אחיסמך בשערי עכו
נדל"ן
279
פוסטים
47
כותבים
21.7k
צפיות
43
עוקבים
-
@רואה-את-הנולד
יש לי קרוב משפחה שגר באחיסמך 'המקורית'... ,
סיפר לי שמתחיל אצלם שיווק לשיפור דיור לאחיסמך 'החדשה'..@שבתי-בבית-ה
אחיסמך המקורית לא חרדים זה מושב לא?
הם עוברים לגור בעיר? -
@שבתי-בבית-ה
אחיסמך המקורית לא חרדים זה מושב לא?
הם עוברים לגור בעיר?הוא התכוון לשכונת 'גני איילון' בלוד,
המכונה בפי אנ"ש 'אחיסמך'.. -
פורסם בקבוצה של @ניסן-עציוני ע"י יעקב ריינץ
המבחן של הציבור הליטאי: האם יצליחו לשווק 1,700 דירות בעכוהרב רפאל (רפי) הופמן, אחד מעסקני הדיור המוכרים ביותר מזה עשרות שנים עם רזומה מוכח בתחום כשבנה בעבר אלפי יחידות דיור ברמת שלמה ובאחיסמך (שם החזיר בממוצע למשפחה 100 אלף שקל!) - חוזר לזירה והפעם, בעכו. והמספרים הפעם גדולים מתמיד: 1,500 יחידות דיור שזכתה בהן החברה שבניהולו, והפכו לאחר עדכון תכנוני ל־1,700 דירות –
עם אפשרות להתרחבות נוספת.
אבל בשונה מהמוכר במגזר, הרב הופמן מדגיש: זו לא קבוצת רכישה. זו יזמות מקצועית בקונספט של "קבוצת רוכשים" (השיווק נעשה רק בכוללים) – הכל בליווי בנקאי, עם תשלום מדורג לפי התקדמות הבנייה. "החוזים ייחתמו אי"ה עם תחילת הליווי הבנקאי. בשלב הראשון הרוכשים ישלמו 30% בלבד".והמחירים? כאלה שלא נראו בארץ מאז תקופת הסבסוד הממשלתי: דירת 4 חדרים, בשטח 103 מ"ר + 20 מ"ר מרפסות + 3 שירותים – במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקלים בלבד. יש גם דירות של 3 חדרים החל מ־900 אלף ש"ח, אך לדבריו "מהנסיון האישי שלי: ברכישות בפריפריה רובם מחפשים 4 חדרים לפחות". הרב הופמן מדגיש: אף אחד מעוסקים במלאכה לא מרוויח שקל ולכן אפשר למכור במחירים כאלו!
החברה שזכתה בשעתו במכרז של רמ"י, רכשה את הקרקע בסיוע הלוואת גישור של 30 מיליון דולר מנדיבים אמריקאים, ולקחה הלוואה נוספת מבנק הפועלים להשלמת העסיקה. העלות הממוצעת ליחידת קרקע עם פיתוח עומדת על 150 אלף ש"ח – "נתון שפשוט לא קיים כיום בשוק", מדגיש הרב הופמן.
והשכונה? לא רק דירות: כמובן שבראש ובראשונה כל רשתות הכוללים הגדולים בציבור הליטאי יפתחו שם סניפים לצד הקמת ישיבה, אבל יש גם את "זבולון": 300 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר מתוכננים לקום בלב המתחם. "אנחנו מתכננים מרכזי הייטק, שטחי תעסוקה ומרכזים קהילתיים – כדי לספק פרנסה למשפחות האברכים".
מדובר ביוזמה פרטית לחלוטין – אין כאן אפילו דירה אחת במסגרת מחיר למשתכן, מה שכמובן ישפיע על צביון השכונה. יש גם מאות חרדים שזכו בהגרלות "דירה בהנחה" בשכונה והם יהפכו לחלק בלתי נפרד מהשכונה – שמיועדת להפוך, לפי דבריו, "לחלק מהמטרופולין החרדי של חיפה-רכסים".
