הפורום הכלכלי החרדי הראשון

באופן כללי על כל השאלות:
כסף לא גדל על העצים.
עיסקה שאפשר להרוויח בה הרבה, דורשת מהמשקיע הרבה.
אפשר להגיע לעיסקה עם רווח גדול ובלי סיכונים,
אבל....
צריך הרבה סבלנות הרבה מאמץ והרבה נכונות להבין כל סעיף ולא להבהל מכל שאלה.
ברור שזה לא מתאים להרבה מאוד אנשים, אבל מי שמתאים לו או שיש לו מישהו במשפחה שיכול לנהל את זה עבורו - הורים, אחים, גיסים.
יכול להרוויח הרבה מאוד בלי לסכן את הקרן שלו.

מכיון שלמרות שהתקדמתי עם העיסקה עדיין אין לי את כל הפרטים המלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.

הסבר על אפשרויות המימון לעיסקה:
כפי שכתבתי מדובר בעיסקת 10/90 עם אפשרות להסבת ערבות מלאה, שמאפשרת למכור עוד לפני מועד התשלום של ה 90%, אבל אי אפשר להסתמך על זה ורק מי שיכול להשלים את העיסקה יכול להכנס אליה, גם אם אין בכוונתו להשלים.

כמו כן חשוב להדגיש: במחירים כאלו גם למי שאין דירה יש מס רכישה חלקי, והרווח הגדול בעיסקה הוא למי שאין ברשותו דירה, או שיכול לרשום את הדירה ע"ש ילד בגיל 18, מי שיש לו דירה מאוד יכול להיות שירוויח אבל צריך לחשבן את המס רכישה - מס שבח יש בכל מקרה למי שרוצה להשתמש בהסבת ערבות כמפורט בהמשך.

אפשר לחסוך את המס אם עושים שותפות של בעל דירה שיש לו כסף ואפשרות לקחת משכנתא, עם מי שאין לו דירה ואין לו גם הון עצמי גדול ואין לו אפשרות לקחת משכנתא להשלמת העיסקה... [המשכנתא של בעל הדירה קצת מורכבת במקרה הזה...],
השותפות היא לא בבעלות על הדירה - כי זה לא חוקי אלא בהסכם הלוואה - מסודר לפי החוק ובלי עינא בישא.

הסבר על הסכם הלוואה חוקי

אפשר להמנע ממס אם עושים את זה בצורה חוקית, אדם שיש בבעלותו דירה יכול להלוות בריבית בהיתר עיסקא לאדם אחר שקונה את הדירה, ואין בבעלותו דירה, והוא מתכוון לשלם לו את הריבית מתוך הרווח של הדירה,
לפי החוק אסור להיות שותף בדירה אחרת ולא לרשום אותה על שמך,
קראתי לזה שותפות רק לצורך הסבר למה זה משתלם... ויוסיף חכם וילמד לקח... אבל זו רק הלוואה בריבית חוקית !!!!
כמובן שעושים את זה ביעוץ חוקי עם עו"ד. וכל דבר אפשר לסדר חוקית ללא חשש עינא בישא....

1. אפשרות המימון הפשוטה ביותר:
מי שיש לו הון עצמי או שהוא יכול למשכן דירה שלו בסך של כ 300 אלף שח, לצורך התשלום הראשוני וההוצאות הנלוות,
וכן שיש באפשרותו להוציא משכנתא להשלמת העיסקה - אני מדגיש צריך שתהיה באפשרותו להוציא משכנתא כזו, אין צורך שתהיה לו יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא כפי שאסביר בהמשך.
ומכיון שהשלמת העיסקה היא בעוד כ 5 שנים, יש מספיק זמן להתארגן עם הכנסות ויועצי משכנתא למקרה שיהיה צורך להשלים את העיסקה על ידי לקיחת משכנתא.

מי שאין לו הון עצמי ואפשרות למשכנתא כנ"ל יכול לעשות שותפות של 2 משקיעים שיחד הם יכולים להגיע למשכנתא להון הראשוני ולהוציא משכנתא להשלמת העיסקה.

איך עושים הסכם שותפות

הסכם שותפות גם של בני משפחה וחברים חייב להיות אצל עו"ד שמתמחה מאוד בטאבו משותף, ועם ראש גדול שיודע לנסח הסכם ברור לכל האפשרויות שיכולות להיות למשל: קשיים של אחד השותפים בלקיחת משכנתא, רצון של צד אחד לצאת מהעיסקה, מתי חייבים למכור ומתי אפשר להמתין, אם אחד השותפים רוצה להשאר בעיסקה כדי להרוויח עוד, מה קורה כשנוצר מצב לא צפוי ששותף אחד חייב לצאת ועוד ועוד.

לאחר התשלום הראשון ממתינים שנתיים או יותר, לפי המצב בשוק, ואז המתווך יפנה אתכם למתווכים ירושלמים שמתעסקים עם שוק החוצניקים, לדברי המתווך הם גובים דמי תיווך רק מהקונה.
מוכרים לקונה גם באותם תנאים של 10/90, אבל הקונה משלם לכם לפי מחיר השוק של כל הדירה.
למשל אם קניתם דירה בעלות של 3 מיליון ש"ח, ושילמתם 300 אלף בתשלום הראשון, ובזמן המכירה היא שווה 4 מיליון ש"ח, הקונה משלם לכם מיליון ושלוש מאות אלף, ובמועד התשלום האחרון הוא ישלם לחברה את ה 90% הנותרים
במקרה כזה הרווח הוא 750 אלף [לא כולל הוצאות] כי המדינה לוקחת מס שבח 25% מהרווח - בניכוי הוצאות...
אבל עדיין זה משתלם מאוד, גם אם המחיר לא עלה במיליון רק ועלה רק ב 400 אלף....
[אל דאגה אני יסביר בהמשך על סמך מה הערכות הללו...]

