בעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!

[צמיחה]

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

בנוסף למשיכת הכספים משוק ההון זמן שפל - הדרך ארוכה...

חלילה,
כוונתי הייתה באופן כללי.

[הגיוני+]

הבטחתי לכתוב מה הסיכונים.
בגדול אין סיכונים!!
האופציה להפסיד ממהלך כזה של מיחזור משכנתא מפריים למלצ הוא שאם רבית הפריים (שמבוססת על רבית בנק ישראל) תרד במהלך התקופה הקרובה אל מתחת לרבית המלצ שקיבלת במיחזור אזי הפסדת את הפער.
אתן דוגמא יש לך במשכנתא מסלול רבית פריים שעומדת על 6% ואתה ממחזר אותה לרבית מלצ בגובה של 5% שנקודת היציאה היא פעם בשנתיים אזי אם תרד הרבית של בנק ישראל ביותר מ1% במהלך השנתיים הקרובות (שזה אומר 5 הפחתות רבית לפי הנהוג לבצע הורדות רבית של רבע אחוז בכל פעימה), ותגיעה לגובה של 4.75%, אזי הפסדת מכאן ואילך 0.25%. אך שים לב שעד שהרבית הגיעה ל5% הרווחת את הפער ויתכן שבסה"כ הרווחת יותר.
כך שבד"כ כדי שזה יהיה רווחי צריך לחשב האם מסתבר שתרד רבית הפריים עד מתחת לרבית המלצ המוצעת תוך מחצית מהזמן שבין ביצוע המיחזור ועד לנקודת היציאה הראשונה (-שיכולה להיות גם שנה וחצי, וגם שנה- בבנקים שיש מק"ם). זה לא מדוייק למעיין, אבל פחות או יותר זה הכיוון.
שימו לב שרוב יועצי המשכנתאות בתקופה האחרונה שלוקחים משכנתאות חדשות, מעדיפים את המלצ על פני הפריים. וזה משום שהפער כ"כ גדול שדי רחוק להפסיד מהמהלך ומאד קרוב להרויח ממנו.
בנוסף, לחוששים שביננו: אפשר למחזר את הפריים לפריים נמוך יותר בלי לשנות למלצ, פשוט לבקש להוריד את רבית הפריים, בטענה (אמיתית) שבבנקים אחרים נותנים פריים נמוך יותר -5.3%,5.4%. ואז באמת אין שום שום סיכון! וכל כולו רווח נקי!

אז לאחר כל המלל הארוך הזה, מה עושים?
פשוט בודקים באתר הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא שלכם, אם יש לכם שם מסלול פריים מעל לגובה 5.5%, וא"כ, לעשות את התהליך שפירטתי למעלה (קצת אחרי תחילת האשכול), שהוא אינו מחייב כלום! פשוט דברו אם יועץ המשכנתא של הבנק ובקשו ממנו אישור עקרוני, אני אישית ממליץ על מלצ, אם אתם חששניים אז תבקשו פריים, תגישו את ההצעה לבנק המתחרה (ממליץ פועלים, אבל כמובן לאו דווקא) ו... אשמח אם תעלו לאשכול זה את האישור העקרוני המוצע לטובת כלל המשתמשים וכן אשמח לעזור על כל שאלה שאדע לענות.
בהצלחה!
@טריידר אשמח שתשתף באם התחלת מחיזור

[טריידר]

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

ב. למה יועץ משכנתא לא הציע לי זאת כשביקשתי הצעה למיחזור ?

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

@טריידר אם ביקשת מיחזור בתקופה האחרונה אינני יודע למה הוא לא הציע מלצ, הכי טוב פשוט לשאול אותו

עכשיו אני זוכר, הוא כן אמר לי שהוא יכול להוריד לי את ההחזר החודשי במאה/מאתיים ש"ח,

אך, מאחר וצפי סילוק המשכנתא הוא בעוד כשנתיים, שכר הטירחה שלו בסך כמה אלפי ש"ח מקזז את הרווח....

יישר כח ל-@הגיוני שמחלק כאן כסף בחינם בנדיבות לבו

[טריידר]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

@טריידר אשמח שתשתף באם התחלת מחיזור

שלחתי פניה לבנק, כנראה פספסתי את השיחה שלהם, אשתף בהמשך...

אגב, אני משער שעל שינוי מסלול הפריים למל"צ לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ?

ואם אכן לא משלמים, אז יוצא עצה טובה לכל מי שעומד לפני פרעון מוקדם, להעביר את מסלול הפריים למסלול מל"צ,
ולחסוך בכך את העמלת פירעון הגבוה של מסלול הפריים, מאחר ועמלת פירעון מוקדם של מל"צ הרבה יותר זול ?!

