הפורום הכלכלי החרדי הראשון

לא כל דבר צריך להיבדק מול שוק ההון !!!
הרבה יותר זול וכלכלי לאכול לחם, אז לא תקנה גבינה???
ואני אומר את זה בתור משקיע שנים בשוק ההון לפני שהעולם החרדי "התעורר" בעניין.
יש כאן כמה שיקולים שאתה צריך לקחת בחשבון-
1- רכישת דירה היא הזדמנות להוציא הלוואה זולה במשכנתא
2- יחידה ליד הבית בדרך כלל הטיפול שלה קל מאד במיוחד אם אתה גר באזור ביקוש.
3- יחידה ליד הבית עוזרת גם באירוח של משפחה כשהדיירים לא נמצאים
4- היחידה היא עתודה להרחבת הדירה בעתיד
5- תוכל לשקול גם רכישה של דירה ללא יחידה +דירה בפריפריה. הטיפול בה קשה יותר אבל המכירה שלה קלה יותר בהמשך.

רק קחו בחשבון שמאות עיסקות 20-80 בוטלו בעקבות ירידת הנדל"ן. כל מי שמשקיע בעסקאות מהסוג הזה ואין לו כסף, עלול להפסיד כמה מאות שקלים כשהדירה תהיה מוכנה.

לא הייתי אומר השקעה סולידית.

השקעת נדל"ן סולידית ובטוחה, זה לקנות נכס ולהשכיר. ולחכות... אולי ישחק לך המזל ויהיה לך סיעתא דשמיא והנכס גם יעלה.
ברור שעדיף לחפש מקומות שעתידים לעלות.
אבל לקנות על הנייר כי אולי זה יעלה ואז תרוויח... מאות נפלו ובענק בזה

לא קראתי את כל האשכול אבל אני משקיע בשני האפיקים
1- נדל"ן - ברור שמצריך יותר השקעה.
המעלות - אפשר להשיג הלוואות מוזלות לצורך רכישה במשכנתא. הכנסה יחסית יציבה כשיש שוכרים
החסרונות- הרבה בלבול מוח של שוכרים, נזקים והוצאות שוטפות. לרוב אחרי תקופה נכנס שוכר טוב וקבוע. אם כיי קשה להעלות לו את המחיר

2- השקעות - חכמים לא משקיעים זמן בכלל על זה. שמים כסף בהשקעה ו"שוכחים". המרוויחים הגדולים אלו ששמים באפיקים מסוכנים ולא מתרגשים כשהבורסה נופלת. לא נוגעים בכסף פשוט מחכים. לשים כסף באפיק סולידי לא ממש "מרוויח".
תשאלו את עצמכם שאלה פשוטה לפני שאתם נכנסים לזה, אם מה שהשקעתם נופל ב50% תוציאו את הכסף או לא. אם התשובה היא כן, אל תיכנסו לזה. אם התשובה היא לא, שימו הרבה כסף באפיק מסוכן.
(לא רעיון טוב לכולם... אבל בתקופת הקורונה, כשהשוק הממונף נפל ב70% אני לקחתי הלוואה והכנסתי עוד כסף.
הסוד פשוט "לישון בשקט" לא נוגעים בכסף עד החתונות של הילדים
עוד דבר קטן... אל "תאספו" מניות. השקיעו בקרן נאמנות. ככה גם תרוויחו פיזור.

