ש
@דיוידי כתב בלא שווה לסחור אקטיבית!!! אבל... אולי בכל זאת?:
מסכים איתך לגמרי, אבל אני יסביר את האסטרטגיה שלי יותר טוב,
החלק הראשון של הפוסט אולי פחות נוגע אך החלק השני בפוסט יותר נוגע, ברגע שאנחנו נכנסים לתזמון שוק זה לא חד צדדי, צריכים להכיר בחולשות שלנו, אנחנו בני אדם לא יצוקי ברזל
הסיכון על הקרן לא נראה גבוה, אבל עלויות גבוהות כמו דמי תיווך [פלוס מע"מ] עו"ד פרטי [אם לא אל תתחיל עם העיסקא][חצי אחוז על העיסקא בד"כ], לא ברור אם זה שתמכור את הדירה דרכו לא תצטרך לשלם לו תיווך [המתווך טוען שיש כאלו שלא לוקחים מהמוכר, קצת סקפטי, בכל אופן לא תוכל להיות נעול רק על מתווכים כאלו אם יש אחרים שיביאו לך קונים] עו"ד נוסף.
כל זה רק אם אין לך מס רכישה, כך שאם יש לך דירה אחת ואין לך ילד מעל גיל 18 זה לא כ"כ רלוונטי, אא"כ אתה עושה בשותפות אם מישהו שאין לו ואז אתה צריך עו"ד נוסף להסכם המורכב שביניכם.
יועץ משכנתאות כלול במחיר התיווך אומנם אך לא ברור אם זה יהיה כלול בעיסקא בה קשה להשיג את סדר גודל ההכנסות למשכנתא כזאת.
סך ההוצאות המינמאליות בהערכה גסה על דירת 3 מליון היא כך.
2 אחוז פלוס מע"מ 70,800
עוד חצי אחוז 15,000
משכנתא ע"ס 300,000 שח בתשלום חודשי זה משהו כמו 2500 שח לחודש [אם נכניס גם את ההוצאות הנלוות של רכישת הדירה למשכנתא מדובר על סכום שקרוב יותר ל3 אלף שקל בחודש] , נניח אתה מחזיק את הנכס ל3 שנים, רוב התשלומים הראשונים מכסים בעיקר את הריבת ולא אתהקרן [מלבד עלות פרעון מוקדם במלול הקל"צ] יוצא מעל 60,000 שח.
סה"כ 140 אלף
אם יש עלויות נוספות שעלולות לקרות כמו הוצאות על הוצאת משכנתא [על הדירה שלך להוציא את ה300K או על הדירה שאתה רוכש במידה וזה טיפול מורכב] זה יכול לעלות בקלות באזור ה10 אלף, תיווך נוסף עוד 70 אלף, עו"ד נוסף עוד 15 סה"כ 95 אלף נוספים. [אם זה בשותפות יש הוצאות עו"ד נוסף שביניכם לא יודע מה בדיוק המחיר אך לא פחות מעוד 10 אלף]
עכשיו לא ניתן להתעלם מפוטנציאל הרווח, אך אם יש לך את מרווח הזמן ואתה יכול להמתין כמה שנים ולהשלים את העיסקא של 3 מליון [משכנתא ממוצעת של 15 אלף יש צורך בהבאת הוכחות על הכנסות בשווי של 45 אלף] ש"ח סבירות גדולה שתצליח למכור ברווח, אך לבנות את הרווח בעיקר על שנתיים שלוש כשהיכולת להשלים את העיסקא קשה מאוד, זה להכניס כסף גדול לפח בוודאות על סמך השערה/הבנה/מחשבה שהנכס יעלה, זה סיכון גדול שלא הייתי נכנס אליו.