[גמל און]

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אגב, אני משער שעל שינוי מסלול הפריים למל"צ לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ?

ואם אכן לא משלמים, אז יוצא עצה טובה לכל מי שעומד לפני פרעון מוקדם, להעביר את מסלול הפריים למסלול מל"צ,
ולחסוך בכך את העמלת פירעון הגבוה של מסלול הפריים, מאחר ועמלת פירעון מוקדם של מל"צ הרבה יותר זול ?!

אין עמלת היוון על פירעון מוקדם של מסלול הפריים, יש רק עמלה תפעולית של 60 ש"ח ועמלת אי הודעה מראש של 0.1%.

[טריידר]

@גמל-און כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אגב, אני משער שעל שינוי מסלול הפריים למל"צ לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ?

ואם אכן לא משלמים, אז יוצא עצה טובה לכל מי שעומד לפני פרעון מוקדם, להעביר את מסלול הפריים למסלול מל"צ,
ולחסוך בכך את העמלת פירעון הגבוה של מסלול הפריים, מאחר ועמלת פירעון מוקדם של מל"צ הרבה יותר זול ?!

אין עמלת היוון על פירעון מוקדם של מסלול הפריים, יש רק עמלה תפעולית של 60 ש"ח ועמלת אי הודעה מראש של 0.1%.

צודק, טעיתי.

מדובר במסלול - "הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה אג"ח- דיור", עמלת פירעון בסך 1.6% !

אז השאלה משתנה:

האם אפשר להפוך את המסלול הנ"ל לפריים או מל"צ, כדי לפרוע ללא עמלת פירעון ?

האם ניתן למחזר מסלול הנ"ל למל"צ ללא תשלום עמלת פירעון ?

[גמל און]

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

צודק, טעיתי.

מדובר במסלול - "הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה אג"ח- דיור", עמלת פירעון בסך 1.6% !

אז השאלה משתנה:

האם אפשר להפוך את המסלול הנ"ל לפריים או מל"צ, כדי לפרוע ללא עמלת פירעון ?

האם ניתן למחזר מסלול הנ"ל למל"צ ללא תשלום עמלת פירעון ?

אני לא יועץ משכנתאות, אך אם איני טועה, כל שינוי במסלול מחייב תשלום עמלת פירעון מוקדם.
השאלה היא כמה זמן נותר עד לנקודת היציאה הבאה במסלול הריבית המשתנה.

[הגיוני+]

@גמל-און אכן, כל מיחזור הוא בעצם פירעון ולקיחת משכנתא חדשה מהבחינה הזאת.

[טריידר]

@הגיוני

היועץ של בנק דיסקונט שאצלם המשכנתא הציע:

הורדת מסלול הפריים ל-5.1% (פריים מינוס 0.9),
שינוי מסלולי צמוד מדד למל"צ 4.8%,
משתנה כל שנתיים, על פריסה 360 חודשים,
ללא תשלום בפועל של קנס פירעון מוקדם,
הסכום ישתלב במשכנתא עצמה,
החזר חודשי יורד בפחות ממאה ש"ח (אם הבנתי נכון)
ללא טפסים כלל.

אעלה את האישור העקרוני בהמשך, עדיין לא שלחו.

[הגיוני+]

@טריידר פריים ממש נמוך!
מעניין למה הוא שם חלק בפריים וחלק במלצ?
(אני אישית נראה לי הייתי שם את הכל בפריים, כיון שהפער בין הפריים למלצ ממש קטן ומספיק שתי הורדות רבית בשביל שהפריים יהיה יותר נמוך)

[טריידר]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

@טריידר פריים ממש נמוך!

אכן, הוא הציע לי את זה לפני שהספקתי בכלל לבקש הורדה ל5.3...

מעניין למה הוא שם חלק בפריים וחלק במלצ?

כי זה מה שביקשתי,
הורדת פריים והעברת צמוד למל"צ

(אני אישית נראה לי הייתי שם את הכל בפריים, כיון שהפער בין הפריים למלצ ממש קטן ומספיק שתי הורדות רבית בשביל שהפריים יהיה יותר נמוך)

זה לא סיכון גדול מדי, לשים את רוב המשכנתא בפריים ?
נכון שצפוי שירד, אבל מה יקרה אם יאלצו להעלות ?!

אני לא צופה שחורות,
אבל חשוב להבטיח תזרים שאפשר לעמוד בו...

[הגיוני+]

@טריידר אני אישית לא חושש, אבל זה לא כ"כ משמעותי, תשאיר את זה ככה זה מצויין, רק תזכור שבעוד שנתיים (פחות חודש חודשיים) לקראת נקודת היציאה יתכן שיהיה שווה לך למחזר שוב (אני הייתי ממליץ לעשות לעצמך איזו תזכורת).

