הדירה שקניתם לילד בפריפריה? מזל טוב, הרגע קניתם לו משקולת.
נדל"ן ומשכנתאות
10
פוסטים
7
כותבים
112
צפיות
7
עוקבים
-
יש בציבור שלנו מנהג קדוש: ברגע שיש קצת כסף פנוי, רצים לקנות "דירה להשקעה" בעפולה, טבריה או חריש. כי "נדל"ן זה בטוח" ו"לפחות יש קירות".
אבל בואו נעצור רגע ונסתכל על המספרים בלי הרגש של הטאבו:
1. השוכר שמתקשר בערב שבת
קניתם דירה במיליון שקל. מזל טוב. עכשיו אתם "בעלי בתים". אבל מה זה אומר בפועל? זה אומר שוכר שלא משלם בזמן, דוד שמתפוצץ בערב שבת, ושיפוץ שעולה כמו חצי שנה של שכירות. בבורסה (S&P 500), המנכ"לים של אפל וגוגל עובדים בשבילכם. הם לא מתקשרים להגיד שיש נזילה מהגג, והם מחלקים לכם רווחים בזמן שאתם ישנים.2. האשליה של ה"דירה לילד"
הורים אומרים לי: "קניתי דירה בפריפריה כדי שיהיה לילד איפה לגור". רבותיי, הילד שלכם בן 5. בעוד 20 שנה הוא ירצה לגור ליד הישיבה שלו, ליד ההורים, או במרכז חרדי חי וקיים. הסיכוי שהוא ירצה לגור בדיוק בדירה הישנה שקניתם לו בבאר שבע שואף לאפס.
אז מה תעשו? תמכרו. ואז תשלמו מס שבח, היטל השבחה, תיווך ועורך דין. חצי מהרווח הלך למדינה.3. הניידות של הכסף
דירה אי אפשר למכור ביום אחד כשצריך כסף לחתונה. זה לוקח חודשים, זה כאב ראש, וזה תלוי בשוק. קופת גמל או קרן השתלמות? לוחצים על כפתור, ותוך כמה ימים הכסף בחשבון. בלי טובות של מתווכים ובלי להתחנן לקונים. -
תראו מה קרה ב-40 השנה האחרונות (ממוצעים היסטוריים, לפני אינפלציה):
נדל"ן בישראל: עלה בממוצע בכ-4% עד 5% בשנה (נומינלי). אם קניתם דירה ב-100,000 ש"ח ב-1984, היום היא שווה בערך 700,000 ש"ח. נחמד? חכו.
מדד S&P 500: עלה בממוצע בכ-10% עד 11% בשנה (כולל השקעה חוזרת של דיבידנדים). אותם 100,000 ש"ח שהושקעו במדד האמריקאי ב-1984? היום הם שווים בסביבות 6,500,000 ש"ח.
כן, קראתם נכון: פי 9 יותר כסף.
למה הפער כזה מטורף?
ריבית דריבית: בנדל"ן העלייה היא "ליניארית" (קירות לא משתכפלים). בבורסה, הרווחים של החברות מושקעים חזרה ויוצרים צמיחה מעריכית.מס שבח: כשמכרו את הדירה בשביל החתונה של הנכד, המדינה לקחה לכם 25% מהרווח. בקרן השתלמות או קופת גמל (במסלול קצבה)? 0% מס.
תחזוקה: בדירה החלפתם מטבח, צבעתם, תיקנתם פיצוצים ושילמתם למתווכים. במדד? לא הזזתם אצבע והוצאות הניהול אפסיות.
השורה התחתונה במספרים:
מי שקנה דירה לילד לפני 40 שנה, נתן לו קורת גג.
מי ששם את הכסף במדד S&P 500 לפני 40 שנה, נתן לילד שלו חופש כלכלי לכל החיים – הוא יכול לקנות היום 5 דירות כאלו במזומן ועדיין להישאר עם עודף. -
תראו מה קרה ב-40 השנה האחרונות (ממוצעים היסטוריים, לפני אינפלציה):
נדל"ן בישראל: עלה בממוצע בכ-4% עד 5% בשנה (נומינלי). אם קניתם דירה ב-100,000 ש"ח ב-1984, היום היא שווה בערך 700,000 ש"ח. נחמד? חכו.
מדד S&P 500: עלה בממוצע בכ-10% עד 11% בשנה (כולל השקעה חוזרת של דיבידנדים). אותם 100,000 ש"ח שהושקעו במדד האמריקאי ב-1984? היום הם שווים בסביבות 6,500,000 ש"ח.
כן, קראתם נכון: פי 9 יותר כסף.
למה הפער כזה מטורף?
ריבית דריבית: בנדל"ן העלייה היא "ליניארית" (קירות לא משתכפלים). בבורסה, הרווחים של החברות מושקעים חזרה ויוצרים צמיחה מעריכית.מס שבח: כשמכרו את הדירה בשביל החתונה של הנכד, המדינה לקחה לכם 25% מהרווח. בקרן השתלמות או קופת גמל (במסלול קצבה)? 0% מס.
