בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!
נדל"ן ומשכנתאות
278
פוסטים
49
כותבים
24.4k
צפיות
39
עוקבים
-
מהניוזלטר של יעקב רייניץ
אחרי חודשים של קיפאון יחסי בשוק, מגיע נתון שמתחיל לספר את הסיפור האמיתי.
בבני ברק, כמו ברוב הארץ, מחירי הדירות בירידה. זה כבר ידוע.
מה שפחות ידוע הוא שגם מחירי הקרקע מתחילים לשקף את אותה מגמה. והאות הברור ביותר לכך הגיע השבוע ממכרז של החברה הכלכלית של העירייה.
מדובר במגרש ברחוב הירקון, שיוצא לשיווק מאז 2024. חמישה מכרזים יצאו ואף הצעה לא הוגשה. בשבוע האחרון יצא סיבוב שישי שמשקף ירידה של 34%.
העלות הכוללת ליזם מוערכת בכ־110 מיליון שקל. על 63 יחידות דיור, שהן הוודאות התכנונית הקיימת, מדובר בכ־1.75 מיליון שקל לדירה עוד לפני רווח יזמי. אם הוועדה המקומית תאשר הקלה, המחיר ליח"ד קרקע תעמוד על כ־1.43 מיליון שקל.
כשקרקע בבני ברק לא מוצאת קונים בחמישה סיבובים, זה לא בעיה של שיווק - זה סימן לשוק. -
1.43 ליחידת קרקע לדירה באיזה גודל? לפי מה שידוע לי המחיר לפי מספר חדרים
-
1.43 ליחידת קרקע לדירה באיזה גודל? לפי מה שידוע לי המחיר לפי מספר חדרים
@מבין-עניין המחיר הוא לפי קרקע לבניה ולא קרקע בנויה.
-
@מבין-עניין המחיר הוא לפי קרקע לבניה ולא קרקע בנויה.
@מבין-עניין המחיר הוא לפי קרקע לבניה ולא קרקע בנויה.
נו ברור. אבל הקרקע מתומחרת לפי כמה מטרים/חדרים אפשר לבנות עליה. (המחיר שהובא למעלה ממש לא ריאלי ליחידה לבניית דירת 3 חדרים שנמכרת בכ-2,000,000 ש"ח)
להגיד סכום ליחידת קרקע זה כמו להגיד סכום לדירה ב'ישראל'. לא רציני -
@מבין-עניין המחיר הוא לפי קרקע לבניה ולא קרקע בנויה.
נו ברור. אבל הקרקע מתומחרת לפי כמה מטרים/חדרים אפשר לבנות עליה. (המחיר שהובא למעלה ממש לא ריאלי ליחידה לבניית דירת 3 חדרים שנמכרת בכ-2,000,000 ש"ח)
להגיד סכום ליחידת קרקע זה כמו להגיד סכום לדירה ב'ישראל'. לא רציני@מבין-עניין המחיר הוא לפי קרקע לבניה ולא קרקע בנויה.
נו ברור. אבל הקרקע מתומחרת לפי כמה מטרים/חדרים אפשר לבנות עליה. (המחיר שהובא למעלה ממש לא ריאלי ליחידה לבניית דירת 3 חדרים שנמכרת בכ-2,000,000 ש"ח)
להגיד סכום ליחידת קרקע זה כמו להגיד סכום לדירה ב'ישראל'. לא רציניהיזמים יודעים לבדוק ב https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/5005484976/310 מה ניתן לבנות בדיוק,
וגם החברה הכלכלית מציבה רף מינימלי בהתאם לשוק, אבל המחירים ממשיכים להתרסק.
שאלתי את הבינה כמה חדרים ומ"ר זה יוצא בערך לכל דירה?
