ריבית בנק ישראל וריבית הפריים

[משכנתא בקצב שלך]

@מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

היום כבר יותר קשה להגיע במיחזורים לפריים מינוס 0.9

[מבין עניין]

@משכנתא-בקצב-שלך משנה מאד כי לא תמיד אתה תופס את המיחזור בזמן. אבל הפריים תמיד מתעדכן.
ברור שאין נוסחה בטוחה. אבל יש היגיון בזה

[אבי ר.]

@מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

אבל הפריים תמיד מתעדכן.

השאלה לאיזה כיוון.

[מבין עניין]

@אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

@מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

אבל הפריים תמיד מתעדכן.

השאלה לאיזה כיוון.

לפעמים כך ולפעמים כך

[מבין עניין]

הנה תשובת ג'מיני על בקשה ממני להשוות שני נוטלי משכנתאות לפני 20 שנה. לקחו 500,000 ש"ח אחד כל השנים היה בפריים והשני מל"צ ומיחזור כל 5 שנים:

התשובה לשאלה הזו תלויה מאוד ב"מרווח" (ה-Spread) שהיה לכל לווה מעל או מתחת לריבית הבסיס, אך במבט היסטורי על 20 השנים האחרונות בישראל, ניתן להצביע על מגמה ברורה:השוואה כללית: פריים מול מל"צ (2006–2026)במרבית המקרים, מי שלקח פריים שילם פחות במצטבר, וזאת משלוש סיבות מרכזיות:תקופת "צום" הריבית: בין השנים 2009 ל-2022, ריבית הפריים בישראל הייתה נמוכה באופן קיצוני (סביב $1.6%-1.75%$). מי שהיה במסלול זה נהנה מריבית כמעט אפסית במשך כ-13 שנים מתוך ה-20.ירידת הקרן: בגלל שהריבית בפריים הייתה נמוכה מאוד, חלק גדול יותר מהתשלום החודשי הלך לכיסוי הקרן ולא לריבית. כשהריבית עלתה ב-2022, יתרת החוב של לווה הפריים כבר הייתה נמוכה משמעותית.דינמיקת המל"צ: במסלול משתנה לא צמודה (מל"צ), הריבית נקבעת לפי עוגן האג"ח. לאורך השנים, העוגן הזה היה לרוב גבוה יותר מריבית הפריים באותה נקודת זמן. בנוסף, המיחזור כל 5 שנים "קיבע" את הלווה לריבית השוק של אותו רגע, שלא תמיד הייתה אופטימלית.המחשת הפער (הערכה):פרמטרמסלול פריים (לאורך 20 שנה)מסלול מל"צ (מיחזור כל 5 שנים)תשלום ריבית ממוצע (2009-2022)נמוך מאוד (כ-$1.7%$)בינוני (כ-$3%-4%$)השפעת עליית הריבית (2022+)זינוק חד בהחזר החודשיעלייה מתונה יותר (תלוי בנקודת המיחזור)סה"כ תשלום לבנקנמוך יותר (ברוב התרחישים)גבוה יותר השורה התחתונה:הלווה במסלול הפריים ניצח בחישוב הכולל, למרות ה"מכה" שספג בשנים האחרונות עם עליית הריבית. לווה המל"צ שילם "פרמיית ביטוח" על יציבות (שינוי פעם ב-5 שנים בלבד), אך לאורך זמן הביטוח הזה עלה לו ביותר ריבית מצטברת.

