הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@בית-שמש כתב בירידת עוגנים צפויה:

מתי זה קרה? בימים האחרונים?

בתחילת החודש הלועזי
כל בנק ביום אחר בין 2-11 לחודש
ובטפחות ב-26 לחודש הקודם

אז כצפוי [או שמיותר להגיד כצפוי...]
בנק ישראל הודיע על הורדת הריבית בשיעור של 0.25%
ומהיום הריבית תעמוד על 4.25%

עדכון חשוב!!!
שימו לב
הוראת השעה של בנק ישראל לגבי תוספת של 200,000 שקל מעל 50% מימון לכל מטרה - הופכת להיות הוראת קבועה! ולא רק בגדר הוראת שעה.
עד היום זה היה רק הוראת שעה עד סוף 2025.

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

לגבי משכנתא של מחיר למשתכן שאפשר לקבל 90%

אז קודם שנתחיל דבר ראשון חשוב לי להבהיר שאין כזה דבר במחיר למשתכן 90% משכנתא, אין מושג כזה, ויש בזה הרבה טועים.
ההטבה שכן יש במחיר למשתכן היא שניתן לחשב את אחוז המימון [75% בדירה יחידה, 70% בהצהרת חליפית, 50% בדירה להשקעה] לפי השווי שוק ולא לפי החוזה כמקובל בכל רכישה.
ולפעמים המשכנתא תוכל להיות גם למעלה מ-90%, ובלבד שיהיה מינימום תשלום של הון עצמי 100 אלף ש"ח, ובמקרה שיש מענק מקום אז מינימום של 60 אלף ש"ח.

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

ה קורה אם אחד יש לו כבר משכנתא כגון שהוא קנה 30% מדירה שלא מאבד את הזכאות האם גם יכול לקבל 90% משכנתא? או שלגבי זה נותנים רק 50% כמו דירה שניה?

מעולם לא היה לי מקרה כזה, אך מה שאני כן יודע שהמגבלה של אחוז המימון [75% בדירה יחידה] הינה נגזרת מחוק מסמ"ק ובחוק מסמ"ק נאמר שמי שיש לו פחות משליש דירה ורוכש דירה הדירה החדשה מוגדרת כדירה יחידה, ולכן גם כאן זה אמור להיות מוגדר דירה יחידה ויוכל לקבל 75% מימון, ובמחיר למשתכן יהיה לו 75% מהשווי שוק [עד תקרת 2.1 מיליון, לפי ההוראות החדשות של בנק ישראל].

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

עוד משהו בענין הזה איך מחושב ההכנסות לצורך יכולת ההחזר החודשי כיון שבדירה הראשונה שרשום 30% המשכנתא היא משכנתא אחת עם השותף וההחזר מחושב לפי ההכנסות של שני השותפים ונניח שאני ואשתי משתכרים 14000 ויחד עם השותפים משתכרים 25000 והמשכנתא בטאבו משותף היא 10000 לשניהם יחד ואני משלם רק 3000 לפי חלקי איך יחושב ההכנסות במשכנתא שניה (ל"ד מחיר למשתכן)

יורידו לו מסל ההכנסות את ההחזר החודשי שמחזיר על המשכנתא הקיימת ומה שנותר זה יהיה ההכנסה הפנויה לחישוב יחס הזר למשכנתא הנוכחית.

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ומעניין שבמשכנתא הראשונה יש פער.

בדקתי שוב [לכאורה באותו מחשבון שאתה בדקת...]
והטעות אצלי.
[אגב, חישבת לפי העוגן הנוכחית או לפי העוגן של העקרוני?]

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

לפי מה שהבנתי צריך מינימום 10% הון עצמי או 100000 הגבוה מביניהם

שבוע טוב
אני יחזור ויבהיר שוב
אין כזה דבר 10% במחיר למשתכן
זוהי טעות יסודית שגם בנק גדול אחד טעה בזה בערב ורשם את זה באתר שלו עד שבנק ישראל חייב אותו למחוק את זה.
ההגבלה היחידה של ההון העצמי זה 100K ש"ח או 60K במקרה שיש מענק מקום.

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

השאלה לא רק במחיר למשתכן אלא כ"א שיש לו פחות משליש בדירה וקונה עוד דירה האם מקבל 75% או 50%

זה מה שכתבתי שבאופן כללי הרגולציה לגבי אחוז המימון בדירה יחידה היא ע"פ חוקי מסמ"ק ושם כתוב שפחות משליש לא נחשב לדירה,
ולפי זה יוכלו לקבל 75% מימון גם מי שיש לו עד שליש.

