ש
@ועדת-הדיור-בצפון כתב בהפריפריה בשחור לבן:
אלא מאי, כדי לפרסם טוב צריך מימון משמעותי, והמתווכים או המשווקים שמבקשים מהם לפרסם ולממן את האירוע דורשים להשתתף בכנסים כמשווקים, וכאן יש ניגוד אינטרסים מול הקהילות.
אני גם סבור שהפתרון הוא לא אנשים שמשווקים את הדירות בשביל להכניס כסף, אבל בפועל להפעיל אירוע גדול צריך כסף, ככה כל מערכת נורמלית עובדת, וכאן המקום שלכם למצוא איך מערכת שרוצה לזוז ולפרסם נכון יכולה להפנות זמן ומשאבים לתוכנית כזאת.
@אנונימי2 כתב במינוף על ידי הלוואות מחברות הביטוח:
נראה שהרווח לא רציני
מה אתה מתכון רווח לא רציני, כמה כסף זה כן רציני בעיניך?
@אנונימי2
על איזה חשבון אתה מדבר, על מה שדיברת בהתחלה, או על מה שאני הצעתי?
עשיתי את החישוב לפי דמי ניהול 0.6 ומס על הרווח הריאלי עם אינפלציה ממוצעת של 2 אחוז, החישוב על הסנופי נעשה על רווח של 10 אחוז תשואה.
הריבית בלון 5.6 אחוז [וזה למרות שכמעט בוודאות הריבית תרד במשך ה20 שנה הקרובות].
@ניסן-עציוני כתב בהשקעות במגזר החרדי: סוף עידן התמימות?:
כל הכניסה שלי לעולם הזה היתה אחרי שנפלתי בעצמי בהשקעה כזו, אחרי שפגשתי אותה, גם מתוך תרבות כזו של לסמוך על המשווק כי הוא חרדי ועם שפתיים חלקלקות, ברגע שהבנתי שאם אני נפלתי ברמיה כזו בקלות כל כך
אם אתה מרגיש בנח, אולי תיתן לנו קצת יותר פרטים?, תשתף אותנו שיש אנשים שמוכנים לדבר על כך שהם נפלו.
@צמיחה
יש לי מה לעשות בקורסים האלו, כשאני משער ש90 אחוז אני יודע?
אגב, אתה אחד מהמנטורים שם?
@ועדת-הדיור-בצפון
הורים, אחרים שעשו עיסקאות ומשפחה
ניסיתי להגיע לרב סילמן, היה לי קושי גדול ובסוף הרמתי ידיים
ועכשיו מילה לרב @טריידר ששאל מה אני מציע למי שמחתן את בנותיו עוד 3/5 שנים, אז ראשית כל כפי שכבר ציינתי זה שאני חושב שכשאין יכולת להשלים את העיסקא א"א להיכנס אליה זה לא אומר שבהכרח יש מה לעשות, אך לגופו של ענין אני חושב שיש מה לעשות אני קורה לזה דרך ארוכה שהיא קצרה אך ככל הנראה דרך זו היא כמעט ללא סיכונים עם רווח שאינו דומה לעסקאות בומבסטיות אבל בהחלט סכום שיכול לכסות את הוצאות החתונה בקלות ואף קצת כסף בצד כפי שאציין בפוסט הזה.
כהמשך לשרשור הזה טקסט קישור
ועכשיו מילה לרב טריידר ששאל מה אני מציע למי שמחתן את בנותיו עוד 3/5 שנים, אז ראשית כל כפי שכבר ציינתי זה שאני חושב שכשאין יכולת להשלים את העיסקא א"א להיכנס אליה זה לא אומר שבהכרח יש מה לעשו., אך לגופו של ענין אני חושב שיש מה לעשות אני קורה לזה דרך ארוכה שהיא קצרה אך ככל הנראה דרך זו היא כמעט ללא סיכונים עם רווח שאינו דומה לעסקאות בומבסטיות אבל בהחלט סכום שיכול לכסות את הוצאות החתונה בקלות ואף קצת כסף בצד כפי שאציין בפוסט הזה.