אתן לך דוגמא למה יש מקרים שאף אחד לא יכול לצפות [תסכים איתי שגם המתווך המסור שלך] כמו הקורונה שהיתה כאן לפני כמה שנים, בא נתאר לעצמנו אדם שנכנס לפני הקורונה לעיסקא כזאת, האם הצליח למכור ברווח לאחר שנתיים שלוש, ככל הנראה לא, לכן יש נקודת סיכון כמעט בכל עסקא שהיא לטווח קצר גם לאור העבר
מכיון וביצעת יותר מעסקת נדל"ן אחת ובפרט שבאחת מהם לא היה רווח מיוחד אני מאמין שתבצע את החישובים בצורה הגיונית וישרה, אך לא כולם, או רובם נמצאים במצב הזה ולכן לדעתי הקטנה זה פשוט לא מיועד לרוב המוחלט של הציבור [אני מדגיש לא ש'העיסקא לא מתאימה לכל אחד' אלא היא לא מתאימה לרוב הציבור], אא"כ הם עומדים בקרטריונים שלך..
זו נקודה הנוגעת לנתונים
אומנם ישנה נקודה נוספת והיא יותר נודעת בתהליך הפסיכולוגי של האנשים ככל שהאדם פועל בצורה אקטיבית במסחר גם אם הוא הצליח לבחור את המניות המנצחותת כשהם יורדות הוא חוש שהוא יצליח לתזמן בזמן את המכירה וכך גם את הקניה [משום שהרי י לו ידע והצלחה כבר בנושא], ברגע שהאדם מגיע לשלב הזה השכל כבר פחות פועל, קשה לראות הון שנחתך בעשרות אחוזים תוך פרק זמן קצר וכך העמידות האישית שלו מול ההבנה השיכילית שלא מוכרים בזמם ירידות פוחתת והוא נמצא מזיק לעצמו במודע תוך חוסר יכולת להתמודד עם האישיות העצמית שלו.
התשובה האמיתית לשאלה היא שיש בורא לעולם ולא כל שיקול שנראה הגיוני בהחלט יחזיק מעמד לעתיד, את הדבר הזה קשה/בלתי ניתן לחזות.
הדוגמא האהובה על האנשים היא חברת GM שהיתה מונופול מנצח בארה"ב בשנות ה90 עד כדי כך שהמדינה שקלה לפרק אותה ומאידך אפל שהרבה סברו אז שלא תצליח לשרוד ותראה היכן היא עכשיו
הכוכבים של היום עוד עשרים שנה הם הנפילים של מחר וכן להיפך
בעיני הטבע ההסבר שאין באמת יכולת מקיפה לראות את כל התמונה המלאה, לא כל הנתונים שמציגה החברה מדויקים, אתה לא יודע כמה מתחרים יש לה, איזה גימיק שיווקי ילך איזה טרנד יגבר [זוכר את הספינרים?? למישהו היה צד שזה יהיה כזה טרנד?, יש לך הסבר איך זה הצליח ולמה זה נעלם כעומת שבא], איזה שיווק אגרסיבי יציליח יש מישהו שיכול לחזות דבר כזה?!, אפי' לסקור איזה ראש ממשלה או נשיא תראה איזה 'הצלחות' אנחנו מקבלים כל פעם למרות שזה לכאו' ניתן לבדיקה.
הרעיון של המדד אומר אני לא יודע מה יהיה העתיד אני תופס כל רגע את החברות המצליחות ביחס לגודלן וממשיך איתם, מתעלם בעתיד ומתמקד באופן קבע בגודל ובשווי החברה, את זה קשה לאנשים לקבל.
אנשים לא מסוגלים להבין שהם מוגבלים תמיד יש נטיה פנימית שאם הייתי לומד את התחום הייתי מצליח, צריך קצת פחות גאוה פנימת ולהבין שאנחנו יצור מוגבל שלא מסוגל לראות את התמונה מלאה, ועוד משהו קטן... יש בורא לעולם ודברים לא תמיד מתנהלים עם סדר הגיוני רציף [של ב"ו].