אם אתם רוצים לחסוך את המס שבח ואין לכם דירה נוספת, אתם צריכים להשלים את כל העיסקה, ולהמתין שנה וחצי אחרי האיכלוס [כשבנתיים אפשר להשכיר] וכשמוכרים אחר כך אין שום מס.

הסבר מדוע לא צריך לשלם את המשכנתא להשלמת העיסקה בחודשי:
אם ניסיתם לעשות הסבת ערבות ולא הצלחתם, או שלא הצלחתם למכור במחיר שרציתם, או שהחלטתם שההשקעה שווה לכם ואתם רוצים להשאר ולהשלים את הרכישה.
כשנה לפני מועד האיכלוס הצפוי אתם מתחילים הליך של משכנתא להשלמת העיסקה, שיהיה מספיק זמן להתארגן.
מבחינת הבנק אתם לוקחים משכנתא רגילה ל 30/20 שנה.
מבחינתכם זו הלוואת גישור לתקופה קצרה.
לפני האיכלוס אתם משלימים את העיסקה באמצעות המשכנתא, ומיד אחרי האיכלוס מוציאים את הדירה למכירה ומכסים את המשכנתא.
אתם צריכים שיהיה לכם קצת כסף מהצד לשלם את ההחזרים החודשיים של התקופה הקצרה הזו - ולכן גם אם אין לכם אפשרות להחזרים חודשיים גבוהים זה לא משנה, אם אין לכם כסף מהצד אתם לוקחים הלוואה מגמ"ח או אפילו הלוואה בנקאית על הסכום המשוער של ההחזרים החודשיים לתקופה המשוערת עד למכירת הדירה, ומהכסף של ההלוואה אתם משלמים להחזר החודשי של המשכנתא, בחודשי אתם משלמים רק את ההלוואה הנוספת ולא את התשלום הגבוה של המשכנתא.
אני יודע שיקפצו שזה כפל ריביות- אבל הרווחים שווים הרבה יותר מהריביות.
צריך להדגיש שבמכירה מיד לאחר האיכלוס יש מס שבח 25% מהרווח - בניכוי הוצאות,
אם אין לכם דירה נוספת ואתם ממתינים שנה וחצי לאחר האיכלוס אין מס שבח, ובנתיים אפשר לשלם את המשכנתא מהכנסות שכירות, חוץ מההלוואה הנ"ל. כמובן שלא בונים את העיסקה על סמך רווח ודאי משכירות...

עד כאן האפשרות הפשוטה.
בפוסט הבא בל"נ אכתוב איך אני מתכונן בס"ד לא לשלם שום משכנתא... גם לא לסכום הראשוני...

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

א. לא הסברת מניין לך עליית המחירים המובטחת, מחכים להסבר.

זה כבר הסבר ספציפי על העיסקה עצמה ואכתוב אותו רק אחרי שאדע את כל הפרטים סופית.

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ב. נראה שכתבת דברים לא חוקיים ואסור לכתוב כאן דברים לא חוקיים.

הכל חוקי לחלוטין !!!
מותר לרכוש ולמכור מתי שאתה רוצה,
אפשר להמנע ממס אם עושים את זה בצורה חוקית, אדם שיש בבעלותו דירה יכול להלוות בריבית בהיתר עיסקא לאדם אחר שקונה את הדירה, ואין בבעלותו דירה, והוא מתכוון לשלם לו את הריבית מתוך הרווח של הדירה,
לפי החוק אסור להיות שותף בדירה אחרת ולא לרשום אותה על שמך, אני לא הצעתי שותפות , כתבתי שעושים הסכם הלוואה...
קראתי לזה שותפות להסבר למה זה משתלם... ויוסיף חכם וילמד לקח... אבל זו רק הלוואה בריבית חוקית !!!!
כמובן שעושים את זה ביעוץ חוקי עם עו"ד. וכל דבר אפשר לסדר חוקית ללא חשש עינא בישא....

ערכתי מחדש את הפוסט הקודם עם ההסבר המפורט איך עושים את זה חוקית ויוסיף חכם וילמד לקח.

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא מדברים על הציבור החרדי מחו"ל, אלא על הציבור במודרני מינוס מחו"ל,

קהל יעד שכונות הנ"ל, מי שמכיר אותם אישית, יודע שהם לא מתייחסים להצהרות בסלחנות כזו...