תחזוקה: בדירה החלפתם מטבח, צבעתם, תיקנתם פיצוצים ושילמתם למתווכים. במדד? לא הזזתם אצבע והוצאות הניהול אפסיות.
השורה התחתונה במספרים:
מי שקנה דירה לילד לפני 40 שנה, נתן לו קורת גג.
מי ששם את הכסף במדד S&P 500 לפני 40 שנה, נתן לילד שלו חופש כלכלי לכל החיים – הוא יכול לקנות היום 5 דירות כאלו במזומן ועדיין להישאר עם עודף.@דוד-גולדברג ר'דוד כתפיך רחבות אבל אתה נכנס לויכוח עתיק יומין מה עדיף שוק ההון או נדלן, האמת שאי אפשר להשוות בזה תפוחים לתפוחים כי כל אחד הוא פרי אחר, נדלן זה לא פסיבי ואם מוכרים וקונים במשך השנים אפשר לעשות יותר תשואה אם קונים נכון ומוכרים בזמן הנכון ומשתמשים במינוף אבל כמו שציינתי זה לא פסיבי. כמה הערות אפשר להעביר לילד בגיל 18 את הדירה ולהיפטר ממס שבח בהגבלות מסוימות דבר נוסף מ1984 עד היום זה 42 שנה הילד מתחתן בשנות העשרים שלו כך שכל התכנון צריך להיות אחר בכל אופן הנושא רחב ונתת זווית חשובה לבהלת הנדלן הישראלית והחרדית.
-
למה רק חצי מהנתונים?
בשוק ההון אין מיסים?
בנדל"ן העליה ליניארית אבל בבסיס יש מילת קסם-
מינוף.
נדל"ן אפשר למשכן ולהרויח על כסף שאין לך בסכומים ענקיים מה שאומר ש10% רווח זה הרבה יותר מ100% על ההשקעה בסנופי
כן, חוץ מהעליית ערך המטורפת יש גם שכירות נחמדה,
נא לא להראות תמונה חלקית בבקשה, בטח כשאתה מייעץ ללקוחות. -
המינוף עולה כסף: כשאתה ממנף בנדל"ן, אתה משלם לבנק ריבית והצמדה. ב-40 השנה האחרונות (במיוחד בשנות ה-80 וה-90), הריביות "אכלו" חלק עצום מעליית הערך. ב-S&P 500 אין לך שותף שדורש ריבית כל חודש – כל הרווח נשאר אצלך.
המספרים מנצחים את המינוף: נניח שהבאת 25,000 ₪ מהבית ומינפת לדירה של 100,000 ₪ ב-1986. היום, אחרי ששילמת משכנתא, מס שבח ותחזוקה, נשארת עם בערך 2 מיליון ₪.
אותם 25,000 ₪ ב-S&P 500 (בלי שום הלוואה מהבנק!) הפכו ל-1.5 מיליון ₪ נטו בקרן השתלמות.
הפער: השקעה פסיבית לגמרי כמעט השתוותה לנדל"ן ממונף שדרש ממך משכנתא, שיפוצים ושוכרים.מינוף קיים גם בבורסה: אם היית ממנף בשוק ההון (הלוואה כנגד קרן השתלמות למשל), היית מגיע היום ל-6-8 מיליון ₪.
מס שבח: בנדל"ן המדינה לוקחת 25% מהרווח. בבורסה (במסלולים פטורים) – 0%. זה ההבדל בין "חצי מהנתונים" לבין התמונה המלאה.
השורה התחתונה: מינוף הוא כלי עבודה, אבל הריבית דריבית ב-S&P 500 חזקה יותר מכל קיר בטון, ובטח שיותר שקטה בלילה.
-
@דוד-גולדברג מה עם שכירות?
-
הנחת יסוד: יש לך 25,000 ₪ הון עצמי ב-1986.
אפשרות א': נדל"ן ממונף
הקנייה: קנית דירה ב-100,000 ₪ (25 אלף שלך + 75 אלף משכנתא מהבנק).עליית ערך (4% שנתי): הדירה שווה היום כ-850,000 ₪.
שכירות (3% ברוטו): הכנסת בממוצע כ-2,000 ₪ בחודש (במונחים של היום).
הוצאות (הבור ללא תחתית): * החזר משכנתא (ריבית והצמדה): שילמת לבנק פי 2.5 מההלוואה = כ-180,000 ₪.
תחזוקה, תיקונים, תיווך ומס רכישה: כ-150,000 ₪.
מס שבח במכירה (25% מהרווח הריאלי): כ-120,000 ₪.
שורה תחתונה: נשארת עם נכס ששווה 850,000 ₪ + עודפי שכירות (אחרי הוצאות).
סה"כ הון סופי בכיס: כ-1,100,000 ₪. (פי 44 על הכסף).אפשרות ב': מדד S&P 500 (שיטת ה"שגר ושכח")
הקנייה: שמת את אותם 25,000 ₪ במדד S&P 500 (בלי הלוואות, בלי בנקים).צמיחה (10.5% ממוצע שנתי): כולל השקעה חוזרת של דיבידנדים (זה ה"שכירות" של הבורסה).
