@טריידר כתב בתכל'ס - בכמה נמכרים דירות בשכונה / בבנין ?: הפקיד המאשר אמור להרים מיידית טלפון למשטרה, עד כדי כך?

https://www.at-realestatelaw.co.il/כיצד-הערת-אזהרה-בדבר-העברה-לזרים-בטאבו-עלולה-להשפיע-על-מכירת-הנכס-שלכם-ומה-עליכם-לדעת-לפני-ביצוע-עסקת-מקרקעין/ מה שידוע לי בקיצור, המדינה לא רוצה שנדל"ן יהיה בבעלות מלאה של מי שאינו אזרח ישראלי (ותחת שליטתם), על כן רושמים הערת אזהרה המגבילה את העברת הנכס לאחרים (שלא ימכור את זה למחבלים באיראן...), כנראה המוכר שלך לא אזרח ישראלי, על כן רשום כנ"ל, לא אמור להיות שום בעיות להעביר את הנכס לבעלות אזרח ישראלי.

זאת השקעה מצוינת ! ומה עם התזרים השלילי ? כבר נסתדר אתו ! .... רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ? ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ? . אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות: משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה. במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער – כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס). אוקיי. אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ? כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה, זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית. לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף – אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה. פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית, זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום, כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית. קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר, אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש, מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק – ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית, ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים), ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר. מה זה אומר עבורך? במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים, חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי – כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך, וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב. אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך, אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית. לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי, אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש. תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון, מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי. ........................ להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים. נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל. כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית) אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית. כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית, ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו. הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי – כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך, אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים, את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות. בנוסף, סיכון נוסף מופיע: אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות. במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים, המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול. כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות, הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום. למכור את הכנס הוא לא יכול, נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות, להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה, כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה, לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק, גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר, כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף... הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף, כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה, אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו, אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים, אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים, ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש, כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד... המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה – חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית, תוך התעלמות מהתזרום החודשי. ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים, אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד, בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש. בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי, המציאות היא מסובכת ומסוכנת – כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק" והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית. אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד. זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז, אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית, וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות, ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש, תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים ! אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ??? אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!! לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש, הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות, שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים, אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !! בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה, אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%, גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח. אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב, אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב. תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה

@טריידר דירה ברמת גן עם משכנתא מלאה: עליית ערך: ברמת גן, במיוחד במרכז, יש עליית ערך עקבית יותר לעומת פריפריה. ניהול נכס במרכז יכול להניב רווחים גבוהים יותר בטווח הארוך, אם כי יש לקחת בחשבון גם את עלות המשכנתא הגבוהה. ביקוש: הביקוש לדירות במרכז תמיד גבוה יותר, ולכן קל יותר למכור דירה במקרה של צורך למכור. ריביות ותזרים חודשי: כמו שהזכרת, ברמת גן תצטרך לקחת משכנתא גבוהה, מה שיגרום לתזרים חודשי שלילי — כלומר, תצטרך לשלם יותר כל חודש מכפי שאתה מרוויח מהשכירות. זה יכול להכביד על המשקיע בטווח הקצר. שתי דירות בדימונה ללא משכנתא: עליית ערך: כפי שציינת, עליית הערך בדימונה לא בהכרח תהיה גבוהה או עקבית כמו במרכז. לדירות בפריפריה יש נטייה להישאר במחיר נמוך יותר לאורך זמן, עם עליות קטנות. ביקוש: בביקוש יש נטייה להיות נמוך יותר, וזה עשוי להקשות על מכירת הדירה במחיר הרצוי במקרה של צורך. זה גם יכול להשפיע על אפשרויות השכירות, אם כי השכירות בסך הכל גבוהה יותר בפריפריה. אחזקת הנכס: במקרה של אחזקת דירות ישנות בפריפריה, עלויות השיפוץ והתחזוקה עשויות להיות גבוהות יותר, וזה יכול למחוק את הרווחיות. שכירות: בפריפריה יש תשואה גבוהה יותר משכירות (למשל 8% בדימונה), מה שיכול להוות יתרון למי שלא מחפש למכור את הנכס מיידית ויכול להתמודד עם תזרים שלילי בטווח הקצר. ריביות: כאן היתרון ברור — אין משכנתא, כך שאין חוב שצריך להחזיר כל חודש, והמשקיע נהנה מתזרים חיובי או לפחות מאוזן. לכן: אם אתה מוכן להשקיע לטווח הארוך ורוצה להיות חלק מהשוק המרכזי עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר, דירה ברמת גן יכולה להיות משתלמת. אך אם אתה מעדיף להימנע מתשלום ריביות ולהשקיע בטווח הקצר עם תשואות גבוהות יותר משכירות, שתי דירות בדימונה עשויות להיות אופציה טובה יותר — במיוחד אם יש לך גמישות בניהול הנכסים והוצאות תחזוקה.

