הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@שואף-לדעת כתב בהצעת שיפור לפרויקט החשוב של 'בנקל':

האם זוג שמסוגל לקחת מליון ש"ח משכנתא עבור דירה לא יכול לקחת עוד 200,000 ש"ח ולהחזיר עוד 1,000 ש"ח בחודש וכך להגיע לתקופת נישואי ילדיו עם למעלה מ1.5 מליון ש"ח?

דיברתי על זה בהרחבה במקום אחר
יש שני מרכיבים מרכזיים, אתה לוקח 200 אלף שח במשכנתא מול הפקדה קבועה חודשית, אתה יודע מהו ההחזר החודשי ל200 אלף משכנתא בממוצע ל20 שנה? זה 1265
עכשיו בא נעשה השוואה

1265 לחודש ל20 שנה

פער של לא יותר מ200 אלף שח אחרי ניקוי מס [סכום לא קטן, אך לא כצעקתה]
אם זה היה נחסך בקרן השתלמות הפער היה קרוב יותר ל150 אלף שח.
האם כדאי לקחת בשביל זה לקחת משכנתא מראש, תלוי בעיני המתבונן, אם תרצה להגיע למליון שח בחיסכון ללא צורך לקחת משכנתא תוסיף עוד 250 שקל בהפקה חודשית וזהו.
בנוסף כפי שציין @בוטח-בה יש את הנושא של נפילה אחרי השקעה כך שבפריסה ארוכה הסכוי לנפילה קטן.
בקיצור ככל שההשקעה לטווח שנים גדול הפער גדל בין הפקדה חודשית להפקדה חד פעמית, אך מאידך גם המס גודל וכך גם הסיכוי לנפילה אחר ההפקדה גודל כך שאם הפער הוא מאוד משמעותי יש מה לשקול אם לא לך על הצורה הפשוטה.
בנוסף איפה אתה יכול להפקיד 200 אלף במכה, בקופ"ג התקרה נמוכה יותר ממאה אלף, אא"כ אתה מדבר על שתי קופו"ג על שימך ואשתך שזה גם לא מדיע ל200 אלף, ואם אתה מתכוון למסחר עצמאי אז זה סיפור שונה לחלוטין שלא קשור בכלל לבנקל ולחשבון עצמי יש שלל מעלות וחסרונות שדובר אודותם בפוסט נפרד
המחשבון שהבאתי הוא של סנדרס, אין לי כח לבדוק את כל סוגי המחשבונים