[מבין עניין]

והנה סימולציה...
כדי לבצע את הסימולציה, נניח שלקחנו 500,000 ש"ח בשנת 2006 לתקופה של 20 שנה. נשווה בין לווה "פריים" ללווה "מל"צ" (משתנה לא צמודה) שמיחזר כל 5 שנים לפי הריביות הממוצעות בשוק.
נתוני הסימולציה (הערכה היסטורית):
מסלול א': פריים (P-0.8%)
• 2006-2009: ריבית ממוצעת גבוהה יחסית (סביב $4.5%-5.5%$).
• 2009-2022: "תור הזהב" - ריבית אפקטיבית של כ-$0.8%-1%$. הקרן נשחקת במהירות.
• 2022-2026: עלייה חדה לריבית של כ-$5.25%-6%$.
• תוצאה: הלווה שילם מעט מאוד ריבית במשך רוב חיי המשכנתא. כשהגיעה העלייה ב-2022, נותרו לו רק כ-4 שנים לסיום, כך שהקרן כבר הייתה קטנה וההשפעה הכספית הכוללת מתונה.
מסלול ב': מל"צ (מיחזור כל 5 שנים)
• 2006 (תחנה 1): ריבית של כ-$5.5%$.
• 2011 (תחנה 2): מיחזור לריבית של כ-$4.5%$.
• 2016 (תחנה 3): מיחזור לריבית של כ-$3.5%$.
• 2021 (תחנה 4): מיחזור לריבית של כ-$3.2%$.
• תוצאה: הלווה נהנה מיציבות, אך הריבית הממוצעת שלו לאורך כל התקופה הייתה גבוהה משמעותית מזו של לווה הפריים.

---

סיכום הערכת התשלומים (סה"כ עלות ההלוואה):
מסלול סך תשלומים משוער (קרן + ריבית) החזר חודשי ממוצע
פריים כ-630,000 ש"ח התחיל גבוה, צנח ל-13 שנים, עלה בסוף.
מל"צ (מיחזור) כ-715,000 ש"ח יציב יחסית, אך יקר משמעותית במצטבר.
הפער: לווה הפריים חסך להערכתי כ-85,000 ש"ח לעומת לווה המל"צ.
נקודה למחשבה:
הסיבה העיקרית לפער היא שבין 2009 ל-2022, לווה המל"צ שילם ריבית של $3%-4%$ בזמן שלווה הפריים שילם פחות מ-$1%$. הפער הזה הצטבר לסכומים אדירים לאורך עשור וחצי.

[אבי ר.]

ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

(אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

[מבין עניין]

@אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

(אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

לא חושב שהוא נביא...
אבל גם לפני 20 שנה אמרו שאני משוגע כשלקחתי הכל פריים. (בעצת אותו חכם)
אבל שואל... רק צריך לדעת שהשאלה שונה מהותית. היסטורית יש לו נתונים. לנחש מה יהיה הוא יכול להעתיק מיועצים למיניהם

[מבין עניין]

הנה "נבואת" הג'מיני
היום, בשונה מבעבר, הפריים פחות אטרקטיבי כמרכיב יחיד בגלל רמתו הגבוהה. עם זאת, אם התחזיות הן שהריבית בשיאה ומכאן היא רק תרד, מסלול הפריים עשוי להיות המשתלם ביותר בטווח הארוך.

מנגד, מי שזקוק לשקט נפשי ותכנון תקציבי מדויק ל-5 השנים הקרובות, ימצא במל"צ פתרון עדיף, גם אם הוא עלול לעלות קצת יותר בסיכום הכולל.

מצחיק

[אבי ר.]

@מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

לא חושב שהוא נביא...

הוא לא נביא, הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

לגבי מה שנכתב על מיחזור הכוונה שבאמת אז כשהפריים היה נמוך יותר היה עדיף לקחת פריים, אבל כשהוא עלה ועבר את המל"צים היה צריך למחזר, (ומי שאז לקח לא לקחת פריים (באופן כללי)) וגם היום ניתן לקחת מל"צ וכשהפריים ירד למחזר לפריים, אין דין להישאר עם אותה משכנתא לכל אורך התקופה, ועל זה נאמר שמי שהיה ממחזר היה מרוויח יותר ממי שהיה נשאר בפריים.