@האברך-מירושלים כתב בטאבו משותף - זכאות למחיר למשתכן:

גם אם בעצם ההחזר החודשי הוא 10000 רק שזה מתחלק עם השותף?

הסכום שיורד ללווה מהחשבון על המשכנתא הנוכחית אותו יורידו מסל ההכנסות שלו ויתרת ההכנסות יהיו סל ההכנסה הפנויה ולפי זה ייחשבו את היחס החזר

@בית-שמש בכלל לא.
זה שתי דברים שונים פריים וקל"צ
בסופו של יום אחד משפיע על השני
אבל זה לא יורד במידה שווה.
מה שמומלץ כיום זה לקבל אישור עקרוני בימים/שבועות הקרובים ואז להמתין עם הביצוע עד לירידה ואז נהנים גם מהמרווחים הנמוכים שקיבלו באישור וגם מירידת העוגנים שתהיה בעז"ה

@חיסכון-לחתונה כתב בהתייעצויות בנוגע למיחזורי משכנתא:

איפה אני יכול לראות האם וכמה ירידה יהיה בדיסקונט?

לפי התחזיות צפויה ירידה של סביבות 0.2% [שתי עשיריות האחוז]
הבנק לא מפרסם את זה לציבור
ע"פ רוב זה תחזיות שמופצים בקרב היועצים.
בהצלחה

ערב טוב לכולם
כבר דיברתי על זה בקצרה בכמה אשכולות מקבילים
לכן אקצר ואכתוב רק בכמה מילים---
בימים אלו ישנה הזדמנות לעשות מיחזורים בבנקים ולהרויח ירידה נוספת חוץ מהמיחזור עצמו של סביבות 0.20% בריביות המלצי"ם
מכיון שכל עוגני המל"צ אמורים לרדת במהלך החודש הקרוב ואם מקבלים אישור עקרוני היום עם ריבית במל"צ של 4.7% ויעשו את הביצוע לאחר ירידת העוגן הריבית תהיה 4.5% ומטה.
כמו כן, כל מי שבתהליך לקיחת/מיחזור משכנתא ויש לו עדיין תוקף לריביות באישור עקרוני מומלץ להמתין ולהרויח את הירידה הצפויה.
בהצלחה
ולילה טוב..

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

הם תיקנו את זה ושלחו לי הפניה עם כתובת מתוקנת והעברתי אותה לשמאי, אבל תכל'ס זה בלבל אותו...

בלבל לא בלבל
יש כאן אחריות על הבנק
והשמאי שהוא בעצם עובד תחת הבנק חייב לתקן את הטעות
אתה צריך להתעקש על זה

@שששששש לגבי הפרויקט בעכו
אני נכנסתי קצת לפרטים שם
ויש שם משהו יחסית מורכב להרבה זוצי"ם, במיוחד מי שאין לו הכנסות גבוהות ומסודרות.
הם בעצם רוצים לסגור עם בנק ספציפי שכולם יקחו ממנו והוא יהיה הבנק המלווה של הפרויקט.
בנוסף, הם רוצים שכל לקוח יצטרך לחתום על משכנתא של 75% ממחיר החוזה על אף שללקוח יש הון עצמי של 50% שאותו הוא ישלם בהמשך.
ההשלכה היא שבעצם כולם יצטרכו להוכיח הכנסות על כל הסכום של 75% ולא לכולם זה אפשרי.
בפרט אם הם יסגרו עם בנקים שבהם לא מחשבים להכנסות כוללים שלא רשומים מסודר אז בכלל יהיו הרבה לקוחות שפשוט יתקעו עם הבעיה של יחס החזר נמוך מידיי.
וכל זה עוד לפני שנכנסתי לנושא של שכירות ומשכנתא במקביל.
בקיצור, זה נושא מורכב שאני מקווה שהאחראים עליו ישימו לב לכל הפרטים האלו, [ואם יש למישהו דרך להציף להם את הנושא, מוטב שיעשה את זה].
בהצלחה

@איש-קיש כתב באחיסמך בשערי עכו:

מאי שנא מכל אברך שמוציא משכנתא?
שהרי כיודע לרובם ההכנסה לא גבוה פי 3 מהמשכנתא...(הלוואי שכן בעצם) ולזה יש יועצי משכנתאות עמותות או כל שטלע אחר כבר שנים רבות וכפי שדובר פה ומה התחדש הכא?

