המדריך לנדלן הבטוח
-
@משהמשה בקשר לדורות עילית בדיוק בחודש האחרון יצא לי להיות במשרד שלהם ולשמוע פרטים על הפרוייקט והמשווקת שם הייתה מאד בטוחה בעצמה וטענה הפרוייקט בכיון טוב וכבר אישרו כביש למקום ושרוב הקונים שם בתכלס הם מזרוחניקים,ולכן אני תמה אם אתה אומר מידיעה שמדובר בנוכלות......
כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
@משהמשה בקשר לדורות עילית בדיוק בחודש האחרון יצא לי להיות במשרד שלהם ולשמוע פרטים על הפרוייקט והמשווקת שם הייתה מאד בטוחה בעצמה וטענה הפרוייקט בכיון טוב וכבר אישרו כביש למקום ושרוב הקונים שם בתכלס הם מזרוחניקים,ולכן אני תמה אם אתה אומר מידיעה שמדובר בנוכלות......
לא זוכר לפני כמה שנים שיווקו את השטות הזו.
אבל מכרו סיפורים שאוטוטו עומדת לקום שם קרית ספר...
ואם היום המשווקת מספרת עדיין סיפורים.
זה נקרא שכל מי שהשקיע שם נפל מאוד.
גם אם נקיים בעצמנו תמים תהיה....
ונאמין שהמשווקים שכנעו את עצמם שבאמת מחר זה עומד לקרות.
הם לא שיקפו לאברכים שום נקודה אמיתית כמה עיכובים יהיו עד שזה יבנה למי שעדיין מאמין שייבנה שם משהו.
אם זה לא נוכלות,
אז במקרה הטוב זה אדם מדומיין שהרס חיים של אנשים.
ב"ה זכיתי להציל אברכים מזה שלחתי אותם לנדלן אמיתי והם חיתנו כבר בכבוד !!! -
@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
ואשמח מאוד להוספות של חכמי הפורום עם כללים נוספים של מותר ואסור.
אסור להיכנס לעסקה שאינך יכול להשלים אותה (נייר), או שאינך יכול לתחזק אותה (יד2), למשך הזמן הנדרש במקרה פחות אופטימי !!!
גם אם העסקה עצמה בטוחה - נחוץ ביותר תכנון נכון ויעיל של תזרים המזומנים (לדוגמה כמו ש-@משהמשה האריך כאן) !
מה שיאפשר יציאה בטוחה מעסקה בטוחה - ולא יציאה במתוך הכרח ולחץ בתזמון הכי גרוע בשוק...
אעתיק כאן מש"כ באשכול אחר השגת תשואה יפה !
ומה עם התזרים השלילי ?
זאת השקעה מצוינת !
ומה עם התזרים השלילי ?
כבר נסתדר אתו ! ....
רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ?
ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ?
אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות:
משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה.
במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער
כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס).
אוקיי.
אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ?
כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה,
זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית.
לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף
אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה.
פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית,
זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום,
כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית.
קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר,
אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש,
מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק
ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית,
ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים),
ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר.
מה זה אומר עבורך?
במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים,
חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי
כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך,
וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב.
אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך,
אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית.
לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי,
אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש.
תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון,
מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי.
...
להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים.
נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל.
כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית)
אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית.
כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית,
ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו.
הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי
כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך,
אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים,
את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות.
בנוסף, סיכון נוסף מופיע:
אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות.
במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים,
המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול.
כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות,
הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה
בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום.
למכור את הכנס הוא לא יכול,
נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות,
להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה,
כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה,
לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק,
גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר,
כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף...
הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף,
כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה,
אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו,
אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים,
אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים,
ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש,
כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד...
המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה
חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית,
תוך התעלמות מהתזרום החודשי.
ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים,
אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד,
בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש.
בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי,
המציאות היא מסובכת ומסוכנת
כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק"
והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית.
אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד.
זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז,
אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית,
וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות,
ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש,
תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים !
אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ???
אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!!
לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש,
הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות,
שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים,
אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !!
בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה
@טריידר כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבהאני לא מצליח להבין
אם כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי.
איך יכול להיות שאנשים משקיעים עם משכנתא כזו???ובכלל כל קניית דירה בישראל היא תמיד הרבה מעבר למחיר השוק, כי אם הדירה עולה 2 מיליון ואתה לוקח משכנתא שבמשך 30 השנים הקרובות תשלם עליה עוד כמה מאות אלפי ש"ח....
קנית את הדירה בכמה מאות אלפים יותר מהמחיר שלה....התשובה הפשוטה לזה
כשקונים דירה למגורים מסתכלים על המחיר של הדירה כדבר אחד ועל אפשרויות המימון של הקונה כדבר אחר !!!
האם בדירה להשקעה זה שונה???
כאן הסביר הרב @טריידר שזה תלוי האם בחודשי אתה מסתדר עם זה או לא.
אם זה לא מכביד עליך ובסופו של דבר המשכנתא נותנת לך דירה למגורים או להשקעה - זאת אומרת דירה לבת שלך בבוא היום.זו גם התשובה לדברי הרב
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900
שמחשבן את הוצאות המשכנתא כחלק מההוצאות על הדירה, ולפי זה בודק האם העיסקה היא רווחית.
א. גם לפי דבריו עדיין העיסקה ריווחית מאוד מאוד.
אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.אני קיצוני בגישה הזו הרבה יותר מהסטנדרט.
אני עושה הפרדה מוחלטת בין ההשקעות לבין ההתנהלות ביום יום.
יש לי כעת משכנתא על הדירה שלי של 600 K
ולצורך קניית הדירה בירושלים אני עומד להוציא עוד משכנתא באותו סכום.
מסיבות שאין כאן המקום לפרטם איני יכול לקחת את המשכנתא השניה מאותו בנק של הראשונה....
והיועץ הציע לי למחזר את כל המשכנתא.
אבל בגלל שהמשכנתא הקיימת שלי הכי טובה שיש, ואם אני יעשה מיחזור זה יחסוך לי בהוצאות המשכנתא על ההשקעה, אבל יכביד על המשכנתא החודשית הרגילה.
לכן אמרתי ליועץ שעני מעדיף שיעשה לי משכנתא בדרגה שניה שהיא יקרה יותר ולא יגע במשכנתא הקיימת.
מבחינתי לשלם יותר על המשכנתא זה לא הפסד, זה מניעת קצת רווח, ואני לא חייב להרוויח הכל כשזה על חשבון חיי היום יום והשלווה שלהם.מתעניינים בעיסקה בירושלים, שילחו אלי מייל לכתובת:
(A054840548@gmail.com)
ואשלח לכם את הפרטים של המתווך -
@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
מי שמשקיע בנדלן חוקי ובצורה נורמלית והגיונית אין לו שום שום סיכון !!!!!
הכסף שלו מבוטח על ידי חוק המכר.חשוב לציין שהכוונה לדירה על הנייר.
בדירה יד2, בהחלט קיים סיכון: חוסר שוכרים, ריביות המשכנתא, תיקונים יקרים (תשתיות), דשדוש מחירים, ירידת מחירים...
@טריידר כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
חשוב לציין שהכוונה לדירה על הנייר.
בדירה יד2, בהחלט קיים סיכון: חוסר שוכרים, ריביות המשכנתא, תיקונים יקרים (תשתיות), דשדוש מחירים, ירידת מחירים...
הסיכונים בדירות יד 2 לא גדולים מאוד, וגם כשיש הפסדים אפשר לצאת מזה ראה דוגמאות.
