המדריך לנדלן הבטוח

[צמיחה]

@משהמשה
חשוב לציין,
תלוי על איזה השקעה מדברים.
שוק ההון יש לו הרבה צורות,
נדל"ן יש לו הרבה צורות.

מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.

בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.

אבל אתה מדבר על נדל"ן בצורה מסויימת, וזה כבר משהו אחר.

[תיווך בית שאן]

@צמיחה מי שלא יכול להתעסק עם נדל''ן ודאי שעדיף שוק ההון
דבר אחד צריך לזכור [אוליי חישבנתם ואני ישמח לשמוע] שאנחנו צרכים להיות צמודים יותר למדד הדירות כי על זה עומד ההתחייביות בעיקר לחתונת הילדים
לדוגמה [יש שיחלקו אבל זה רק דוגמה ] מי שיש לו בערך 250 [ואפי' אין לו כל חודש להפקיד ] הוא יכול להניח בשוק ההון לפי מה שהבנתי מחשבנים כ10 אחוז ממוצא זה סביב ה1.3 בעוד 20 שנה אבל אף אחד לא יכול להגיד כמה המחיר של הדירות בעוד 20 שנה אם יהיה שייך לקנות חצי דירה במחיר הזה [לפני 20 שנה היה אפשר לקחת 250 ומשכנתא קטנה שהשכירות מכסה [במרכז כמובן] והיום היה דירה של 2.5 תלוי באיזה עיר ובשוק ההון היה יוצא 1.4 וזה שלא אפשרי לדירה במרכז

[טריידר]

@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.

המחשה מצוינת להתנהלות כלכלית באופן חכם הגובר על טבאלות אקסל...

דוגמה מהמציאות, לפני שנתיים עזרתי לגיסי לנתח עסקת נדל"ן להשקעה, כדי לרכוש עם הרווח דירת מגורים בעיר מבוקשת,

בחישוב יצא לי שהוא אמנם ירוויח יפה, אבל עליית המחיר של דירת המגורים הצפויה תמזער את הרווחיות בפועל,

כלומר, גובה המשכנתא שעליו לקחת לדירת המוגרים העתידים תהיה הרבה יותר גבוה מהיום (בשקלים, בכל אופן 75%),

אבל - העסקה תוביל אותו להון עצמי מספק לדירת 4 חדרים עם מקסימום משכנתא,

וכיום ההון העצמי מספיק עבור 2.5-3 חדרים בלבד עם מקסימום משכנתא,

כלכלן בוודאי יזעוק שהוא נפל לפח, כי גם גובה סכום המשכנתא עלה, ועמה גם עלות הריביות כמובן,

אבל בשורה תחתונה - עם העסקה יהיה לו דירת מגורים 4 חד', ובלי עסקה 2.5 חדרים בלבד.

לפעמים גם בהשקעות תקף הכלל "אל תהיה צודק - היה חכם"...

[משהמשה]

@צמיחה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.

בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.

בגדול התכוונתי כמו שכתב הרב
@תיווך-בית-שאן כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

דבר אחד צריך לזכור [אוליי חישבנתם ואני ישמח לשמוע] שאנחנו צרכים להיות צמודים יותר למדד הדירות כי על זה עומד ההתחייביות בעיקר לחתונת הילדים

בין אם המחיר יעלה ובין אם הוא ירד, ההשקעה שלי תמיד תהיה צמודה למוצר שאני צריך בסוף.
אם שוק הנדלן יתרסק, אני לא אצטרך הרבה כסף בשביל לחתן את הבת שלי, ואוכל לקנות דירה בזול....

כמובן שלא התכוונתי להשקיע רק בזה.
צריך כסף מהצד וצריך בסיס
ואחרי שקראתי כאן בפורום חצי שנה ברור לי שאפשר וכדאי לעשות את זה בהשקעה פסיבית
אבל בשביל לחתן באמת צריך גם נדלן.

ולמרות שחושבים שנדלן זה בלגן.
אפשר להרוויח בנדלן בראש שקט.
זו טירדה של חודש חודשיים בבירור על העיסקה בקנייה ובמשכנתא ואחר כך שקט כמה שנים....
בחודשיים הללו זה קצת מפריע ללמוד.
אבל אחר כך אני שוכח מזה לגמרי, והשטייגען ב"ה...

[צמיחה]

@תיווך-בית-שאן
גם מי שכן יכול להתעסק עם נדל"ן,
ברוב המקרים שוק ההון עדיף,
גם מבחינת כמות הכסף וההון עצמי הנדרש בשביל נדל"ן.
וגם מצד ההכפלות,
נכון שא"א לדעת כמה תעלה הדירה שלך בעוד 20 שנה,
אבל אתה לא חושב שהמחיר שלה יכפיל את עצמו כמה פעמים.
בשונה משוק ההון

[ועוד יותר טוב]

עוד אחד
הגורו של עולם ההשקעות (באפט, כן) שמי שמשקיע על סמך נתוני העבר כמוהו כמי שנוסע קדימה עם מצלמת רוורס...
אין אפשרות להפסיד בנדל"ן....
אנחנו אחרי עלייה דרסטית שלא היתה מעולם ולא אומרת כלום לגבי ההמשך.
המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.
בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיט
מצ"ב כתבה

יותר משקיעי נדל''ן מוכרים את הדירה בהפסד.pdf

[ועוד יותר טוב]

@צמיחה
הכפלות, הכפלות
שכחת את מילת הקסם
מינוף
בנדל"ן יש עליית ערך על כסף שאין לך
הקרנות הממונפות בשוק ההון יש בהן מבניות ששוחקת את הקרן לאורך זמן

[משהמשה]

@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.

אתה צודק לחלוטין בנוגע לכל הארץ
הדיון בפורום הוא על השקעה בשוק של החוצניקים בירושלים
ששם אין את הדברים שהזכרת.
אני מקבל את ההערה שהייתי צריך להדגיש את זה גם באשכול הזה.

@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיט

גם בזה התשובה היא שבעיסקה המדוברת יש מספיק רווח
וכן אפשר למצוא בירושלים עוד עסקאות לא מעטות כאלו.
תעבור על האשכול השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[צמיחה]

@ועוד-יותר-טוב
ואז מה אם יש להם שחיקה,
מה שמעניין אותנו זה התשואה בסוף.

ואם תחפש כאן בפורום,
תראה שלא שכחתי בכלל את המינוף בשוק ההון.

ודרך אגב, במקום לעשות מינוף של קרנות ממונפות שהם יותר מסוכנות,
עדיף לעשות מינוף בדיוק כמו בנדל"ן.

[צמיחה]

@משהמשה
בהחלט צריך להדגיש שאתה מדבר על צורה של עסקה מסויימת בנדל"ן, ולא על השקעה כללית בנדל"ן.
כל הנידון של שוק ההון מול נדל"ן הוא בצורה כוללת, ולא על השקעה מסויימת בנדל"ן מול השקעה מסויימת בשוק ההון.