שוק ההון מול נדל"ן

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

לא חסר מקרים שבשוק ההון היה רווח בטווח הקצר, ואילו בנדל"ן לא היה רווח בטווח הקצר.

[אבי ר.]

אתה מדבר על מקרים שקרו, אבל ברור שכאסטרטגיה בשוק ההון לא ניתן לתזמן את השוק ואילו בנדל"ן ניתן למצוא הזדמנויות טובות לרווח בטווח קצר.

[שמח לעזור]

@אבי-ר.
יש יחס מינוף על נכס מסוים
ויש יחס מינוף לאדם עצמו

שבודקים סיכון במינוף
היחס הנכון הוא מינוף של האדם עצמו

מי שבבעלותו דירה בשווי מיליון ולוקח משכנתא של חצי מיליון
אם הוא משאיר את הכסף בבנק - הוא לא ממונף בכלל
אם הוא קונה דירה בכסף הזה - הוא ממונף חצי מיליון מתוך מיליון וחצי
ואם הוא יקנה עם זה סנפ בחצי מיליון - היחס מינוף נשאר כנ״ל

כנ״ל מי שלווה בהלוואת עמיתים כנגד התיק שלו
זה לא משנה אם הוא יקנה עם זה דירה או מניות
המינוף הוא ביחס לסכום השקעה הכולל

אבל מי שלווה הלוואה שלא כנגד אף נכס
או שלוקח את ההלוואה וקונה עם זה אוכל
או מחזיר הלוואה אחרת
אז המינוף שלו הרבה יותר גבוה
כי אין לו נכס כנגד ההלוואה…

ולכן אם אדם חייב לבנק מיליון משכנתא
וקונה כל חודש באלף ש״ח מדדים
במקום להחזיר למשכנתא
הוא ממנף כל חודש מחדש את התיק שלו

המקום היחיד שנכון למדוד מינוף רק ביחס לנכס הממונף
זה שהסיכון עצמו ממונף
כמו בקרן ממונפת

[מרים-הורביץ נכסים]

בהחלט ברכישה של 10-90 יש יותר סיכון, בבסיס-
פוטנציאל רוח גבוה ופוטנציאל סיכון גבוה.
.
אני מסכימה בהחלט שעיסקאות של 20-90 הן מסוכנות ובעיתיות.
מה שכן,
אני לא מסכימה שכל העיסקאות שנעשו ב 10-90 לפני שנתיים,
היו אז ב 20-90,
ממש לא.

אם אז הם היו במחיר הוגן,
ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.
(ואגב הראיה לכך-
הסכמים רבים של פינוי בינוי שנפתחים כעת מחדש אחרי שהפכו היום להות לא ריווחיים ואז אושרו ע''י הבנקים ויזמים רבים מובילים)
הפכו היום להיות יקרות יותר ולא ריווחיות ואפילו מסוכנות.
אין זה אומר שהעיסקה אז היתהבמחיר יקר ולא הוגן.

אמנם,
אני יכולה להעיד שרוב העיסקאות שבדקתי ללקוחותי
(וללקוחות שלי אני בודקת באופן בלתי תלוי- כל העמלות שלי מוחזרות ללקוחות)
היו אכן בעייתיות ומסוכנות- יקרות באופן מהותי ממחיר השוק.
עדיין,
גם הדירות שהיו כן נכונות עם פוטנציאל השבחה ועליית ערך נכס אכזבו והמחיר שלהם ירד.
גם עיסקאות שהצפי השלילי ביותר היה שאחרי 3 שנים המחרים יישארו כשהיו (ואז זה היה נראה הזוי

יש היום כאלו שבעצמם הפנו ללא מעט עיסקאות כאלו,
והיום מסבירים את הסיכון והבעיתיות.

אני מנסה לרשום כאן בקיצור אבל אני מרגישה שיש כאן הרבה מה לומר.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקהילה שלי יש נתמכים שנפלו בנדל"ן ובשוק ההון לא ידוע לי אפילו על אחד

כי בד''כ אנשים שמשקיעים בשוק ההון משקיעים מהחסכונות שלהם ולא מהקורת גג,
גם אם הפסידו לא איבדו את פת לחמם,
זאת לעומת נדל''ן שאנשים לוקחים משכנתאות על הנכס שלהם.

[משהמשה]

מתוך כתבה של עו"ד נתן רוזנבלט

כתב באינווסט מקבוצת נכס בישראל: מישהו יודע מי זה ומה זה?:

. יכולני להעיד מעדותי האישית, כי מכרתי וקניתי הרבה דירות ונכסי נדל”ן בחיים, לפעמים הרווחתי יותר לפעמים פחות (מעולם לא הפסדתי ב”ה, זה מה טוב בנדל”ן לעומת כל מה שמנסים למכור לכם)...

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.
איך הוא כותב לעומת כל מה שמנסים למכור לכם......
אם אתם רוצים לחתן ילדים בקלות. ואתם מפחדים לעשות מינופים מסוכנים.
ויש לכם כמה וכמה בנות שאתם רוצים לזכות בחתנים טובים...
אז בבקשה...

[השומר]

@משהמשה אני גם חושב שנדלן יכול להביא לתשואות דו ספרתיות ובצד הגבוה אבל כל הפתרונות שמנסים כיום לקדם זה או למנוע כאב ראש והתעסקות למי שלא יכול או לא רוצה וגם לעורר את מי שבין כך לא עושה כלום או מעצלות או מחוסר ידע או מחיים בלי חשבון.

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.

אני מושקע כבר המון שנים בשוק ההון ומעולם לא הפסדתי.
כי לא מכרתי בהפסדים להיפך רק רכשתי יותר בתקופות שפל (העברתי מאג״ח למניות וכן להיפך באירועי מס בסוף שנה) אבל הסיבה האמיתית היא סיעתא דשמיא.

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

אני מכיר אנשים שלא הרוויחו בחריש, מה נקרא אצלך הפסדים גדולים?

אגב כל השקעה היא לא ב 100% ביטחון, חריש הייתה נקראת מובטחת בהצלחתה.
הוא לא היחיד שטעה בזה רבים וטובים חשבו שזו תהיה הצלחה כבירה, אולי עוד חזון למועד.

חריש זו דוגמא אחת, כמה מקומות אחרים אנשים השקיעו והרוויחו, כמספר הערים בישראל....
לא יודע על מה הוא המליץ אבל יש רק דוגמא אחת לחוסר הצלחה.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

באמת אף אחד לא בטוח כעת שלא ימשיכו הירידות, אבל לא בצורה משמעותית מאוד.
כי יש הרבה גורמים שהנדלן לא יכול לרדת מידי מרף מסוים.
אבל זה לא אומר שאין מקומות שבהם יש רווח בטוח וצפוי.

[המבקר]

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

[משהמשה]

@המבקר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

עולם הנדל"ן לאן

@שמיל-שמיל ברוך השם לא נפלתי הסיבה שקראתי לעצמי ככה, זה כי יש כל מיני אנשים שמעודדים אברכים תמימים להיכנס לחובות שלא יוכלו לצאת מזה וגם קוראים לעצמם לדוגמה "...

הפורום הכלכלי החרדי הראשון (forum.benakel.org)