טאבו משותף, מעלות וחסרונות
נדל"ן
6
פוסטים
4
כותבים
82
צפיות
4
עוקבים
-
@משה-חפץ
יש לי הרבה מה.
אשתדל להעלות כאן בקצרה מעט.
ראשית,
מעבר לכל המדובר על הסכנות של הטאבו המשותף,
בזמן האחרון בהרבה ערים חרדיות מוכרים דירות שהן רחוקות כמטווחי קשת מטאבו משותף,
ואסביר:
טאבו משותף,
בבסיסו,
הוא רכיש משותפת של 2 קונים שרוכשים יחד.
הרווח-
מחיר זול יותר למטר,
המחיר-
קושי בקבלת משכנתא, סיכון במידה ואחד השותפים לא פורע את חלקו במשכנתא,
(לזה יש היום פתרון בנק ירושלים של משכנתא נפרדת אמנם יקרה יותר)
ירושה תהפוך להיות מורכבת מאוד מאוד (כמעט סוג של דמי מפתח....)
ועוד נקודות רבות ולפני כניסה להשקעה כזו יש להיוועץ עם מומחים ספציפיים לתחום.
אבל-
בזמן האחרון משווקות דירות רבות עם הון עצמי גובה ומשכנתא נמוכה-
המשמעות-
אין כלל הגנה על הכסף.
לשם הדוגמא-
לקוח שלי קיבל הצעה קוסמת מחבר:
יש לו דירה מחולקת בקרית אתא,
מושכרות ומניבה.
הוא מעוניין למכור לו חצי מהעיסקה תמורה הון עצמי של קרוב לחצי מיליון ש''ח.
מה הוא הולך לעשות עם הכסף הזה?
להתקדם הלאה לעיסקה אחרת.
המשמעות-
במקרה של קושי וסיבוך כלכלי (ולא דיברתי על נוכלויות שי שהרבה, אפילו אנשים ישרים)
לא נשאר כלום מהכסף.דוגמא נוספת,
אמיתית שנתקלתי בה:
יחידה בביתר,
במחיר של 700 אש''ח בלבד,
הון עצמי 500 אש''ח.
למעשה-
מדובר על דירה + 3 יחידות שנמכרו בטאבו משותף,
שווי הנכס עומד על 4 מיליון,
עם משכנתא של 3 מיליון.
שווי הנכס למימוש מהיר עומד על 3.2 מיליון.
כלומר-
כאשר הבנק ימכור,
גם אם הוא ימכור במחיר יחסית גבוה-
נניח של 3.5 מיליון,
והמחיר יכול להיות גם ירידה של 20% כידוע למי שמונח בתחום המכרזים,
תישאר יתרה של 0.5 מיליון במקרה הטוב ביותר שאמורה להתחלק בין 3 אנשים שכל אחד שם 500 אש''ח!!כלומר אין שום הגנה על הכסף,
וגם הערת אזהרה במקרה הזה לא מועילה כלום.עוד נקודות שחשוב לבדוק:
מי הולך לגור בדירה ומי להשכיר?
במקרה של שותפות שאחד הולך לגור והשני להשכיר,
למי שגר יש הגנה טובה יותר והשני לוקח סיכון גבוה יותר,
כשמציעים שכל העסקה תרשם ע''ש הקונה-
מי לוקח אחריות על המשכנתא?
האם השופתים גרים או מושכרים?
מה יהיה במקרה שהשותפ/ים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא?עוד נקודה אחת אחרונה שראיתי בטאבו משותף בירושלים-
אנשים מוכנים לשלם על נכס לפי ההכנסה שלו משכירות:
כלומר-
דירה שמחולקת ל2 יח''ד,
עולה 2.8 מיליון הופכת להיות להיט אצל המשקיעים,
כי החשבון פשוט-
400 אש''ח הון עצמי,
מיליון ש''ח משכנתא (קצת יותר)
ההחזר החודשי עומד על 5000 ש''ח בערך,
נמוך יותר משכירות ורגוע יור.
רק מה-
הרבה מהדירות האלו אמנם הצליחו להתחלק יפה,
אבל לא רשומות נורמלי בטאבו,
עם בעיות קשות ומהותיות,
אבל עדיין אנשים מסתנוורים.אמנם לפעמים שווה לקחת סיכון אבל צריך להכיר את הסיכון,
ולמדוד אותו בעיניים מקצועיות.(לדוגמא,
יש לי מתווך שיודע לבנות דירה על גגות שנמכרות עם הסכמת שכנים ללא רישום, ובחצי מיליון ש''ח אנשים מגיעים לדירה משלהם במקום מיליון וחצי,
וזה עובד אצלו) -
@משה-חפץ
יש לי הרבה מה.
אשתדל להעלות כאן בקצרה מעט.
ראשית,
מעבר לכל המדובר על הסכנות של הטאבו המשותף,
בזמן האחרון בהרבה ערים חרדיות מוכרים דירות שהן רחוקות כמטווחי קשת מטאבו משותף,
ואסביר:
טאבו משותף,
בבסיסו,
הוא רכיש משותפת של 2 קונים שרוכשים יחד.
