שאלת השאלות: האם לקנות דירה או לחכות?

[שמואל]

לדעתי זה ישווה לניסיון לחזות את עליות וירידות (לתזמן את )השוק בשוק ההון.

[סומכוס]

@שששששש כתב בשאלת השאלות: האם לקנות דירה או לחכות?:

בסוף השוק יהיה שהמחירים בין המרכז לפריפריה יצמצמו את ההפרש

צודק בהחלט!
מלבד הקושי לשלם את מחירי הדירות במרכז
יש גם את העובדה שהפריפריה נהפכת לסוג של מרכז עם הזמן.

[אלון דוד]

כדי לגדר את העסקה מירידות מחירים
צריך לחפש דווקא את המקומות שכבר חוו ירידות מחירים
והיגיון אומר לנו המחיר הנוכחי לא משקף את הערך האמיתי,
כמו לדוגמא דירה חדשה בבני ברק במתחם הסופרים, חריש, או אחיסמך.
דירה ישנה בבאר שבע או בקרית אתא.

כמו בשוק ההון
'אם כולם רצים תברח
אם כולם בורחים תקנה'

[שמח לעזור]

@הקול-השפוי וכן @פריפריאליסט שכתב

אם אתה קונה למגורים ומתעניין בפריפריה
בחלק מהמקומות תרכוש כמה שיותר מהר

נעזוב את מי שמתלבט אם לקנות או להשקיע,
וגם את מי שמתלבט אם לקנות ולגור או לשכור ולהשכיר,
כי זה התלבטות שלא רלוונטית לעיתוי הנוכחי (אא״כ מישהו יודע שהריבית הולכת להיחתך מחר ).

לדעתך מי שהחליט כבר על קניה למגורים גם במרכז,
עדיף לו לחכות עם הקניה?

לעניות דעתי, ממש לא.

נקח לדוגמא זוג שכיום היכולת הקניה שלו זה 3 חדרים במרכז 5 בפריפריה.

א. ההיסטוריה בישראל מוכיחה שעליה דרמטית במחירים יכולה לקרות הרבה הרבה יותר מהר מירידות דרמטיות.
חוץ מתרחיש קצה של התפוצצות בועה (שגם אם נניח שיש בועה בישראל, ההיסטוריה בעולם מוכיחה שאחרי התפוצצות בועה המשק כולו נכנס למשבר, והיכולת קניה יורדת! בגלל פיטורים, ירידות שכר, וכו׳) אז בא נקווה שלא זה יקרה אף פעם.

לכן הסיכוי שיהיו פתאום עליות דרמטיות גבוה מהסיכוי שיהיה ירידות דרמטיות.

ב. לירידות יש רף מינימלי שלא ירד אף פעם, עלות בניה + רווח יזמי + מחיר קרקע נמוך. (אחרת לבעלים יהיה עדיף לבנות מחסן ולהשכיר…)
בשונה מעליות במחירים שתאורטית אין להם גבול.
נכון שבמיקום מסוים הביקוש יכול לרדת מתחת הכדאיות של בניה אבל לא בממוצע וודאי שלא במרכז.

לכן גודל הירידות המקסימלי הרבה יותר קטן מגודל הרווח המקסימלי.

ג. ״שנאת ההפסד״.
הקושי הרגשי שיהיה לזוג הנ״ל במקרה שעוד שנתיים היכולת קניה תרד ל2.5 במרכז או 4 בפריפריה,
גדול פי כמה מהתחושה הטובה שתהיה להם אם עוד שנתיים הם יקנו 4 במרכז או 6 בפריפריה.
ונכון שזה רק עניין רגשי, אבל כל מאמן כלכלי יגיד לך שהכי חשוב בניהול כלכלי נכון, זה המוטיבציה…

לכל זה אין קשר לשאלה האם דעתי היא שהמחירים ירדו או יעלו,
כי כו״ע מודו שגם אם בשונה מהעשור האחרון, (שאפילו שר האוצר דיבר רק על הקטנת העלייה!)
סו״ס יש סיכוי סביר לירידות בעתיד (הקרוב / הרחוק),
עדיין היחס הוא במקרה הטוב נוטה במקצת לירידות ולא מעבר…

[אנונימי2]

@שמח-לעזור

בקו פרימיום (זה שחושב שהוא תמיד יודע מה יהיה בעתיד....)
טוען כל הזמן שהמחירים רק יירדו עוד
אבל מי יודע

[שמח לעזור]

@אנונימי2 יכול להיות מאוד
ולמרות זה עדיין…
כנ״ל הסיפא של ההודעה

Spoiler

מי זה קו פרימיום?

[הקול השפוי]

@אנונימי2 בתור מה אתה מצטט אותו?

[אבי ר.]

תלוי מי יצליח לשכנע יותר טוב את הציבור,
אם הציבור ישתכנע שיהיה עוד ירידות כולם ימשיכו לחכות שירד עוד ואז באמת ימשיך לרדת,
ואם הציבור יחשוב שהולך להיות עליות כולם יקפצו על השוק כך שבאמת המחירים יעלו,
ותראו שאח"כ יבואו אותם חכמים ויגידו אתם רואים ידענו.

