נדל"ן במרכז או בפריפריה

[טריידר]

מה יותר משתלם ?

דירה ברמת גן עם משכנתא מלאה

או שתי דירות בדימונה ללא משכנתא

.
(כמובן זו שאלה כוללנית מדי, אך ננסה כאן להניח את עיקרי הנתונים שיש לקחת בחשבון,
ולמעשה תמיד כדאי לפני עסקה להתייעץ ולעבור על כל הפרטים עם מבין בתחום)

א. עליית ערך:

עליית ערך במרכז יותר עקבית וחזקה מבפריפריה.

(מחיר הדירות בדימונה ובאר שבע לדוגמה לא זזים כמעט, וכמו שפורסם לאחרונה וגם בעבר כמה פעמים שמשקיעים באזור שם מכרו את הדירות מתחת למחיר הרכישה שלהם...)

ב. ביקוש:

הביקוש לדירות במרכז יותר גבוה, ממילא קל יותר למכור במחיר הרצוי, וגם יותר מהר למכור בעת הצורך.

ג. אחזקת הנכס:

המחיר הגבוה של הדירות במרכז, הופך את אחזקת הנכס לכדאית יותר.

לדוגמה, צורך בהחלפת תשתית מים וחשמל בפריפריה יכול למחוק רווח של שנים, מאידך במרכז עליית ערך של חודשיים כבר מכסה את ההוצאות.

ד.היצע:

במרכז אין (יחסית) מיקום לפרוייקטים חדשים, כך שהביקוש לדירות יד שניה נשמר טוב.

משא"כ בפריפריה קיימים שטחים ענקיים המיועדים לבנייה בעתיד, וכמו לדוגמה באופקים אם ניתן לרכוש דירה מהניילון ב1.4 מ' ש"ח לא משתלם לזוגות לרכוש דירות ישנות בני 50 שנה ללא ממ"ד ולשפץ אותם במאות אלפי ש"ח.

ה. שכירות:

השכירות במרכז נמוך מאוד יחסית (כ3.5% ואפילו פחות), משא"כ בפריפריה השכירות באחוזים גבוה יותר.

ובפרט שבפריפריה נהוג לחלק דירות, ולהגיע לתשואה שנתת משכירות בלבד בסביבות 8%.

ו. ריביות:

במרכז כמובן נדרשים לקחת משכנאת ענקית, עם תשלום ריבית גבוה, מה שמוריד את הרווחיות.

ז. תזרים חודשי:

במרכז עם משכנתא ענקית ושכירות נמוכה, התזרים החודשי לש המשקיע שלילי.
זאת אומרת, המשקיע חייב לכסות כל חודש את ההפרש בין השכירות הנכנס לבין המשכנתא שיוצאת.

יש עוד הרבה מה להאריך, מקווה ש-@משה-חיים יחכם אותנו בתובנות שלו.

[פלוס]

@טריידר

דירה ברמת גן עם משכנתא מלאה:
עליית ערך: ברמת גן, במיוחד במרכז, יש עליית ערך עקבית יותר לעומת פריפריה. ניהול נכס במרכז יכול להניב רווחים גבוהים יותר בטווח הארוך, אם כי יש לקחת בחשבון גם את עלות המשכנתא הגבוהה.
ביקוש: הביקוש לדירות במרכז תמיד גבוה יותר, ולכן קל יותר למכור דירה במקרה של צורך למכור.
ריביות ותזרים חודשי: כמו שהזכרת, ברמת גן תצטרך לקחת משכנתא גבוהה, מה שיגרום לתזרים חודשי שלילי — כלומר, תצטרך לשלם יותר כל חודש מכפי שאתה מרוויח מהשכירות. זה יכול להכביד על המשקיע בטווח הקצר.
שתי דירות בדימונה ללא משכנתא:
עליית ערך: כפי שציינת, עליית הערך בדימונה לא בהכרח תהיה גבוהה או עקבית כמו במרכז. לדירות בפריפריה יש נטייה להישאר במחיר נמוך יותר לאורך זמן, עם עליות קטנות.
ביקוש: בביקוש יש נטייה להיות נמוך יותר, וזה עשוי להקשות על מכירת הדירה במחיר הרצוי במקרה של צורך. זה גם יכול להשפיע על אפשרויות השכירות, אם כי השכירות בסך הכל גבוהה יותר בפריפריה.
אחזקת הנכס: במקרה של אחזקת דירות ישנות בפריפריה, עלויות השיפוץ והתחזוקה עשויות להיות גבוהות יותר, וזה יכול למחוק את הרווחיות.
שכירות: בפריפריה יש תשואה גבוהה יותר משכירות (למשל 8% בדימונה), מה שיכול להוות יתרון למי שלא מחפש למכור את הנכס מיידית ויכול להתמודד עם תזרים שלילי בטווח הקצר.
ריביות: כאן היתרון ברור — אין משכנתא, כך שאין חוב שצריך להחזיר כל חודש, והמשקיע נהנה מתזרים חיובי או לפחות מאוזן.
לכן: אם אתה מוכן להשקיע לטווח הארוך ורוצה להיות חלק מהשוק המרכזי עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר, דירה ברמת גן יכולה להיות משתלמת. אך אם אתה מעדיף להימנע מתשלום ריביות ולהשקיע בטווח הקצר עם תשואות גבוהות יותר משכירות, שתי דירות בדימונה עשויות להיות אופציה טובה יותר — במיוחד אם יש לך גמישות בניהול הנכסים והוצאות תחזוקה.