שוק ההון מול נדל"ן

[מבין עניין]

@לחכמים-לחם said:

@השומר
מי שמבין בשוק ההון יכול למנף פי 4 ויותר בריבית של 0.2-0.5% מעל ריבית אג"ח ארה"ב לזמן דומה.
כיום זה ריבית של 4-4.5%

בערך כמו משכנתא...

מה הכוונה? פרט...

[לחכמים לחם]

@מבין-עניין
Box Spread
וד"ל

[מבין עניין]

@לחכמים-לחם said:

Box Spread

לא הבנתי אבל לא חשוב

[השומר]

שאלתי על סכום של 700 אלף שהצעת ולא קרן ממונפת אתם בורחים פה לכל מיני דברים שאני מכיר מצוין ולא קשורים.

[מבין עניין]

@השומר עניתי על 700. הלוואןת מסחריות בבנק ובכרטיסי אשראי. בקלות מגיעים לזה. כמה כרטיסי אשראי יש לך? בכמה חברות? כמה חשבונות בנק יש לך?

[השומר]

@מבין-עניין וכמה יצטרכו להחזיר כל חודש בוא נהיה מציאותיים

[לחכמים לחם]

@השומר
BOX SPREAD זה בלון מלא.

[מבין עניין]

@השומר תעשה מחשבון משכנתא
נגיד ל10 שנים
במשכנתא 4.5% (ריבית נמוכה מאד) - 7255 ש"ח
הלוואה פריים+1.5 - 7,950 ש"ח (ואפשר להשיג גם +1 שאז זה 7,770)

[סתם אחד]

@השומר said:

שאלתי על סכום של 700 אלף שהצעת ולא קרן ממונפת אתם בורחים פה לכל מיני דברים שאני מכיר מצוין ולא קשורים.

למה לא קרן ממונפת או אופציות?
גם משכנתא יכול להיות מינוף מסוכן.

[מ. יפה]

יועץ ההשקעות שפתח לי את הקופות גמל וכו'
(כמובן זה היה טרם זכתי להכיר את הארגון הנפלא 'בנקל'!)
שלח היום במייל הקבוצתי ללוקחותיו את המייל הבא:

אחת ולתמיד: דירה להשקעה או תיק מנוהל בשוק ההון ? (סימולציה ומסמך ניתוח)

בוקר טוב,
אני משתף אתכם בניתוח מקצועי שערכתי לאחרונה סביב אחת השאלות השכיחות ביותר בעולם ניהול ההון:
האם נכון להשקיע בנדל"ן למגורים בישראל או שעדיף לנתב את הכספים לתיק מנוהל בשוק ההון?

כדי לבחון את הנושא בעין אובייקטיבית ומבוססת נתונים, ביצעתי השוואה המסכמת ניתוח מקיף לאופק זמן של 30 שנה.

תובנות עיקריות לתכנון פיננסי:

כוחה של הריבית דריבית: בעוד הנדל"ן מנצל מינוף התחלתי, התשואה המצטברת בשוק ההון
על פני עשורים גוברת על הריבית המשולמת לבנק ומייצרת צבירת הון גבוהה באופן משמעותי.

היבטי מיסוי ונזילות: בחינת כדאיות אינה נשענת על תשואה בלבד. יש להתחשב בחשיפה למיסוי
(מס רווחי הון מול פטורים שונים בדירת מגורים), בעלויות נלוות ותחזוקה, ובגמישות הנזילות של
תיק מנוהל/מכשירים פיננסיים מתקדמים.

לנוחיותכם, צירפתי למייל זה מסמך PDF מפורט שערכתי בנושא - מזמין אתכם לקרוא. כפי שאתם יודעים,
כל החלטה פיננסית צריכה להתאים באופן אישי לפרופיל הסיכון, לטווח השקעה ולצרכים הייחודיים שלכם.

בברכה,
ליאור בן עמי

b407a1af-a427-4b71-9e9c-5618da1ac6c9-השוואה - נדלן למגורים מול שוק ההון.pdf

[אפ_על_פי_כן]

@מ.-יפה
תודה!
אני לחלוטין מסכים שלטווחים ארוכים כאלה (30 שנה) שוק ההון לוקח בפער.
אבל רוב האנשים שאני מכיר משקיעים לחתונות הילדים... וזה בד"כ פחות מהטווח הזה (הילדים הראשונים במשפחה)

השאלה איך הולך החישוב באותם סכומים, כשמדובר על 15 שנה נניח?

[הברסלבר]

@מ.-יפה
דירה של 2.5 מיליון ומושכר רק ב 6500 ???