[מישהו צפה את ה7 באוקטובר, מישהו צפה שחיזבלה לא יצטרף למערכה, מישהו צפה תקיפה באיראן, מישהו צפה הפסקת אש עם איראן, וכן הלאה והלאה יכלה הזמן והדוגמאות לא יכלו, הבעיה היא שרטרואקטיבית יש הסברים לכל מה שהיה אבל באותה מידה כל אותם דברים יכלו להתרחש בנקודות זמן שונות או לא להתרחש כלל עם הסברים שונים].
גם באפט שהצליח לנצח את המדד תראה שבשנים האחרונות הפער די מצטמצם ועצם זה שבאפט ועוד כמה שמצליחים כ"כ ידועים זה רק מוכיח כמה זה בלתי יעיל ובלתי ישים, ישנה גם תאוריה שאומרת שזה לא מגיע מיכולת ניתוח מיוחדת אלא שהם פשוט ברי מזל [הם גם הפסידו הרבה רק שיותר עסקאות שלהם הצליחו משהפסידו], תאוריה מעניינת ששמעתיץ
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי,
זה לא הכי מדויק, בפרט בפריסייליפ שנמכרים ב10 90, הרבה פעמים מחירים של דירות באזור שמכרו כמה שנים קודם זולים בכמה מאות אלפי ש"ח, אתה יכול לראות את זה בקרית גת נתיבות ועוד.
הערה נוספת איך אתה מגיע לאותם חוצניקים למכור להם את הדירה שלך, זה לא פירסום ביד 2 או יתד הם אוהבים משרדים מסודרים שעובדים לפי הספר.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
יחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.
יותר קל כלכלית לא תמיד יותר קל אישית....
בעצם גם כלכלית זה לא תמיד יותר קל.
@הגיוני כתב באשכול האמיצים- סיפורי פיננסים אישיים:
האמת שעשיתי את זה כדי לשלם מה שהייתי חייב ל"מעשר כספים",
שבדיוק היה מקביל לאותו הסכום...
אם אפשר לשאול איך הצטבר כ"כ חוב למעשר כספים, האם אתה מפריש כל חודש מה שאתה מרויח מהשכירות למעשרות??
יש נושא שאנשים שוכחים לשם לב והוא הפסיכולוגיה של האנשים בהשקעות.
נכתבו על זה מאמרים רבים, פרופ' פרידמן אף קיבל על זה פרס נובל, אך הרעיון המרכזי הוא שאנשים לא מנהלים את כספם מחמת שיקולים שיכליים גרידא אלא בעיקר עם דפוסי התנהגות שקיימים בהם.
לא היית מציע למישהו למכור את הדירה הפרטית שלו ולהשקיע בסנופי גם אם אתה חושב שזה יותר רווחי, משום שחשוב לנו יציבות, וצריך רוגע כלכלי מסויים, א"א להתנהל בסחרחורת שלמה של כספים גם אם היא נכונה בשכל [בפרט שהיא לא בהכרח נכונה]
תחושת החוב הרובצת תמיד עם הסיכון לנפילה של כל ההשקעה הזאת לא עושה טובה לשום אדם גם ל'אמיץ', מה גם שלא ברור מתי ואיך תצרך לזה.
בבחינת והאלוקים עשה את האדם ישר והמה חישבו חשבונות רבים..
אשמח לצרף לכאן את מאמנים כלכליים נוספים לשמוע את דעתם [ואם פגשו כאלו שניסו להתנהל כך]
@משה-חיים @אבישי-ויינגולד @דוד-גולדברג אם יש מישהו נוסף אשמח שתכתבו.
ראיתי לפני כמה שבועות טור של @fishel על המערבולת הכלכלית שאנשים יוצרים לעצמם בצורת ההתנהלות הזאת.
אשמח אם מישהו יוכל להעלותו לכאן.