ואל תשכחו את מאמר חז"ל לעולם ישלש כספו וגם מזה ומזה אל תנח ידך
בהצלחה

לא קראתי את כל השרשור. אבל עצם השאלה מוכיחה שעולם התורה וחיי האברכות במצב קשה.
לחלוטין הסתפקות במועט זה ערך. זה מראה בדיוק איפה הראש שלך נמצא ומה אתה משדר לילדים שלך. מה חשוב לך באמת...
(אגב טסלה... הבנתי שאין אפשרות לסנן את האינטרנט שם. אז ספציפית על טסלה... השאלה לא מתחילה)

שנים הגשתי בקשה להחזר מס על רווחי הון לבד. לציין שאני חופר ולומד ובכל זאת, גיליתי שפספסתי פה ושם.
לדעתי כיון שענייני המס סבוכים מאד בארץ, שווה להשקיע כמה מאות ש"ח שרואה חשבון ו/או יועץ מס יעשו את זה.
וכך אני עושה כבר כמה שנים

אין חישוב קבוע.
ברור שהכל כבר חתום ומאושר זה מחיר של דירה רגילה. בדיוק כמו שאתה קונה מקבלן שהולך לבנות.
בשאר השלבים קצת כמו בורסה. לפי כוחות השוק. כמה הצרכנים מאמינים בתכנית שתתבצע

@שואף-לדעת כתב בהצעת שיפור לפרויקט החשוב של 'בנקל':

ב. כשהשוק ירד ב 20% לקחת הלוואה של 100,000 ולהפקיד.
ג. כשהשוק ירד ב 30% לקחת הלוואה של 300,000 ולהפקיד.
ד. כשהשוק ירד ב 40% לקחת הלוואה ככל שניתן ולהפקיד.

מי שמחכה לירידות... מחכה ומחכה ומחכה ומחכה.... ומגלה כשהבת הראשונה מתחתנת שאין לו איך לחתן.
ברור שאפשר לחכות קצת אבל צריך לשים דד ליין. לא תמיד באות ירידות בטוח הקרוב לפעמים יש תקופה ארוכה של עליות.
לפעמים זה רק תירוץ לדחיינות

והנה השוואה של נדל"ן מול שוק ההון. השוואה היסטורית של 20 שנה אחורה.
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

---

1. ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
   לפי הנתונים שסיפקת, זהו המצב כיום:
   • עליית ערך: הדירה צמחה מ-450,000 ש"ח ל-2,200,000 ש"ח.
   • הכנסות משכירות: 3,500 ש"ח בחודש למשך 20 שנה (240 חודשים) שווים סכום מצטבר של 840,000 ש"ח.
   • סה"כ שווי נומינלי: 2,200,000 (הדירה) + 840,000 (שכירות) = 3,040,000 ש"ח. (הערה: בחישוב זה לא לקחנו בחשבון הוצאות תחזוקה, ביטוחים או מס רכישה, וגם לא את הריבית שאולי קיבלת על השקעה חוזרת של השכירות).

---

2. ניתוח שוק ההון (תשואה של 10% שנתי)
   כאן נכנס לתמונה "פלא הריבית דריבית". אם היית משקיע את 450,000 השקלים בשוק ההון עם תשואה שנתית ממוצעת של 10%:
3. לפני מס: הסכום היה צומח ל-3,027,375 ש"ח.
4. חישוב המס: הרווח שלך הוא ש"ח.
5. תשלום מס (25%): עליך לשלם למדינה כ-644,344 ש"ח.
6. נטו ביד: לאחר ניכוי המס, היית נשאר עם כ-2,383,031 ש"ח.

---

השוואה בשורה התחתונה
פרמטר נדל"ן (הדירה שלך) שוק ההון (10% שנתי)
הון סופי (ברוטו) 3,040,000 ש"ח 3,027,375 ש"ח
מס/הוצאות פטור ממס (תחת תנאים מסוימים) 644,344 ש"ח מס רווחי הון
נטו משוער 3,040,000 ש"ח 2,383,031 ש"ח

במילים פשוטות.... מזה ומזה אל תנח ידך. יועץ שמושך אתכם לכיוון מסויים אחד שרלטן. לכל אדם, מצב מתאים משהו אחר ובשום דבר אין בטוחה יותר מאופציה שניה

(לא חישבתי מס שבח. תורידו אולי 300,000 ש"ח עדיין הנדל"ן עשה יותר

כמה תגובות לבדיחה של "מומחה" לסטנדאפ??? משכנתא ל50 שנה.... נו באמת ???? למה לא ל100????
אולי נחזור לדמי מפתח? די דומה
(לאלו ושלא הבינו... סוג של בדיחה. לא התכוונתי באמת)

