק את המאפיניים הפיננסים של החברות, ואז בא עם קבוצה גדולה, לחברה שזכתה במחיר נמוך, והנמצאת במצב של צורך להזרמת כספים, כמה חודשים לפני שלב התחלת הפריסייל...

    (ולא כמו גיסי ששילם 15 אש"ח עבור יעוץ/תיווך לרכוש בפריסייל המפורסם של אפריקה_ישראל בקרית יובל בירושלים...)

    שוק ההון והשקעות

  • שוק ההון מול נדל"ן
    טריידרט טריידר

    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    @טריידר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    כמו בנדל"ן בשיטת @משהמשה

    זו לא השיטה שלי, זו השיטה של המתווך שמכר לי שכיום אינו פעיל בשוק מסיבות אישיות.

    סתם רציתי לתת לך קרדיט על העלאת הרעיון... אז נקרא לזה שיטת "יצחקיאן"...

    שוק ההון והשקעות

  • טבלאות של הרב גוטמן על תכנון נכון של חתונות הילדים
    טריידרט טריידר

    @איציק-התותח @שמיל-שמיל @צופה-ומביט

    לא יודע למה הם שומרים על שתיקה,

    אבל @ארגון-בנקל עומד בשלבים אחרונים להעלאת מחשבון מורחב ומפורט באתר שלהם.
    (עם אפשרות שינוי כל הפרטים + השוואה להפקדות בתוכנית בגמ"ח)

    חתונות הילדים

  • שוק ההון מול נדל"ן
    טריידרט טריידר

    @צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    לקחת משכנתא ולהשקיע בשוק ההון ולמנף שוב, או לקנות קרנות ממונפות.
    אבל זה מתאים רק אם השוק היה לפני זה בירידות, ואז יש יותר סיכוי שיבואו העליות,

    תודה על פירוט הראשי פרקים, אכן בפועל כדאי לשלם להכוונה וייעוץ.
    אז שורה תחתונה, בשוק ההון של היום שנמצא בשיא, וגם עלות מינוף דרך משכנתא יקר מאוד,
    אין אפיק בשוק ההון עם מאפיינים איכותיים כמו בנדל"ן בשיטת @משהמשה !?
    (טווח 5 שנים, 20% רווח בשנה, אפס סיכון הפסד, עם 0% מס, ושקט נפשי לקראת שידוכים)

    שוק ההון והשקעות
  • 1 / 1
  • התחברות

  • אין לך חשבון עדיין? הרשמה

  • התחברו או הירשמו כדי לחפש.
  • פוסט ראשון
    פוסט אחרון
0
  • דף הבית
  • קטגוריות
  • פוסטים אחרונים
  • תגיות
  • פופולרי
  • משתמשים