מיסוי: אם זה בקרן השתלמות – 0% מס. אם בחשבון רגיל – 25% מהרווח.
שורה תחתונה: * בקרן השתלמות (פטור ממס): 1,550,000 ₪.
בחשבון רגיל (אחרי מס): כ-1,170,000 ₪.
סה"כ הון סופי בכיס: כ-1,550,000 ₪. (פי 62 על הכסף).המסקנה הכואבת לחובבי הנדל"ן:
גם עם מינוף של 75% וגם עם שכירות, הנדל"ן עדיין הפסיד ל-S&P 500 ב-450,000 ₪ (כמעט חצי מיליון שקל!).למה זה קרה?
בנדל"ן: המינוף עוזר, אבל הריבית לבנק ומס השבח "אוכלים" את הרווח.
בבורסה: הריבית דריבית על הדיבידנדים היא עוצמתית יותר מכל שוכר, והפטור ממס הוא הבונוס הכי גדול שיש.
השורה התחתונה:
מי שרוצה לעבוד קשה בשביל פחות כסף – שיקנה דירה. מי שרוצה שהכסף יעבוד בשבילו וייתן לו פי 1.5 יותר הון נקי – שילמד להשקיע במדדים. -
הנחת יסוד: יש לך 25,000 ₪ הון עצמי ב-1986.
אפשרות א': נדל"ן ממונף
הקנייה: קנית דירה ב-100,000 ₪ (25 אלף שלך + 75 אלף משכנתא מהבנק).עליית ערך (4% שנתי): הדירה שווה היום כ-850,000 ₪.
שכירות (3% ברוטו): הכנסת בממוצע כ-2,000 ₪ בחודש (במונחים של היום).
הוצאות (הבור ללא תחתית): * החזר משכנתא (ריבית והצמדה): שילמת לבנק פי 2.5 מההלוואה = כ-180,000 ₪.
תחזוקה, תיקונים, תיווך ומס רכישה: כ-150,000 ₪.
מס שבח במכירה (25% מהרווח הריאלי): כ-120,000 ₪.
שורה תחתונה: נשארת עם נכס ששווה 850,000 ₪ + עודפי שכירות (אחרי הוצאות).
סה"כ הון סופי בכיס: כ-1,100,000 ₪. (פי 44 על הכסף).אפשרות ב': מדד S&P 500 (שיטת ה"שגר ושכח")
הקנייה: שמת את אותם 25,000 ₪ במדד S&P 500 (בלי הלוואות, בלי בנקים).צמיחה (10.5% ממוצע שנתי): כולל השקעה חוזרת של דיבידנדים (זה ה"שכירות" של הבורסה).
מיסוי: אם זה בקרן השתלמות – 0% מס. אם בחשבון רגיל – 25% מהרווח.
שורה תחתונה: * בקרן השתלמות (פטור ממס): 1,550,000 ₪.
בחשבון רגיל (אחרי מס): כ-1,170,000 ₪.
סה"כ הון סופי בכיס: כ-1,550,000 ₪. (פי 62 על הכסף).המסקנה הכואבת לחובבי הנדל"ן:
גם עם מינוף של 75% וגם עם שכירות, הנדל"ן עדיין הפסיד ל-S&P 500 ב-450,000 ₪ (כמעט חצי מיליון שקל!).למה זה קרה?
בנדל"ן: המינוף עוזר, אבל הריבית לבנק ומס השבח "אוכלים" את הרווח.
בבורסה: הריבית דריבית על הדיבידנדים היא עוצמתית יותר מכל שוכר, והפטור ממס הוא הבונוס הכי גדול שיש.
השורה התחתונה:
מי שרוצה לעבוד קשה בשביל פחות כסף – שיקנה דירה. מי שרוצה שהכסף יעבוד בשבילו וייתן לו פי 1.5 יותר הון נקי – שילמד להשקיע במדדים.@דוד-גולדברג
היה זכור לי ממקום אחר כאן בפורום שאתה בעד נדל"ן, ועכשיו אני רואה שעברת לצד הנכון. -
@דוד-גולדברג כיודע לאפקט ריבית דריבית קריטי מספר השנים ובמקרה או שלא לקחת מעשה קיצון של אחד שקנה אי שם בשנות השמונים שהאיום האיראני עוד לא החל אפילו..
יש בדברך טעם ונושא לדיון כפי שהעירו לפני אך לי צרמה ההקצנה הזאת,
דירה שקונים לילד בגיל 5 ומוכרים בגיל 20 מזדקנת ב15 שנה ולשוק ההון המשמעות של זה קטנה יותר וממש לא קיצונית כפי שתיארת ברוב כישרון וחשבון
Hello! It looks like you're interested in this conversation, but you don't have an account yet.
Getting fed up of having to scroll through the same posts each visit? When you register for an account, you'll always come back to exactly where you were before, and choose to be notified of new replies (either via email, or push notification). You'll also be able to save bookmarks and upvote posts to show your appreciation to other community members.
With your input, this post could be even better 💗
הרשמה התחברות
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}