הפרויקט פונה לציבור אמריקאי אורתודוקסי מודרני - מה שנקרא בארץ דת"ל.
חלק מהציבור הזה הולך דוקא להתגורר בתוך יהודה ושומרון, באפרת למשל שיש שם קהילה אמריקאית לא קטנה.
הם רואים בקניית דירה בארץ מעשה ציוני,
בהחלט יש ציבור אמריקאי שזה ירתיע אותם, אבל יש ציבור שהצהרות כאלו דוקא ממריצות אותם לעשות מעשה ציוני.
ומי שנרתע קונה דירת נופש בשביל לחזק את המדינה וירושלים, אבל לא ממש מתגורר בה.
אכן יש ירידה בשוק של האמריקאים שקנו דירות בתל אביב והרצליה, שהם יותר חילונים/רפורמים.
השוק בירושלים הוא בעיקר דתי או חרדי או ציוני.
ולציבור הזה יש פחות השפעה מהצהרות כאלו.
וגם אם יש דתיים שזה ירתיע אותם עדיין השוק גדול מאוד ותוסס מאוד.
וגם בפרויקט המדובר אפשר לקנות דירות שמשקיפות על הר הבית, בגלל הגובה של המגדלים והשטח הפתוח עד לעיר העתיקה.

בכל מקרה כל זה הערכות.
אני בודק כל הזמן את המצב
והשוק בירושלים תוסס והולך מיום ליום, ואין שום סימנים של עצירה להיפך קהילות שלמות קונות יחד במגדלי מגורים..

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דמי תיווך
2 אחוז פלוס מע"מ 70,800

נראה לי שיהיה אפשר "להוזיל" במו"מ.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עו"ד פרטי [אם לא אל תתחיל עם העיסקא][חצי אחוז על העיסקא בד"כ]

עו"ד פרטי חובה, אסור להתפתות לסמוך על העו"ד של המתווך שכל כולו אינטרס אחד גדול, מה שכן אפשר וכדאי לנסח את החוזה והנספחים אצל העו"ד של המתווך כי הוא בונה את העיסקה ומכיר אותה, ואחריו לתת לעו"ד שלך לעבור על מה שהוא הכין, זה יכול להיות יותר זול.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא ברור אם זה שתמכור את הדירה דרכו לא תצטרך לשלם לו תיווך [המתווך טוען שיש כאלו שלא לוקחים מהמוכר, קצת סקפטי, בכל אופן לא תוכל להיות נעול רק על מתווכים כאלו אם יש אחרים שיביאו לך קונים]

אני לא בדקתי את זה, המתווך טוען שהמקובל בירושלים בשוק של המתווכים לחוצניקים לקחת רק מהקונה החוצניק, זה הגיוני בדרך כלל, כי המוכרים הם ירושלמים רגילים שקנו לפני שנים דירות בשכונות כמו נחלאות או רמת אשכול, והיום אפשר למכור אותם לחוצניקים במחירים מפולפלים, ולא נראה לי שהמוכרים הירושלמים מסכימים לשלם דמי תיווך לפי המחיר של הדירה, צריך להיות פרייאר לשלם, בעיקר שאתה יודע שהמתווך צריך את הדירה שלך והוא מרוויח מהקונה.
לכן למרות שאני לא מאמין להבטחות של מתווכים לא טרחתי לבדוק את זה, אבל מי שרוצה לבדוק, זה קל מאוד מתקשרים לאנגלו סכסון בירושלים או לרימקס בירושלים ושואלים אם אני מוכר דירה לחוצניק האם המוכר משלם.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

כל זה רק אם אין לך מס רכישה, כך שאם יש לך דירה אחת ואין לך ילד מעל גיל 18 זה לא כ"כ רלוונטי, אא"כ אתה עושה בשותפות אם מישהו שאין לו ואז אתה צריך עו"ד נוסף להסכם המורכב שביניכם.

מסכים לחלוטין !!!! העיסקה מתאימה למי שאין לו מס רכישה, לא אכתוב שהיא לא מתאימה למי שיש לו כי אני מאמין שזה עדיין רווחי, אבל גם לא אמליץ לקנות.
אם עושים שותפות חוקית - הלוואה בריבית בהיתר עיסקא, ודאי שיש עלות נוספת של עו"ד להסכם שיתוף, אם כי לאור הניסיון הרב שנצבר בציבור שלנו בנושאי טאבו משותף, יש עו"ד שבשבילם זה לא מורכב הגם שהשיתוף כאן שונה, עדיין עו"ד טוב ומנוסה יודע לאתר במהירות את כל המהמורות ולהכין הסכם טוב, בעלות לא גבוהה בכלל.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יועץ משכנתאות כלול במחיר התיווך אומנם אך לא ברור אם זה יהיה כלול בעיסקא בה קשה להשיג את סדר גודל ההכנסות למשכנתא כזאת.

כלול לגמרי, דיברתי עם המשרד של היועץ - משרד לא קטן בירושלים - והיועץ מוצלח ומכיר אפילו את בני ברק על השטעל'ס שיש בה שמתאימות ללקוח, וד"ל, ויודע להתאים את המשכנתא להכנסות, בלישנא דסגי נהור.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

משכנתא ע"ס 300,000 שח בתשלום חודשי זה משהו כמו 2500 שח לחודש [אם נכניס גם את ההוצאות הנלוות של רכישת הדירה למשכנתא מדובר על סכום שקרוב יותר ל3 אלף שקל בחודש] , נניח אתה מחזיק את הנכס ל3 שנים, רוב התשלומים הראשונים מכסים בעיקר את הריבת ולא אתהקרן [מלבד עלות פרעון מוקדם במלול הקל"צ] יוצא מעל 60,000 שח.