@הגיוני כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:
אגלה שרק הפסדתי בינתיים מהדירה הזאת באזור ה70000 שח, אך צברתי הרבה נסיון שגם שווה הרבה כסף, ובכלל הכל משמים.
כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:
מכרתי את הדירה - בסיכומו של דבר מכרתי ביותר יקר, וכיסיתי קצת מהמשכנתא, אבל לא הרווחתי הרבה, ואם הייתי מחשבן את כל ההוצאות בטבלת אקסל - יתכן שהפסדתי.
אבל הדירה הזו נתנה לי דבר ראשון הבנה בנדלן, והיה שווה להפסיד בשביל זה, ובעיקר כשמכרתי אותה נשארתי עם המשכנתא שעל הדירה שלי שאיתה קניתי את הדירות האחרות שבהם הרווחתי בס"ד הון רב.
שעם כולו זכיתי להשתמש לקניית דירות לילדי שיעסקו בתורה בלי ריחיים בצווארם. -
@טריידר כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
חשוב לציין שהכוונה לדירה על הנייר.
בדירה יד2, בהחלט קיים סיכון: חוסר שוכרים, ריביות המשכנתא, תיקונים יקרים (תשתיות), דשדוש מחירים, ירידת מחירים...
הסיכונים בדירות יד 2 לא גדולים מאוד, וגם כשיש הפסדים אפשר לצאת מזה ראה דוגמאות.
@הגיוני כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:
אגלה שרק הפסדתי בינתיים מהדירה הזאת באזור ה70000 שח, אך צברתי הרבה נסיון שגם שווה הרבה כסף, ובכלל הכל משמים.
כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:
מכרתי את הדירה - בסיכומו של דבר מכרתי ביותר יקר, וכיסיתי קצת מהמשכנתא, אבל לא הרווחתי הרבה, ואם הייתי מחשבן את כל ההוצאות בטבלת אקסל - יתכן שהפסדתי.
אבל הדירה הזו נתנה לי דבר ראשון הבנה בנדלן, והיה שווה להפסיד בשביל זה, ובעיקר כשמכרתי אותה נשארתי עם המשכנתא שעל הדירה שלי שאיתה קניתי את הדירות האחרות שבהם הרווחתי בס"ד הון רב.
שעם כולו זכיתי להשתמש לקניית דירות לילדי שיעסקו בתורה בלי ריחיים בצווארם.@משהמשה
חשוב לציין,
תלוי על איזה השקעה מדברים.
שוק ההון יש לו הרבה צורות,
נדל"ן יש לו הרבה צורות.מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.אבל אתה מדבר על נדל"ן בצורה מסויימת, וזה כבר משהו אחר.
-
@משהמשה
חשוב לציין,
תלוי על איזה השקעה מדברים.
שוק ההון יש לו הרבה צורות,
נדל"ן יש לו הרבה צורות.מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.אבל אתה מדבר על נדל"ן בצורה מסויימת, וזה כבר משהו אחר.
@צמיחה מי שלא יכול להתעסק עם נדל''ן ודאי שעדיף שוק ההון
דבר אחד צריך לזכור [אוליי חישבנתם ואני ישמח לשמוע] שאנחנו צרכים להיות צמודים יותר למדד הדירות כי על זה עומד ההתחייביות בעיקר לחתונת הילדים
לדוגמה [יש שיחלקו אבל זה רק דוגמה ] מי שיש לו בערך 250 [ואפי' אין לו כל חודש להפקיד ] הוא יכול להניח בשוק ההון לפי מה שהבנתי מחשבנים כ10 אחוז ממוצא זה סביב ה1.3 בעוד 20 שנה אבל אף אחד לא יכול להגיד כמה המחיר של הדירות בעוד 20 שנה אם יהיה שייך לקנות חצי דירה במחיר הזה [לפני 20 שנה היה אפשר לקחת 250 ומשכנתא קטנה שהשכירות מכסה [במרכז כמובן] והיום היה דירה של 2.5 תלוי באיזה עיר ובשוק ההון היה יוצא 1.4 וזה שלא אפשרי לדירה במרכז -
@טריידר כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבהאני לא מצליח להבין
אם כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי.
