דילוג לתוכן

הנחה רק בפריפריה? - מועצת מקרקעי ישראל תדון בצמצום חד של מחיר למשתכן !

נדל"ן ומשכנתאות
6 5 403 5

נושאים מוצעים


  • 0 הצבעות
    2 פוסטים
    155 צפיות
    ו
    כחלק מעליית קרנה של ההתיישבות החרדית בפריפריה, הביקוש הגדל וההצטרפות המרשימה של כ1,000 זוגות צעירים ואף מבוגרים לקהילות השונות בפריפריה בכל שנה. וכחלק מהסקירה המקיפה על הקהילות השונות. נקדיש את המאמר הבא לפריפריה החסידית. הדגשה חשובה: נושא זה לא נמצא בעיסוק היומיומי שלי, ולכן אני לא כותב מנסיון. כל מי שמוצא מידע שאינו מדויק או מוטעה, אשמח מאוד אם ישקיע דקה או 2 כדי להעמידני על טעותי. ובכן, התייחסות החסידויות השונות לנושא מגורים ותמיכה לרכישת דירה לילדים, שונה באופן משמעותי מהציבור הליטאי, שם שמים דגש על עזרה משמעותית לזוג הצעיר להתחיל את חייו בלי חובות גדולים (דבר שקצת פחות מתאפשר בשנים האחרונות) וההשתתפות ברכישת הדירה היא מינימלית. ומשכך, ההורים כמעט ולא מתערבים בנושא רכישת הדירה, ענין שדוחה פעמים רבות את רכישת הדירה. מאידך, הציבור החסידי עובד יותר ויכול לחסוך גם להון עצמי וגם כיכולת החזר חודשית גבוהה. דבר נוסף שנגזר מעבודת הגברים, המגורים צריכים להיות באזור בהם יש עבודות מתאימות לגברים. מכיוון שהתפתחות קהילות בפריפריה נשענת על יכולת להביא מסה אנושית בזמן קצר, ככל שהקהילה מתאימה ליותר משפחות כך יש סיכוי לקהילה להתפתח. כדוגמא, אם ישיבה ליטאית כמו סורוצקין, תפתח קהילה לבוגרים בלבד במגדל העמק, לצורך הדוגמא כמובן, הסיכוי של מיזם כזה להצליח הוא נמוך, כי גם אם יש בסך הכל מספיק בוגרים לאייש קהילה כזו, בתוך הקבוצה יש הרבה משפחות שמסיבות שונות גרות במקומות אחרים. דבר נוסף שאינו משותף לכלל החסידויות, הרצון לגור בסביבה חרדית לחלוטין. חלק מהחסידויות מציבות את התנאי הזה כחק בל יעבור, דירות בפריפריה - אך ורק בפרויקטים חדשים כחלק משכונה חרדית נפרדת מהאוכלוסיה המקומית. בהתאם למה שנאמר, כדי שתקום קהילה חסידית בעיר רחוקה ממרכזי החסידות צריכים לקרות כמה דברים. א. מספיק משפחות מאותה חסידות שיעברו לעיר הזו. כדי שזה יקרה צריכים לקרות לפחות אחד משלושת הדברים הבאים: חסידות מאוד גדולה חסידות שיכולה לשכנע ולגרום לאחוז גדול מכלל המשפחות להגיע למקום אחד חסידות שיכולה לעודד כלכלית את הזוגות הצעירים לעבור למקום הזה. ב. כמה חסידויות שיכולות להצטרף למוסדות משותפים ג. חסידויות שמרכז החסידות נמצא בפריפריה. ד. חסידויות עם יכולת כלכלית ויכולת ביצוע ליזמות של פרויקטים גדולים הפריפריה החסידית משלבת את הנתונים הללו וננסה לפרט. חסידות גור חסידות גור היא חלוצה אמיתית בכל התחום של דיור, עוד מימי האדמו"ר בעל ה'פני מנחם' זצ"ל שהקים את קרית החסידות באשדוד, עבור דרך חיפה, חצור וערד, וכלה בקהילה החדשה בדימונה. חסידות גור מספיק גדולה וחזקה כדי לגרום למספיק משפחות מהחסידות לעבור למקום מסוים, ומסתמכת על עסקנים חזקים שדואגים למשפחות לכל מה שאפשר לדמיין. בגור אין התנגדות לגור יחד עם האוכלוסיה המקומית, כדי לרכוש דירות במחירים נמוכים מאוד. בחסידות קיימת 'ועדת דיור' חסידות צאנז צאנז היא דוגמא לחסידות בה מרכז החסידות לא נמצא בעיר חרדית, עם זאת היא מתבדלת מהאוכלוסיה המקומית (כמה שניתן) ע"י ריכוז בקריה. לצאנז יש קהילות לצעירים בטבריה ובחיפה, ובמקומות נוספים. לזוגות הצעירים שעוברים לקהילות אלו יש עידוד כלכלי בדוגמת הלוואה גדולה ונוחה. חסידות ויז'ניץ בחסידות ויז'ניץ משלבים בין מגורים בשכונות ותיקות לבין פרויקטים, כשפרויקט הדגל של החסידות היא הקהילה בעפולה עם מאות משפחות. כמו"כ יש קהילות קטנות בערים נוספות. חסידות קרלין גם חסידות קרלין פועלת ליישב את צעיריה בפריפריה כשהקהילה הבולטת נמצאת בטבריה, אולי כהמשך להתיישבות העתיקה בעיר. חסידות בעלזא בבעלזא גרים בעיקר בפרויקטים, אך לא רק. לבעלזא קהילות בכמה ערים, ביניהם הר יונה, קרית גת, חיפה ועוד. חסידויות נוספות ניתן למצוא חסידויות נוספות בפריפריה, בעיקר כמרכז החסידות, כמו נדבורנא צפת, מאקווא בקרית אתא, לעלוב, סערט ויזניץ בחיפה, סלונים ובויאן בעמנואל, תולדות אברהם יצחק בהר יונה, ועוד. ריכוזים חסידיים בכמה ערים בארץ נוצרו לאורך השנים ריכוזים של כמה קהילות חסידיות זו לצד זו כדוגמת הר יונה, קרית גת, חיפה, צפת, עמנואל. כלל חסידי לגבי חסידויות קטנות שמוגדרות ככלל חסידי, אין לי מידע, אך מכמה שיחות עם כאלו שמגדירים את עצמם כלל חסידי, הם די נופלים בין הכסאות. אשמח מאוד לשמוע נתונים נוספים ואשלים בתוך הסקירה. לסקירות ומאמרים נוספים על הפריפריה
  • 8 הצבעות
    1 פוסטים
    232 צפיות
    חופש כלכליח
    [image: 1766013979496-image-24.png]
  • יש סיבה ומסובב