בגדול בסביבת ריבית יקרה עם מס של 25 על הרווחים כשאתה לא יודע מתי בדיוק תהיה הנפילה של המדד, לא רואה את זה כמהלך כ"כ @הגיוני, אין כאן מציאה גדולה חוץ מנסיונות ל'נצח' את השיטה הפשוטה של להכניס כסף לשקעה מכח מה שיש לך ולא מכח מה שאין לך.
[וזה מלבד נושאי ההיתר עיסקא שעלו בעבר שיתכן ולא מועיל בהלוואות אלו]
@משכנתא-בקצב-שלך כתב בבנק לאומי מוריד את ריבית הפריים ללקוחותיו בשיעור של 0.25%:
השאלה היא האם יש ללאומי צד להשאיר את ההוזלה גם אם ב"י יכריז על ירידה של 0.25%, שמעתי ממישהו [לא מאומת] שדיבר עם אחד מלאומי שאמר לו שהם שוקלים את זה...
זה בדיוק מה שחשבתי כשהם הודיעו ע"כ
התחושה שלי היא שה'נגיד' שלנו עם כל השיקלולים ושארי בישין שהוא מוציא כל חודש לא יוריד כלום עד שפאוול יבצע את ההורדה הבאה
פאוול נראה כבר שהוא לא כ"כ הרמטי על השארת הריבית כך שאם המצב ימשך כמו שהוא כנראה נצפה במהלך החודשים הקרובים להורדה ואח"כ כנראה שגם ה'נגיד' שלנו יתעורר , אחרי כמה חודשים אני רואה בקלות את בנק לאומי אומר שההטבה נגמרה, זה בדיוק הזמן להפסיק את ההטבה, לא יתכן והם יתנו את ההטבה הזאת לזמן ארוך מדי [בכל אופן הבנק צריך להרוויח כמה שקלים 
], ימים יגידו...
ראשית כל חובה גדולה להודות לבנקל על המעטפת המיוחדת שנתנו לציבור עבור חתונות הילדים, חסרים ארגונים כאלו בציבור הפועלים לטובת הכלל ולא חושבים על טובת עצמם ירבו כמותכם בישראל!
כמה הערות והארות [אם זה לא יצא עדיין לדפוס...]
א הסיבה שהקופות של תשואה כהלכה לא מופיעה שם הוא משום שפחות אנשים מכירים את ההכשר או משום שהם מקילים יותר? [אולי בגלל החרם על כלל?]
ב בנוגע למאמר ההשתדלות אותי אישית זה לא דרבן אותי להשקיע, ראשית כל משום שהכותב אינו ידוע לציבור לא חסרים ת"ח רבים עם השקפות שונות, שנית משום שנכתב שם ששבט לוי לא צריכים להשקיע לחיסכון הילדים, מי לא מרגיש את עצמו ברחבי הכוללים כשבט לוי?, זה הרי מה שחונכנו שזה הסיבה שאנו לא הולכים לצבא.
אישית הייתי מעדיף להביא תשובות של גדולי הדור שעברו כדוג' תשובות שבט הלוי [ח"ד סי' א'] שאותי שכנעו הרבה יותר. [אולי @משהמשה יביא לנו אותה..]
רק מתזכר שוב בנוגע לאזרחים אמריקאים, אחוז האזרחים בציבור שלנו לא קטן [להערכתי לא פחות מ10 אחוז, אך לא עשיתי בדיקה מקיפה לבדוק את הענין לתומו] חובה להדגיש שהשקעות בקופות גמל או בחיסכון לכל ילד מהווים בעיה שעלולה לעלות יותר מהרווח במידה ורשויות המס האמריקאיות יבצעו בדיקה על התיק הזה.
צורות ההשקעה האפשריות אסכם בקצרה
בחיסכון לכל ילד או הפקדה בבנק, או להשאיר במסלול מנייתי ולקחת את הסיכון אך לא מומלץ להגדיל את הסכום ולהכניס כסף נוסף לסיכון.