בזה אתה בהחלט מבין יותר ממני ואקבל את דבריך כתורה מסיני.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אם יש עלויות נוספות שעלולות לקרות כמו הוצאות על הוצאת משכנתא [על הדירה שלך להוציא את ה300K או על הדירה שאתה רוכש במידה וזה טיפול מורכב] זה יכול לעלות בקלות באזור ה10 אלף, תיווך נוסף עוד 70 אלף, עו"ד נוסף עוד 15 סה"כ 95 אלף נוספים. [אם זה בשותפות יש הוצאות עו"ד נוסף שביניכם לא יודע מה בדיוק המחיר אך לא פחות מעוד 10 אלף]

עניתי על כל זה בשורות הקודמות.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אתן לך דוגמא למה יש מקרים שאף אחד לא יכול לצפות [תסכים איתי שגם המתווך המסור שלך] כמו הקורונה שהיתה כאן לפני כמה שנים, בא נתאר לעצמנו אדם שנכנס לפני הקורונה לעיסקא כזאת, האם הצליח למכור ברווח לאחר שנתיים שלוש, ככל הנראה לא, לכן יש נקודת סיכון כמעט בכל עסקא שהיא לטווח קצר גם לאור העבר

אין דבר כזה להשקיע בלי סיכון כל שהוא, החכמה היא איזה סיכון לקחת, האם סיכון הגיוני של מדד S&P או כל השקעה בסיכון גבוה מובנה, או השקעה בטוחה שאם תהיה קטסטרופה עולמית, גם הדירה האישית שלך יכולה אולי להיות בסכנה, מה יקרה לבית שלך ברעידת אדמה ??? זה שעד היום לא היה לא אומר שלא יהיה...
המיוחד בעיסקה הזו שאין בה סיכון הגיוני הנראה לעין.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מכיון וביצעת יותר מעסקת נדל"ן אחת ובפרט שבאחת מהם לא היה רווח מיוחד אני מאמין שתבצע את החישובים בצורה הגיונית וישרה, אך לא כולם, או רובם נמצאים במצב הזה ולכן לדעתי הקטנה זה פשוט לא מיועד לרוב המוחלט של הציבור [אני מדגיש לא ש'העיסקא לא מתאימה לכל אחד' אלא היא לא מתאימה לרוב הציבור], אא"כ הם עומדים בקרטריונים שלך..

דוקא העיסקה הזו שהיא הראשונה שביצעתי אמנם יכול להיות שבנתונים יבשים של הכנסות מול הוצאות בטבלת אקסל לא הרווחתי בה.
אבל העיסקה עצמה הייתה טובה מאוד, ובניגוד לחברי שקנו באותה תקופה בבאר שבע והפסידו, אני קניתי במקום שהערך נשאר, והסיבה שמכרתי כי מנהל הנכס לא תפקד מסיבות אישיות שאני לא ידעתי, ולא הבנתי מה קורה ולכן לא הרגשתי שאני יכול להמשיך.
דוקא זה דוגמא לכך שאם אתה קונה נכס טוב, וקרה משהו לא צפוי אתה לא מפסיד.
בהסתכלות שלי הדירה הזו נתנה לי את האפשרות לקנות דירות אחרות כי יצאתי עם הסכום של המשכנתא ביד שחלק ממנה כבר החזרתי לבנק, [משכנתא על הדירה שלי שעשיתי בשביל לקנות את הדירה ההיא]. ועם הסכום הזה קניתי דירה אחרת.
כך שמבחינתי העיסקה ההיא הייתה מוצלחת בסופו של דבר, ובזכותה חיתנתי.

ההודעות שאני מקבל במייל ביממה האחרונה, של אנשים שרוצים להשקיע בנדלן, אבל הפחידו אותם שיש הרבה נוכלים והרבה נפלו, וכך גם חלק מהתגובות כאן בפורום,
מערבבות נושאים רבים שאין ביניהם שום קשר.

אקדים ואומר שלאחר קריאה של חצי שנה בפורום אני ממליץ מאוד לכוווווווווווווללללללללללללם
להשקיע בנדלן ולא בשוק ההון.
אם אתה מתנהג נורמלי עם ראש בריא ואתה לא מחפש כסף קל - אתה ממש לא צריך להיות מבין בנדלן בשביל לא להפסיד, בשביל להרוויח טוב צריך קצת להבין.
בכדי שלא יטענו טענות שאני נגוע בשיווק וכו' בשביל הכמה גרושים שאני חוסך בהוצאות שלי... [בעיסקה גדולה כזו זה גרושים]
אמליץ להשקיע רק בנדלן ולא בשוק ההון
למשל אצל רו"ח איתי יצחקיאן
עליו המליץ ידידינו הרב @טריידר שליט"א.
או אצל מישהו חדש שדיברתי איתו בטלפון כשביררתי על ירושלים והוא חסיד גור מלווה משקיעים, סמארט רווחים
שמו ישראל ואני לא זוכר את שם המשפחה שלו, וכל זה לא מונע ממני להמליץ עליו, כי אין בזה שום סיכון !!!!
אני לא מכיר אותו בכלל, אבל בגלל שיש 0% סיכון בעיסקאות שהוא מציע והמיקום שהוא מציע באזור בית וגן בירושלים הוא ודאי מיקום טוב. והוא מדבר לעניין אני יכול להמליץ עליו, כמובן רק בעיסקה חוקית לגמרי ובבדיקה של עו"ד.
שתבינו !!!!
מי שמשקיע בנדלן חוקי ובצורה נורמלית והגיונית אין לו שום שום סיכון !!!!!
הכסף שלו מבוטח על ידי חוק המכר.
וגם ההוצאות שלו מובטחות כי אם אתה לא משקיע במקום עם סיכון לירידת מחירים כמו פריפריה רחוקה, או דירות יוקרה שהמחיר שלהם הגיע לשיא ואין להם קונים כבר במחירים הללו.
תמיד הנכס יעלה קצת שההוצאות שלך מכוסות !!!!