מבוגרים אני ממש מבין. אבל צעירים שתוקעים תכנית בשביל "שטויות" בסוף מפסידים יותר.
למשל... אני מעורב בפרוייקט פינוי בינוי שקבוצה של אנשים מתעקשת להשיג הנחה גדולה יותר בשידרוג הדירה.
אממה, שבזמן שהם מושכים, מחירי הדיור ממשיכים לעלות באותו אזור, כך שגם אם יקבלו הנחה גדולה יותר, זה יהיה מסכום הרבה יותר גבוה. שורה תחתונה השידרוג יעלה להם יותר.
לזה קוראים "רואים בקטן".

אני אוהב את הטבלה הפשוטה והנוחה הזאת. שנים עובד איתה

מעשר כספים.xlsx

@מחשב-מסלול-מחדש אז לא מתאים לך סיכון מוגבר. לך על סולידי

@המבקר מפקידים כמה שיכולים במסלולים ממונפים. ממוצע של 15-30% בשנה. לפעמים גם 50%. במקום להפקיד כל חודש, לוקחים הלוואה מראש ומפקידים (כדי שתצבור ריבית גבוהה הרבה שנים) תשלום ההלוואה, זה החיסכון. אפשר לחתן כמה ילדים מזה בלי חובות.
הנה לדוגמה
קרן 280% ב3 שנים
מי שהכניס 250,000 ש"ח (שקיבל בהלוואה) לפני 3 שנים, ושילם 1000 ש"ח בחודש עבור ההלוואה הזו, קיבל אחרי 3 שנים, כמעט מיליון ש"ח
והנה עוד
קרן 470% ב7 שנים
מי ששם 500,000 ש"ח (שקיבל בהלוואה) ושילם על ההלוואה בכל חודש 1000 ש"ח, אחרי 7 שנים יש לו 2,850,000.

כמובן יש ניכוי מס, שחלקו חוזר עם קבלות וד"ל
והסוד הגדול... מכניסים ושוכחים. גם כשיורד, עוצמים עיניים.

@אבי-ר. אתה כמובן רשאי להפסיק לעקוב, אבל לא יכול התאפק. מי שירצה יקרא -

הנה השאלה הנוספת ששאלתי את ג'מיני:
תעשה לי סימולציה של מישהו שלקח לפני 20 שנה ומיחזר כל 5 שנים לפי מה שהכי טוב ברגע המיחזור. עבר מפררים למל"צ ולהיפך. תשווה בינו לביו מי שנשאר כל ה20 שנה בפריים

תשובה:
זו סימולציה מרתקת כי היא בוחנת את השאלה הנצחית: האם "ניהול פעיל" של משכנתא ומרדף אחרי הריבית הכי נמוכה משתלם יותר מאשר פשוט להישאר במסלול אחד לאורך זמן.

נניח הלוואה של 500,000 ש"ח ל-20 שנה (החזר החל מ-2006).

1. האסטרטגיה הפאסיבית: 20 שנה בפריים (P-0.8%)
   הלווה הזה לא נגע במשכנתא.

2006-2009: שילם ריבית של כ-
5.5%
. החזר חודשי גבוה יחסית.

2009-2022: נהנה מריבית של כ-
0.8%−1%
. בתקופה זו הוא "חיסל" חלק אדיר מהקרן.

2022-2026: הריבית עלתה ל-
5%−6%
, אך מכיוון שנשארו לו שנים בודדות והקרן כבר הייתה נמוכה מאוד, הגידול בשקלים היה נסבל.

סה"כ עלות משוערת: כ-625,000 ש"ח (קרן + ריבית).

2. האסטרטגיה האקטיבית: "הצייד" (מיחזור לפי הטוב ביותר)
   כאן הלווה מנסה לחזות את השוק ומשלם לעיתים עמלות פירעון מוקדם או דמי פתיחת תיק.

