אחיסמך בשערי עכו

[שמח לעזור]

@מנסה-להבין כתב באחיסמך בשערי עכו:
לדוגמא "עמרם אברהם" משווק שם דירות לציבור הכללי החל מ- 1,730,000 לדירת 4 חדרים, כך שלא נראה לי שהציבור שלנו ישלם יותר מהמחיר הזה.

@רואה-את-הנולד כתב באחיסמך בשערי עכו:
דירת 4 חדרים, בשטח 103 מ"ר + 20 מ"ר מרפסות + 3 שירותים – במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקלים בלבד. יש גם דירות של 3 חדרים החל מ־900 אלף ש"ח,

"זו לא השקעה מהירה. לא ניתן למכור את הדירות בחמש השנים הראשונות מהאכלוס כמו שעשינו באחיסמך. מי שבכל זאת יידרש למכור – יוכל להעלות את המחיר ב־8% לשנה, בהתאם לעליית הערך הממוצעת בישראל ולא מעבר. בקיצור, המשקיעים לא יוכלו לעשות כאן אקזיט מהיר".

ואני כותב
השקעה מהירה זה אומנם לא
אבל זה השקעה מצויינת לטווח בינוני
כבר על הנייר יש תשואה של 44%
והשכירות כמעט תכסה את המשכנתא
(משכנתא של 4,500 על 75% מהדירה, שזה בערך שכ״ד 4 חדרים חדשה בעכו היום)

וככל שמחירי הדירות שם יעלו (ואפשר להניח ששכונה של 2,000 משפחות חרדיות איכותיות תעלה את המחירים) התשואה באחוזים תגדל

בקיצור, תשואה של מחיר למשתכן בלי להיות זכאי ולחכות להגרלות…

[N.R.Y]

פרטים למעשה איפה אפ' למצוא?

[שבתי בבית ה']

@N-R-Y
...אם יש בכלל אתר רשמי

[הקול השפוי]

ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים.

[רואה את הנולד]

@הקול-השפוי כתב באחיסמך בשערי עכו:

1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת

פער רק של 18.000 ש"ח
זה ממש מוזר
עריכה
@שמואל צודק טעיתי זה 180.000 ש"ח

[שמואל]

@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...

[שמח לעזור]

@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:

@רואה-את-הנולד
לי זה יצא פער של 180,000 ש"ח...

זה עדיין קצת מפתיע
4 חדרים גדולה משלש חדרים ב20% ובמחיר ב22%
5 חדרים גדולה מארבע חדרים ב23% והמחיר ב15%

[צמיחה]

@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.

אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.

[שמואל]

@שמח-לעזור
בנוסף למה שטען @צמיחה,
קיים כבר בהרבה מקומות פער מחיר בהפרש בין גודל הדירה,
זה היה באחיסמך בלוד, בפרויקטים שונים בגבעת הפרסה ברכסים,
וזה פשוט עניין של ביקוש וזו גם הסיבה שבונים יותר ויותר דירות גדולות.

[שמח לעזור]

@צמיחה כתב באחיסמך בשערי עכו:

@שמח-לעזור
הכלל הוא תמיד לפי היצע וביקוש,
והביקוש ל-5 חד' הוא פחות מהביקוש ל-4 חד'.

אפשר לראות את זה בכל מיני שכונות שמתחרדות ובאים לשם זוגות צעירים, יש יותר ביקוש ל-3 חד' והפער בין 3 חד' ל-4 חד' סביר. אבל אחרי שעוברים 10/15 שנים והזוגות שפעם היו צעירים מחפשים דירות של 4 חד', פתאום הפער בין 3 חד' ל- 4 חד' נהיה יותר גדול.

הכל נכון
אבל בדר״כ הביקוש יורד משלש לארבע יותר מאשר מארבע לחמש
וגם הפער במחיר יחסית מתאים
כאן התמחור הוא כאילו הביקוש הוא אותו דבר לשניהם ואז ירידה לחמש
אולי לזה הוא התכוון שבדר״כ בפריפריה הביקוש הוא לארבע חדרים בשונה מהמרכז שיש יותר ביקוש לשלש חדרים.

