בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!
נדל"ן
106
פוסטים
29
כותבים
3.1k
צפיות
24
עוקבים
-
בעקבות הפוסט המלומד של משה עוזיאל.
החלטתי לכתוב סקירה קצרה על המצב העכשווי.
הנתונים הם
התחלות הבניה -
ב12 החודשים האחרונים התחילו בניה של 81,000 יח''ד.נתוני המכירה -
ב 9 [ספט] - הקבלנים מכרו כ3,200 יח''ד.
ב 10 - כ3,100.
ב 11 - כ3,350.
[שזה קצב שנתי של כ40 אלף יח''ד]
ויש כ83,000 יח''ד שמיועדות למכירה.ההשוואה לפי הנתונים האלה, שעל כל דירה שנמכרת מתחילות בניה 2 דירות נוספות, חוץ מהעודף הקיים, זה מצב מטורף שמכריח ירידת מחיר. [אמנם לא כל הדירות שנבנות מיועדות למכירה]
אלא שאף אחד לא מבטיח שקצב התחלות הבניה ימשיך, ומסתבר שהוא ירד מעט, עכ''פ אם לא יהיה כמות רכישות דרסטית, המחיר לכאורה מוכרח לרדת.
הביקוש
לפי הנתונים האחרונים, נמכר כ3,300 יח''ד בחודש קצב נמוך מאוד, וזה כולל את הדירות שנקנו בהנחה, [מחיר למשתכן]
ביקוש כבוש - כולם טוענים יש 130,000 זוגות חסרי דירה, שיושבים על הגדר וצריך דירות לכולם - כמובן שזה לא נכון יש זוגות שלא קונים דירות, ואפי' שהם מאוד רוצים, הם לא יכולים, או שהם טוענים שזה לא משתלם כלכלית ומעדיפים לשכור.
לדירה להשכיר - החברה הממשלתית יש כבר 7, אלף דירות פעילות, ועוד כ14,000 בבניה, ועוד כ30 אלף בתכנון, זה אומר שיש כמות די גדולה שתוכל לשכור ברוגע ובשלווה.
מעבר יש הרבה זוגות שפשוט לא יכולים לקנות דירה.
ומסתבר שהזוגות שישבו עד עכשיו על הגדר ימשיכו לשבת, המצב לטובתם השוק יורד, הקבלנים בלחץ, אין להם לאן למהר.מה שמעיד על המצב - המבצעי מימון לא מראים על נסיגה, אלא אדרבה ממשיכים ביתר שאת, וגם באלעד ששם המחיר המשיך לעלות, הדירות שם משווקות במבצעי מימון, מה שמעיד על הקושי של הקבלנים.
המצב במגזר החרדי המצב באזורים החרדי בכלל לא סטטי, יש מקומות של ירידה, [חריש, רכסים בדירות ישנות, בני ברק]
לעומת זאת ירושלים ובית שמש בעליה קלה, למרות שמהסתכלות ברשות המיסים ועוד, יש פרוייקטים שהורידו מחירים מלפני שנה.ולכן - המצב הוא שיש ערים שיש להם עוד לאן לרדת, יש כאלה שיתכן שמיצו, ויתכן שלא, ויש כאלה שאולי לא ירדו ואולי כן.
וצריך לבדוק נתונים של כל עיר לגופה, כמה פרוייקטים יש, אם הקבלנים בלחץ, מה המבצעים שהם עושים, וכו'.נ''ב אני לא יועץ וההמלצה הגורפת לפני כל עסקה להתייעץ עם איש מקצוע.
לגבי הנתונים הסתמכתי על גמיני. -
@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
לגבי הנתונים מיד 2 של 92 אלף דירות למכירה ככל הנראה זה כולל מתווכים כך שיש רבים מהדירות שמפורסמים בכפולות של כמה מתווכים
ויש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק
@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
יש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק
זה לא חוקי
יצא חוק שאסור לפרסם דירה שנמכרה כך שזה ירד באופן ניכר -
@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה, ולפי נתוני הלמ"ס יש מלאי של 83,000 דירות לא מכורות.
