-
שלום וברכה לכל החברים,
לאחרונה אני נחשף לפרסומות של יועצי נדל"ן מכל מיני סוגים ומגזרים,
שנותנים את התחושה כאילו מחירי הנדל"ן לא יכולים לרדת.
הם כל כך בטוחים בעצמם, שאפילו דירות חדשות, במקומות מאוד יקרים לא יכולים לרדת.
רציתי לעורר על הנושא דיון מעמיק ומנומק.
אשמח לשמוע את חוות דעתכם בנושא. -
@קליקע-ר בנדל"ן כמו בכל תחום אחר, אין לנו דרך לחזות את העתיד. לכן מיש מבטיח לך מה יהיה בעתיד, הוא או שקרן, או טיפש, או נוכל.
אמנם, גם בשוק ההון העתיד לא ידוע, ולכן כדאי לקבל החלטות מתוך שיקול הדעת, ולהתייעץ עם מומחים בתחום.דבר נוסףשכדאי לקחת בחשבון - שבנדל"ן יש הרבה משתנים שצריכים להיכנס למשוואה, כמו האם תמצא שוכרים, תחזוקה, ריביות וכו'.
-
@עמית-של-סגל לגבי מחירי הדירות, הרב ישראל גוטמן אומר שבכל הזמנים בעבר שטענו ה"מבינים" שהמחירים הגיעו לשיא ומכאן אפשר רק לרדת, התברר שהמחירים המשיכו לעלות, בכו"א לגבי כל קניה רצוי להתייעץ עם מומחה שמכיר את התחום והאזור הספציפי.
-
@רייך-ניסן אתה צודק, ברמה האישית גם כך אנהג.
אך גם כאן מה שהרב גוטמן אומר - מבוסס על העבר, ולא יכול לקחת בחשבון אירועים שטרם ידועים.דבר נוסף עסקה יכולה להיות נכונה על הנייר, אבל בשטח יש שוכר שלא משלם, פרויקט של נבנה, ריבית מזנקת. ואז העסקה כבר לא כדאית. כלומר - בעסקת נדל"ן ערך הנכס זו לא המילה האחרונה.
-
@עמית-של-סגל לגבי ארועים שטרם ידועים, יש גם סיכון לא קטן בהשקעות אחרות וכדוגמת שוק ההון, ואדרבא בהשקעת נדל"ן לא שכיח להפסיד את הקרן ובודאי לא את כל הקרן, לגבי בעיות שונות כגון שוכר שלא משלם צריך לדעת איך עושים את ההשקעה נכון, לדוגמה יש חברות שמבטחות את זה בתשלום לא כ"כ גדול, צריך גם לדעת את הביקוש במקום כדי לא להיתקע עם דירה ריקה, בדר"כ השקעת נדל"ן שוה יותר מהשקעה בשוק ההון [אפשר לבדוק את זה כאן] (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1kQFocvstKcKcxeDoevJl8h3Hxn2eHq0FVT_QTH4SCBU/edit?gid=1453117025#gid=1453117025) רק זה הרבה יותר כאב ראש וטרחה.
-
אני מניח שאפשר לחלק את השאלה למאקרו ומיקרו. ברמת המאקרו ניתן להניח בסבירות די גבוהה, לאור כמות הקרקעות המאושרת לבנייה בכל שנה, לעומת כמות הממתינים לרכישת דירה, ונתונים נוספים, שהמחירים רק יעלו. ברמת המיקרו, אכן כפי שהיטיבו לבאר קודמי, תמיד יתכנו הפתעות עם שוכרים שכנים וכו', מה שאכן מייצר אי ודאות רבה.
-
@שמואל
אני חושב שיש על זה נתונים ברורים של התחלות בניה מול הצורך הגדל כל שנה.
איך שידוע לי כרגע ההתחלות לא באמת עומדות בקצב ולא בכיוון כך שככל הנראה תמיד יהיה ביקוש ועליית מחירים.
מה שכן יכול להיות שיהיה שינויים בסוג הביקוש, כמו שרואים לאחרונה שהביקוש בפריפריות עולה ויחד עם זה כמובן גם מחירי הדירות שם.
עוד דבר שיכול לקרות וגם קרה בשנה האחרונה שאנשים יעברו יותר לשכירות ופחות לקניה, דבר שכמובן בסופו של יום לא יוריד את מחירי הדיור.
(עליית הביקוש לשכירות מעלה את מחירי השכירות וממילא מוסיפה משקיעים שמעלים את המחירים לקניה שיעלו את הביקוש לשכירות וחוזר חלילה). -
@עמית-של-סגל לגבי מחירי הדירות, הרב ישראל גוטמן אומר שבכל הזמנים בעבר שטענו ה"מבינים" שהמחירים הגיעו לשיא ומכאן אפשר רק לרדת, התברר שהמחירים המשיכו לעלות,
זה שבעבר זה לא הוכח זה לא אומר שגם בעתיד זה לא יוכח.