אימון כלכלי, מנסיון של רבים מאמנים כלכליים כמעט כל משפחה ממוצעת יכולה להגיע לרווח של יותר מ3 אלף שח בחודש הן מהתייעלות בהוצאות והן מהגדלת הכנסות, העלות של אימון כלכלי נע בין 2000 למתחילים עד ל10 אלף לגדולים, אך זה מחזיר את עצמו די מהר, ניקח כרגע התייעלות ממוצעת שמגיעה ל3 אלף שח נכניס את זה לקופת גמל במסלול הלכה [בד"כ 50 אחוז מנייתי] עם תשואה ממוצעת של 5.5 אחוז [לצורך הענין מסלול הלכה השנה עשה קרוב יותר ל10 אחוז] אנו מגיעים לסכום של 203 אלף שח [יש מס של כאלף שח, אם נחסוך כסף זה בקרן השתלמות גם את זה לא נשלם], ניתן גם להניח את זה במסלול מחקה מדד ובעוד חמש שנים לא למשוך את זה אלא לקחת הלוואה ע"ח הקרן הקיימת ולקבל תשואה עודפת יותר ולהגיע סה"כ לכ230 אלף [ושוב בקופ"ג נשלם מס של כ9 אלף שח ובקרן השתלמות נחסוך גם את זה].
עכשיו אני יודע שזה נשמע משעמם ולא משהו בומבסטי כמו רווח של מאות אלפי ש"ח שנוחתים הישר מן השמים, אך רק אומר שהדרך שאני מציע היא דרך שהסיכון בה הוא כמעט אפסי ומתאים כמעט לכל נפש בניגוד לעיסקא המוצעת כאן שתלויה בכמה וכמה משתנים כפי שציינתי שם וכן ביכולת לבצע עיסקאות כאלו בצורה נכונה.
האם אני מאמן כלכלי?, לא, האם אני מאמין בתהליכים כאלו?, האם אני יודע על אנשים שיצרו שינוי משמעותי מחמת אימון כזה?, חד משמעית כן, כלל והמערכת הפיננסית שאנו נמצאים סביבה נעשית מורכבת וקשה יותר היכולת שלנו לנהל את סדר היום הפיננסי נעשה קשה וקשה יותר, לא אמור להיות שום בושה לפנות לאימון כזה, זה תורם רבות לא רק לנושא הפיננסי בבית אלא לכל ההסתכלות והצורה בה אנו מנהלים ומקבלים החלטות בחיינו.
מזמין את המאמנים @דוד-גולדברג , @משה-חיים , @אבישי-ויינגולד , @fishel לשתף אותנו בתהליכים בהם עוברים אנשים, איך ניתן בכמה פגישות לשנות צורת חיים להוביל לעצמנו סדר יום ולא להיגרר אחרי המציאות הפיננסית בה אנו נמצאים.
הערה נוספת על מחירי הדירות, מרגלא בפומייהו דאינשי שמחירי הדירות תמיד עולים ואף פעם לא יורדים, מאידך כשבוחנים את הנתונים ניתן לראות שמציאות זאת החלה משנת 2008 בארץ, קודם לכן היו שנים רבות בהם לא היתה עלית מחירים אלא ירידת מחירים, האם ניתן להסיק מכך שמחירי הדירות תמיד יעלו.
אם נסקור את הS&P משנת 2009 נראה גם שלא היה ירידות משמעותיות בכל אותם שנים אם ניקח את ממוצע השנתי שך הS&P לשנים הללו נקבל תשואה גבוהה מאוד קרוב ל14 אחוז שנתי לא כולל דיבידנדים, עם נוסיף את הדיבדנדים להשקעה ניתן להוסיף עוד כ2 אחוז לשנה, סה"כ 16 אחוז תשואה שנתית.
אז למה אנשים חוששים בכל אופן להשקיע בזה לטווח קצר, ניתן לתת בזה הסברים רבים אולי ארחיב על זה בהזדמנות, אך בפשטות ההסבר הוא שמה לעשות לS&P יש גרף ברור של יותר ממאה שנה ובמאה שנים הללו היו שלוש נפילות משמעותיות ואילו למחירי הדירות בארץ אף אחד לא טרח באמת לבדוק ולומר אולי המציאות שאנחנו מכירים היא לא עובדה מוחלטת ופשוט שמצב כזה ימשך, האם אני באמת סבור שמחירי הדירות במצב הקיים כיום ירדו אני לא חושב, אך אני כן חושב שיש מקום גם לחשוב על הS&P לטווח קצר אם אנחנו מסתכלים רק 17 שנים אחורה.
