זאת השקעה מצוינת ! 
ומה עם התזרים השלילי ? 
כבר נסתדר אתו ! .... 
רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ? 
ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ? 
.
אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות:
משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה.
במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער
– כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס).
אוקיי.
אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ?
כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה,
זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית.
לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף
– אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה.
פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית,
זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום,
כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית.
קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר,
אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש,
מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק
– ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית,
ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים),
ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר.
מה זה אומר עבורך?
במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים,
חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי
– כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך,
וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב.
אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך,
אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית.
לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי,
אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש.
תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון,
מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי.
........................
להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים.
נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל.
כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית)
אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית.
כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית,
ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו.
הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי
– כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך,
אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים,
את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות.
בנוסף, סיכון נוסף מופיע:
אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות.
במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים,
המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול.
כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות,
הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה
בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום.
למכור את הכנס הוא לא יכול,
נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות,
להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה,
כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה,
לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק,
גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר,
כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף...
הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף,
כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה,
אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו,
אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים,
אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים,
ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש,
כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד...
המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה
– חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית,
תוך התעלמות מהתזרום החודשי.
ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים,
אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד,
בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש.
בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי,
המציאות היא מסובכת ומסוכנת
– כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק"
והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית.
אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד.
זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז,
אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית,
וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות,
ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש,
תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים !
אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ???
אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!!
לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש,
הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות,
שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים,
אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !!
בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה 
הנתונים שלך:
רמות הכנסה להורה עצמאי:
מענק משוער:
מענק פעוט