2006: מתחיל בפריים (כי המל"צ היה יקר יותר, סביב
6%
).

2011 (תחנה 1): הריבית במשק נמוכה, המל"צ מציע יציבות סביב
3.5%
. הוא מחליט לעבור למל"צ כדי "לקבע" ריבית נמוכה מחשש שהפריים יעלה.

הטעות: הוא הפסיד את המשך הירידה של הפריים ל-
1.6%
.

2016 (תחנה 2): הוא רואה שהפריים נשאר נמוך וחוזר מהמל"צ לפריים.

2021 (תחנה 3): רגע לפני עליית הריביות הגדולה, הוא מזהה הזדמנות ומקבע הכל במל"צ (או קבועה לא צמודה) בריבית של
3%
.

ההצלחה: הוא ניצל מהזינוק של הפריים ב-2022.

סה"כ עלות משוערת: כ-660,000 - 680,000 ש"ח.

השוואת התוצאות:
מאפיין הנאמן לפריים (פאסיבי) ה"צייד" (אקטיבי)
סה"כ תשלום זול יותר יקר יותר
שקט נפשי נמוך (תנודות חודשיות) גבוה (יציבות ל-5 שנים)
עמלות וביורוקרטיה אפס אלפי שקלים על מיחזורים
המסקנה המפתיעה:
ב-20 השנים האחרונות, הלווה שנשאר בפריים ניצח. הסיבה היא פשוטה: לאורך רוב התקופה, הריבית ה"משתנה" במסלול הפריים הייתה נמוכה מהריבית שהבנקים הציעו במסלולים המקובעים (כמו מל"צ). גם כשה"צייד" הצליח לחזות את עליית הריבית ב-2022 ולעבור למסלול קבוע בזמן, החיסכון שהוא השיג ב-4 השנים האחרונות לא פיצה על הריבית העודפת שהוא שילם ב-15 השנים הקודמות בזמן ש"חיכה" שהפריים יעלה.

נקודה למחשבה: במיחזור יש גם "קנסות" (עמלות פירעון מוקדם) שבדרך כלל הופכים את המעבר ללא כדאי אלא אם הפער בריבית הוא משמעותי מאוד.

@מחשב-מסלול-מחדש כתב במה זה? הפסדתי 800!:

חווית פעם ירידה כזאת???

כן. בקורונה. וגם בחודשים האחרונים. מהשיא למה שיש לי היום.
ושל 5 ספרות כל הזמן.
תחשוב אם יש לך חצי מיליון מושקע, כשיורד 20% בכמה ימים "הפסדת" 100,000 ש"ח.

התקף לב הוא פונקציה של האופי שלך. אם קשה לך עם זה אולי לא מתאים לך מוגבר.
מה תעשה כשתפסיד 30%?

יש משהו שהרבה בודקים והוא מרכיב שולי ביחס לרווח.... 'דמי ניהול'
טוב אז ברור שאם יש לך אותו הדבר עם דמי ניהול מופחתים עדיף לבחור בדמי ניהול מופחתים. אבל כשמדובר בקרנות נאמנות דמי הניהול מגולמים ברווח, לכן שורה תחתונה תבדקו מה הקרן 'יודעת' לעשות. ומצידכם שמנהל הקרן יהיה מיליונר

הסוד בפינוי בינוי, לקחת חברה גדולה ולא לסחוט יותר מידי. רוב מה שנותנים זה לפי חוק. ככל שתסחטו יותר ותמשכו את הזמן, הפרוייקט פשוט יתמסמס. עוד כמה מטרים בהנחה מופסדים כשממתינים עוד שנים לקידום הפרוייקט.

@אבירם לא זוכר בדיוק אבל אין לזה תנאים. זו בחירה שלך. תעשה חיפוש בגוגל או בGPT. זה בלחיצת כפתור

@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.

אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.

(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)