[מבין עניין]

ברור שיועץ השקעות יסדר את הדברים לטובתו. ולא שאין מעלות בהשקעה בשוק ההון, אבל עדיין....
למה דירה ב2,500,000 ש"ח ????
דירה ב1,200,000 מחולקת יכולה להכניס 4,000-5,000 ש"ח. מכסה בקלות את המשכנתא ונשאר עוד עודף קצת. עלות המימון לא מעניינת. גם בשוק ההון יש עלויות מימון. מה שחשוב זו התוצאה הסופית. בשוק ההון יש סיכון שברגע שתצטרך את הכסף השוק יהיה בשפל מטורף. בנדל"ן בישראל אין כמעט סיכוי לדבר כזה.
והנה לכם חישוב הגיוני אחר

ההסבר - נתוני הבסיס והנחות היסודהון עצמי זמין: 650,000 ש"ח.טווח השקעה: 20 שנה.עליית מחירי הנדל"ן בישראל (ממוצע היסטורי ב-20 שנה האחרונות): כ-5.5% בשנה במונחים נומינליים. תשואת שוק ההון (ממוצע היסטורי S&P 500 ממוסה / כולל דיבידנדים): כ-9.5% בשנה במונחים נומינליים. תרחיש 1: השקעה בנדל"ן (עם מינוף משכנתא)שווי הנכס הנרכש: $650,000 \text{ (הון עצמי)} + 600,000 \text{ (משכנתא)} = 1,250,000 \text{ ש"ח}$.עליית ערך הנכס ב-20 שנה (לפי 5.5% בשנה):$$1,250,000 \times (1 + 0.055)^{20} \approx 3,647,000 \text{ ש"ח}$$החזר משכנתא חודשי: עבור משכנתא של 600,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית ממוצעת משוערת של 4.5% בשנה, ההחזר החודשי עומד על כ-3,795 ש"ח.תזרים מזומנים מנדל"ן:הכנסה חודשית משכירות: 4,500 ש"ח.עודף תזרימי חודשי (שכירות פחות החזר משכנתא): $4,500 - 3,795 = 705 \text{ ש"ח}$.עודף תזרימי מצטבר ל-20 שנה (ללא ריבית דריבית): $705 \times 12 \times 20 \approx 169,200 \text{ ש"ח}$.סך שווי תיק הנדל"ן בתום 20 שנה:$3,647,000 \text{ (ערך הדירה)} + 169,200 \text{ (עודף שכירות)} = 3,816,200 \text{ ש"ח}$.תרחיש 2: השקעה בשוק ההון (ללא מינוף)השקעה ראשונית: 650,000 ש"ח.תשואה שנתית ממוצעת: 9.5% בשנה.ערך התיק ברוטו בתום 20 שנה (לפני מס):$$650,000 \times (1 + 0.095)^{20} \approx 3,992,000 \text{ ש"ח}$$רווח ברוטו: $3,992,000 - 650,000 = 3,342,000 \text{ ש"ח}$.מס רווחי הון (25% על הרווח הריאלי / משוער): בהנחת מס של כ-20% מכלל הרווח הנומינלי, תשלום המס יהיה כ-668,400 ש"ח.סך שווי תיק שוק ההון נטו בתום 20 שנה:$$3,992,000 - 668,400 = 3,323,600 \text{ ש"ח}$$

כמו תמיד.... מזה ומזה אל תנח ידך

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין
שים לב - "שווי נטו מוערך אחרי 20 שנה", כמעט זהה לערך ב"שווי נכס תיק משוער לפני מס" ???? במקרה המחמיר פחות ב- 200,000... הזוי.
ומה עם עלויות המשכנתא? ועלויות תחזוק הדירה (בכל זאת 20 שנה...)
תמסור לבינה שלך שיש לה טעות.

[מבין עניין]

כמעט זהה כי פיספסת את השכירות העודפת שנכנסת כל חודש (תמסור לבינה....). גם עלויות המשכנתא מחושבות. זה יורד מהשכירות. תחזוק הדירה לא יכול להיות משוקלל בסכומים אבל רשום שיפוצים. ספר לי על עלויות השיפוצים.... ומה עם עלייית השכירות???
מבין שאין לך דירה להשקעה.
בקיצור.... במחילה, לפני שאתה יורה ומזלזל, תבדוק את עצמך.... או תתייעץ עם הבינה שלך או של מישהו אחר...
מי שתופס צד שרלטן. בכל אופציה יש מעלות וחסרונות. לי יש את שתי האופציות. לכן אני אובייקטיבי. אני לא מתווך לא יועץ נדל"ן ולא יועץ פיננסים.
ואם כבר עדיפות בשוק ההון, רק ממונפת מאד. אז בהחלט יש יתרון ברור. אבל גם בזה יש סיכונים. ויש מי שגם לא ישן בלילה בסיכונים גבוהים.
ד"ש לבינה

וכדי להיות באמת ישר, יש גם דרך להחזיר חלק מהמס וד"ל. אבל עדיין פער במס לטובת השקעה בנדל"ן.