הרבה יותר ממספר הנרשמים להגרלות של דירה בהנחה.להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000
@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה, ולפי נתוני הלמ"ס יש מלאי של 83,000 דירות לא מכורות.
הרבה יותר ממספר הנרשמים להגרלות של דירה בהנחה.להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000
130,000 זה עדיין הרבה פחות מ170,000.
כמה מתוכם מחזיקים בדירה בטאבו משולש וכו׳? -
בהמשך לדיון הענייני כאן בקשר לנתוני השוק ובהמשך למה שכתב סמארט הון
לגבי הביקוש של 130 אלף זוגות (מספר שיא שנרשמו להגרלה) ייתכן שלחלק מהם יש דירה לא רשומה אך יש גם ככל הנראה רבים נוספים שלא נרשמים להגרלות ואני מעריך שלכל הפחות מדובר על עשרות אלפים (לא כל הזכאים נרשמים להגרלות, חיפשתי את הנתון של מספר הזכאים ולא מצאת, וכמו"כ יש רבים שלא נרשמים כלל לזכאות לדוגמא מי שמעוניין לקנות דירה באיזור מסוים וידוע אין לו סיבה להירשם) וכמו כן יש רבים שאין להם אזרחות שרוכשים דירות (רווח בעולים חרדים שלא עושים עליה וכך גם הדור הבא אינו ישראלי ומדובר בציבור גדול) וכמו כן יש ביקוש של עולים
לגבי התחלות בניה
כמה נתונים
התחלות הבניה ב25 למנינם היו מעל 80 אלף אך נטו היה 75 אלף לאחר ניכוי ההריסות בפינוי בינוי
ביחס לשנים הקודמות מדובר בעליה משמעותית בשנה שעברה היה 15 אלף פחות ובשנה לפני זה היה אף פחות מכך
אך לעומת זאת ב22 למנינם היה יותר ביחס לשנתיים שאחר כך, כך שמסתבר שהגידול החד זה השלמת הפער של השנתיים לפני זה שכנראה גם התעכב בעקבות כל מה שהיה התקופה הנ"ל,לגבי הנתון של הדירות להשכרה זה לא מנפק"מ מכיון שזה מפחית דירות מהמלאי או לחילופין הביקוש הוא של חברות ההשכרה ולא של השוכרים
ולגבי העתיד כמו שכתבתי עיקר הגורם במצב מחירי הדירות הוא צמצום האוכלסיה במרכז הארץ
והשבוע הלמ"ס פירסם שאוכלסית ישראל צמחה ב0.9 בלבד שזה שיא שלילי בגידול
ולשם ההמחשה
זה משקף גידול של כ90 אלף נפשות
ובציבור החרדי וודאי שלא היתה ירידה מהארץ (ובפרט לאחר שנעלו אותנו בכח בארצנו)
שיעור הגידול החרדי בשנה הוא קרוב ל50 אלף כך שנותר 40 אלף שזה לא מספיק כלל לגידול של הציבור הדת"ל ולהבדיל אא"ה של הציבור הערבי כך שבשאר הציבורים היה פיחות אוכלסין שזה אומר שאיי"צ באותם איזורים ולו בדירה אחת ולכן כל העסק תקוע (אם כי חלק גדול מהם לא עזב לצמיתות ואינו מוכר את הדירות כך שזה מאזן) וכמו שמשתקף בנתונים שזה בעיקר בת"א ודומיהולכן אם מגמה זו תמשיך, אזי בטווח הקרוב ימשיכו מחירי הדירות לרדת ואם המגמה תתהפך בעקבות הפסקת הירידה מהארץ או בגידול משמעותי בעלייה (הממשלה מרכזת מאמץ גדול בעניין) אזי המגמה תשתנה לכיוון עליית מחירים מתונה
ובטווח הבינוני לענ"ד אין סיכוי להמשך ירידה כי אם זה ממשיך המגמה אז קבלנים יהיו מוכרחים להתאים את עצמם למציאות, ולבנות הרבה פחות וכן לבנות במקומות של הציבורים הצומחים, וכך השוק יתאזן.