"אנחנו במגעים מתקדמים עם מספר קהילות חסידיות, ורוצים מאוד לראות גם אותן בתוך השכונה החדשה".
ומה באשר למשקיעים שמריחים מציאה? הרב הופמן סוגר את הדלת באלגנטיות: "זו לא השקעה מהירה. לא ניתן למכור את הדירות בחמש השנים הראשונות מהאכלוס כמו שעשינו באחיסמך. מי שבכל זאת יידרש למכור – יוכל להעלות את המחיר ב־8% לשנה, בהתאם לעליית הערך הממוצעת בישראל ולא מעבר. בקיצור, המשקיעים לא יוכלו לעשות כאן אקזיט מהיר".
הנעלם הגדול הוא האם הציבור הליטאי אכן יגיע בהמוניו לעכו, כי זה באמת האתגר האמיתי.מצד אחד ישנה נוכחות ליטאית מרשימה בערי הפריפריה בצפון ובדרום, אבל מצד שני העילית של עולם הישיבות מעדיף להתגורר בריכוזים החרדיים הגדולים והמבוססים, הן בגלל איכות הכוללים ומוסדות החינוך, והן בגלל ריבוי מקומות תעסוקה לנשים בתחום ההיי-טק.
נכון שהם משלמים משכנתא יקרה מידי חודש בחודשו (גם אחרי ש'השווער האברך' התאמץ ונתן לחתן המאושר 700 אלף שקל), אבל מבחינתם זה שווה את המחיר. לא בטוח שהם צודקים, אבל זו המציאות כיום.
הרב הופמן, שזוכה לגיבוי משמעותי מגדולי ישראל שליט"א, בטוח שבסופו של יום הפרויקט יצליח בענק ויתגבר בסייעתא דשמייא על המכשולים הטבעיים שיעמדו בפניו. הוא עשה זאת ברמת שלמה לפני למעלה משלושים שנה, ובאחיסמך לפני 15 שנה – וכעת המבחן הגדול שלו הוא עכו.
אין ספק שאם זה יצליח, זו תהיה סנונית ראשונה ומבורכת שתשפיע עשרות שנים קדימה על שאר הפרויקטים בפריפריה החרדית.
-
@דוד-גולדברג
למה לא?
כבר היום המחירים בעכו עצמה גבוהים מאוד ביחס למחירים שהפרוייקט של רפי הופמן משווק.
בנוסף לכך שהשכונה המדוברת מנותקת לגמרי מעכו, ולדוגמא "עמרם אברהם" משווק שם דירות לציבור הכללי החל מ- 1,730,000 לדירת 4 חדרים, כך שלא נראה לי שהציבור שלנו ישלם יותר מהמחיר הזה.@מנסה-להבין כתב באחיסמך בשערי עכו:
לדוגמא "עמרם אברהם" משווק שם דירות לציבור הכללי החל מ- 1,730,000 לדירת 4 חדרים, כך שלא נראה לי שהציבור שלנו ישלם יותר מהמחיר הזה.@רואה-את-הנולד כתב באחיסמך בשערי עכו:
דירת 4 חדרים, בשטח 103 מ"ר + 20 מ"ר מרפסות + 3 שירותים – במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקלים בלבד. יש גם דירות של 3 חדרים החל מ־900 אלף ש"ח,"זו לא השקעה מהירה. לא ניתן למכור את הדירות בחמש השנים הראשונות מהאכלוס כמו שעשינו באחיסמך. מי שבכל זאת יידרש למכור – יוכל להעלות את המחיר ב־8% לשנה, בהתאם לעליית הערך הממוצעת בישראל ולא מעבר. בקיצור, המשקיעים לא יוכלו לעשות כאן אקזיט מהיר".