@צמיחה כתב במינוף על ידי הלוואות מחברות הביטוח:
האם אתה מסוגל לישון טוב בלילה כשהתיק יורד בסכומים גבוהים?
זה נפק"מ גדולה האם לא תמשוך את הכסף בזמני משבר.
אם נניח אתה לא הולך למשוך בכל מצב זה נראה דווקא רעיון לא כזה גרוע.
אם ניקח 80 אלף הלוואת בלון נניח בקופ"ג להשקעה [אחרי 7 שנים נעשה כעצתך, הלוואה מחברים וחוזר להלוואת בלון ושוב אחרי 7 שנים חוזר חלילה] נגיע ל477 אלף לפני מס 417 אחרי מס.
להלוואה הזאת נשלם בסוף התקופה 200,390, רווח של 200 אלף בלי להוציא שקל מהכיס, לא נראה רעיון כזה גרוע.
@אנונימי2
תלוי בעיקר כמה כסף אתה מניח ולכמה שנים את מניח את זה, ככל שהסכום יגדל וטוו השנים יגדלו כך גם הרווח יגדל.
אגב משתמשים חדשים לא יכולים להצביע לפוסט?
@צמיחה כתב במינוף על ידי הלוואות מחברות הביטוח:
דבר נוסף, לא כ"כ מומלץ לקחת הלוואת בלון של גרייס מלא,
זה יוצא בסוף ריבית גבוהה,
אם כבר, כדאי לקחת הלוואה שמשלמים כל חודש ריבית, ואחרי 7 שנים את הקרן.
אני לא מבין את ההבדל, מה זה משנה אם אתה משלם ריבית על הקרן או שאתה משלם ריבית על הריבית, בסופו של דבר כסף עולה כסף ולא מדובר בריבית גבוהה יותר אלא באתו אחוז של ריבית [אא"כ אחוז הריבית עולה בהלוואת בלון]
עכשיו כל זה בנוגע לכניסה לעיסקת נדל"ן איך אני חושב שצריך לגשת אליה באופן כללי, אך אני חושב שכל עיסקא שאנו עושים חשוב להבין מה אנחנו עושים ועאכו"כ בעיסקאות נדל"ן גדולה כזו מהסיבות הבאות.
ישנם הוצאות רבות, עו"ד תיווך משכנתאות, אם אתה לא יודע איך להתנהל ולנהל מו"מ נכון אתה תשלום הרבה יותר ממה שאתה צריך לשלם [ולפעמים תתקמצן על מה שאסור להתקמצן עליו], והלאה כשתרצה לבחור את הנכס המדובר אם אתה לא יודע איך מתנהלים נכון בעיסקאות לא תחשוב בצורה נכונה איזה נכס יהיה הכי הרבה למכור לקהל היעד שאתה מעונין למכור אלא איזה נכס הכי זול עבורך כך שיתכן ותתקשה מאוד למכור את אותה דירה, וכך גם בכל ההתנהלות, במידה ותגיע לסוף התקופה ללא רווח מיוחד אם אתה מגיע ללא תכנון מקדים אתה נכנס ללחץ ומוכר בהפסד [מכיר אישית דירה שנמכרה בלחץ, הדירה נמכרה במאה אלף פחות ממחיר מחירון] לעומת זאת אם יש לך יכולת להשלים את העיסקא ואתה מבין באמת בשווי של הדירות ויודע היטב עם מה אתה מתמודד אתה לא נכנס ללחץ, יודע לנהל מו"מ כמו שמנהלים אותו ויוצא בנקודת הזמן הנכונה מהעיסקא ולא עם זנב בין הרגלים.
ועכשיו מילה אחת על הערכות של מומחים, אני לא מבטל שום הערכה של מומחים בפרט כשהם ללא ספק מומחים יותר ממני בתחום, אך מאידך אני זוכר מהשנים האחרונות הערכות רבות של טובי המומחים על מצב השוק בישראל, תחזיות הורדת הריבית ועוד כהנה וכהנה שבין התחזית לבין מה שקרה לא היה שום קשר כך שצריך לקחת בחשבון שגם מומחה שהצליח פעם או כמה פעמים לחזות את העתיד נותן הערכה מחודשת על העתיד אני לא אומר שלא לשקול את דעתו, אך חובה לקחת בחשבון את העובדה שהוא לא בורא עולם ופעמים רבות המציאות טופחת על פני כל הערכות הללו ולקחת בחשבון איך ולהיערך לאיך אתמודד ואסתדר במצב בו המצב שלא הכי רצוי וסביר קורה, ולא לבנות את ההשקעה רק על הצד שהכל יסתדר על הצד היותר טוב.