(באופן כללי מכיון שמעטים האנשים שבונים לש"ש, מוכרח שהשוק לא יהיה במגמת ירידה אלא יציבות ולפחות שמירה על אינפלציה. כי אם לא, לא יהיה רווח, ורק בתקופות קצרות יכול להיות תיקוני שוק אבל בטווח הארוך אם יש ירידה אז קבלנים לא בונים, ואז נוצר חוסרים, וככל שהירדות גדולות יותר זה מאיץ את העליות שלאחר מכן, כך שמי שהיכולת בידו מומלץ לקנות דירה (בלי לחץ, וכמובן עם הפעלת שכל) ולא להסתמך על ירידות מחירים כי גם אם ירדו זה אח"כ יעלה כך שלא יפסיד (אא"כ הוא קונה לטווח של פחות מ7 שנים שבזה זה משתנה בין איזורים) -
ישר כח על הפוסט הנפלא.
והמושקע.
אבל להאיר את עינך גם אם המצב ימשיך לדשדש.
ולרדת מעט הקבלנים ימשיכו לבנות ולהרוויח.
הם קונים את הקרקעות כמעט פחות ב30% מהשיא וטווחי הרווח שלהם הם לפחות 16%.
כך שהם יכולים לספוג עוד ירידות, [כמובן על הקרקעות שהם קנו אחרי הירידה במחיר]
ועדיין להתפרנס יפה, ולחדש ראנג רובר כל שנה. -
לפני כחדש היה בכותרות ש6 אחוז מאלו שקנו דירה מקבלן, ב23 למנינ' ביטלו חוזה
עכשיו התפרסמו נתונים רשמיים והתברר שלא כצעקתה ואחוז הביטולים הוא 3.6 אחוז (לעומת שנה לפני זה 2.9 אך שנה לפני כן היה רק חצי אחוז ) -
ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה, ולפי נתוני הלמ"ס יש מלאי של 83,000 דירות לא מכורות.
הרבה יותר ממספר הנרשמים להגרלות של דירה בהנחה.@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה
צריך לבדוק אם הדירות שמופיעות שלוש וארבע פעמים נספרות כאחת או כמניין הכתוב ...
-
הסוף של "התרסקות מחירי הדירות" כבר כאן?!
אולי אנחנו נמצאים רגע לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות?
הרגע שבו כל אלו שישבו על הגדר יתנפלו בבת אחת על השוק?
אולי הורדת הריבית באמת הועילה?
@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
הסוף של "התרסקות מחירי הדירות" כבר כאן?!
אולי אנחנו נמצאים רגע לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות?
הרגע שבו כל אלו שישבו על הגדר יתנפלו בבת אחת על השוק?
אולי הורדת הריבית באמת הועילה?
העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחירים וניתן לשאול את כל המתווכים שהמשווקים רק יותר בלחץ.
לדעתי צריך לחכות לעוד חצי שנה כדי לראות את המגמה האמיתית -
@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
הסוף של "התרסקות מחירי הדירות" כבר כאן?!
אולי אנחנו נמצאים רגע לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות?
הרגע שבו כל אלו שישבו על הגדר יתנפלו בבת אחת על השוק?
אולי הורדת הריבית באמת הועילה?
העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחירים וניתן לשאול את כל המתווכים שהמשווקים רק יותר בלחץ.
לדעתי צריך לחכות לעוד חצי שנה כדי לראות את המגמה האמיתית@חסידישער כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחיריםמה ז"א עליה לפי הריבית - תכלס דירה שנמכרה לפני ב1,000,000 ש"ח נמכרה עכשיו ב1,000,010 בערך זה נקרא עליה, מה זה משנה מה הגורם??
ובנוסף אם תשים לב המדד נמדד בחודשים אוקטובר - נובמבר שזה לפני הורדת הריבית....אבא תודה!!
-
@חסידישער כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחיריםמה ז"א עליה לפי הריבית - תכלס דירה שנמכרה לפני ב1,000,000 ש"ח נמכרה עכשיו ב1,000,010 בערך זה נקרא עליה, מה זה משנה מה הגורם??
ובנוסף אם תשים לב המדד נמדד בחודשים אוקטובר - נובמבר שזה לפני הורדת הריבית....
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}