[מבין עניין]

@אבי-ר.
ריבית הפריים לא הייתה נמוכה לפני 20 שנה היא הייתה 6%.
והנה לך בדיקה לפני 30 שנה כשהריביית הייתה דו ספרתית

להלן פירוט הריביות והאירועים הכלכליים שהשפיעו על הלווה של 1996:

1. שנות ה-90 המאוחרות: המבחן של הפריים
   בשנת 1996, ריבית בנק ישראל הייתה סביב $15%$. לווה שלקח פריים שילם החזר חודשי שהיה כמעט כפול מזה של לווה במסלול צמוד מדד.
   • ההימור: מי שבחר בפריים "דימם" מזומנים בשנים הראשונות.
   • המשבר של 2002: במהלך האינתיפאדה השנייה והפיחות החד בשקל, הריבית זינקה שוב ל-$9%$. לווה הפריים שוב ספג מכה, בעוד לווה המל"צ היה מוגן זמנית בתוך תחנת ה-5 שנים שלו.
2. העשור השני (2006-2016): המהפך הגדול
   כאן לווה הפריים התחיל "לנצח". הריבית החלה לרדת בעקביות.
   • משבר 2008: הריביות בעולם קרסו. לווה הפריים מצא את עצמו משלם פחות מ-$2%$ ריבית, בעוד שלווה המל"צ, שמיחזר ב-2006 או ב-2011, היה "נעול" על ריביות עוגן גבוהות יותר (סביב $4%-5%$).
3. העשור האחרון (2016-2026): סגירת החוב
   • לווה הפריים: ניצל את השנים 2016-2022 כדי לחסל כמעט את כל הקרן שלו בריבית אפסית. כשריבית הפריים עלתה ב-2022, נשארו לו רק 4 שנים לסיום. מכיוון שהקרן הייתה קטנה מאוד, העלייה בהחזר החודשי הייתה זניחה בשקלים.
   • לווה המל"צ: המשיך לשלם ריביות גבוהות יותר לאורך כל הדרך. גם במיחזור של 2016 ושל 2021, הוא קיבל ריבית שהייתה גבוהה מהפריים של אותה תקופה.

---

טבלת השוואת "נקודות כאב" (על הלוואה של 500,000 ש"ח):
תקופה לווה פריים (לא צמוד) לווה מל"צ (משתנה כל 5)
1996-2001 סבל קיצוני (ריבית דו-ספרתית) תשלום יציב אך גבוה
2002-2008 הקלה הדרגתית תשלומים בינוניים
2009-2022 "חגיגה" (כמעט 0% ריבית) תשלום גבוה פי 3 מהפריים
2023-2026 עלייה בסוף הדרך יציבות יחסית
השורה התחתונה:
לווה הפריים של 1996 שילם בסופו של דבר מאות אלפי שקלים פחות מלווה המל"צ. ה"פרס" על כך ששרד את הריביות המטורפות של שנות ה-90 היה מחיקה מהירה של החוב בעשורים שלאחר מכן.

ברור שאפשר למחזר ולמחזר... אבל המציאות שאף אחד לא עוקב כל שנה אחרי המשכנתא ולא ממחזרים כל שנתיים. לכן למי שלא כל הזמן עוקב מסלול הפריים בסופו של דבר משתלם יותר.

זה כל מה שאמרתי שלטווח של כל המשכנתא מי שבחר פריים הרוויח

[אבי ר.]

אין לי מה להאריך בדיבורים, נראה לי שמי שרוצה להבין הבין.

[מבין עניין]

@אבי-ר. אתה כמובן רשאי להפסיק לעקוב, אבל לא יכול התאפק. מי שירצה יקרא -

הנה השאלה הנוספת ששאלתי את ג'מיני:
תעשה לי סימולציה של מישהו שלקח לפני 20 שנה ומיחזר כל 5 שנים לפי מה שהכי טוב ברגע המיחזור. עבר מפררים למל"צ ולהיפך. תשווה בינו לביו מי שנשאר כל ה20 שנה בפריים

תשובה:
זו סימולציה מרתקת כי היא בוחנת את השאלה הנצחית: האם "ניהול פעיל" של משכנתא ומרדף אחרי הריבית הכי נמוכה משתלם יותר מאשר פשוט להישאר במסלול אחד לאורך זמן.