לפי הטבלה:
סה״כ שטחי בנייה עיקריים למגורים: 8,757 מ"ר
מספר יח״ד: 77
גודל מגרש: 1,752 מ"רחישוב ממוצע לדירה: 8757÷77≈113.7
כלומר יוצא בערך: 114 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע
אם מוסיפים בדרך כלל: ממ״ד מרפסת חלק יחסי במחסנים/שטחים משותפיםאז בפועל זה כנראה ישווק כ־: דירות של כ־125–140 מ"ר ברוטו
מבחינת חדרים: 114 מ"ר עיקרי מתאים בדרך כלל ל־ 4.5–5 חדרים
אם יהיו הרבה דירות קטנות, אפשר גם תמהיל של: 3 4 5 חדרים
אבל בממוצע זה נראה יותר לכיוון: 5 חדרים סטנדרטיות או 4 חדרים גדולות מאוד -
מהניוזלטר של יעקב רייניץ
אחרי חודשים של קיפאון יחסי בשוק, מגיע נתון שמתחיל לספר את הסיפור האמיתי.
בבני ברק, כמו ברוב הארץ, מחירי הדירות בירידה. זה כבר ידוע.
מה שפחות ידוע הוא שגם מחירי הקרקע מתחילים לשקף את אותה מגמה. והאות הברור ביותר לכך הגיע השבוע ממכרז של החברה הכלכלית של העירייה.
מדובר במגרש ברחוב הירקון, שיוצא לשיווק מאז 2024. חמישה מכרזים יצאו ואף הצעה לא הוגשה. בשבוע האחרון יצא סיבוב שישי שמשקף ירידה של 34%.
העלות הכוללת ליזם מוערכת בכ־110 מיליון שקל. על 63 יחידות דיור, שהן הוודאות התכנונית הקיימת, מדובר בכ־1.75 מיליון שקל לדירה עוד לפני רווח יזמי. אם הוועדה המקומית תאשר הקלה, המחיר ליח"ד קרקע תעמוד על כ־1.43 מיליון שקל.
כשקרקע בבני ברק לא מוצאת קונים בחמישה סיבובים, זה לא בעיה של שיווק - זה סימן לשוק.פושט-רגל-מרמה-ד said:
המחיר ליח"ד תעמוד על כ־1.43 מיליון שקל.
גם אם מוסיפים לזה 25% רווח יזמי, זה עדיין יוצא דירת 4.5 חדרים 120 מ"ר פחות מ1.8 מיליון.
כנראה שהיזמים מעריכים שמחירי הדירות בבני ברק ימשיכו לרדת.
לתשומת לבך @יצחק77@עו-ד-נתן-רוזנבלט זה נכון ?
-
פושט-רגל-מרמה-ד said:
המחיר ליח"ד תעמוד על כ־1.43 מיליון שקל.
גם אם מוסיפים לזה 25% רווח יזמי, זה עדיין יוצא דירת 4.5 חדרים 120 מ"ר פחות מ1.8 מיליון.
כנראה שהיזמים מעריכים שמחירי הדירות בבני ברק ימשיכו לרדת.
לתשומת לבך @יצחק77@עו-ד-נתן-רוזנבלט זה נכון ?
@פושט-רגל-מרמה-ד אני מפספס משהו? או שלא חישבת את עלות הבניה?
-
@פושט-רגל-מרמה-ד אני מפספס משהו? או שלא חישבת את עלות הבניה?
@פושט-רגל-מרמה-ד אני מפספס משהו? או שלא חישבת את עלות הבניה?
חישבתי גם את העלות הבניה
פושט-רגל-מרמה-ד said:
העלות הכוללת ליזם מוערכת בכ־110 מיליון שקל. על 63 יחידות דיור, שהן הוודאות התכנונית הקיימת, מדובר בכ־1.75 מיליון שקל לדירה עוד לפני רווח יזמי. אם הוועדה המקומית תאשר הקלה, המחיר ליח"ד קרקע תעמוד על כ־1.43 מיליון שקל.
