השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[אבי ר.]

אני לא כ"כ מצליח להבין איזה דירה השמאי ראה?
אם הוא לא ראה את הדירה המדוברת אז אין שום תוקף לשמאות,
גם מבחינת הבנק הוא צריך שמאי שיראה את הדירה הממושכנת, ואם היא באמת שווה פחות....
הבנק לא יכול לתת שום סכום על סמך שמאות לא נכונה, ולכן כל הסיפור הזה לא ברור לי.

[אבי ר.]

פוסט זה נמחק!

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אני לא כ"כ מצליח להבין איזה דירה השמאי ראה?

השמאי היה ביום ה' שעבר בדירה הנכונה.
רק כשישב לכתוב השבוע את השמאות הוא התבלבל בגלל הכתובת השגויה.
וערבב את התמונות של הדירה שלי עם דירה אחרת כל שהיא
ומכיון שלא זכר מה היה בדירה הוא כתב 3 חדרים וחדר רחצה אחד כמו שמופיע בתסריט המקורי של הבניין.
בשיפוץ שעשיתי החלוקה בתוך הדירה שונתה לגמרי נוספו עוד חדר, וכן עוד חדר רחצה בייחידת הורים ושירותי אירוח נוספים.
ואת כל זה הוא לא כתב.
מה שכן הערכה והסכום שהוא נתן הוא אמר משהו כזה גם כשהיה בדירה.
אבל בגלל שהוא התבלבל ולא זוכר כשאדרוש לתקן אני יכול לומר לו שאם על דירת 3 חד' וחדר רחצה אחד זה הסכום שיוסיף עוד מאה, ופתרנו את העניין.
השאלה אם זה יעבוד?
האם הבנק יכול לעשות בעיות יותר קשות כמו לדרוש את הכסף בחזרה???
להביא שמאי אחר שיתן הערכה נמוכה יותר מהערכה הקודמת?
הבעיה האמתית היא שהערכה הקודמת כן נכונה וגבוהה, אפשר להוסיף עוד אם השמאי רוצה, אבל אם הבנק יביא שמאי אחר שיהיה חשדן, יכול להיות שהוא יוריד?
גם כל השיפוץ זה צריך רחמי שמים לעבור, כי הדירה ממש שופצה לאחרונה ונראית כחדשה.
בקיצור האם כדאי להכנס לעניין או שעדיף להשאיר ככה?

[אבי ר.]

זה תלוי בשמאי, לפי איך שהוא היה נראה לך, וכן אם יש לו קשר עם היועץ.
ובקשר לבנק לא חושב שהוא ידרוש שמאי אחר, אלא אולי שוב את אותו שמאי,
רק תנסה לוודא קודם אם יש סיכוי שיוסיף.

[משהמשה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
בסייעתא דשמיא: השמאי תיקן את השמאות.
כתב:
סה"כ שווי דירה – 2,465,000 ₪ במעוגל
שיפוץ בסך 240,000 ₪ מאושר לפי ההצעה
סה"כ שווי לאחר שיפוץ 2,650,000 ₪
הוא שלח את זה ישירות לבנק.
מקווה שזה יהיה בסדר
יש לי משכנתא ישנה שנשאר ממנה 584K והמשכנתאות החדשות הם 632K - 432 לדירה של הבן, ו 200 לשיפוץ.
נתפלל שמחר הכל יאושר ויחתם. בסייעתא דשמיא.

[משהמשה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
בסייעתא דשמיא גדולה המשכנתא אושרה במלואה.
אבל הת.ז. שלי לא בתוקף ולא יכולתי לפתוח חשבון, אז הכסף עדיין לא עבר, עד שאעשה תז. זמנית...
זה לא גודל על העצים... כל רגע משהו חדש.

[שמעון יוחאי חסן]

@משהמשה אתה יוצא מנקודת הנחה שגוייה אין השקעה בלא סיכון ואם היא הייתה בלא סיכון לא היה לה תשואה גבוהה כל כך

[משהמשה]

@שמעון-יוחאי-חסן
ברוך הבא.
אתה יכול לעבור על האשכול הארוך הזה שם יש תשובות.
לא כתבתי שזו השקעה בלי סיכון אלא השקעה בטוחה שניתן לנטרל את הסיכונים.
הסיכון הראשון שכתבו כאן כולם שיש בנדלן הוצאות רבות.
ובסייעתא דשמיא גדולה בין הזמן שחתמתי על ההרשמה ועד ששילמתי את התשלום הראשון שבוע שעבר
מחיר הדירה עלה בכמעט 400K כך שאת כל ההוצאות הנלוות כיסיתי בס"ד והותר.
יש עדיין סיכון שאני צריך למכור לפני מועד התשלום של 90% ולאחר שבדקתי היטב אני חושב שבמקרה הספציפי הזה שמשרד המכירות הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים בירושלים שמוכר לחוצניקים והם הבטיחו לי שימכרו וברור לי שהם מרוויחים ממכירה כזו בגלל נתונים ספציפיים של הפרויקט ושל הדירה שבחרתי.
לכן לעניות דעתי זה לא סיכון,
ואם חלילה משהו ישתבש יש לי עוד 2 אופציות.
לכן כתבתי שההשקעה בטוחה.

והכי חשוב לי לחזור על הדברים שאברכים צעירים ידעו שלא צ ריך לפחד מהשקעות בנדלן.
צריך לבדוק להתייעץ לנטרל מראש סיכונים ולהיות ערוכים להם.
אבל לא לומר כל השקעה בנדלן מסוכנת כי יש כאלו שלא בדקו ולא ידעו מה הם עושים ונפלו.
.
.
.
הַלְלוּ יָהּ אוֹדֶה ה' בְּכָל לֵבָב בְּסוֹד יְשָׁרִים וְעֵדָה
ברוך ה' שהכל הסתיים.... לעת עתה על הצד היותר טוב.