כל זה באופן עקרוני ברכישת נכס ללא קשר להשקעה הספציפית הזאת כפי שהיא מוצעת כאן בפורום.
אך במהות הענין זה לא שונה, אומנם כאן בהשקעה המוצעת לפנינו נעשה שימוש ב'מינוף', דהיינו שאני מניח רק 10 אחוז ו'משריין' לעצמי רווח על דירה ששווה 3 מליון ₪, אך במידה ולא נוכל להשלים את העיסקה אנו עלולים למצוא את עצמינו ללא רווח ויתכן גם בהפסד של סכום לא קטן.
ואם נשאל האם סביר שתוך חמש שנים ערך הנכס לא יעלה כלל חשוב להדגיש שככל הנראה בשנים הקרובות אכן ערך הנכס יעלה ואז לא נצטרך להשלים את העיסקא ונוכל לצאת עם רווח גדול תוך תקופה קצרה אך א"א לבנות השקעה רק על הצד שהדבר הזה יקרה מכיון ששוק הדיור אינו עולה כל שנה בצורה מסודרת שכפי שפתחתי בתחילת הדברים אלא זה תנודתי, וגם אם אנו סבורים שתהיה עליה גבוהה במיוחד לא בהכרח שזה יקרה בתקופה המדוברת, וגם אם התרחישים הללו שהצגתי הם התרחישים פחות מסתברים מספיק 10 אחוז שדבר כזה יקרה בשביל לא להכנס לעיסקא כזאת במצב כזה, מכיון וההשלכות של תרחיש בו אותם 10 אחוז אכן מתממשים באין יכולת ריאלית להשלים את העיסקא היא שניכנס למערבולת כלכלית גדולה שקשה יהיה לצאת ממנה [איזה שותף ירצה להכנס לעיסקה שלא הרויחה בשנים האחרונות], מה גם שכשנכנסים למצב של לחץ אנחנו מתחילים לבצע דברים שלא היינו עושים קודם אם היינו חושבים בצורה ריאלית והגיונית ובכך אנו עלולים לגרום לעצמנו להיכנס לבור עמוק יותר ממה שחשבנו, מלבד מכירה בלחץ שמתומחרת היטב בחסר. [זאת מלבד שני סיכונים נוספים שלדעתי קיימים בעיסקא הזו שער דולר שקל ראה מאמרו של ברוק כאן קרדיט ל@צמיחה שהביא את זה וסיכון של נפילת שוק שתוריד את אנשי חו"ל מכספם, ולכן לא הייתי מבטל את הסיכון הזה גם אם הוא נראה לך חסר סיכוי או לא סביר].
ואם תאמר תפסיק להתריע בשער בא נתחיל עם העיסקא וכשנגיע לגשר נעבור אותו, ה' יעזור, אני מציע לבקש מה' שיעזור כבר כרגע ולא לחכות לשעת השין שה' יעזור.
ולכן לבנות נטו על יציאה מהירה בכניסה לעיסקא אני אישית לא הייתי עושה דבר כזה ולא ממליץ לאחד שאין לו את הכסף לעשות את זה לעשות דבר כזה [אם יש לך את הכסף ואתה מוכן לקחת סיכונים זה אירוע אחר בניגוד למצב שהכסף מגיע ממקום שאם זה לא הולך כמו שצריך אתה בע"ח לשנים רבות אני חושב שצריך לשקול את הדברים בצורה יותר משמעותית].
אני מכיר אישית מישהו שנכנס לעיסקת נדל"ן כזו בזמן עלית המחירים בבית שמש הדירה שלו עלתה למעלה משלוש מאות אלף שח ובסופו של דבר אחר קיזוז כל ההוצאות הנלוות יצא עם כלום [לא הפסיד, אך טען שלא היה משתלם להיכנס לעיסקא הזאת למרות שנכנס בתקופה טובה, תארו לעצמכם מה היה קורה אם הוא היה נכנס בתקופה לא טובה איך הוא היה יוצא כרגע].
האם לדעתי יש צורך להשלים את העיסקא עד סוף תקופת המשכנתא?, אני לא חושב, אני סבור ש7 8 שנים זה מספיק, דהיינו אם יש לך יכולת לגרור את העיסקא שנתיים נוספות סביר להניח שתמצא את ההזדמנות הנכונה ואת האדם הנכון [ושער נכון של דולר] למכור לו ברווח, אך טווח של חמש שנים אומנם איננו טווח קצר אך גם לא ארוך מספיק לטעמי, מה גם שכשאין לך יכולת להשלים את העיסקא לא תרצה להגיע לשנה החמישית אתה תנסה להגיע מקסימום לשנה הרביעית, ולכן בעיני במצב כזה זו עיסקא בסיכון.

@שואף-לדעת כתב בהצעת שיפור לפרויקט החשוב של 'בנקל':

5 הטענה לפיה עדיף לחסוך באמצעות הוראת קבע ולא בהפקדה מראש כדי לצמצם את הסיכוי לנפילות

היא לא סיבה לא להשקיע היא סיבה לראות כמה זה באמת רווחי הצעד שאתה מעלה מול האלטרנטיבה ולראות אם זה מצדיק את הסיכון שקיים.

@שואף-לדעת כתב בהצעת שיפור לפרויקט החשוב של 'בנקל':

אני ביצעתי עם מחשבון של השקעות לעצלנים והגעתי לתוצאה הרבה יותר חיובית.

ולכן זה אומר שהמחשבון שלו מדויק יותר?