    כלכלת המשפחה השגחה השקעה מחיר למשתכן
    2
    17 הצבעות
    2 פוסטים
    199 צפיות
    חופש כלכליח
    מיוחד מאוד!!! @ניסן-עציוני כתב ביש סיבה ומסובב: בעיקר כי אני לא איש מקצוע זה הדבר היחיד שלא הסכמתי עליו.
  • 4 הצבעות
    1 פוסטים
    271 צפיות
    טריידרט
    זאת השקעה מצוינת ! ומה עם התזרים השלילי ? כבר נסתדר אתו ! .... רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ? ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ? . אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות: משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה. במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער – כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס). אוקיי. אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ? כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה, זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית. לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף – אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה. פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית, זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום, כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית. קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר, אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש, מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק – ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית, ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים), ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר. מה זה אומר עבורך? במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים, חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי – כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך, וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב. אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך, אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית. לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי, אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש. תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון, מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי. ........................ להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים. נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל. כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית) אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית. כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית, ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו. הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי – כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך, אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים, את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות. בנוסף, סיכון נוסף מופיע: אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות. במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים, המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול. כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות, הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום. למכור את הכנס הוא לא יכול, נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות, להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה, כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה, לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק, גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר, כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף... הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף, כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה, אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו, אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים, אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים, ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש, כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד... המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה – חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית, תוך התעלמות מהתזרום החודשי. ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים, אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד, בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש. בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי, המציאות היא מסובכת ומסוכנת – כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק" והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית. אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד. זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז, אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית, וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות, ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש, תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים ! אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ??? אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!! לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש, הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות, שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים, אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !! בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה, אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%, גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח. אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב, אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב. תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה
  • מכירה לצורך מחיר למשתכן

    הועבר נדל"ן ומשכנתאות מחיר למשתכן
    10
    0 הצבעות
    10 פוסטים
    466 צפיות
    מ
    @סתם-אדם כתב במכירה לצורך מחיר למשתכן: @מנסה-להבין על פי דברי עו"ד נתן רוזנבלט מי שנרשם למקומות הפחות נוצצים שזה אומר ערים שאינם חרדיות, שגם בהם יש רווח של כחצי מליון, מבחינה סטטיסטית בסוף יזכה לצערי מטעים את הציבור, להלן האחוזים בהגרלה האחרונה במקומות עם האחוזים הגבוהים ביותר כמובן חוץ מאום אל פאחם ונצרת הנתונים הם מתוך אתר שמשכלל את האחוזים: נוף הגליל-1.6, אשקלון-0.98, דימונה-0.94, אופקים-0.73, וכן הלאה. בשאר המקומות האחוזים נמוכים בהרבה. ישמע חכם ויוסיף לקח ואל ישגו הציבור באשליות שווא. מי שרוצה בכל אופן יכול למלא פיס.