@הקול-השפוי כתב במגורים בפריפריה - רשות הרבים:
ואם משווים את זה לחריש כנראה יש סיבה לזה שלמרות הפער במרחק חריש היא אותו מחיר.
הסיבה לכך היא כי בעפולה יש שני קהילות מבוססות ויזניץ והליטאי
וזה גורם לכל התמימים לרכוש בכל עפולה ב20-90 אפילו שזה לא קרוב לקהילה.
מחיר הדירה: 1,000,000 ש"ח.
הוצאות נלוות:
מס רכישה: 80,000 ש"ח
מתווך, עו"ד, שמאי, שיפוץ: 50,000 ש"ח
סה"כ הוצאות נלוות: 130,000 ש"ח.
סה"כ עלות רכישה (כולל הוצאות נלוות): 1,130,000 ש"ח.
מימון ומשכנתא:
משכנתא: 500,000 ש"ח (50% מימון).
החזר חודשי (כולל ביטוח משכנתא): 2,500 ש"ח (ל-30 שנה).
הכנסה משכירות:
שכר דירה חודשי: 2,500 ש"ח (מכסה את המשכנתא).
שווי הדירה אחרי 10 שנים (עלייה שנתית של 5%): 1,628,894ש"ח
הכנסה משכירות לאחר 10 שנים (בהנחה שהשכירות נשארת 2,500 ש"ח לחודש): 300,000 ש"ח (בלי מס).
רווח נטו מדירה אחרי 10 שנים:
שווי הדירה לאחר 10 שנים: 1,628,894 ש"ח.
החזר הקרן: 500,000 ש"ח.
מס שבח והוצאות מכירה (25% רווח על מכירה):
רווח ממכירה: 1,628,894 - 1,130,000 = 498,894 ש"ח.
מס שבח (25%): 124,723 ש"ח.
הוצאות מכירה (עו"ד, מתווך וכו'): 30,000 ש"ח.
רווח נטו ממכירה: 344,171 ש"ח.
הכנסה משכירות: 300,000 ש"ח.
סה"כ רווח נטו מהשקעה בדירה לאחר 10 שנים:
344,171 ש"ח + 300,000 ש"ח = 644,171 ש"ח.
השקעה ראשונית: 630,000 ש"ח (ההון העצמי לדירה).
מינוף באמצעות קופת גמל להשקעה: 80% מימון, כלומר 504,000 ש"ח מימון נוסף (סה"כ השקעה בשוק ההון: 1,134,000 ש"ח).
תשואה ממוצעת: 8% לשנה.
ערך ההשקעה אחרי 10 שנים: 2,442,350ש"ח
מס רווחי הון (25%):
רווח ממכירה: 2,442,350 - 630,000 = 1,812,350 ש"ח.
מס רווחי הון (25%): 453,087 ש"ח.
רווח נטו לאחר מס: 1,359,263 ש"ח.
רווח נטו מדירה להשקעה: 644,171 ש"ח.
רווח נטו משוק ההון (עם מינוף): 1,359,263 ש"ח.
הדרך המשתלמת ביותר לתרום: תרומת מניות
תרומת מניות היא דרך מעולה עבור תורמים להגדיל את סכום התרומה שלהם, במיוחד בזכות הפטור ממס רווח הון. כאשר אתם תורמים מניות לקרן תרומות, אתם יכולים להעביר את שווי המניות המלא מבלי לנכות את מס רווח ההון.
לדוגמה, אם מכרתם מניות והשגתם רווח של 10,000 ש"ח, הייתם נדרשים לשלם כ-2,500 ש"ח כמס רווח הון. במקום זאת, אם תתרמו את המניות עצמם, תוכלו להעביר את כל השווי של המניות, כלומר את סכום הרווח המלא של 10,000 ש"ח, מבלי לשלם את המס. זה מאפשר לכם להגדיל את כוח התרומה שלכם באופן משמעותי, כלומר ב-25%.
למה זה משתלם? תרומת מניות לא רק תורמת למטרה טובה, אלא גם מציעה פתרון כלכלי חכם שמגדיל את סכום התרומה שלכם, ומפחית את חובת המס שלכם.
מקור https://www.gov.il/he/pages/procedures-210324
יש כבר מי שמבצע את זה למעשה https://www.jgive.com/solutions/stocks-donation
מעניין מתי נראה את קופת העיר נותן את האפשרות הזו.
האפשרות להנפיק אישורי זכאות פתוחה כעת ותיסגר ביום חמישי ה-9.1.25, ט' בטבת תשפ"ה. לאחר מכן לא יהיה ניתן להנפיק אישורים עד לסגירת ההרשמה להגרלה ביום שלישי, ה-21.1.25, כ"א בטבת תשפ"ה.