יש לזה היגיון, כי במרכז המחירים גבוהים ואנשים מעדיפים לקנות מה שהם יכולים, למרות שלקנות שלש חדרים זה מחייב לשפר דיור בעתיד,
בפריפריה בגלל שהמחירים יחסית זולים, אנשים מעדיפים מלכתחילה לקנות ארבע, וחמש כבר לא דחוף להם

@שמואל ברור שבכל מקום בארץ יש פער במחיר למ״ר ככל שהדירה גדלה, ולכן יזמים מעדיפים לבנות יותר דירות של 3-4 חדרים, ולא דירות יותר גדולות. (שגם לוקח ליזם הרבה יותר זמן למכור אותם…)

[שמואל]

@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו.

[שמח לעזור]

@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:

@שמח-לעזור
אתה יכול לראות בדירות הישנות בפריפריה - כמעט לא קיימות דירות גדולות,
לעומת זאת בבניות חדשות גם בפריפריה וגם במרכז - בכל פרויקט (אולי דווקא חרדי) שמכבד את עצמו
יש דירות גדולות וגדולות מאד אפילו.

נכון, אבל באופן יחסי למספר דירות בפרויקט, יהיה הרבה פחות 5 חדרים וק״ו 6 חדרים מאשר 3-4
אם היזם מקבל על זה למ״ר יותר, (אגב גם העלות בניה של דירה גדולה קצת יורדת) למה זה לא הפוך?

[שמואל]

@שמח-לעזור
לא כתבתי שבונים 5-6 חדרים יותר מ-3-4,
אלא שיש להם יותר ביקוש מבעבר.

[N.R.Y]

@הקול-השפוי כתב באחיסמך בשערי עכו:

ע"פ @פזיח-ציפורנים
זה המחירים
900000 דירת 3 חדרים 86 מ"ר +מרפסת 15
1100000 דירת 4 חדרים
1280000 לדירת 5 חדרים 127 מ"ר +20 מרפסת
כמדומני שכך היה כתוב במודעה אצלינו בכולל אבל אני לא זוכר דברים מדוייקים.

תוכל לעיין שוב ולתת מספר וכו'

[dinaf3403]

@פזיח-ציפורנים האם צפוי להיות גנים, חידרים, בתי ספר ועוד... בפרויקט?

[אבי ה-נערה]

@dinaf3403
שאלה קשה:
אם תבוא קבוצה מאוגדת אז חלק מההקמה יהיה ביסוס מוסדות.
אם יבואו חסידות, כנ"ל אבל לא יהיה מקום לשאר מגזרים.
ואם יבואו אחדים שיצרו קהילה אז יקח זמן.
בכל מקרה יקומו מוסדות בהתאם לסגנון האוכלוסיה שתתאגד.

[שמואל]

@אבי-ה-נערה
אם זה יהיה כמו 'גני איילון' אחיסמך - לוד אז המצב שם מבחינת מוסדות בהתחלה לא היה משהו..
ואם זה אותם יזמים גם באחיסמך - עכו אז צריך לקוות שהפעם ההתנהלות תהיה שונה.

[מנסה להבין]

@שמואל כתב באחיסמך בשערי עכו:

@אבי-ה-נערה
אם זה יהיה כמו 'גני איילון' אחיסמך - לוד אז המצב שם מבחינת מוסדות בהתחלה לא היה משהו..
ואם זה אותם יזמים גם באחיסמך - עכו אז צריך לקוות שהפעם ההתנהלות תהיה שונה.

מה אתה מתכוון מצב המוסדות לא היה משהו, מצד האוכלוסיה שבאה לשם, או מצד ההתנהלות של המארגנים?

[טריידר]

@מנסה-להבין

ממה ששמעתי בזמנו, פשוט לא היו מוסדות, וגם לא הסעות,
וההורים נאצלו לשלוח (למשך שנה ויותר) למוסדות בקרית ספר,
והסעות באופן פרטי בתשלום מלא שהגיע לאפלפי ש"ח בחודש...

@אבי-ה-נערה אולי יפרט יותר מה קרה שם בדיוק

[שמואל]

גם מוסדות הלימודים כמו שטען @טריידר
וגם בתי הכנסיות שהיו תקופה ממושכת בחניונים (עוד לפני הקורונה)...
גם עד היום שיש מונופול לרשת מסוימת בתחום הקמעונאות,
וגם בעיקר שאנשים צריכים להבין שפתרונות דיור לחרדים זה לא רק לבנות סלון מטבח ומרפסת סוכה,
זה לבנות את כל המעטפת,
ואם תיקח כדוג' את שכונת גבעת הפרסה ברכסים שם בונים שטחי ציבור (בתי כנסיות ומוסדות) עוד לפני האכלוס.