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין said:

כמעט זהה כי פיספסת את השכירות העודפת שנכנסת כל חודש (תמסור לבינה....). גם עלויות המשכנתא מחושבות. זה יורד מהשכירות. תחזוק הדירה לא יכול להיות משוקלל בסכומים אבל רשום שיפוצים. ספר לי על עלויות השיפוצים.... ומה עם עלייית השכירות???
מבין שאין לך דירה להשקעה.
בקיצור.... במחילה, לפני שאתה יורה ומזלזל, תבדוק את עצמך.... או תתייעץ עם הבינה שלך או של מישהו אחר...
מי שתופס צד שרלטן. בכל אופציה יש מעלות וחסרונות. לי יש את שתי האופציות. לכן אני אובייקטיבי. אני לא מתווך לא יועץ נדל"ן ולא יועץ פיננסים.
ואם כבר עדיפות בשוק ההון, רק ממונפת מאד. אז בהחלט יש יתרון ברור. אבל גם בזה יש סיכונים. ויש מי שגם לא ישן בלילה בסיכונים גבוהים.
ד"ש לבינה

וכדי להיות באמת ישר, יש גם דרך להחזיר חלק מהמס וד"ל. אבל עדיין פער במס לטובת השקעה בנדל"ן.

למזלי לא משתמש כמעט בבינה. רק לצרכים ספציפיים מאד וכתיבה בפורומים לא נכללת בהם.

ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
כמה החזר משכנתא חודשי?
כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
(אגב היה לי נדלן להשקעה בעבר.)

גם לדעתי השקעה בנדלן היא אופציה מצויינת. כן חלקתי על הסכומים שרשמת כאן- הם תלושים מהמציאות.

לגבי מס- ניתן להפקיד חלק גדול מהסכום בקה"ש ולהיפטר מהמס.

[מבין עניין]

ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
דירה מחולקת בשווי הנ"ל בקריות, ב"ש או חיפה, יכולה להכניס כפי שכתבתי כ - 4,500 ש"ח נטו (בב"ש יותר)

כמה החזר משכנתא חודשי?
600,000 ש"ח ל20 שנה תעשה חישוב. בערך 3,700

כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
זה לא משנה זה מגולם בהחזר החודשי מול השכירות שאתה מקבל שחישבנו

עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
איך הגעת לסכום הזה????? יש לי כמה נכסים. ההוצאות הם במקרה הרע 4000 ש"ח בשנה צבע תיקונים וכד'

על השאלות שעניתי עכשיו לדעתי כתוב כבר למעלה. לא צריך בינה בשביל זה.
תלושים מהמציאות???? לא יודע איזו מציאות אתה מכיר. דבר עם מי שמכיר את שוק הנדל"ן. או עם איזו בינה...... (גם אנושית) חחח

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין
טוב קודם כל, אם הבנת מדבריי איזה זלזול אז ח"ו- לא התכוונתי לזלזל.

דירה בקריות או ב"ש, בגודל מתאים לחלוקה, שאינה צריכה שיפוץ מוקדם, במחיר 1.2 ? פשששש.

לפי הידוע לי נוהגים לחשב ששכירות נכנסת 10 חודשים בשנה (כדי לחשב חודשים ריקים, הוצאות ניהול נכסים, תיווך וכו')
משכנתא דווקא יורדת 12 חודשים בשנה, אז לא נשאר (כמעט) הפרש.
12 כפול 3700 = 44400, 10 כפול 4500= 45000.
לפי זה כל החישוב שלך השתנה.
אתה צריך לממן את עלויות המשכנתא ממקום אחר

ממה שאני רואה מאנשים שהשקיעו בדירה (כמעט כל אחיי וגיסיי המבוגרים ממני), הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול. ואנשים יוצאים עם רושם שהדירה הביאה להם הרבה יותר רווח ממה שבאמת היה...

אם הדירה שלך תביא לך רווחים גדולים אפילו יותר מאלה- אני אשמח איתך מאד!

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אין לי מה לומר מלבד...
העולם מתחלק לשניים
אלו הפסימיים שיש להם את כל התירוצים בעולם "למה לא" גם אם אין להם אחיזה במציאות. ואלו שקופצים למים ומגלים שהעולם יותר ורוד ממה שחשבו.

ובכ"ז...
1- חפש קצת ביד 2 (אולי בכ"ז תשתמש בבינה) אתה ממש לא מונח בחומר. מצטער. הנה דוגמה אחת מתוך עשרות. https://www.yad2.co.il/realestate/item/south/wp4k8qi7?opened-from=feed&component-type=main_feed&spot=standard&location=10
רוצה לקנות את שלי? במיליון וחצי? מכניסה 6000 ש"ח.

2- מאיפה לקחת את החישוב של חודשיים פחות?

אגב, גם לפי החישוב המוזר שלך, לא צריך מימון חיצוני למשכנתא. אז למה אתה כותב שכן ???!!!

בקיצור תמשיך להשקיע בשוק ההון.... העיקר שאתה בטוח במה שאתה עושה. וכשלכולם יהיו דירות ולך לא, ושוק ההון יהיה בשפל, אל תשאל למה....

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
איך אומרים, נארישקייט

[שואף ליותר]

@מבין-עניין said:

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
איך אומרים, נארישקייט

@יוסף-מינצברג מספר שככה הוא אכן עשה