בדקו עם קרובי משפחה וחברים בסביבתכם האם הם כבר הנפיקו את אישור הזכאות ונרשמו להגרלה.
מצאתי כבר אנשים שלא חשבו על האפשרות הזו, למרות שהם כלל לא תכננו לרכוש דירה בשוק החופשי. זו יכולה להיות הזדמנות חשובה לעתיד שלהם!
העבירו את ההודעה – ייתכן שתעשו למישהו הבדל גדול.
מזכיר לי את ההוא שלא רצה להשקיע כסף כי אז הוא יצטרך לשלם מס.
הפורום הכלכלי החדש לציבור החרדי מציע שיח חופשי, מגוון ומכבד, בלי סתימת פיות ובלי מחיקות שרירותיות של דעות שלא מתאימות לאג'נדה מסוימת.
כדי להגדיל את מעגל המשתמשים ולהפיץ את המהפכה הזו, אפשר להוביל יוזמה יצירתית: בכל שעה מישהו יעלה קישור לפורום החדש בפלטפורמות אחרות, כדי שכולם יכירו את המקום שבו באמת אפשר לדבר על כלכלה בלי צנזורה ובלי כפייה!
הצטרפו עכשיו והשפיעו על השיח הכלכלי בציבור החרדי – זה בידיים שלכם!
יש גם את האתר https://www.nadlan.gov.il/?view=settlement&id=1247&page=deals
ניתן גם לחפש שם לפי עיר לדוגמה בשנה האחרונה בחריש יש ירידה של -6.19% במחירי הדירות
פורסם היום בהמודיע שמאות חרדים שרכשו דירות להשקעה באזורים הישנים בבאר שבע, גילו לצערם כי מדובר היה בעסקה כושלת, רבים נאלצים למכור את הדירות במחירי הפסד.
תכלס גם בנדלן אפשר להפסיד והמון, גם אם המתווך חרדי ו"אמין"...
הטיל שפגע לאחרונה בבניין מגורים בבני ברק עורר מחדש את השאלה הקשה: איך ייתכן שבעיר צפופה כמו שלנו, רוב המבנים עדיין ללא ממ"ד?
מעבר להיעדר מיגון – הבעיה החמורה יותר היא הבנייה הלא חוקית: קומות שלמות שנבנו על גגות משותפים בלי היתר ובלי רשות מהשכנים. לא רק שהבנייה הזו לא תואמת את התקן – היא מונעת התחדשות עירונית ומסכנת חיי אדם.
האם לא הגיע הזמן לעשות סדר?
להסדיר, לשפץ, ולבנות מחדש – בצורה חוקית, בטיחותית, ומכבדת את כלל הדיירים?
מחכה לשמוע מה אתם חושבים.
@ניסן-עציוני כתב באחיסמך בשערי עכו:
להבנתי הופמן לא המציא את אחיסמך, אלא היה המוציא לאור של שלב ב בשכונה, אני טועה?
ואם זה נכון זה אומר שאין לו ידע בהקמת שכונה מאפס
מי בנה את רמת שלמה?
בשביל להקיש שכונה (וכל דבר בחיים) לא צריך ניסיון צריך חכמה ופרקטיקה ואת זה הופמן הוכיח בגדול.
יש אנשים עם המון ניסיון שבהמשך עשו טעויות קשות כמו חריש לדוגמה.
וגם מדובר בזן נדיר של עסקן שאפילו החזיר כסף בסוף התהליך.
אחד הרבנים הבולטים העוסקים בתחום דיני השכנים בחברה החרדית הוא הרב יהודה סילמן, המשמש אב בית דין בבית הדין של הרב ניסים קרליץ בבני ברק. בדיון שערך הרב סילמן בשאלה אם שכנים יכולים לכפות זה את זה בתכנית תמ"א ,38 קבע הרב סילמן: "לא ניתן לכפות על דיירים ליישם את התכנית, ואפילו אם רוב הדיירים מעוניינים, הם אינם יכולים לכוף את המיעוט" למסקנה זו הגיע הרב סילמן בשל הנחתו כי התחדשות עירונית אינה בבחינת צורך מוכרח, וזאת למרות החשש מרעידות אדמה הסבירות הגבוהה כלשונו בצורך בחיזוק מבנים. עם זאת ראוי לציין כי הרב סילמן משתית את פסיקתו על מצב נתון שלפיו רוב האנשים "אינם רואים בתכנית צורך מוכרח". מצב דברים זה עשוי להשתנות, להצדיק דיון מחודש אשר להיות התכנית בבחינת צורך מוכרח ולגרום בנסיבות המתאימות לשינוי הפסיקה ההלכתית. כפי שכתב הרב סילמן בפסק ההלכה: "אכן, אם הדבר ישתנה, ואנשים יהיו מעוניינים בתמ"א ,38 אפילו אחד הדיירים יוכל לכפות את כולם ליישם את התכנית".