ואני כותב
השקעה מהירה זה אומנם לא
אבל זה השקעה מצויינת לטווח בינוני
כבר על הנייר יש תשואה של 44%
והשכירות כמעט תכסה את המשכנתא
(משכנתא של 4,500 על 75% מהדירה, שזה בערך שכ״ד 4 חדרים חדשה בעכו היום)וככל שמחירי הדירות שם יעלו (ואפשר להניח ששכונה של 2,000 משפחות חרדיות איכותיות תעלה את המחירים) התשואה באחוזים תגדל
בקיצור, תשואה של מחיר למשתכן בלי להיות זכאי ולחכות להגרלות…
-
@N-R-Y
...אם יש בכלל אתר רשמי -
ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים. -
ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים.@הקול-השפוי כתב באחיסמך בשערי עכו:
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסתפער רק של 18.000 ש"ח
זה ממש מוזר
עריכה
@שמואל צודק טעיתי זה 180.000 ש"ח -
@הקול-השפוי כתב באחיסמך בשערי עכו:
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסתפער רק של 18.000 ש"ח
זה ממש מוזר
עריכה
@שמואל צודק טעיתי זה 180.000 ש"ח@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח... -
@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:
@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...זה עדיין קצת מפתיע
4 חדרים גדולה משלש חדרים ב20% ובמחיר ב22%
5 חדרים גדולה מארבע חדרים ב23% והמחיר ב15% -
@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:
@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...זה עדיין קצת מפתיע
4 חדרים גדולה משלש חדרים ב20% ובמחיר ב22%
5 חדרים גדולה מארבע חדרים ב23% והמחיר ב15%@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.
-
@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:
@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...זה עדיין קצת מפתיע
4 חדרים גדולה משלש חדרים ב20% ובמחיר ב22%
5 חדרים גדולה מארבע חדרים ב23% והמחיר ב15% -
@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.
@צמיחה כתב באחיסמך בשערי עכו:
@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.
הכל נכון
אבל בדר״כ הביקוש יורד משלש לארבע יותר מאשר מארבע לחמש
וגם הפער במחיר יחסית מתאים
כאן התמחור הוא כאילו הביקוש הוא אותו דבר לשניהם ואז ירידה לחמש
אולי לזה הוא התכוון שבדר״כ בפריפריה הביקוש הוא לארבע חדרים בשונה מהמרכז שיש יותר ביקוש לשלש חדרים.יש לזה היגיון, כי במרכז המחירים גבוהים ואנשים מעדיפים לקנות מה שהם יכולים, למרות שלקנות שלש חדרים זה מחייב לשפר דיור בעתיד,
בפריפריה בגלל שהמחירים יחסית זולים, אנשים מעדיפים מלכתחילה לקנות ארבע, וחמש כבר לא דחוף להם@שמואל ברור שבכל מקום בארץ יש פער במחיר למ״ר ככל שהדירה גדלה, ולכן יזמים מעדיפים לבנות יותר דירות של 3-4 חדרים, ולא דירות יותר גדולות. (שגם לוקח ליזם הרבה יותר זמן למכור אותם…)
-
@צמיחה כתב באחיסמך בשערי עכו:
@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.