התחדשו כאן כמה דברים.
אברך קלאסי שהולך לקחת משכנתא הוא פונה מראש ליועץ משכנתאות שמסביר לו בדיוק מה לעשות ואיך להתכונן ולא רק שולח לו מכתב שכתוב בו במעומעם את המילים "לסדר את החשבון...".
בנוסף, איך שהבנתי הפרויקט מביא יועצים משלו ללקוחות וזה אומר שגם אם לקוח רוצה מישהו ספציפי שיסביר לו בדיוק מה לעשות, הוא לא יוכל לבחור סתם יועץ.
וכן, לא בכל הבנקים ניתן לסדר את כל העניינים, ואם הם יסגרו עם בנק ספציפי שלא נותן לעשות את זה, תיווצר כאן בעיה, בשונה מאברך קלאסי שהיועץ שלו יקח אותו לבנק שהכי מתאים עבורו.
...

@משהמשה כתב באחיסמך בשערי עכו:

אני מאמין שהם מספיק חכמים לקחת יועצים שידעו להסביר לכולם.

הם מאוד חכמים, אבל הם צריכים שהיועצים ידברו היום או לפני כמה ימים עם הלקוחות ולא עוד חודש כי בעוד 3 חודשים הם רוצים חתימות...

@משהמשה כתב באחיסמך בשערי עכו:

וגם מי שלא מתאים לו הקריטריונים הקשיחים של בנק מסוים בנושא מסוים הם יבואו לקראת, לא?

זה הענין שכתבתי, שהם סוגרים עם בנק ספציפי בתמורה להטבות בליווי בנקאי ולא יתנו ללכת למשכנתא לבנק אחר.

@בית-שמש כתב בהתייעצויות בנוגע למיחזורי משכנתא:

מה קורה כשהקרן עולה מחמת ההצמדה למדד - ההחזר החודשי גם עולה? וכל כמה זמן זה מתעדכן (כלומר האם פתאום חודש הבא אני אצטרך לשלם יותר)?

זה עולה לאט לאט,
בפרט בעשר שנים האחרונות של תקופת ההלוואה

@שבתי-בבית-ה
בטפחות אם יש לכם חשבון עו"ש אז נכנסים לאיזור האישי, לוחצים על הלוואות ומשכנתאות, לוחצים על המשכנתא שלי, לוחצים על טפסים ואישורים, ושם צריך להוריד אישור יתרות משכנתא
אם אינכם לקוחות הבנק אלא רק יש לכם משכנתא בטפחות זה יותר פשוט
תיכנסו לקישור הזה https://sc.mizrahi-tefahot.co.il/TFHLogin/index.html#/login
לוחצים על בקשות וטפסים ואז להוריד אישור יתרות משכנתא.
בהצלחה

@איש-קיש כתב באחיסמך בשערי עכו:

איני מיביין גדול במשכנתאות אך שמעתי מיועץ פעם שזה יכול להיות פתרון ולא בעיה, לקחת סכום יותר גדול ואז לפרוע כבר בהתחלה את מסלול הפריים עם קנס של פירעון מוקדם ובזה אתה סוגר את המסלול עם הכי הרבה ריבית

זה נכון כשפורעים או ממחזרים מיד אחרי הביצוע
משא"כ כאן לא ניתן למחזר/לפרוע רק עד סיום התשלומים של המשכנתא שזה בעצם 3 שנים בערך

@הגיוני בשמחה אני יגיב כאן, פשוט הם לא העלו כאן דוח יתרות כך שלא ראיתי תמונה מקיפה.
התשובה שעניתי להם היא:
דבר ראשון ניתן להוציא הצעה מבנק אחר ולחזור למרכנתיל עם ההצעה ויש סיכוי שירדו עוד קצת, במיחזור פנימי ניתן לרדת גם לכיוון פריים -0.6-0.7
הבנק האחר לא צריך לדעת שאתם לא יכולים לקבל ממנו משכנתא, אתם לא צריכים להוכיח לו את כל ההכנסות בשביל לקבל הצעה, פשוט תגידו שיש לכם הכנסות מספיקות ותוכלו לקבל הצעה,
הבעיה היא שבבנק אחר אתם תמחזרו רק בדרגה שניה, כי את הקבוע אסור לכם למחזר, הוא מצוין, ובדרגה שניה לא יתנו לכם הצעה מידיי טובה.

הצעה שלי שתנסו ללחוץ עוד טיפה על מרכנתיל שירדו איתכם לפריים -0.5-0.6 לפחות ואז תמחזרו פנימי.

יש אתר שבו ניתן להפיק קבלות חינם וללא הגבלה
צריך רק להירשם עם שם משתמש וסיסמא
https://ypay.co.il/main/document/view/1

שבוע טוב
דבר אחד שכחתי לציין
לגבי ההטבה למגיעים דרך פורום זה ---
לכל חברי הפורום תהיה בעז"ה הנחה בסך 5%
בהצלחה