נניח הלוואה של 500,000 ש"ח ל-20 שנה (החזר החל מ-2006).

1. האסטרטגיה הפאסיבית: 20 שנה בפריים (P-0.8%)
   הלווה הזה לא נגע במשכנתא.

2006-2009: שילם ריבית של כ-
5.5%
. החזר חודשי גבוה יחסית.

2009-2022: נהנה מריבית של כ-
0.8%−1%
. בתקופה זו הוא "חיסל" חלק אדיר מהקרן.

2022-2026: הריבית עלתה ל-
5%−6%
, אך מכיוון שנשארו לו שנים בודדות והקרן כבר הייתה נמוכה מאוד, הגידול בשקלים היה נסבל.

סה"כ עלות משוערת: כ-625,000 ש"ח (קרן + ריבית).

2. האסטרטגיה האקטיבית: "הצייד" (מיחזור לפי הטוב ביותר)
   כאן הלווה מנסה לחזות את השוק ומשלם לעיתים עמלות פירעון מוקדם או דמי פתיחת תיק.

2006: מתחיל בפריים (כי המל"צ היה יקר יותר, סביב
6%
).

2011 (תחנה 1): הריבית במשק נמוכה, המל"צ מציע יציבות סביב
3.5%
. הוא מחליט לעבור למל"צ כדי "לקבע" ריבית נמוכה מחשש שהפריים יעלה.

הטעות: הוא הפסיד את המשך הירידה של הפריים ל-
1.6%
.

2016 (תחנה 2): הוא רואה שהפריים נשאר נמוך וחוזר מהמל"צ לפריים.

2021 (תחנה 3): רגע לפני עליית הריביות הגדולה, הוא מזהה הזדמנות ומקבע הכל במל"צ (או קבועה לא צמודה) בריבית של
3%
.

ההצלחה: הוא ניצל מהזינוק של הפריים ב-2022.

סה"כ עלות משוערת: כ-660,000 - 680,000 ש"ח.

השוואת התוצאות:
מאפיין הנאמן לפריים (פאסיבי) ה"צייד" (אקטיבי)
סה"כ תשלום זול יותר יקר יותר
שקט נפשי נמוך (תנודות חודשיות) גבוה (יציבות ל-5 שנים)
עמלות וביורוקרטיה אפס אלפי שקלים על מיחזורים
המסקנה המפתיעה:
ב-20 השנים האחרונות, הלווה שנשאר בפריים ניצח. הסיבה היא פשוטה: לאורך רוב התקופה, הריבית ה"משתנה" במסלול הפריים הייתה נמוכה מהריבית שהבנקים הציעו במסלולים המקובעים (כמו מל"צ). גם כשה"צייד" הצליח לחזות את עליית הריבית ב-2022 ולעבור למסלול קבוע בזמן, החיסכון שהוא השיג ב-4 השנים האחרונות לא פיצה על הריבית העודפת שהוא שילם ב-15 השנים הקודמות בזמן ש"חיכה" שהפריים יעלה.

נקודה למחשבה: במיחזור יש גם "קנסות" (עמלות פירעון מוקדם) שבדרך כלל הופכים את המעבר ללא כדאי אלא אם הפער בריבית הוא משמעותי מאוד.

[אבי ר.]

כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

כנראה שהוא אפי' לא 'תלמיד חכם'.

[מבין עניין]

@אבי-ר. אלו נתונים! אבל הכל טוב

[אבי ר.]

אלו נתונים כשאתה שואל 'מכונה', ולא כשתשאל 'בן אדם'.

[אבי ר.]

ואגב זה רק אומר לי שאם יגידו שעוד מעט לא יצטרכו יועץ משכנתאות,
אני לא יודע מה יהיה, אבל בינתיים אפשר לראות את ההבדל...