איך יכול להיות שאנשים משקיעים עם משכנתא כזו???ובכלל כל קניית דירה בישראל היא תמיד הרבה מעבר למחיר השוק, כי אם הדירה עולה 2 מיליון ואתה לוקח משכנתא שבמשך 30 השנים הקרובות תשלם עליה עוד כמה מאות אלפי ש"ח....
קנית את הדירה בכמה מאות אלפים יותר מהמחיר שלה....התשובה הפשוטה לזה
כשקונים דירה למגורים מסתכלים על המחיר של הדירה כדבר אחד ועל אפשרויות המימון של הקונה כדבר אחר !!!
האם בדירה להשקעה זה שונה???
כאן הסביר הרב @טריידר שזה תלוי האם בחודשי אתה מסתדר עם זה או לא.
אם זה לא מכביד עליך ובסופו של דבר המשכנתא נותנת לך דירה למגורים או להשקעה - זאת אומרת דירה לבת שלך בבוא היום.זו גם התשובה לדברי הרב
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900
שמחשבן את הוצאות המשכנתא כחלק מההוצאות על הדירה, ולפי זה בודק האם העיסקה היא רווחית.
א. גם לפי דבריו עדיין העיסקה ריווחית מאוד מאוד.
אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.אני קיצוני בגישה הזו הרבה יותר מהסטנדרט.
אני עושה הפרדה מוחלטת בין ההשקעות לבין ההתנהלות ביום יום.
יש לי כעת משכנתא על הדירה שלי של 600 K
ולצורך קניית הדירה בירושלים אני עומד להוציא עוד משכנתא באותו סכום.
מסיבות שאין כאן המקום לפרטם איני יכול לקחת את המשכנתא השניה מאותו בנק של הראשונה....
והיועץ הציע לי למחזר את כל המשכנתא.
אבל בגלל שהמשכנתא הקיימת שלי הכי טובה שיש, ואם אני יעשה מיחזור זה יחסוך לי בהוצאות המשכנתא על ההשקעה, אבל יכביד על המשכנתא החודשית הרגילה.
לכן אמרתי ליועץ שעני מעדיף שיעשה לי משכנתא בדרגה שניה שהיא יקרה יותר ולא יגע במשכנתא הקיימת.
מבחינתי לשלם יותר על המשכנתא זה לא הפסד, זה מניעת קצת רווח, ואני לא חייב להרוויח הכל כשזה על חשבון חיי היום יום והשלווה שלהם.@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.המחשה מצוינת להתנהלות כלכלית באופן חכם הגובר על טבאלות אקסל...
דוגמה מהמציאות, לפני שנתיים עזרתי לגיסי לנתח עסקת נדל"ן להשקעה, כדי לרכוש עם הרווח דירת מגורים בעיר מבוקשת,
בחישוב יצא לי שהוא אמנם ירוויח יפה, אבל עליית המחיר של דירת המגורים הצפויה תמזער את הרווחיות בפועל,
כלומר, גובה המשכנתא שעליו לקחת לדירת המוגרים העתידים תהיה הרבה יותר גבוה מהיום (בשקלים, בכל אופן 75%),
אבל - העסקה תוביל אותו להון עצמי מספק לדירת 4 חדרים עם מקסימום משכנתא,
וכיום ההון העצמי מספיק עבור 2.5-3 חדרים בלבד עם מקסימום משכנתא,
כלכלן בוודאי יזעוק שהוא נפל לפח, כי גם גובה סכום המשכנתא עלה, ועמה גם עלות הריביות כמובן,
אבל בשורה תחתונה - עם העסקה יהיה לו דירת מגורים 4 חד', ובלי עסקה 2.5 חדרים בלבד.
לפעמים גם בהשקעות תקף הכלל "אל תהיה צודק - היה חכם"...