במכרז האחרון מחיר הקרקע ירד כבר ל33 מיליון לעומת 50 מיליון בהתחלה שזה ירידה של 34%
https://www.cbb.co.il/uploads/n/1776168013.6855.pdf
https://www.cbb.co.il/uploads/n/1726513782.2770.pdf -
פורסם אתמול ביתד
בני ברק - פרויקט חדש
קבוצת רוכשים
3 חד' 1,650,000 ש"ח
4 חד' 1,900,000 ש"ח
5 חד' 2,150,000 ש"חייתכן וזה קשור לזה, השאלה למה הם לוקחים כזה יקר, אולי הם מחשבים גם עלויות מימון?
אם זה קשור למודעה אז כנראה שמדובר בחברה הזאת https://www.prober-law.co.il/פרויקטים-1מראי מקומות:
https://www.whois.com/whois/prober.co.il
https://www.checkid.co.il/company/פרובר-ניהול-ויזמות-בע~מ-515014546 -
פורסם אתמול ביתד
בני ברק - פרויקט חדש
קבוצת רוכשים
3 חד' 1,650,000 ש"ח
4 חד' 1,900,000 ש"ח
5 חד' 2,150,000 ש"חייתכן וזה קשור לזה, השאלה למה הם לוקחים כזה יקר, אולי הם מחשבים גם עלויות מימון?
אם זה קשור למודעה אז כנראה שמדובר בחברה הזאת https://www.prober-law.co.il/פרויקטים-1מראי מקומות:
https://www.whois.com/whois/prober.co.il
https://www.checkid.co.il/company/פרובר-ניהול-ויזמות-בע~מ-515014546@פושט-רגל-מרמה-ד זה מחיר יקר לבני ברק? ועוד לדירה חדשה????
-
@פושט-רגל-מרמה-ד זה מחיר יקר לבני ברק? ועוד לדירה חדשה????
-
@פושט-רגל-מרמה-ד
נדמה לי שרייניץ מתכוין למחיר קרקע ליח"ד, ומה שפורסם זה לדירה
שזה מוגזם זול -
@פושט-רגל-מרמה-ד
נדמה לי שרייניץ מתכוין למחיר קרקע ליח"ד, ומה שפורסם זה לדירה
שזה מוגזם זול@לייזרזון
הוא התכוון למחיר עלות כולל בנייה.
עלות הקרקע כפי שמופיע במכרז האחרון (שגם נכשל) היא 57,489,770 מיליון שזה יוצא פחות ממיליון לקרקע ליח"ד. -
לדעתי כל הנבואות, או יותר נכון התקוות, לירידת מחירי הדיור, לא לוקחות בחשבון נתון בסיסי, המדינה לא יכולה לאפשר בשום אופן שירדו מחירי הדיור מכמה סיבות.
א. למדינה יש אינטרס מובהק שדירה -שהיא מצרך בסיסי לכל אזרח- תעלה כמה שיותר, מה שיחייב את האזרחים לעבוד הרבה יותר על מנת להגיע לדירה, ככל שהאזרח עובד יותר, המדינה מקבלת הרבה יותר מיסים, המדינה מייצרת הרבה יותר, וכו' ברור שכדי שתהיה כלכלה חזקה צריך שיעבדו כמה שיותר, ודירה היא בהחלט סיבה שמכריחה אנשים לעבוד.
ב. כל המיסים שהמדינה מקבל מעיסקאות מס שבח, מס רכישה, כו' שווה למדינה הון.
ג. אם ירדו מחירי הדיור בצורה דרמטית, הדבר מעמיד בסיכון את יציבות הבנקים, ברגע שהמשכונות שהבנקים מחזיקים שווים הרבה פחות ממה שהם הלוו הבנק בבעיה.
המסקנה המתבקשת לענ"ד היא שהמדינה יכולה לאפשר מקסימום עצירה בעליית המחירים, ובשום אופן לא ירדיה משמעותית במחירי הדיור, היא לכך ובהתאם לזאת חבל לדמיין שירדו המחירים.
כל זה עוד לפני שאנחנו מדברים על השליטה של הכוחות בשוק, המתווכים, הקבלנים, עורכי דין, ועוד ועוד, שלא מעונינים שירדו המחירים והשוק בידים שלהם.