@שמואל כתב בהרצאה מאת ועד הדיור.: היום יום ב' בערב (י' אדר), התקיימה הרצאת זום וכן דרך הטלפון של ועד הדיור, בנושא 'פריפריה לאן' , אשמח מאד אם מישהו שיש לו תיעוד או סיכום אם אפשר לשתף, בתודה. גם אני אשמח מאוד לקבל בבקשה קישור לכך. @עו-ד-נתן-רוזנבלט

@טריידר האותיות הקטנות גם לא מענינות כאן כ"כ, בתחום הזה יש לבחור את הבנאדם לפי איך שהוא מתנהל בשטח. כי בפועל לא תתבע אותו על הפרת חוזה וגם בלי להפר חוזה הוא יכול לסובב אותך בלי בעיה

ידוע שמדדי הלמ"ס מעוותים, וצ"ע על בעלי תואר שני ושלישי שאינם יודעים חשבון, אבל תכל'ס, גם אם עקרונית חל ירידה במחירי הדירות החדשות עקב הטבות מימון, בפועל זה מחזיק את המחירים הריאלים בשוק ברמה הקודמת ואף מעלה אותם, (כמו שצויין בכתבה, ואכן גיס שלי לדוגמה רכש דירה במימון 10/90 לפני היתר בנייה במחיר גבוה יותר מדירה מוכנה יד2) כך שעם ירידת הריבית, ייבוא פועלים זרים, עליית שכר המינימיום, ושיקום שוק העבודה אחרי המלחמה, המחירים רק יעלו מכאן והלאה. ואכן, הקולר נמצא בעיקר בהלמ"ס, אך כמדומני שגם אם מדד הלמ"ס היה מורה על ירידת מחיר הידורת, הציבור מודד מחירים בריאלי, כלומר שגם אם הציבור היה מודע שהטבות מימון פירושו הורדה של 5%, הם לא היו רואים או חשים בהעלאת מחיר הדירה ב5% וביטול הטבות מימון עלייה של 10% שלא מקובל עליו. כך שהלמ"ס אכן אשם הלחצת אנשים לרכוש דירה כאן ועכשיו, אבל בעיקר בנק ישראל אשמה המאפשרת הלוואות קבלן ומימון 10/90 הזויים. כן נלענ"ד.

@שמואל בבקשה דירה להשכיר.pdf

שלום וברכה לחברי הפורום ולמי שמצטרף, אשמח למידע על הפרוייקטים החדשים בצפון נוף הגליל (שכונת מורדות צפוניים), ועל התארגנות לקנות במתחרד בצמוד לפרויייקטים הנ"ל, אם זה איפה שהיה הגרלת מחיר מטרה או רק ליד, וכל מידע שיש, בתודה.

@סתם-אדם כתב במכירה לצורך מחיר למשתכן: @מנסה-להבין על פי דברי עו"ד נתן רוזנבלט מי שנרשם למקומות הפחות נוצצים שזה אומר ערים שאינם חרדיות, שגם בהם יש רווח של כחצי מליון, מבחינה סטטיסטית בסוף יזכה לצערי מטעים את הציבור, להלן האחוזים בהגרלה האחרונה במקומות עם האחוזים הגבוהים ביותר כמובן חוץ מאום אל פאחם ונצרת הנתונים הם מתוך אתר שמשכלל את האחוזים: נוף הגליל-1.6, אשקלון-0.98, דימונה-0.94, אופקים-0.73, וכן הלאה. בשאר המקומות האחוזים נמוכים בהרבה. ישמע חכם ויוסיף לקח ואל ישגו הציבור באשליות שווא. מי שרוצה בכל אופן יכול למלא פיס.

@מנסה-להבין היום היה חנוכת אבן הפינה לבית הלוי ורמות מאיר והבנייה תחל בעוד מספר שבועות

@הרואה נראה לי עד שליש דירה כולל ע"פ חוק זה לא נחשב דירה ויכול להשתתף בהגרלות כמחוסר דיור

@שמואל כתב בקבוצת רכישה בעד או נגד: @חושב-שאני-גאון א. התכוונתי במילה 'השקעה' לרכיב הסיכון שבקבוצת רכישה. ב. מדובר בקרקע אחרי אישורים לפני היתר, אבל היזם לא מתחייב למחיר סופי וגם לא למועד מסירה, האם יש מצב שאפסיד את כל הרווח על שכירויות במשך השנים (6-7), ואם כן אז מה כל הפאנץ' של קבוצת רכישה? מומלץ לשמוע מה יש ליעקב רייניץ לומר בעניין. חלק א' https://www.youtube.com/watch?v=-VrklBAjdbM&pp=ygUn16fXldecINeU15zXqdeV158g15nXoten15Eg16jXmdeZ16DXmdel חלק ב' https://www.youtube.com/watch?v=EGlcmSWq8LM&pp=ygUn16fXldecINeU15zXqdeV158g15nXoten15Eg16jXmdeZ16DXmdel