-
@משהמשה
חשוב לציין,
תלוי על איזה השקעה מדברים.
שוק ההון יש לו הרבה צורות,
נדל"ן יש לו הרבה צורות.מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.אבל אתה מדבר על נדל"ן בצורה מסויימת, וזה כבר משהו אחר.
@צמיחה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
מבחינת הכפלות,
גם אם דירה במליון ש"ח תכפיל את עצמה בעוד 7 שנים,
אבל בעוד 14 שנים לא בטוח שהיא תכפיל את עצמה שוב,
וגם א"כ,
אז בעוד 21 שנה הרבה פחות מסתבר שהיא תעלה 8 מליון.
ואילו בשוק ההון זה כן אמור להגיע לסכום הזה.בהחלט לרוב האנשים הרבה יותר מתאים להיכנס לשוק ההון,
גם יהיה להם ראש שקט בלי טרדות,
גם יכולים להמשיך ללמוד,
וגם להגיע לסכומים גבוהים יותר מנדל"ן.בגדול התכוונתי כמו שכתב הרב
@תיווך-בית-שאן כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:דבר אחד צריך לזכור [אוליי חישבנתם ואני ישמח לשמוע] שאנחנו צרכים להיות צמודים יותר למדד הדירות כי על זה עומד ההתחייביות בעיקר לחתונת הילדים
בין אם המחיר יעלה ובין אם הוא ירד, ההשקעה שלי תמיד תהיה צמודה למוצר שאני צריך בסוף.
אם שוק הנדלן יתרסק, אני לא אצטרך הרבה כסף בשביל לחתן את הבת שלי, ואוכל לקנות דירה בזול....כמובן שלא התכוונתי להשקיע רק בזה.
צריך כסף מהצד וצריך בסיס
ואחרי שקראתי כאן בפורום חצי שנה ברור לי שאפשר וכדאי לעשות את זה בהשקעה פסיבית
אבל בשביל לחתן באמת צריך גם נדלן.ולמרות שחושבים שנדלן זה בלגן.
אפשר להרוויח בנדלן בראש שקט.
זו טירדה של חודש חודשיים בבירור על העיסקה בקנייה ובמשכנתא ואחר כך שקט כמה שנים....
בחודשיים הללו זה קצת מפריע ללמוד.
אבל אחר כך אני שוכח מזה לגמרי, והשטייגען ב"ה... -
@צמיחה מי שלא יכול להתעסק עם נדל''ן ודאי שעדיף שוק ההון
דבר אחד צריך לזכור [אוליי חישבנתם ואני ישמח לשמוע] שאנחנו צרכים להיות צמודים יותר למדד הדירות כי על זה עומד ההתחייביות בעיקר לחתונת הילדים
לדוגמה [יש שיחלקו אבל זה רק דוגמה ] מי שיש לו בערך 250 [ואפי' אין לו כל חודש להפקיד ] הוא יכול להניח בשוק ההון לפי מה שהבנתי מחשבנים כ10 אחוז ממוצא זה סביב ה1.3 בעוד 20 שנה אבל אף אחד לא יכול להגיד כמה המחיר של הדירות בעוד 20 שנה אם יהיה שייך לקנות חצי דירה במחיר הזה [לפני 20 שנה היה אפשר לקחת 250 ומשכנתא קטנה שהשכירות מכסה [במרכז כמובן] והיום היה דירה של 2.5 תלוי באיזה עיר ובשוק ההון היה יוצא 1.4 וזה שלא אפשרי לדירה במרכז@תיווך-בית-שאן
גם מי שכן יכול להתעסק עם נדל"ן,
ברוב המקרים שוק ההון עדיף,
גם מבחינת כמות הכסף וההון עצמי הנדרש בשביל נדל"ן.
וגם מצד ההכפלות,
נכון שא"א לדעת כמה תעלה הדירה שלך בעוד 20 שנה,
אבל אתה לא חושב שהמחיר שלה יכפיל את עצמו כמה פעמים.