זאת ענ"ד, אשמח לקבלתגובות אחרות.
סקטור דירות היד השנייה הצטרף לירידות המחיר - והוריד את המסכה מעל מה שמתחולל בשוק
בניגוד לשוק הדירות החדשות שבו ניתן להסוות ירידות מחיר בפועל בשלל הטבות, הרגע שבו החלו גם מוכרי דירות היד השנייה להוריד מחירים בא לידי ביטוי מיידי...
Nadlancenter (www.nadlancenter.co.il)
-
@טריידר כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
כמו כן, מחיר עלות בניית דירה עולה כל הזמן, וכבר עכשיו מחיר דירה חדשה לא מסובסדת עומד על 1.3 מיליון ש"ח.
אז איך באחיסמך מוכרים דירה ב900 אלף ש״ח ללא סבסוד (גם לא של סורוצקין)?
@טריידר כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
כמו כן, מחיר עלות בניית דירה עולה כל הזמן, וכבר עכשיו מחיר דירה חדשה לא מסובסדת עומד על 1.3 מיליון ש"ח.
אז איך באחיסמך מוכרים דירה ב900 אלף ש״ח ללא סבסוד (גם לא של סורוצקין)?
ככל שידוע לי יש סבסוד באחיסמך - עכו.
-
@טריידר כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:
כמו כן, מחיר עלות בניית דירה עולה כל הזמן, וכבר עכשיו מחיר דירה חדשה לא מסובסדת עומד על 1.3 מיליון ש"ח.
אז איך באחיסמך מוכרים דירה ב900 אלף ש״ח ללא סבסוד (גם לא של סורוצקין)?
ככל שידוע לי יש סבסוד באחיסמך - עכו.
@נפקא-מינה הסבסוד הוא שהיזמים לא מרוויחים כלום
-
@נפקא-מינה הסבסוד הוא שהיזמים לא מרוויחים כלום
-
מכיר את העוסקים במלאכה. אף אחד שם לא מסבסד כלום. ו... מותר להרוויח כסף בשביל לעשות טוב לאנשים. אף אחד לא עובד בחינם. וזה גם בסדר.
-
מכיר את העוסקים במלאכה. אף אחד שם לא מסבסד כלום. ו... מותר להרוויח כסף בשביל לעשות טוב לאנשים. אף אחד לא עובד בחינם. וזה גם בסדר.
מכיר את העוסקים במלאכה. אף אחד שם לא מסבסד כלום. ו... מותר להרוויח כסף בשביל לעשות טוב לאנשים. אף אחד לא עובד בחינם. וזה גם בסדר.
אז כנראה שאתה לא מכיר את העוסקים במלאכה
היזמים לא מקבלים שקל
זה שיש אנשים במשרד שמקבלים כסף זה הגיוני אבל עיקר הכסף שמרוויחים זה היזמים -
מכיר את העוסקים במלאכה. אף אחד שם לא מסבסד כלום. ו... מותר להרוויח כסף בשביל לעשות טוב לאנשים. אף אחד לא עובד בחינם. וזה גם בסדר.
אז כנראה שאתה לא מכיר את העוסקים במלאכה
היזמים לא מקבלים שקל
זה שיש אנשים במשרד שמקבלים כסף זה הגיוני אבל עיקר הכסף שמרוויחים זה היזמים
שלום! נראה שהשיחה הזו מעניינת אותך, אבל עדיין אין לך חשבון.
נמאס לכם לגלול בין אותם הפוסטים בכל ביקור? כשנרשמים לחשבון, תמיד תחזרו בדיוק למקום שבו הייתם קודם, ותוכלו לבחור לקבל התראות על תגובות חדשות (בין אם במייל, ובין אם בהתראת פוש). תוכלו גם לשמור סימניות ולפרגן ב-upvote לפוסטים כדי להביע הערכה לחברי קהילה אחרים.
בעזרת התרומה שלך, הפוסט הזה יכול להיות אפילו טוב יותר 💗
הרשמה התחברות
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}