@סתם-אדם כיון שהאתר הנפלא הזה נועד לטובת כולם להמשך פרטים נוספים אפשר ליצור קשר 052-766-7275

האפשרות להנפיק אישורי זכאות פתוחה כעת ותיסגר ביום חמישי ה-9.1.25, ט' בטבת תשפ"ה. לאחר מכן לא יהיה ניתן להנפיק אישורים עד לסגירת ההרשמה להגרלה ביום שלישי, ה-21.1.25, כ"א בטבת תשפ"ה. בדקו עם קרובי משפחה וחברים בסביבתכם האם הם כבר הנפיקו את אישור הזכאות ונרשמו להגרלה. מצאתי כבר אנשים שלא חשבו על האפשרות הזו, למרות שהם כלל לא תכננו לרכוש דירה בשוק החופשי. זו יכולה להיות הזדמנות חשובה לעתיד שלהם! העבירו את ההודעה – ייתכן שתעשו למישהו הבדל גדול.

@סתם-אדם כתב במחיר למשתכן-העברת זכאות: עיקר כוונתי לשאול האם אני יכול לבחור דירה ע"י יפוי כח ואם יש עוד דברים שיכולים לתקוע אותי בהמשך אם באמת אתה הוא בעל הנכס והכסף מגיע ממך יש לזה השלכות מאוד לא פשוטות בהמשך ונחשב לרמת סיכון לא קטנה שלא מומלצת ע'י הרבה יועצים כלכליים. מעבר לכך שזה גם לא חוקי, כמובן.

@אביב זה נראה כרגע שהכי שווה אום אל פחם

הודעת משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מודיעים: ביום רביעי, ה-25.12.24, כ"ד בכסלו תשפ"ה, תיפתח ההרשמה להגרלה התשיעית של דירה בהנחה, בה יוגרלו כ-4,000 דירות ברחבי הארץ.כ-20% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים.אישור זכאות להרשמה ניתן להנפיק עד ליום חמישי ה-9.1.25, ט' בטבת תשפ"ה. כאן תוכלו לשאול שאלות טכניות איפה כדאי ואיך להירשם. @הנהלה אולי כדאי לפתוח קטגוריית משנה מיוחד לדירה בהנחה \ מחיר למשתכן.

כמה נקודות שעלו כאן צריכות התייחסות, ברור שמחירי הדירות עולים מהמון סיבות חלקם פתירות וחלקם לא. עדיין רכיב הקרקע הוא בעל משמעות עצומה במחיר הדירה הסופי ומסחר הקרקעות במדינה הוא מטורף והזוי. רק תחשבו את המחיר הנגרם ללקוח בגלל מחיר הקרקע, נניח שמחיר הקרקע הוא 100,000 ש"ח ליחידה: נוסיף על זה עלויות מימון לקבלן עד גמר ההיתר, כשנתיים לפחות ועד 5-6 שנים נוסיף את המע"מ שהוא על כל ערך הדירה, מס רכישה, ואת הסיכון שהקבלן לוקח אם הוא ייכשל יוצא שעל כל 100,000 שהמדינה מכניסה ממכירת קרקעות הלקוח ישלם 120,000-150,000 במחיר הדירה שיטת המכרזים הנהוגה במדינה גורמת שלמעט מקרים נדירים מחירי הקרקעות תמיד יעלו וכל קבלן ייתן את המקסימום שהוא יכול. אין דבר כזה קבלן מרוויח או מפסיד, כל הוצאה של הקבלן מתגלגלת ישירות על הרוכש בקצה. מכאן הטענה שמחיר למשתכן גורמת לעליית מחירים כיוון שהרווח נשען על הדירות בשוק החופשי הוא בעצם מעלה את מחירי הדירות בשוק החופשי. הסיבה העיקרית של שיטת ההגרלות היא פשוט אופיום להמונים!!! אין אפשרות לתת לכל הזוצי"ם דירות במחיר למשתכן לכן עושים הגרלות, כולנו מכירים מישהו שזה בירושלים או בית שמש ומסייע לחלום שלנו להמשיך ולהחלם. ולכן מחיר מטרה של כל הפרויקט וסבסוד קרקעות בפריפריה הוא הפתרון היחידי שיכול לסייע, וזה כנראה לא יקרה.

@רואה-את-הנולד אין לי בעיה שאנשים יפטפטו... רק כפי שהבנתי, מטרת הארגון הוא שאנשים יתחילו לעשות דברים למעיישה בכדי לשפר את עתידם הכלכלי בס"ד. אם אנחנו נמשיך בדיבורים - במה הכי כדאי להשקיע, ומה הציבור עושה, איזה חסידויות נותנות לקהילה שלהם הלוואות בלידת התינוק וכו' וכו', ולא נתקדם בעצמינו לעשות מעשים... הרי שבבוא עת דודים - לא יועיל לנו לומר לשדכן שיש לנו 15 שנה של דיבורים על מדד ה-S&P...