לא מאמינים לי?
המלצה אישית: לכו לפני כל עיסקה לרב סילמן תכנסו עם דף מפורט על כל התנאים והפרטים של העיסקה ואם הוא ממליץ לכם.... ברור לכם שאתם מכוסים.

עיסקה בטוחה היא:

1. דירה חוקית בעיסקה חוקית במקום עם עליית מחירים ברורה שניתנת לבדיקה על ידי כל אחד.
2. בדיקה שלהמחירים של דירות דומות עם אותם נתונים באותה השכונה/אזור, והמחירים שמציעים לך הם מחיר שוק ואולי קצת זול יותר.
3. נתינה של כל הפרטים בעיסקה לעו"ד שלא מעגל פינות.
4. בדיקה עם יועץ משכנתאות את כל האפשרויות מימון שלך בתחילת העיסקה ובסיומה - נושא נפרד שבל"נ אכתוב בהרחבה.
5. יעוץ של רב שמבין בנדלן.

אם רוצים גם להרוויח ולא רק לוודא שאין הפסדים, צריך לקנות דרך מישהו שמבין וגם יודע להסביר לך היכן יעלו המחירים והיכן הם יקפצו.
ומפורסמים דברי ר' חיים שחסרון בהסברה הוא חסרון בהבנה, ואם יש לך ראש על הכתפיים והמתווך לא יודע להסביר לך למה המחירים יעלו, אז הוא מקשקש.
ואם הוא יודע להסביר לך והבנת, תלך עם ההסבר לרב או מישהו שמבין ופקיע שמיה כמבין. והוא לא נוגע בעיסקה הזו, ותשאל אותו.

אני כותב מה שעשיו עולה לי בראש.
ודאי שיש עוד דברים להוסיף ובלנ אוסיף בהמשך.
ואשמח מאוד להוספות של חכמי הפורום עם כללים נוספים של מותר ואסור.

@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקה

וואו כואב הלב, אתה יודע כמה אברכים קנו בפריסיילים המזוייפים הללו.
עיסקה טובה, זה כמעט בטוח לא,
אבל לפני שחושבים על צעד של ביטול עסקה
צריך לבדוק כמה דברים,

לא נשמע לי כל כך הורדת מחירים כזו.

כן הגיוני שהוא מכר 15-20% יותר ממחיר השוק והוא כלל בחשבון את עליית המחירים כפי שהוא צפה אותה, היו הרבה מקרים כאלו.
אני רואה מודעות ענק על שכונה של 4000 יח"ד כשבמשך שנה שלימה הם מספרים על פריסייל.
ואתה מבין שהפריסייל מזוייף והמחיר של ה 20/80 גבוה והקבלן מחשבן את עליית המחירים ומכניס אותה בתוך המחיר.

אבל עדיין לא שמעתי על פרוייקט שמוכר בפועל 15-20% פחות ממה שמכר

גם אם עכשיו הקבלן מוכר בזול, תבדוק טוב אם אלו אותם דירות בדיוק, יכול להיות שהוא לא ירד בכאלו אחוזים כמו שאתה חושב, צריך איש מקצוע שידע להשוות בין הדירות, יש דירות יותר שוות ויש פחות, יש בניינים יותר שווים ויש פחות, זה לא רק מחיר לפי מ"ר.
גם אם הוא מוכר היום בפחות את הדירות על הנייר החדשות שלו, יכול להיות שאתה קנית בשלב יותר מאוחר של הבנייה. וזה לא אותו מחיר כמו דירה על הנייר.
זה תלוי מאוד מאוד במקום מה המצב הכללי שם, כמה יח"ד בפרויקט הזה וכמה באזור בבנייה.
ועוד ועוד שאלות שצריך גורם מקצועי לפני שחושבים על ביטול.

וגם אם הוא מוכר עכשיו בזול, צריך לבדוק בנתונים של האזור, מה עומד לקרות כשהפרויקט יושלם,
אם אין שם הצפה של דירות וזה לא מקום בעייתי מצד חשש לירידת מחירים דרסטית.
ברוב המקומות בארץ בטווח הארוך הפסד לא יהיה לך ויכול להיות גם רווח.
גם אם תרוויח זה לא הופך לעיסקה טובה...
אבל לא בטוח שצריך לבטל.

מה שכן גורם לי חשד
שכתבת שהיו הרבה ביטולים, זה בעייתי גם אם הרבה ביטלו כנראה שממש עבדו עליכם
וזה יכול ליצור סיכון ליציבות הפיננסית של הקבלן.
אם הוא קבלן גדול לא יקרה לו כלום, אבל קבלן קטן יכול ליפול מזה.