כל זה באופן עקרוני ברכישת נכס ללא קשר להשקעה הספציפית הזאת כפי שהיא מוצעת כאן בפורום.
אך במהות הענין זה לא שונה, אומנם כאן בהשקעה המוצעת לפנינו נעשה שימוש ב'מינוף', דהיינו שאני מניח רק 10 אחוז ו'משריין' לעצמי רווח על דירה ששווה 3 מליון ₪, אך במידה ולא נוכל להשלים את העיסקה אנו עלולים למצוא את עצמינו ללא רווח ויתכן גם בהפסד של סכום לא קטן.
ואם נשאל האם סביר שתוך חמש שנים ערך הנכס לא יעלה כלל חשוב להדגיש שככל הנראה בשנים הקרובות אכן ערך הנכס יעלה ואז לא נצטרך להשלים את העיסקא ונוכל לצאת עם רווח גדול תוך תקופה קצרה אך א"א לבנות השקעה רק על הצד שהדבר הזה יקרה מכיון ששוק הדיור אינו עולה כל שנה בצורה מסודרת שכפי שפתחתי בתחילת הדברים אלא זה תנודתי, וגם אם אנו סבורים שתהיה עליה גבוהה במיוחד לא בהכרח שזה יקרה בתקופה המדוברת, וגם אם התרחישים הללו שהצגתי הם התרחישים פחות מסתברים מספיק 10 אחוז שדבר כזה יקרה בשביל לא להכנס לעיסקא כזאת במצב כזה, מכיון וההשלכות של תרחיש בו אותם 10 אחוז אכן מתממשים באין יכולת ריאלית להשלים את העיסקא היא שניכנס למערבולת כלכלית גדולה שקשה יהיה לצאת ממנה [איזה שותף ירצה להכנס לעיסקה שלא הרויחה בשנים האחרונות], מה גם שכשנכנסים למצב של לחץ אנחנו מתחילים לבצע דברים שלא היינו עושים קודם אם היינו חושבים בצורה ריאלית והגיונית ובכך אנו עלולים לגרום לעצמנו להיכנס לבור עמוק יותר ממה שחשבנו, מלבד מכירה בלחץ שמתומחרת היטב בחסר. [זאת מלבד שני סיכונים נוספים שלדעתי קיימים בעיסקא הזו שער דולר שקל ראה מאמרו של ברוק כאן קרדיט ל@צמיחה שהביא את זה וסיכון של נפילת שוק שתוריד את אנשי חו"ל מכספם, ולכן לא הייתי מבטל את הסיכון הזה גם אם הוא נראה לך חסר סיכוי או לא סביר].
ואם תאמר תפסיק להתריע בשער בא נתחיל עם העיסקא וכשנגיע לגשר נעבור אותו, ה' יעזור, אני מציע לבקש מה' שיעזור כבר כרגע ולא לחכות לשעת השין שה' יעזור.
ולכן לבנות נטו על יציאה מהירה בכניסה לעיסקא אני אישית לא הייתי עושה דבר כזה ולא ממליץ לאחד שאין לו את הכסף לעשות את זה לעשות דבר כזה [אם יש לך את הכסף ואתה מוכן לקחת סיכונים זה אירוע אחר בניגוד למצב שהכסף מגיע ממקום שאם זה לא הולך כמו שצריך אתה בע"ח לשנים רבות אני חושב שצריך לשקול את הדברים בצורה יותר משמעותית].
אני מכיר אישית מישהו שנכנס לעיסקת נדל"ן כזו בזמן עלית המחירים בבית שמש הדירה שלו עלתה למעלה משלוש מאות אלף שח ובסופו של דבר אחר קיזוז כל ההוצאות הנלוות יצא עם כלום [לא הפסיד, אך טען שלא היה משתלם להיכנס לעיסקא הזאת למרות שנכנס בתקופה טובה, תארו לעצמכם מה היה קורה אם הוא היה נכנס בתקופה לא טובה איך הוא היה יוצא כרגע].