נכון שכבר שנים טוענים שכבר אי אפשר לעמוד במחירים וכל הזמן נשברות תקרות חדשות, אבל יכול להיות שבאמת יש לזה סוף, שכמובן אני לא מתיימר לדעת מה הוא אבל יתכן שהוא קיים.
כבר היום שומעים על הרבה אנשים שאין להם יכולת לקנות דירה ובאמת אין להם, והאנשים האלו יוצאים מהשוק (עכ"פ משוק המרכז).
ותכלס בסופו של דבר הביקוש באזורים מסוימים קטן ביחס למה שהיה בעבר. -
@הקול-השפוי אני לא גר במרכז וגם בפריפריה נשברים כל הזמן שיאים חדשים.
-
@רייך-ניסן
ברור שבפריפריה ישברו כל הזמן שיאים כי הרבה אנשים מתייאשים מהמרכז ועוברים לפריפריה. -
@הקול-השפוי כל עוד מחיר הבניה לא ירד אין סיבה שיהיה ירידה במחירי הדיור
-
@רואה-את-הנולד
ברור שכמו שמחיר החלב עולה מתקופה לתקופה, ומחיר הלחם עולה כנ"ל,
וירקות עולים כנ"ל, והאינפלציה עולה-
כך ברור שמחיר הדירות לא ירד!!! חד משמעית!!!
(אא"כ תפרוץ חלילה מלחמה כוללת...)
כמובן שהכל ביד ה', ודברים יכולים להשתנות מרגע לרגע.
אבל אם אנו מדברים מבחינה סטטיסטית-
הם לא ירדו, רק יתכן שתהיה תקופה מסוימת של עליה מתונה יותר,
אבל לא ירידה.
בנוגע לכל מקרה לגופו כמובן שישנם משתנים רבים כמו שכבר הזכירו כאן. -
@זבדיאל
איפה?
פחות מהמחיר של הבניה?
אתה בטוח? -
@רואה-את-הנולד זה נכון שיש מחיר מינמום שדירות חדשות לא יכולות לרדת מתחתיו אבל ברוב מוחלט של המקומות בארץ אנחנו לא שם,
מחיר הקרקע הוא עדיין מרכיב משמעותי והוא יכול לרדת הרבה מאוד.
בנוסף, אולי זה קצת תקוות שווא אבל יש חלקים במחיר הבניה שיכולים לרדת כמו פועלים וחומרי גלם שתלויים במלחמה.
(מחיר הפועלים עשוי לרדת מאוד עם יחזירו את הפועלים מהשטחים שיתווספו לעשרות אלפים שהביאו בשנה האחרונה וישפרו את המצב יותר מלפני המלחמה). -
@תלמיד-לפני-רבו כתב בהאם מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות לנצח?:
@זבדיאל
איפה?
פחות מהמחיר של הבניה?
אתה בטוח?https://www.yad2.co.il/realestate/item/sviijd3z?opened-from=feed&component-type=main_feed&spot=standard&location=4
אם אני לא טועה זה פחות ממחיר הבניה והקרקע והיו שם גם דירות יותר זולות ככל הזכור לי -
@קליקע-ר כתב בהאם מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות לנצח?:
רציתי לעורר על הנושא דיון מעמיק ומנומק.
@הקול-השפוי כתב בהאם מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות לנצח?:
כבר היום שומעים על הרבה אנשים שאין להם יכולת לקנות דירה ובאמת אין להם, והאנשים האלו יוצאים מהשוק (עכ"פ משוק המרכז).
חשוב לציין,
שיעור הפיגורים בתשלומי משכנתאות והלוואות עדיין נמצא בירידה מתמשכת ומשמעותית,
כך ששוק כלל רוכשי הדירות יחסית חזק ורחוק מנקודת שבירה ! -
@טריידר כתב בהאם מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות לנצח?:
שיעור הפיגורים בתשלומי משכנתאות והלוואות עדיין נמצא בירידה מתמשכת ומשמעותית,
אשמח אם תביא מקור לזה.
גם אם זה נכון, אני לא חושב שנכון להשוות בין פיגור בתשלומי משכנתא לבין קנית דירות,
אנשים נורמליים יעשו ככל שביכולתם על מנת להימנע מפיגור בתשלום משכנתא (כמו לדוגמא למקור את הדירה).
המצב שאנשים פחות מפגרים במשכנתא לא בהכרח מעיד על היכולת של הרוכשים העתידיים.
אבל באמת זה נתון מעניין ומוזר בהתחשב בעליות הריבית ומצב המשק.