קרן השתלמות ופנסיה לשכירים בפשטות מוגנים מתקנות אלו ולכן ניתן להשקיע שם ואף להוסיף מטעם עצמנו [בתלוש] כסף נוסף עד קרוב להפרשות המעסיק מעל השיעור במס ואז זה לא יחשב PFIC.
עלות של רכב מורכבת מכמה חלקים
1 ירידת ערך
2 דלק
3 תחזוקה
4 ביטוחים וטסט
ברכב יקר אתה חוסך על פי רוב את עלות התחזוקה אך משלם את זה פי כמה בירידת ערך, גם אם ניקח רכב בן חמש שנים שעשה 50 ירידת ערך עדיים בחמש שנים הבאות הוא ירד ב50 אחוז נוספים, לדוגמא רכב שנקנה ב150 לאחר 5 שנים נרכש ב75 לאחר עשר שנים ידיע לאזור ה30 35 שווה ערך ל8 אלף בשנה ירידת ערך, גם רכב שמעטא לא לוקח כ"כ הרבה על תיקונים.
בשלב הבא בחמש שנים הבאות ערך הרכב יורד בין 2000 ל3000 לשנה, ומשם והלאה זה מאוד משתנה.
עכשיו מהסתכלות רחבה על העלויות שני האופציות הכלכליות ביותר על פניו הם או זול שהוא יקר או יקר שהוא זול דהיינו.
רכב באזור ה30 יכול להיות היברידי [או רכב נורמלי עם התקנה של מערכת גז טובה שאולי אפרט עליה בהמשך] ובמצב תזוקתי טוב יותר כך שעלוות התחזוקה והדלק נמוכות יותר מאידך עדיין בשנים הבאות הוא 'ישלם' על ירידת הערך הזאת בין 2000 ל3000 אלף לשנה.
מאידך ניתן לקנות אוטו באזור ה10 ירידת הערך היא 1000 שקל לחמש שנים הבאות, אך הרכב לא היברידי ואתה זקוק לשלם על הדלק בצורה רגילה וגם תיקונים שקיימים יותר על פי רוב, בהסתכלות הכללית מה עולה יותר ומה עולה פחות קשה לשפוט זה מאוד תלוי איזה רכב קנית ואם היתה רכישה טובה או לא, אך בגדול זה הכיוון שאני חושב.
מילה נוספת על הרכבים הזולים, הרכבים ההיברידים באזור ה30 יש בהם נקודת חולשה שהסוללה הולכת [שווי של למעלה 10 אלף שח] ובד"כ זה כבר ארי קופת הביטוח כך שכל החיסכון מהרכב הלך פייפל עם הוצאה כזו כך שזה שיקול שכדאי לקחת.
שתי נקודות לסיום,
א. הדבר החשוב ביותר כשקונים אוטו זה לא למצוא 'מציאה' אלא למצוא אוטו טוב, אוטו טוב קרי אוטו שיעבוד אצלך ואתה לא תעבוד אצלו, הדבר המרכזי ביותר הוא לבדוק שבוצעו טיפולים בזמן [ואם טופל קודם הזמן עוד יותר טוב], אוטו שלא עובד טיפולים בזמן גם אם הוא בן חמש שנים ועשה רק 40 אלף קילומטר לא הייתי מתקרב אליו, מאידך אוטו בן עשר שעבר למעלה מ300 אלף קילומטר שטופל כמו שצריך בזמן הייתי לוקח אותו בשתי ידים, החלפות שמן הם הדבר הקריטי ביתר לתחזוקה נכונה של המנוע.
ב. לגבי רכבים על גז, הסבה לגז עולה כסף אך החשוב ביותר הוא למצוא מתקין טוב שישה עבודה טובה, מכיר סיפורים רבים על רכבים על גז שהלך ראש מנוע גיר וכו', גם ממתקינים יחסית טובים ולכן ללכת למתקין רגיל בשביל לחסוך בדלק יש בזה הימור מסויים, בנוסף ממה שראיתי הרכבים על גז לא מתומחרים במכירה מה שאומר שהשקעת עוד 5 או 8 אלף על הרכב אך במכירה זה לא נמכר בהרבה יותר ואף קשה יותר לפעמים למכור את הרכב, כך שצריך לקחת בחשבון השקעה של 5 או 8 אלף שח בשביל החיסכון בדלק לזמן שאתה מתכנן להחזיק את האוטו.