האם לדעתי יש צורך להשלים את העיסקא עד סוף תקופת המשכנתא?, אני לא חושב, אני סבור ש7 8 שנים זה מספיק, דהיינו אם יש לך יכולת לגרור את העיסקא שנתיים נוספות סביר להניח שתמצא את ההזדמנות הנכונה ואת האדם הנכון [ושער נכון של דולר] למכור לו ברווח, אך טווח של חמש שנים אומנם איננו טווח קצר אך גם לא ארוך מספיק לטעמי, מה גם שכשאין לך יכולת להשלים את העיסקא לא תרצה להגיע לשנה החמישית אתה תנסה להגיע מקסימום לשנה הרביעית, ולכן בעיני במצב כזה זו עיסקא בסיכון.
בקשר לעיסקא, באופן כללי כל עיסקה שהיא גם אם היא נראית עיסקא מצוינת יש צורך לבחון את כלל מרכיבי העיסקא ע"מ לבחון את כדאיותה באופן כללי וגם לבחון את ההתאמה של ההשקעה המדוברת ליכולת שלי להוציא מאותה עיסקא את מה שניתן באמת להפיק ממנה.
בהקשר הזה השקעה באופן כללי בשוק הדיור הינה השקעה שלאורך ההסיטוריה הוכיחה את עצמה כהשקעה עם תשואה גבוהה, כשניגשים לשוק הדיור בירושלים חיפוש קצר בגוגל מעלה כי בעשור האחרון ממוצע השנתי לעלית ערך הדירות היתה כ 4.5 אחוז מה שאומר שאם ניקח דירה בשווי של 3 מליון ונמתין איתו לצורך הענין 4 שנים במידה ואותו ממוצע שנתי ימשך שווי התשואה בסך הכולל יהיה 3.58 מליון.
כרגע צריך להדגיש שאותם 4.5 אחוז מדוברים הם שיקול ממוצע של עלית ערכי הדירות אך אין זה אומר שבהכרח בשנה שנתיים הקרובים אותה עליה אכן תקרה, יתכן מאוד שבשנה הקרובה לא תהיה כלל עליה ואילו בעוד שלוש שנים יהיה עליה של 12 אחוז ולכן חשוב לשים שכשאנו משקיעים בשוק הדיור לטווח קצר יתכן מאוד שלא נראה את אותם אחוזי רווח ממוצעים הקיימים משום שזהו ממוצע שנתי אך לא בהכרח שזה יקרה בשנה שנתיים הקרובות.
דוגמא לדבר ניקח את בית שמש שספגה עליה גבוהה לפני כארבע חמש שנים ואילו בשנתיים שלוש האחרון עלית ערכי הנכסים היא מינורית עד כי כמעט לא נראית, מה שאומר שאם הייתי קונה דירה ב20 80 לפני כשלוש שנים ככל הנראה לא הייתי מרויח אגורה שחוקה, ואם תאמר רוח אומנם לא הרווחת אך מאידך גם לא הפסדת דבר, כאן צריך לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות שהרחבתי בהודעה אחרת באשכול הזה לסכם את כלל העלויות [תיווך, עו"ד, משכנתא, ריביות משכנתא, עו"ד נוסף למכירה, והוצאות תיווך נוספות במכירה במידה וישנם] ומדובר בסכום כלל לא קטן [בעיסקא המדוברת בכאן מדובר בין 140 ל200 K].
כל זה כשאנחנו מדברים על כניסה לרכישת דירה ומכירה מהירה, אך כשאנחנו בוחנים את האפשרות להישאר עם ההשקעה לטווח ארוך יותר, הרווח המדובר של אותם אחוזים ככל הנראה ימשיך ללוות אותנו וכך הסיכון לכך שלא נרויח הוא קטן וכן בכל שנה ישנה עליה נוספת בערך הנכס מה שמעלה את אחוזי הרווח מול קיזוז ההוצאות של רכישת ומכירת הדירה ואז כדאיות ההשקעה גדולה יותר בביצוע העיסקא.
טוב לקח לי זמן רב לרשום את הדברים מקוה שדעתי תובן, חשוב לי להדגיש אין לי מטרה לשכנע אותך במה שאני חושב, יש לי מטרה להסביר את עצמי בצורה מלאה שתבין מה אני חושב על הנושא ועל ההשקעה המדוברת ואיך אני רואה את פני הדברים ולא נצטרך לחזור שוב ושוב על אותם דברים, מה גם שבטבעי אני סולד מויכוחים שלא נגמרים.