הרווח-
מחיר זול יותר למטר,
המחיר-
קושי בקבלת משכנתא, סיכון במידה ואחד השותפים לא פורע את חלקו במשכנתא,
(לזה יש היום פתרון בנק ירושלים של משכנתא נפרדת אמנם יקרה יותר)
ירושה תהפוך להיות מורכבת מאוד מאוד (כמעט סוג של דמי מפתח....)
ועוד נקודות רבות ולפני כניסה להשקעה כזו יש להיוועץ עם מומחים ספציפיים לתחום.
אבל-
בזמן האחרון משווקות דירות רבות עם הון עצמי גובה ומשכנתא נמוכה-
המשמעות-
אין כלל הגנה על הכסף.
לשם הדוגמא-
לקוח שלי קיבל הצעה קוסמת מחבר:
יש לו דירה מחולקת בקרית אתא,
מושכרות ומניבה.
הוא מעוניין למכור לו חצי מהעיסקה תמורה הון עצמי של קרוב לחצי מיליון ש''ח.
מה הוא הולך לעשות עם הכסף הזה?
להתקדם הלאה לעיסקה אחרת.
המשמעות-
במקרה של קושי וסיבוך כלכלי (ולא דיברתי על נוכלויות שי שהרבה, אפילו אנשים ישרים)
לא נשאר כלום מהכסף.דוגמא נוספת,
אמיתית שנתקלתי בה:
יחידה בביתר,
במחיר של 700 אש''ח בלבד,
הון עצמי 500 אש''ח.
למעשה-
מדובר על דירה + 3 יחידות שנמכרו בטאבו משותף,
שווי הנכס עומד על 4 מיליון,
עם משכנתא של 3 מיליון.
שווי הנכס למימוש מהיר עומד על 3.2 מיליון.
כלומר-
כאשר הבנק ימכור,
גם אם הוא ימכור במחיר יחסית גבוה-
נניח של 3.5 מיליון,
והמחיר יכול להיות גם ירידה של 20% כידוע למי שמונח בתחום המכרזים,
תישאר יתרה של 0.5 מיליון במקרה הטוב ביותר שאמורה להתחלק בין 3 אנשים שכל אחד שם 500 אש''ח!!כלומר אין שום הגנה על הכסף,
וגם הערת אזהרה במקרה הזה לא מועילה כלום.עוד נקודות שחשוב לבדוק:
מי הולך לגור בדירה ומי להשכיר?
במקרה של שותפות שאחד הולך לגור והשני להשכיר,
למי שגר יש הגנה טובה יותר והשני לוקח סיכון גבוה יותר,
כשמציעים שכל העסקה תרשם ע''ש הקונה-
מי לוקח אחריות על המשכנתא?
האם השופתים גרים או מושכרים?
מה יהיה במקרה שהשותפ/ים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא?עוד נקודה אחת אחרונה שראיתי בטאבו משותף בירושלים-
אנשים מוכנים לשלם על נכס לפי ההכנסה שלו משכירות:
כלומר-
דירה שמחולקת ל2 יח''ד,
עולה 2.8 מיליון הופכת להיות להיט אצל המשקיעים,
כי החשבון פשוט-
400 אש''ח הון עצמי,
מיליון ש''ח משכנתא (קצת יותר)
ההחזר החודשי עומד על 5000 ש''ח בערך,
נמוך יותר משכירות ורגוע יור.
רק מה-
הרבה מהדירות האלו אמנם הצליחו להתחלק יפה,
אבל לא רשומות נורמלי בטאבו,
עם בעיות קשות ומהותיות,
אבל עדיין אנשים מסתנוורים.אמנם לפעמים שווה לקחת סיכון אבל צריך להכיר את הסיכון,
ולמדוד אותו בעיניים מקצועיות.(לדוגמא,
יש לי מתווך שיודע לבנות דירה על גגות שנמכרות עם הסכמת שכנים ללא רישום, ובחצי מיליון ש''ח אנשים מגיעים לדירה משלהם במקום מיליון וחצי,
וזה עובד אצלו)@מרים-הורביץ-נכסים כתב בטאבו משותף, מעלות וחסרונות:
קושי בקבלת משכנתא,
היום כבר לא כ"כ קשה.
@מרים-הורביץ-נכסים כתב בטאבו משותף, מעלות וחסרונות:
(לזה יש היום פתרון בנק ירושלים של משכנתא נפרדת אמנם יקרה יותר)
גם בטפחות יש את זה כמובן יותר בזול.
-
@משה-חפץ
יש לי הרבה מה.
אשתדל להעלות כאן בקצרה מעט.
ראשית,
מעבר לכל המדובר על הסכנות של הטאבו המשותף,
בזמן האחרון בהרבה ערים חרדיות מוכרים דירות שהן רחוקות כמטווחי קשת מטאבו משותף,
ואסביר:
טאבו משותף,
בבסיסו,
הוא רכיש משותפת של 2 קונים שרוכשים יחד.