[טריידר]

@הגיוני

האם הבנתי נכון:

(לא בא להגדיר בכללות, רק ברוח התקופה)

צמוד למדד

הכוונה שסכום הקרן צמוד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בעלייה קבועה, כך שסכום חוב הקרן עולה נומינלית בעקביות, ובתקופה של אינפלציה חייבים לצאת בהקדם ממסלול זה, מאחר והמדד יכול לזנק במשך תקופה ממושכת.

משתנה לא צמוד

ריבית קבועה בעצם, הקרן לא עולה בצמוד למדד, וכל שנתיים גובה הריבית מתעדכן, אך כל שנתיים ניתן לצאת ממסלול זה, כך שזה בהחלט משתלם, בפרט התקופה זו.

ריבית פריים

גובה הריבית עולה ויורד כפי ריבית בנק ישראל, עכשיו הריבית בשיא תקופתי, וצפויים ירידות עקביות אך קטנות בטווח הבינוני, במחזור משכנתא ניתן להוזיל את הריבית לפי מצב התחרות בין הבנקים ומצב רוח של הפקיד...

נשמח להערות

[הגיוני+]

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

ובתקופה של אינפלציה חייבים לצאת בהקדם ממסלול זה

בהחלט!
אך לאו דווקא באינפלציה, גם בעלייה של 3% לדוגמא (שזה בתוך היעד), יש לחשב את הרבית הניתנת + עליית המדד לדוגמא אם קיבלת 4% צמוד זה יוצא כביכול 7%, שזה ממש גבוה.
אפשר לומר שנדיר שהמסלול הזה משתלם (קיים, אבל נדיר).

@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

וכל שנתיים גובה הריבית מתעדכן

בד"כ כל בנק נותן לך כמה אופציות של טווחי זמן השינוי לדוגמא האם כל שנה וחצי, כל שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש וחמש, אך גובה הרבית עשוי להשתנות בין טווח זמן אחד למשנהו (אני אישית ממליץ כמעט תמיד על הקצר ביותר).
אגב, הגשת את האישור לבנק אחר?

[טריידר]

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

אך לאו דווקא באינפלציה, גם בעלייה של 3% לדוגמא (שזה בתוך היעד), יש לחשב את הרבית הניתנת + עליית המדד לדוגמא אם קיבלת 4% צמוד זה יוצא כביכול 7%, שזה ממש גבוה.
אפשר לומר שנדיר שהמסלול הזה משתלם (קיים, אבל נדיר).

אז למה בוחרים היועצים חלקית במסלול צמוד למדד ?

[הגיוני+]

@טריידר לא נעים אבל הרבה יועצים לא נותנים את המסלולים האידיאליים והרביות הנמוכות ביותר (בלשון המעטה).
ויש מהם גם (עוד יותר לא נעים לומר) שלא מבינים במתמטיקה ורביות!
כמובן אינני מכליל ומפליל, רק צריך לדעת לא לסמוך על היועץ בעינים עצומות (למי שיש את האפשרות, לא באתי להלחיץ).
ושוב, הכי טוב שפשוט תשאל אותם!

[הגיוני+]

אני מתפלא על ציבור המשתמשים- האם אינכם בעלי משכנתא? לא רוצים לחסוך כסף רב באופן חסר סיכון?
סתם לשם השואה- מי שמשקיע 10k שח בסנופי ומצפה להרויח תשואה של 10% שנתי הוא מרויח בשנה 1000 שח.
ומי שיש לו 500k שח במשכנתא במסלול הפריים ברבית של 5.7% (שזה מסתמא הקלאסית שבמשכנתאות הצעירים שבינינו) וע"י המיחזור המוצע כאן (להפוך למלצ 4.7%), תחסוך 5000 שח בשנה! פי 5.
וכל זה- בלי מס! בלי דמי ניהול! ובלי סיכונים!
או שרבים כן עושים את זה ורק לא מעדכנים, וא"כ אשמח מאד אם תוכלו כן לעדכן, או לשתף בסיבות למה לא לעשות את זה.
תודה

[צמיחה]

@הגיוני
ינאי יקואל כתב ע"ז עכשיו בקבוצת טיפים לכלכלה נכונה.

[הגיוני+]

@צמיחה אינני מכיר אותו אבל שמח שעוד מעוררים על זה. חבל על הכסף.

[צמיחה]

@הגיוני
דוקא הוא כתב שם למה למרות הנ"ל, יש פעמים שכן כדאי לקחת צמוד מדד.