ולפי המצב בירושלים בכלל ובשוק של תושבי חול בפרט ועוד יותר בפרט בפרויקט הזה.
נקווה לסייעתא דשמיא גדולה ולהצלחה מרובה.

[משהמשה]

לכל השואלים במייל על השקעות נדלן במקומות אחרים, אין לי מושג.
אני לא מקצוען באמת, יש לי מתווך שיודע לזהות מציאות ואחרי שהוא מציע לי משהו אני בודק אותו נקודתית.
בנושא החוצניקים בירושלים עשיתי דוקטורט בעיקר בפרויקט הספציפי שאני קניתי, מעבר לזה אין לי מידע מיוחד.

[בית שמש]

'ממון': זינוק בהתעניינות ברכישת נכסים מצד תושבי חוץ ויהודי התפוצות בעק' המלחמה, ההפגנות נגד ישראל והאנטישמיות. היעדים המובילים הם ת"א, ירושלים, נתניה ובית שמש.

[שמיל שמיל]

לא הייתי פה עד עתה [מסתבר גם בהמשך מחמת שינויי לו"ז] מתנצל שלא הגבתי לך ר'@משהמשה

[אבי ר.]

@שמיל-שמיל חבל היית חסר...

[משהמשה]

מתווך שהתעניינתי אצלו על עסקאות בירושלים
כתב לי הודעה על עיסקת פריסייל חדשה ליד הפרויקט שאני קניתי בו שהמחירים בו כבר עברו את 40K למטר.
לפי מה שהוא כתב זו באמת מציאה ויהיה רווח גדול מאוד בעיסקה הזו.

כך הוא כתב
נכנסה לי כעת עסקה 2 דירות בפרוייקט צמוד ממש לפי מחיר של 33 למטר!!!
חדש על הנייר
ללא מדד
ללא הלוואת קבלן
20 - 80
פרוייקט יוקרה.
זה מציאה!!
עד כאן ההודעה שלו.

אני לא מכיר את המתווך אבל דיברתי איתו והעסקאות שהוא הציע היו מקצועיות וטובות.
ובנוגע לפרויקט אני מכיר מצויין את האיזור ואוכל לבדוק את הכדאיות.
מי שמתעניין יכול לפנות אלי למייל ‫A054840548@gmail.com‬
כמובן שזה פוסט שיווקי הוא הציע לי עמלה על קונים...

[מבין עניין]

רק קחו בחשבון שמאות עיסקות 20-80 בוטלו בעקבות ירידת הנדל"ן. כל מי שמשקיע בעסקאות מהסוג הזה ואין לו כסף, עלול להפסיד כמה מאות שקלים כשהדירה תהיה מוכנה.

לא הייתי אומר השקעה סולידית.

השקעת נדל"ן סולידית ובטוחה, זה לקנות נכס ולהשכיר. ולחכות... אולי ישחק לך המזל ויהיה לך סיעתא דשמיא והנכס גם יעלה.
ברור שעדיף לחפש מקומות שעתידים לעלות.
אבל לקנות על הנייר כי אולי זה יעלה ואז תרוויח... מאות נפלו ובענק בזה

[משהמשה]

@מבין-עניין
השקעה סולידית ובטוחה זה לקנות עם פונטציאל השבחה כשיש לך אפשרות להשלים את העיסקה.
אם יש לך אפשרות לקנות את הדירה באמת, זה סולידי לגמרי
ו אם יש לך אפשרות רק להשלים את הרכישה עם משכנתא לכמה שנים שאותה תשלם מהלוואה + שכירות
והתוכנית שלך למכור מיד.
זה לא ממש סולידי אבל לא בסיכון גבוה.
אם אין לך אפשרות להשלים ואתה בונה על קומבינות זה סיכון גבוה.

[מבין עניין]

ם לא הייתי ברור....
בונה על עליית מחיר זו לא קומבינה. אבל זה סיכון גדול.
דיברתי על כאלו שרוכשים ומשלמים 20% ו'בונים' על זה שכשיצטרכו להשלים 80% ימכרו את הדירה עם רווח.

[משהמשה]

@מבין-עניין כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ם לא הייתי ברור....
בונה על עליית מחיר זו לא קומבינה. אבל זה סיכון גדול.

אני מדבר על משהו מאוד ספציפי שכתבתי עליו כאן הרבה באשכול.
לא מדובר על עליית מחיר כללית.
מדובר על ניתוח נתונים ספציפיים מאוד של שכונה מסויימת ופרויקטים מסויימים שגם אם המחירים בארץ ירדו שם יהיה רווח.
בגלל נתונים נקודתיים.
ולכן אין בזה סיכון.
אני עדיין לא שילמתי שקל על המשכנתא שלקחתי.
והמחיר של הדירה מרגע החתימה על הרישום לפני כחודשיים ועד היום עלה בצורה כזו שכיסתה את כל ההוצאות הנלוות שלי והתחלתי כבר להרוויח לפני שהתחלתי לשלם.

[מבין עניין]

למה לא תשתף אותנו? שכולם יהנו

[אבי ר.]

@מבין-עניין כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

למה לא תשתף אותנו? שכולם יהנו

עיין לעיל מראש האשכול.

אולי תבקש מ @משהמשה תקציר.

[משהמשה]

@מבין-עניין כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

למה לא תשתף אותנו? שכולם יהנו

כבר "נהנו" כאן מזה הרבה מאוד...
תוכל לדפדף באשכול במהירות יש שם את כל הנתונים.