לפי מה שכתבת כמעט בטוח שזו לא נפילה גדולה, וגם אם טעית וקנית יותר יקר ממחיר השוק, צריך שיצטרפו הרבה נתונים כדי שזו תהיה נפילה גדולה.
הייתי ממליץ לך לשאול אישית את הרב סילמן, תכתוב ברור את כל הנתונים הידועים לך וגם אם זה רחוק לך תטרח לבא אליו עם דף כתוב וברור.

לקראת יום הדין, אני מבקש מחילה מכל מי שלקח את דברי באופן אישי.
מתוך התגובות שראיתי הבנתי שהכתיבה שלי בנושא התעסוקה בפריפריה.
התפרשה בצורה שאנשים נפגעו ממנה למרות שלחלוטין זו לא הייתה כוונתי.
והריני מבקש מחילה ממעלתכם.

@פריפריאליסט כתב בהפריפריה בשחור לבן:

בהקשר לדוגמא של האגזוזים של האוטובוסים, תנסה לשכנע את עצמך לבוא לאיפשהו מקום פסטוראלי ושקט כמעט בלי רעש של רכבים עם שמים פהירים פרוסים למעלה וציפורים מצייצות.
אני טועה שזה משכנע אותך לבוא לנופש ולא לגור?
אתה כבני ברקי, מחפש לשמוע שיש כוללים הומי אדם, שטיבלך פעיל בכל שעות היממה, טשולנט ובלאגן, נכון?

כמי שגדל בפריפריה ורוב בניין ומנין של משפחתו מהפריפריה
והקידום שלה מאוד יקר ללבו... והוא מכיר היטב היטב רבים מהפריפריות השונות בכל שלבי התפתחותם. [אם הפריפריה היא גבעת המורה בואכה עפולה עילית - אז אני לא מכיר]....

אני רוצה להעיר שההבדל בין הפריפריה למרכז, הוא לא בגלל הבלגן והטשולנט או האגזוזים...
יושבי כרכים חיים תמיד בתחרות ובריצה להצלחה, הכפרים הם מקום שאין בו קנאה ושנאה ותחרות... [קצת יש ...].
אז למה תושבי המרכז לא בוחרים בחיים היפים של הפריפריה.
כי מבחינתם הם לא מובילים להצלחה,
החיים בעיר הגדולה מאפשרים להצליח עם החינוך של הילדים במגוון מוסדות ויש קנאת סופרים שמגדלת ת"ח...
וכן מגוון אפשרויות ללימודים של הבנות למקצוע טוב,
עם מבחר אפשרויות בכוללים לבעל ועבודה לאשה.

בנושא של קידום המוסדות נראה שבפריפריה מנסים לתת הרגשה שהפער לא גדול ויש מגוון כוללים ויש כמה חיידרים ואפשרויות לישיבות קטנות וכו'.
הרושם שלי [שהרבה כאן מתווכחים איתו] שבנושא אפשרויות התעסוקה פחות מבינים בפריפריה את הצרכים של זוצ שמגיע מהמרכז.
הם לא מחפשים שיסדרו להם משרה וזהו.
הם רוצים אפשרויות להצליח ולהתקדם, ואם העבודה שסידרו להם לא תתאים או הבוס יעשה בעיה כזו או אחרת, שהאפשרויות יהיו על השולחן, ולא יצטרכו לחזור לועדת הדיור או ועדת הצדקה חלילה בכדי למצוא עבודה.

ככל שיהיו יותר אפשרויות ביותר נושאים, יהיה יותר קל לשכנע זוגות לעבור.
ולכן דוקא במקום כמו עפולה שנשמע שבנושא המוסדות יש התפתחות יפה, כדאי לפתח במקביל את נושא התעסוקה ראשית כדי שתהיה פרנסה לכולם, וגם כדי שתושבי המרכז ירגישו שהם יכולים למצא שם עבודות במגוון אפשרויות ועם אפשרות לקידום ולהגדלת המשכורת במשך השנים.

ובחזרה לנושא האשכול כל פעולה כזו תביא הרבה יותר זוצים לפריפריה מכל קמפיין כל שהוא.

להלן תרשים של 2 השכונות שחשבתי לקנות בהם באשקלון ובקרית גת.

@הקול-השפוי כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

מתי קנית אתה ודאי יכול לכתוב, ואיפה תכתוב אזור סוג מקום וכדו',

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

יכול להיות שהצלחת לפצח את השיטה, אז בוא נעשה כזה דבר, תעלה כאן קובץ זיפ עם סיסמה עם כל הפרטים איפה כדאי עכשיו להשקיע, כדאי שנוכל לבדוק את זה בעוד כמה שנים.

@משהמשה כתב בהאם כותבי הפורום מתעניינים בעתיד הנדל"ן בישראל?:

אתן לך שמות של שכונות שחשבתי לקנות ולא קניתי לפני כ 3 4 שנים, כי הייתה לי הצעה יותר טובה.
לא בדקתי מה המצב שם בשנים האחרונות.
אין לי מושג אם זה הצליח או לא אתה יכול לבדוק לבד...
כמובן שהעלייה הייתה לא רק בשכונה אלא בפרויקט ספציפי בתוכה עם הנחות וכו'.
אבל אפשר לבדוק את הנתונים של השכונה.
עיר היין באשקלון
נווה דורון ברמלה.
כרמי גת בקרית גת.