הכל נכון
אבל בדר״כ הביקוש יורד משלש לארבע יותר מאשר מארבע לחמש
וגם הפער במחיר יחסית מתאים
כאן התמחור הוא כאילו הביקוש הוא אותו דבר לשניהם ואז ירידה לחמש
אולי לזה הוא התכוון שבדר״כ בפריפריה הביקוש הוא לארבע חדרים בשונה מהמרכז שיש יותר ביקוש לשלש חדרים.יש לזה היגיון, כי במרכז המחירים גבוהים ואנשים מעדיפים לקנות מה שהם יכולים, למרות שלקנות שלש חדרים זה מחייב לשפר דיור בעתיד,
בפריפריה בגלל שהמחירים יחסית זולים, אנשים מעדיפים מלכתחילה לקנות ארבע, וחמש כבר לא דחוף להם@שמואל ברור שבכל מקום בארץ יש פער במחיר למ״ר ככל שהדירה גדלה, ולכן יזמים מעדיפים לבנות יותר דירות של 3-4 חדרים, ולא דירות יותר גדולות. (שגם לוקח ליזם הרבה יותר זמן למכור אותם…)
@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו. -
@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו.@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:
@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו.נכון, אבל באופן יחסי למספר דירות בפרויקט, יהיה הרבה פחות 5 חדרים וק״ו 6 חדרים מאשר 3-4
אם היזם מקבל על זה למ״ר יותר, (אגב גם העלות בניה של דירה גדולה קצת יורדת) למה זה לא הפוך? -
@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:
@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו.נכון, אבל באופן יחסי למספר דירות בפרויקט, יהיה הרבה פחות 5 חדרים וק״ו 6 חדרים מאשר 3-4
אם היזם מקבל על זה למ״ר יותר, (אגב גם העלות בניה של דירה גדולה קצת יורדת) למה זה לא הפוך?@שמח-לעזור
לא כתבתי שבונים 5-6 חדרים יותר מ-3-4,
אלא שיש להם יותר ביקוש מבעבר. -
ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים.@הקול-השפוי כתב באחיסמך בשערי עכו:
ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים.תוכל לעיין שוב ולתת מספר וכו'
-
@מנסה-להבין
המספר להרשמה לפרויקט אחיסמך בשערי עכו 025420636
תוכל לשאול הכל (כמובן שמהם תשמע הכל וורוד וצריך לברר מי באמת יגיע לשם)
יש שמועות לא יודע כמה הם אמיתיות שסורוצקין קנה שם כ200 דירות
אמור להיות שם שכונה גדולה יותר ובינתים הוכשר לבניה כ8000 דירות מתוכם כ1700 הפרויקט המדובר
והשאר לא דווקא חרדי אבל הרבה זכו שם במחיר למשתכן כך שגם בשאר השכונה יהיו עוד חרדים והפרויקט הזה זה רחובות נפרדים
בתוכנית של ועד הדיור החרדי שאם הפרויקט הזה מצליח אז היזמים של שאר הדירות שיוכשרו בהמשך ימכרו לחרדים כי יהיה ביקוש חרדי לשם לאחר שרבע מהשכונה כבר חרדית
בעתיד יהיה שם 1800 דירות בכל השכונהומרכז מסחרי גדול ואזור תעסוקה גדול ומתעדים לבנות תחנת רכבת לשכונה שם@פזיח-ציפורנים האם צפוי להיות גנים, חידרים, בתי ספר ועוד... בפרויקט?
-
@פזיח-ציפורנים האם צפוי להיות גנים, חידרים, בתי ספר ועוד... בפרויקט?
@dinaf3403
שאלה קשה:
אם תבוא קבוצה מאוגדת אז חלק מההקמה יהיה ביסוס מוסדות.
אם יבואו חסידות, כנ"ל אבל לא יהיה מקום לשאר מגזרים.
ואם יבואו אחדים שיצרו קהילה אז יקח זמן.
בכל מקרה יקומו מוסדות בהתאם לסגנון האוכלוסיה שתתאגד. -
@dinaf3403
שאלה קשה:
אם תבוא קבוצה מאוגדת אז חלק מההקמה יהיה ביסוס מוסדות.
אם יבואו חסידות, כנ"ל אבל לא יהיה מקום לשאר מגזרים.
ואם יבואו אחדים שיצרו קהילה אז יקח זמן.
בכל מקרה יקומו מוסדות בהתאם לסגנון האוכלוסיה שתתאגד.@אבי-ה-נערה
אם זה יהיה כמו 'גני איילון' אחיסמך - לוד אז המצב שם מבחינת מוסדות בהתחלה לא היה משהו..
ואם זה אותם יזמים גם באחיסמך - עכו אז צריך לקוות שהפעם ההתנהלות תהיה שונה.
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}