עוד מיעקב רייניץ מהצ'אט של @ניסן-עציוני
אבל יש גם דוגמאות כואבות בהרבה, כאלה שממחישות באופן הכי ברור את הסכנות שבדחיינות. המלחמה האחרונה, לצערנו הרב, סיפקה לנו שיעור כואב בעניין. אני מכיר מקרים של אנשים שהתעקשו לא לחתום על הסכם פינוי-בינוי מסיבות שונות – בין אם קיוו לקבל מהיזם "יותר דברים", ובין אם פשוט דחו את הקץ. הם משכו ומרחו את הזמן, ובסוף גילו ששילמו על כך מחיר בלתי נתפס.
זוהי דוגמה קיצונית ומצערת, אומנם, אך היא מדגישה באופן חד משמעי את הנקודה: בנדל"ן, לדחיינות יש מחיר. בין אם מדובר בהפסד הזדמנות כלכלית משתלמת, ובין אם מדובר באיבוד זכויות יקרות מפז.
@משהמשה כתב בהאם יחד עם גדולי הרבנים ניתן לשכנע זו"צים לעבור לחריש עם תעסוקה נוחה לנשים, במקום טאבו משותף בב"ב?:
אף אחד לא חושב שהמצב היום שהיא בדרך להיות עיר חרדית, אבל יש פונציאל גדול להקים בה קהילה חרדית פורחת וגדולה הרבה יותר מהקהילה הקיימת היום.
אולי לא חרדית כמו בני ברק אבל למה לא כמו בית שמש?
העיר תוכננה לציבור החרדי ועדיין יש שם המון דירות של משקיעים ולא של אנשים שגרים שם.
הבעיה היא זה המשקיעים, ברגע שהמקום מתחיל לצבור תאוצה יש משקיעים שנוהרים לשם ומעלים את המחיר, ואז הציבור מפסיק להגיע, זה מה שקרה לפני 3 שנים הציבור החרדי התחיל לנהור לשם והמחיר הגיע כבר ל1.6 מיליון והמשקיעים היו בטוחים שבתוך שנתיים זה יהיה שווה 2 מיליון בפועל המחיר ירד ל1.3 מיליון
@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח).
גם בשוק ההון אפשר להעביר מניות במתנה לבן משפחה ולהיפטר ממס.
אפשר גם לתרום מניות ולהזדכות גם על הרווח.
שוק ההון זה הרבה יותר פשוט וקל וגמיש ואפשר גם בכל סכום להשקיע, לעומת זאת נדל"ן זה דבר שמצריך התעסקות גם ברכישה וגם אח"כ בתחזוקה.
הודעת משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מודיעים: ביום רביעי, ה-25.12.24, כ"ד בכסלו תשפ"ה, תיפתח ההרשמה להגרלה התשיעית של דירה בהנחה, בה יוגרלו כ-4,000 דירות ברחבי הארץ.כ-20% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים.אישור זכאות להרשמה ניתן להנפיק עד ליום חמישי ה-9.1.25, ט' בטבת תשפ"ה.
כאן תוכלו לשאול שאלות טכניות איפה כדאי ואיך להירשם.
@הנהלה אולי כדאי לפתוח קטגוריית משנה מיוחד לדירה בהנחה \ מחיר למשתכן.
@ניסן-עציוני
לא חייבים רו"ח בשביל זה, אפשר גם לעשות את זה לבד.
אני עושה את זה לבד זה לא מסובך בכלל.
כמובן שתמיד כדאי להתייעץ עם עוד מישהו וזה לא חייב להיות רו"ח, זה יכול להיות אחד שמבין עניין.
בדוח העוני של ביטוח לאומי צוין שמודיעין עילית היא היישוב העני ביותר בישראל, ואחריה ברשימה, לפי סדר יורד: ירושלים, בית שמש ובני ברק. עם זאת, כשבוחנים את מחירי הדיור, הערים הללו נכללות בין היקרות ביותר בארץ. כיצד ניתן להסביר את הפער הזה?
למרות התחרדות העיר דירת 4 חדרים חדשה עם מחסן וחניה בפחות מ1.4 מיליון
כל מקום שחרדים מגיעים לשם המחירים מזנקים, בחריש יש תופעה מעניינת שלמרות שהעיר מתחרדת המחירים לא עולים וגם יורדים.
@נחמן-רוזנבלום
זה אומר שהוא הפסיד 150.000 ש"ח.