@שואף-לדעת כתב בהצעת שיפור לפרויקט החשוב של 'בנקל':

אפשר לחסוך אותם במסחר עצמאי,

במסחר עצמאי יש לך שלל בעיות נפרדות הארכתי עליהם כאן בפרט כשמדובר להשקעה לטווח של כעשר שנים .
איך שיהיה זה לא קשור לארגון בנקל שלא פועל ע"מ שאנשים יפתחו לעצמם חשבון מסחר עצמאי.

עכשיו כל זה בנוגע לכניסה לעיסקת נדל"ן איך אני חושב שצריך לגשת אליה באופן כללי, אך אני חושב שכל עיסקא שאנו עושים חשוב להבין מה אנחנו עושים ועאכו"כ בעיסקאות נדל"ן גדולה כזו מהסיבות הבאות.
ישנם הוצאות רבות, עו"ד תיווך משכנתאות, אם אתה לא יודע איך להתנהל ולנהל מו"מ נכון אתה תשלום הרבה יותר ממה שאתה צריך לשלם [ולפעמים תתקמצן על מה שאסור להתקמצן עליו], והלאה כשתרצה לבחור את הנכס המדובר אם אתה לא יודע איך מתנהלים נכון בעיסקאות לא תחשוב בצורה נכונה איזה נכס יהיה הכי הרבה למכור לקהל היעד שאתה מעונין למכור אלא איזה נכס הכי זול עבורך כך שיתכן ותתקשה מאוד למכור את אותה דירה, וכך גם בכל ההתנהלות, במידה ותגיע לסוף התקופה ללא רווח מיוחד אם אתה מגיע ללא תכנון מקדים אתה נכנס ללחץ ומוכר בהפסד [מכיר אישית דירה שנמכרה בלחץ, הדירה נמכרה במאה אלף פחות ממחיר מחירון] לעומת זאת אם יש לך יכולת להשלים את העיסקא ואתה מבין באמת בשווי של הדירות ויודע היטב עם מה אתה מתמודד אתה לא נכנס ללחץ, יודע לנהל מו"מ כמו שמנהלים אותו ויוצא בנקודת הזמן הנכונה מהעיסקא ולא עם זנב בין הרגלים.
ועכשיו מילה אחת על הערכות של מומחים, אני לא מבטל שום הערכה של מומחים בפרט כשהם ללא ספק מומחים יותר ממני בתחום, אך מאידך אני זוכר מהשנים האחרונות הערכות רבות של טובי המומחים על מצב השוק בישראל, תחזיות הורדת הריבית ועוד כהנה וכהנה שבין התחזית לבין מה שקרה לא היה שום קשר כך שצריך לקחת בחשבון שגם מומחה שהצליח פעם או כמה פעמים לחזות את העתיד נותן הערכה מחודשת על העתיד אני לא אומר שלא לשקול את דעתו, אך חובה לקחת בחשבון את העובדה שהוא לא בורא עולם ופעמים רבות המציאות טופחת על פני כל הערכות הללו ולקחת בחשבון איך ולהיערך לאיך אתמודד ואסתדר במצב בו המצב שלא הכי רצוי וסביר קורה, ולא לבנות את ההשקעה רק על הצד שהכל יסתדר על הצד היותר טוב.

@צמיחה
תזכיר את זה למוישה [לא רוצה לתייג אותו, אין לי כח להתווכח]

@אבי-ר.
'ממבול' זה נהפך ל'גל' ובסוף תראה שמדובר במספר מאוד מסויים, א"א לדעת באמת לקבל נתונים ע"ס כמה שבאו לבטל, צריך לראות את המגמה לטווח קצת יותר ארוך.

במחשבה שניה נראה לי זה 'זכות התורה' שהתנתקת מכאן, וא"כ אבקש שתזכיר את שמי
אני מאחל לך ברצינות שזה יעלה 40 אחוז, וכשתרצה לחשב כמה רווח בדיוק זה יצא אני כאן לרשותך