התייעצויות בנוגע למיחזורי משכנתא

[רק יגיעה בתורה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
יש לי משכנתא בטפחות. בחודש האחרון השתנה כנראה בעקבות הצמוד מדד.
אשמח מאוד לדעת האם אלו תנאים טובים או שנכון למחזר כעת.

[משכנתא בקצב שלך]

@א.א.פ. said:

אמרתי לו מיד, שברור שהסיפור הוא ההצמדה, הבלון שמנפח את הקרן בשקט ובעקביות...

ברור

@א.א.פ. said:

(אל תשאלו אותי למה היועץ שם לו 7 מסלולים, חלקם דומים בכל הפרמטרים...)

זה לא בעייתי, כנראה זה היה משיכה בפעימות

@א.א.פ. said:

ברור שאת המשתנה צמודה, יש להמיר לל"צ, גם אם יעלו לו את הריבית בכ0.2%, זה עדיין שווה, ובגדול.

נכון

@א.א.פ. said:

גם את הפריים לכאורה שווה לשנות לקל"צ, או למשתנה לא צמודה.

לא לקל"צ, רק למל"צ [או פריים], לא לוקחים קל"צ יותר מהשליש המחוייב, זה יכול לגרום בעתיד לעמלות היוון גבוהות

@א.א.פ. said:

מה דעתכם בנוגע לקבועה צמודה, שם הוא קיבל בזכאות ריבית נמוכה, אם אמיר לו את זה לל"צ, זה יעלה בכ-2%, זה עדיין שווה?!

כרגע זה לא שווה, כי המיחזור חייב להיות לקל"צ וכעת הקלצי"ם עדיין יקרים, את הנזק של המדד העיקרי הוא ספג בשבוע האחרון בעלייה הדרסטית של מדד אפריל, כרגע כדאי להמתין עם הק"צ שהוא בריבית נחמדה ולמחזר לקל"צ בעוד כמה חודשים עם ירידות הקל"צ.

בהצלחה

[משכנתא בקצב שלך]

@רק-יגיעה-בתורה מסלול המשתנה צמודה הינו גרוע! [לא יודע אם ירד משהו מהסכום במסלול הזה מתחילת ההלוואה]
דורש מיחזור דחוף למל"צ.
גם לגבי הפריים כדאי לשקול מיחזור למל"צ

[אבי ר.]

@רק-יגיעה-בתורה מסכים עם מה שכתב @משכנתא-בקצב-שלך .

[Magshimim]

@רק-יגיעה-בתורה

חבל.
הבנאדם נזכר אחרי העידכון.

דוגמא קלאסית לאלה החושבים שייעוץ משכנתא הוא דבר מיותר.

אם הוא היה בא לייעוץ חודש לפני, היועץ היה רואה את העליה המתקרבת, והיה עושה מיחזור בזמן ללא עמלה שקל 1.

עכשיו, גם אם הוא ישנה ללא צמוד, הוא יספוג עמלת היוון על ה5 שנים הבאות.

כמה זה יוצא?

6,000 ש"ח...

אז מה עדיף, לשלם 6,000 לבנק עמלת פירעון מוקדם, ונשארת עם תנאים שחייב למחזר, הפסדת זמן וכסף.

או לשלם 5,000 ליועץ, לעשות מיחזור נכון, ולהרוויח שקט בצורה מקצועית?

[Magshimim]

תיקון טעות.

ככל שתקדים למחזר כך פחות 'תאכל' הצמדות לקרן, וכך גם יפחת הסיכוי לעמלת פירעון, כך שהסכום שכתבתי לא רלוונטי.

אבל, ככל שתמתין להורדת ריבית, כך תספוג יותר את עמלות הפירעון וכמובן את ההצמדות.

[רק יגיעה בתורה]

@משכנתא-בקצב-שלך @אבי-ר.
תודה רבה
ירבו כמותכם
אתם הדוגמא לתועלת הכלכלית המרובה מפורום זה ובפרט עם אנשים מקצועיים כמותכם.

[רק יגיעה בתורה]

@Magshimim said:

עכשיו, גם אם הוא ישנה ללא צמוד, הוא יספוג עמלת היוון על ה5 שנים הבאות.

כאחד שלא מבין במשכנתאות אשמח להסבר.
מה ההבדל אם למחזר חודש קודם או אחר כך, מה זה עמלת היוון?
ובפרט שכפי שהבאתי בקבצים כתוב שעמלת היוון היא 0.00 שזה אומר כלום!
בטוח שההסבר יביא תועלת לעוד שאינם בקיאים במשכנתאות.

[Magshimim]

@רק-יגיעה-בתורה

לשאלתך , נסביר קודם מהו מיחזור לאחמ"כ נבין מהו היוון.
מיחזור פירושו פירעון של ההלוואה , כללי או חלקי, ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים שונים.
כגון תימחור ריביות / קיצור / הארכת תקופה.

ועכשיו לעמלת היוון.
היוון פירושו גילום של מחיר הכסף.

דהיינו, אם לקחת 1 מיליון ש"ח ל30 שנה ב 5% ריבית, ( שלך או הממוצעת ,הזול מביניהם) לאחר שנתיים הריבית ירדה ל 4%,
ואתה בא לפרוע- למחזר, הבנק אומר אין בעיה, רק תן לי את מחיר הכסף שהפסדתי, דהיינו:
1% * הקרן שנשארה אחרי שנתיים משכנתא * 28 שנה.
זה החשבון לעמלת היוון.

מה שמופיע בדוח שלך ב0.00, זה בגלל שעכשיו עברת תחנת יציאה, ז"א שהכסף נלקח עכשיו מחדש,
ולכן אומר הדוח , אם תרצה למחזר עכשיו, לא יהיה לך עמלת היוון , מכיוון שעדיין לא היו שינויים בריבית.

לכן הדגשתי, ככל שתמחזר מהר יותר כך הסיכוי לעמלה יפחת.
אבל ככל שנמתין להורדת ריביות בשוק המשכתנאות , זה יביא לעמלת היוון לתפוח. מעבר כמובן להצמדות שמנפחות את הקרן.

לכל שאלה והרחבה מוזמנים לפנות בפרטי.

[א.א.פ.]

משכנתא-בקצב-שלך said:

@א.א.פ. said:

(אל תשאלו אותי למה היועץ שם לו 7 מסלולים, חלקם דומים בכל הפרמטרים...)

זה לא בעייתי, כנראה זה היה משיכה בפעימות

דווקא גם אני חשבתי על זה, בדקתי, כל הפריים (3) והקל"צ היו במשיכה אחת, ושתי הזכאות (ק"צ) היו ביחד חודש אחרי.