בשונה משוק ההון -
עוד אחד
הגורו של עולם ההשקעות (באפט, כן) שמי שמשקיע על סמך נתוני העבר כמוהו כמי שנוסע קדימה עם מצלמת רוורס...
אין אפשרות להפסיד בנדל"ן....
אנחנו אחרי עלייה דרסטית שלא היתה מעולם ולא אומרת כלום לגבי ההמשך.
המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.
בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיט
מצ"ב כתבה -
@תיווך-בית-שאן
גם מי שכן יכול להתעסק עם נדל"ן,
ברוב המקרים שוק ההון עדיף,
גם מבחינת כמות הכסף וההון עצמי הנדרש בשביל נדל"ן.
וגם מצד ההכפלות,
נכון שא"א לדעת כמה תעלה הדירה שלך בעוד 20 שנה,
אבל אתה לא חושב שהמחיר שלה יכפיל את עצמו כמה פעמים.
בשונה משוק ההון@צמיחה
הכפלות, הכפלות
שכחת את מילת הקסם
מינוף
בנדל"ן יש עליית ערך על כסף שאין לך
הקרנות הממונפות בשוק ההון יש בהן מבניות ששוחקת את הקרן לאורך זמן -
עוד אחד
הגורו של עולם ההשקעות (באפט, כן) שמי שמשקיע על סמך נתוני העבר כמוהו כמי שנוסע קדימה עם מצלמת רוורס...
אין אפשרות להפסיד בנדל"ן....
אנחנו אחרי עלייה דרסטית שלא היתה מעולם ולא אומרת כלום לגבי ההמשך.
המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.
בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיט
מצ"ב כתבה@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.
אתה צודק לחלוטין בנוגע לכל הארץ
הדיון בפורום הוא על השקעה בשוק של החוצניקים בירושלים
ששם אין את הדברים שהזכרת.
אני מקבל את ההערה שהייתי צריך להדגיש את זה גם באשכול הזה.@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיטגם בזה התשובה היא שבעיסקה המדוברת יש מספיק רווח
וכן אפשר למצוא בירושלים עוד עסקאות לא מעטות כאלו.
תעבור על האשכול השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך ! -
@צמיחה
הכפלות, הכפלות
שכחת את מילת הקסם
מינוף
בנדל"ן יש עליית ערך על כסף שאין לך
הקרנות הממונפות בשוק ההון יש בהן מבניות ששוחקת את הקרן לאורך זמן@ועוד-יותר-טוב
ואז מה אם יש להם שחיקה,
מה שמעניין אותנו זה התשואה בסוף.ואם תחפש כאן בפורום,
תראה שלא שכחתי בכלל את המינוף בשוק ההון.ודרך אגב, במקום לעשות מינוף של קרנות ממונפות שהם יותר מסוכנות,
עדיף לעשות מינוף בדיוק כמו בנדל"ן. -
@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
המחיר לא מושפע רק מהיצע וביקוש אלא גם מכח קניה והיכולת של האנשים לקנות דירה ראשונה נורמלית התרחקה מרוב האנשים.
אתה צודק לחלוטין בנוגע לכל הארץ
הדיון בפורום הוא על השקעה בשוק של החוצניקים בירושלים
ששם אין את הדברים שהזכרת.
אני מקבל את ההערה שהייתי צריך להדגיש את זה גם באשכול הזה.@ועוד-יותר-טוב כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:
בהשקעה בנדלן יש המון הוצאות נלוות כמו מס רכישה ושבח, תיווך , שכ"ט עו"ד, וגם לטווח הארוך הריבית שוחקת מאוד את הריווחיות,
צריך 'עצה למקני נכסין' תמיד סיעתא מתי לקנות ומה
יש מספיק סיפורים על אנשים שקנו ולא עשו אקזיטגם בזה התשובה היא שבעיסקה המדוברת יש מספיק רווח
וכן אפשר למצוא בירושלים עוד עסקאות לא מעטות כאלו.
תעבור על האשכול השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