הרב @הקול-השפוי שליט"א אני חייב לך המון הכרת תודה.
לא בדקתי אף פעם מה יצא עם השכונות הנ"ל שחשבתי לקנות בהם.
בגלל שביקשת דוגמא ונזכרתי בהם בדקתי מה קרה איתם לבסוף
וממש שמחתי לראות שניתוח הנתונים של המתווך היה נכון.
צריך לזכור שהעיסקה שהוא הציע הייתה גם עם הנחת פריסייל אמיתית מתחת למחיר השוק בפרוייקט מסויים בתוך השכונה, ולא הייתה בנויה רק על קפיצת המחירים בשכונה.
את השכונה ברמלה לא מצאתי כנראה יש טעות בשם.

@מ.ר.-דרור
חסרים פרטים קריטיים בשאלה:
באיזו עיר ובאיזו שכונה הדירה שלו, מה המצב שלה, כמה שכירות היא מכניסה.
כמה משכנתא הוא רוצה להוציא. אם הדירה כבר ממושכנת במיליון איך הוא יכול לקנות דירה נוספת עם משכנתא נוספת על הדירה הממושכנת?
מה המחיר של הדירה בטאבו משותף שהוא רוצה לקנות בביתר,
מה עם מס רכישה ומס שבח על דירה שניה.

כמו"כ יש הוראה חדשה של בנק ישראל שעל פניו תוקעת הכל.
הם לא מאפשרים לקחת משכנתא על דירה אחת בשביל לקנות דירה אחרת על שם אותו אדם.
אלא אם כן הוא לוקח את המשכנתא לכל מטרה בלי קשר לדירה שהוא קונה והדירה בטאבו משותף לא על שמו.
או לחלופין שהוא רושם את הטאבו משותף על שם בן משפחה ולוקח משכנתא כעזרה לבן משפחה.

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אבל אני בטוח שאין השקעה בטוחה ודאי לא עם כאלו אחוזי רווח.
אני גם חושב שהצלחה חד פעמית בעסקת נדל"ן לא הופכת את המשקיע למומחה בתחומו.

בגדול אני מסכים איתך לחלוטין.
אבל יש אנשי מקצוע מיוחדים שיודעים למצוא גם דברים כאלו זה באמת דברים שצריך לבחור אותם בפינצטה.
זה לא משהו מדומיין זה משהו שאתה יושב עם הנתונים ומבין
אני לא עשיתי רק עסקת נדלן מוצלחת אחת.
וברור שאני לא מומחה בנדלן.
אבל הניסיון הקטן שלי מאפשר לי למצוא אנשי מקצוע טובים.
ולאיש מקצוע שאני עובד איתו יש הצלחות מוכחות שאני ראיתי בעיני.

וכמובן שעדיין צריך הרבה תפילות וסייעתא דשמיא ולכן ביקשתי ממך גם שתתפלל...

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

אתה יכול למסור לו שהוא יכול לשאול בעצמו ולהגיד שהוא שואל בשביל חבר

אפשר להניח שלחבר אין אינטרנט זמין....

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

רק חשוב לשקלל גם את הסכומים של המס רכישה

לא תמיד יש מס רכישה בטאבו משותף תלוי איך רושמים את זה וע"ש מי.
וזה באמת דבר שחובה מוחלטת כפי שכתב

@בוטח-בה כתב בהתייעצות: דירה שניה בטאבו משותף:

להתייעץ עם אנשי מקצוע ודיינים מקומיים הם היחידים שיידעו להגיד לו על השוק של טאבו משותף

אפשר לקבל יעוץ חינם על טאבו משותף בבני ברק אצל המתווכת שוב - תיווך מרחבים|0534164860
יש להם נראה לי ביום שלישי יעוץ חינם במשרד שלהם בבני ברק עם אנשי מקצוע. והם מאוד מבינים בתחום.
[כמובן שזה שווה להם כי חלק מהמתייעצים ממשיכים לעבוד איתם בתשלום].
ודאי שצריך גם מישהו מקומי מביתר. וכדאי להתייעץ עם הרב ברוורמן.
אבל אם יש שאלות כלליות על טאבו משותף, ורוצים לחסוך ביעוץ מעו"ד ואתם בכל מקרה מגיעים לאיזו חתונה בב"ב...
אז אפשר להתייעץ עם הנל.

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
בסייעתא דשמיא: השמאי תיקן את השמאות.
כתב:
סה"כ שווי דירה – 2,465,000 ₪ במעוגל
שיפוץ בסך 240,000 ₪ מאושר לפי ההצעה
סה"כ שווי לאחר שיפוץ 2,650,000 ₪
הוא שלח את זה ישירות לבנק.
מקווה שזה יהיה בסדר
יש לי משכנתא ישנה שנשאר ממנה 584K והמשכנתאות החדשות הם 632K - 432 לדירה של הבן, ו 200 לשיפוץ.
נתפלל שמחר הכל יאושר ויחתם. בסייעתא דשמיא.

@משכנתא-בקצב-שלך כתב באחיסמך בשערי עכו:

ההשלכה היא שבעצם כולם יצטרכו להוכיח הכנסות על כל הסכום של 75% ולא לכולם זה אפשרי.

