איך מקבלים החלטות בנדל"ן..?

[משה חיים]

בתהליך עם משפחות לעיתים רבות עולה דיון סביב הנכס שלהם.
לפעמים זה משהו שניתן לשפר בשוטף, לפעמים בסוגיה של צבירת הון,
ולפעמים מדובר באיזו תפיסה שמחזיקה אותם במקום...
אני משתף כאן שאלות מתוך מקרים שפגשתי, והמטרה היא לאו דוקא לומר לי מה לייעץ להם (ואני עוד לא יועץ נדל"ן),
אלא לתרגם לחיים שלכם את השאלות הללו, ולהרגיש מתי כדאי לשלוח חבר להתייעץ עם בעל מקצוע.

ובכן:

משפחת ב. גרים בשכירות, יש להם דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח, יתרת משכנתא לסילוק 150 אלף, שכירות מתקבלת 2500 ש"ח, עלות משכנתא 1500 בחודש, אתגר כלכלי של כמה אלפים בשוטף.
הבעיה - ההון העצמי שלהם מניב 0.88% בשנה.
האם יש כאן משהו לעשות כדי לשפר את החודשי, או לבדוק אם כדאי להחליף להשקעה אחרת - עבור העתיד..?

משפחת ה. מתגוררים בדירה שלהם ללא משכנתא בשווי 2.9 מיליון, הצטברו להם חובות של 700 אל"ש מהתנהלות של עשרות שנים, לא מוכנים להשקיע מספיק בהגדלת הכנסה כדי לעצור את הגירעון החודשי הממוצע של 10 אלף ש"ח...
האם כדאי להם למכור את הנכס ולפרוע חובות, לגור בשכירות - ולהתקדם עם 2.2 מיליון הון עצמי ליצירת פתרון כלשהו?

משפחת ג. יש להם מתנה מההורים של 140 אל"ש + הולך להיכנס להם 50 אלף פיצויים מב"ל + יתרה חודשית של 2000 ש"ח.
לשים בצד לנישואי הילדים - או שיש להם דרך להתדם לדירה ראשונה?

משפחת ס. יש להם מתנה מההורים של 900 אל"ש, החודשי שלהם דחוק - גרים ביחי"ד עם 2 ילדים בעלות של 4500 ש"ח.
מחפשים נכס שגם ייצר להם הכנסה חודשית כדי לשלם את השכירות וגם מינוף טוב שיגרום לכסף להמשיך לגדול.
יש כזה דבר?

משפחת ל. גרים בנכס שלהם ללא משכנתא - בשווי 2.5 מיליון. רוצים להתקדם להשקעה בנכס נוסף אבל יש להם רק אלף ש"ח פנוי בתזרים החודשי.
יש להם מה לעשות?

משפחת ב. גרים בדירה שלהם בשווי 3 מיליון, יש משכנתא + חובות בגובה 1.7 מיליון. עובדים עכשיו על איחוד הלוואות שיתן להם החזר חודשי של 10 אלף למשכנתא החדשה. מתחילים לחתן עוד שנתיים, מסתפקים אם יש להם דרך להגיע להכנסות של 30 אלף בחודש מיגיע כפיים.
מה האלטרנטיבה שלהם? לעבור לפריפריה לא מתאים להם בגיל הזה.
האם כדאי למכור את הדירה ולגור בשכירות כדי להתחיל פרק חדש עם 1.3 ש"ח..?

משפחת ל. קנו להם דירה מפוצלת בדרום. היא שווה מיליון ש"ח ויש עליה משכנתא של 250.
כיום 1 מתוך 3 יחידות שם מושכרות בפועל, והגירעון בתקציב החודשי שלהם נובע מהעובדה שהם כבר תקופה מקווים שכבר ייכנסו עוד שוכרים...
האם כדאי להם למכור את הנכס ולהתקדם להשקעה אחרת..?

[מרים-הורביץ נכסים]

@משה-חיים תודה על הפירוט המעשיר,
אשמח לשוחח איתכם באישי ע''מ לייצר שיתוף פעולה בעז''ה לטובת הלקוחות כשיש דילמות.

כמה הארות מהכיוון שלי-
א. פעמים רבות כשנמצאים באמצע תהליך כלכלי,
או גרוע מכך שהוא לא התחיל... רק נודעו למצב ועדיין לא אזרו את הכוחות הנדרשים לשיוי,
כניסה לעיסקת נדל''ן שכאילו פותרת את המצב מעמיקה בפועל את הבור והבעיה בהתנהלות-
כי אח''כ אין כבר איך לסייע להם כי מיצינו את האפשרויות.
ב. מעבר לשכירות הוא אמנם כלכלי כיום,
אבל הוא מאוד לא פשוט, והולך ונעשה מורכב משנה לשנה עם התגברות מצוקת הדיור,
התבגרות הזוגות הצעירים,
והצורך שלהם בדירות גדולות יותר.
ג. יש הרבה פעמים שיש אנשים ששווה להם למכור את ההשקעה שעשו על אף ההפסד,
אבל רבים מהם לא ירצו לעשות את זה כדי לא להוכיח לעצמם שטעו.
לצערי הרב יש לי הרבה דוגמאות על זה.

[שואף ליותר]

@מרים-הורביץ-נכסים
כדי לפנות ל @משה-חיים באישי ניתן לשלוח מייל לכתובת שמופיעה בחתימת הפוסט שלו