הרווח-
מחיר זול יותר למטר,
המחיר-
קושי בקבלת משכנתא, סיכון במידה ואחד השותפים לא פורע את חלקו במשכנתא,
(לזה יש היום פתרון בנק ירושלים של משכנתא נפרדת אמנם יקרה יותר)
ירושה תהפוך להיות מורכבת מאוד מאוד (כמעט סוג של דמי מפתח....)
ועוד נקודות רבות ולפני כניסה להשקעה כזו יש להיוועץ עם מומחים ספציפיים לתחום.
אבל-
בזמן האחרון משווקות דירות רבות עם הון עצמי גובה ומשכנתא נמוכה-
המשמעות-
אין כלל הגנה על הכסף.
לשם הדוגמא-
לקוח שלי קיבל הצעה קוסמת מחבר:
יש לו דירה מחולקת בקרית אתא,
מושכרות ומניבה.
הוא מעוניין למכור לו חצי מהעיסקה תמורה הון עצמי של קרוב לחצי מיליון ש''ח.
מה הוא הולך לעשות עם הכסף הזה?
להתקדם הלאה לעיסקה אחרת.
המשמעות-
במקרה של קושי וסיבוך כלכלי (ולא דיברתי על נוכלויות שי שהרבה, אפילו אנשים ישרים)
לא נשאר כלום מהכסף.דוגמא נוספת,
אמיתית שנתקלתי בה:
יחידה בביתר,
במחיר של 700 אש''ח בלבד,
הון עצמי 500 אש''ח.
למעשה-
מדובר על דירה + 3 יחידות שנמכרו בטאבו משותף,
שווי הנכס עומד על 4 מיליון,
עם משכנתא של 3 מיליון.
שווי הנכס למימוש מהיר עומד על 3.2 מיליון.
כלומר-
כאשר הבנק ימכור,
גם אם הוא ימכור במחיר יחסית גבוה-
נניח של 3.5 מיליון,
והמחיר יכול להיות גם ירידה של 20% כידוע למי שמונח בתחום המכרזים,
תישאר יתרה של 0.5 מיליון במקרה הטוב ביותר שאמורה להתחלק בין 3 אנשים שכל אחד שם 500 אש''ח!!כלומר אין שום הגנה על הכסף,
וגם הערת אזהרה במקרה הזה לא מועילה כלום.עוד נקודות שחשוב לבדוק:
מי הולך לגור בדירה ומי להשכיר?
במקרה של שותפות שאחד הולך לגור והשני להשכיר,
למי שגר יש הגנה טובה יותר והשני לוקח סיכון גבוה יותר,
כשמציעים שכל העסקה תרשם ע''ש הקונה-
מי לוקח אחריות על המשכנתא?
האם השופתים גרים או מושכרים?
מה יהיה במקרה שהשותפ/ים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא?עוד נקודה אחת אחרונה שראיתי בטאבו משותף בירושלים-
אנשים מוכנים לשלם על נכס לפי ההכנסה שלו משכירות:
כלומר-
דירה שמחולקת ל2 יח''ד,
עולה 2.8 מיליון הופכת להיות להיט אצל המשקיעים,
כי החשבון פשוט-
400 אש''ח הון עצמי,
מיליון ש''ח משכנתא (קצת יותר)
ההחזר החודשי עומד על 5000 ש''ח בערך,
נמוך יותר משכירות ורגוע יור.
רק מה-
הרבה מהדירות האלו אמנם הצליחו להתחלק יפה,
אבל לא רשומות נורמלי בטאבו,
עם בעיות קשות ומהותיות,
אבל עדיין אנשים מסתנוורים.אמנם לפעמים שווה לקחת סיכון אבל צריך להכיר את הסיכון,
ולמדוד אותו בעיניים מקצועיות.(לדוגמא,
יש לי מתווך שיודע לבנות דירה על גגות שנמכרות עם הסכמת שכנים ללא רישום, ובחצי מיליון ש''ח אנשים מגיעים לדירה משלהם במקום מיליון וחצי,
וזה עובד אצלו)תודה רבה!!!
-
@אבי-ר. הכל נכון לגבי טאבו משותף.
בדיוק היום ראיתי מודעה בביתר-
טאבו משותף,
שלושה שותפים בלבד.אם זה לא היה עצוב,
זה היה מצחיק. -
בעצם המושג של טאבו משותף אינני רואה חסרון.
מה זה משנה כמה שותפים יש בהשקעה בפרט אם כל אחד יכול לצאת בנפרד.הדברים שצריך לבדוק זה מחיר, איכות השותפים ואמינותם, הון עצמי נדרש, אפשרות למכירת הנכס בעתיד והאם המחיר הוא אטרקטיבי
צריך שההסכם יהיה מוצלח ושיכסה כמה שיותר בעיות עתידיות
צריך בורר מוצלח ובר סמכא שיוכל לטפל בסכסוכים עתידיים אם יקרו.יש המון ניואנסים בדירות שותפות וצריך לפנות לפני הרכישה למומחים בתחום שיתנו את חוות דעתם
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}