ובקשר לשאלה של הכותרת אני חושב שזה תלוי בין אחד שיש לו כרגע את האפשרות לקנות שאז מומלץ לא להמתין,
כי א"א לדעת מה באמת יהיה מחר, וגם אם מחר ירדו המחירים עוד אי"ז נחשב שהוא הפסיד, כיון שלא מדובר כאן על דירה להשקעה שהוא מעונין שהיא תעלה אלא בדירה למגורים, וכשהוא קנה זה היה השווי, וגם אם אח"כ המחירים ירדו אי"ז הפסד בשבילו כיון שאין לו שום משמעות לערך של הדירה אלא על האפשרות לגור בה,
ואם אין לו כרגע את האפשרות לכאו' אין לו למה למהר כל עוד התהליך כרגע בירידה.

[אלקנה]

שאלה בנוגע לדירה להשקעה, אם הריביות היום הם כ5% לשנה, והכנסות דמי שכירות פחות מ3% לשנה, וזה מלבד הוצאות שונות של רכישת ותיחזוק הדירה, בשביל שזה יהיה ריווחי צריך לפחות עלייה של 3-4% בשנה [מה שלא קיים כרגע], וגם זה רווח מינימאלי של בקושי אחוז אחד בשנה, כיצד א"כ זה יכול להיות ריווחי

[שמיל שמיל]

@אלקנה
לא מדויק, רשמתי ע"ז במקום אחר
השכירות הממוצעת יותר קרוב הל3.5 אחוז, עלית ערך הדירה הממוצעת היא בד"כ כארבע אחוז, גם אם זה לא קרה בשנה שנתיים בקודמות בד"כ זה משלים את עצמו בשנים הקרובות, כל השקעה שהיא לטווח קצר של מספר שנים נמצאת בסיכון גבוה לחוסר הצלחה לא מודדים השקעה על פי השנה שנתיים האחרונות.

[אבי ר.]

@אלקנה
אם השאלה שלך היא האם זה ריווחי זה ביחס לשוק ההון - כבר דובר על כך רבות בפורום ועיי"ש.
ואם השאלה היא בפני עצמה האם זה ריווחי להשקיע בדירה אז דבר ראשון יש לשים לב שלכאו' מדובר באחד שיש לו הון עצמי וא"כ המשכנתא היא לא על כל סכום ההשקעה, כך שה5% המדובר הוא לא מדויק.
דבר שני ג"כ נכתב כבר בפורום שאם הריבית 5% לשנה לכל חיי המשכנתא למשכנתא של 30 שנה זה יוצא כמו 3.1% ריבית לשנה ואם המשכנתא קצרה יותר כך זה קטן יותר (ל20 שנה 2.85% ל10 שנים 2.61%) כיון שלא כל חיי המשכנתא יש אצל הלווה את כל הקרן.
ובמיוחד זה שאדם שקונה דירה להשקעה לא קונה בכל מקום ובונה על העליה הממוצעת אלא הוא מחפש מקום שבו תהיה עלית ערך מהירה יותר, ועיין ערך @משהמשה .
וכן אחרי שמסיים עם המשכנתא נשאר עם דירה והכנסה משכירות כמעט ללא הוצאות.

מה שכן מאוד יכול נכון זה שכשקונים להשקעה (בשונה מלמגורים שאז כל אחד קונה לפי צרכיו) שהנושא הוא רווח כלכלי צריך לשקול מה עדיף אם יש שני אופציות או דירה גדולה ויקרה ומשכנתא ל30 שנה או דירה קטנה יותר ומשכנתא קצרה יותר, מאוד יכול להיות שהאופציה השניה תהיה יותר רווחית כיון שאז האחוז הכללי של הריביות יותר נמוך, וכן יותר מהר יסיים עם ההוצאה של המשכנתא ויתחיל להרוויח את ההכנסות.

וכמובן שלא דובר כאן לגבי אב שרוצה לקנות דירה לבתו ומקדים לקנותה שזה וודאי עדיף כי אם לא יקנה חוץ מזה שיחסר לו עלית ערך הנכס הוא (או היא לא כ"כ משנה) יצטרך לשלם את העליה כך שהוא הפסיד כפול.
(לדוג' אם היה לו אפשרות לקנות דירה ע"ס מיליון ש"ח והוא המתין שנה ולא קנה ובמהלך השנה שווי הדירה עלה ב4% כך ששנה אח"כ היא שווה 1,040,000 לא רק שהוא לא הרוויח את ה40,000 אלא הוא יצטרך לשלם היום עוד 40,000)

[פושט רגל מרמה ד']

@שמיל-שמיל כתב בשאלת השאלות: האם לקנות דירה או לחכות?:

השכירות הממוצעת יותר קרוב הל3.5 אחוז

איפה?