על פניו זה לא אפשרי למי שלא מתכונן מראש.
אבל אם יודעים מראש אפשר להוסיף הכנסות, גם אברך כולל יכול להוסיף כי בלא"ה אגריה מן שמיא....
מי שקונה שם יודע מראש שצריך לעבוד יותר ולהכניס יותר הכנסות, דהא עבידתא דצורבא היא עבידתא רבא, ובוודאי דאגריה טובא הוא....וסמכינן על רישיה דצורבא דידיע ליה מאי למעבד.

אולי חסידות כמו גור יכולה להרים את הכפפה, לדאוג לדור העתיד שלה.
העסקנים הליטאים לא יעשו את זה...

@טריידר כתב בהאם הקמפוס החדש של אנבידיה בצפון יתן תנופה לקהילות החרדיות בצפון ? זה תלוי בנו !:

בנוסף לזה שבעלי משרה הייטק חרדים מעדיפים "לבזבז" את הכסף על מגורים במרכז המועדף...

אני לא מאמין שאכן אינבידיה תפתח קמפוס בנהריה, כי גם החילונים בעלי הכשרה לא גרים ולא יעברו לשם,

בשביל מה חילוני צריך להרוויח 30 אש"ח בחודש, אם בקושי יש מסעדות בעיר, והקולנוע הקרוב נמצא בחדרה...

היא הנותנת שזה יכול להועיל דוקא לציבור החרדי.
מי שקונה את הדירות לבנות שלומדות תכנות זה ההורים שלהם. והם יעדיפו דירות זולות יותר.
בניגוד להייטקיסטים החילונים שקונים לעצמם אחרי כמה שנות עבודה פנטאהוז בלב תל אביב.

בפוסט הראשון שכתבתי רציתי להוסיף הסבר על כך שהחברה יכולה לשתף פעולה עם הסמינרים החרדיים בהכשרת עובדות - אבל לא רציתי להטריח ....
הגם שודאי אנבידיה ירצו עובדים עם ניסיון, אבל אני רוצה להאמין שגם באנבידיה יש עובדים מתחילים עם הכשרה של החברה.
ואנחנו כציבור יכולים מלתחילה להכשיר בנות צעירות שידעו מראש שהמגורים שלהם הם בצפון.
אלו שהתבססו בהייטק בציבור החרדי מעדיפים לבזבז את הכסף על המרכז.
אבל יש את אלו שחולמים על ההייטק.
וגם ניתן להכשיר בנות חרדיות תושבות הצפון.
וגם אם אנבידיה לא יפתחו בנהריה אלא באזור יוקנעם כמו שהם פרסמו מלכתחילה עדיין רוב העובדים של ההייטק הם בת"א
והציבור החרדי יכול כקבוצה להביא בנות צעירות לאזור חיפה רכסים ואפילו עפולה...

יש משהו נוסף במשנת יוסף שאני לא רוצה לחשוב שזה נעשה בכוונה בגלל "אפקט איקאה".
עטרת שלמה עשו גם מכירה מוזלת לתלמידי המוסדות.
ושם הכל היה מסודר למופת.
כל מוצר עם מספר ושלט מאיר עיניים מעל המוצר.
במשנת יוסף צריך להתרוצץ בכל השטח בצפיפות בלתי נסבלת הלוך ושוב בשביל לדעת היכן המוצר שהזמנת מונח היום, לפתוח כמה ארגזים, ועל הדרך להזיק לכמה מוצרים אחרים וכו'.
וכולם רצים סביב האחראי ושואלים איפה זה ואיפה זה....

למה הם לא עושים כמו עטרת שלמה, או לפחות שיתנו דף עם סימון בכל נקודת חלוקה היכן נמצאים מוצרים אלו אלו.
זה יביא להם הרבה יותר לקוחות יעשה סדר, וזה לא מסובך לקחת בחור צעיר שיעשה את זה בכמה גרושים תוך כדי ארגון המכירה.
למה באמת
זה חלילה מכוון????

@רוצה-לדעת-3 כתב בליווי אישי לרכישת דירה:

ב- זה נשמע יותר מדי טוב כיון שבכל אופן אני אמור לשלם 2 אחוז תיווך ופה אני מקבל ערך מוסף עצום

נשמע הגיוני לחלוטין.
אין לי מושג עליו כלל.
אבל המחיר הגיוני כי היום רוב מוחלט של הלקוחות לא מסתפקים בתיווך בלי ליווי מקצועי כי אחרת נופלים...
הכתיבה שלו נראית מאוד רצינית ומקצועית.
@משה-עוזיאל
מה שאתה עושה זה חשוב מאוד !!!
אולי תיתן יותר פרטים עליך ועל הצלחותיך שחברי הפורום יוכלו לברר עליך.

@הקול-השפוי זה לא מוצדק לשנות את התחשיב ל 60% הנוספים ממחיר הדירה. שבזה אין כל בסיס לטענת החברות שהתחשיב הנוכחי גורם להם הפסדים....
טענתם נכונה רק על 40% מהמחיר שמושפע מעלויות הבנייה כפי שנקבע בחוק החדש.
הקבלן לקח בחשבון את המדד לפי התחשיב שנעשה עד היום,
השינוי שחברות הבנייה דורשות בגלל שלטענתם התחשיב הנוכחי לא מחשב נכון את העלויות שלהם, ואת זה הקבלן לא לקח בכלל בחשבון.