דהיינו אם אתה קונה אוטו בן 15 שנה עוד כמה שנים אתה מתכנן להחזיק אותו, אם לא יותר מ5 שנים תבצע את החישוב כמה באמת הגז יחסוך לך מול ההתקנה, אם אתה הולך להחזיק את זה יותר מחמש שנים או שאתה מבצע הרבה קילומטרים בשנה יש מקום לשקול את זה.
לגבי הביטוחים ע"פ רוב ככל שהרכב חדש יותר העלויות פוחתות הגלל מערכות ההתראה הקיימות מאידך ככל שהרכב יקר יותר שמים ביטוח מקיף שעולה יותר, בנוגע לטסטים ככל שהרכב מתישן יותר מחירי הטסט זולים יותר.
למסקנא לפני ההליכה לרכישת אוטו עלינו להסתכל בצורה רחבה על כלל העלויות ולראות מה משתלם יותר מה אני מוכן לשלם תמורת מה ועל סמך זה לבצע את ההחלטות.
שאלת סיום לאחר כל הנ"ל כמה לדעתכם עולה אוטו לשנה [בנסיעה ממצועת של 12000 ק"מ בשנה] 1 ערך 2 טיפולים [כולל החלפת צמיגים ומצבר כל שלוש שנים וכו'] 3 ביטוחים וטסט 4 דלק.????
@ארגון-בנקל
למה קרן השתלמות רק לעצמאיים ולא לשכירים?, יש שכירים רבים שיכולים לפתוח קרן השתלמות ולא עושים זאת
[מכיר אישית ממעסיק שעדכן את הסייעות בכיסתן לעבודה שהם זכאים לקרן השתלמות ואף הוסיף לטרוח שזה שווה זהב וחבל לפספס זאת עד לרגע זה הם לא הגיעו לפתוח את הקרן השתלמות]
בנוסף גם מעסיק שלא רוצה לפתוח על חשבונו אם זה על חשבון העובד הרבה פעמים הוא יאפשר לו זאת
@עומק-הסיכוי כתב באיך מחתנים ב-3 צעדים - הפרוספקט המקיף והמעשי + מאמרים:
לדעתי היות והסיכון להפסד לטווח הארוך כן קיים לא בטוח שמוצדק לשלול אותו לגמרי בחובר
לא הייתי מדגיש שהוא קיים [אין טעם להכניס אנשים שלא מבינים יותר מדי לתרחישים כאלו, גם הבנק או המדינה יכולה לקרוס], כן הייתי מדדגיש שלאור הנתונים שהיו בהיסטוריה אף פעם לא יצאת נפסד לטווח הארוך, אך לא שאין סיכוי להיפסד לטווח הארוך
@ארגון-בנקל
דבר אחד חסר ההדגשה שלאזרחים אמריקאים יש לבחון השקעות שונות
קמתפיטתי על זה השקעות לאזרחי ארה"ב
@בוטח-בה
אני לא נוסע כמו שוד ומכיר את כל הטקטיקות
זה תלוי מאוד מה טווחי הנסיעה, קיץ או חורף, אם מדובר במקומות הרריים או שפלה
אני דיברתי על נסעות סטנדטיות באזורי בשילוב עירוני ובין עירוני [גילוי נאות גר בסביבה הררית]
ביררתי גם אצל רבים שמחזיקים את הרכבים הללו בסביבתי חלקם הודו שזה לא נותן את הצריכה הזאת, וחלקם מסמכים על הנתון שרשום במחשב ולא בדקו מתחנ דלק לתחנת דלק
@עומק-הסיכוי
למי לימוד אופציות מיועד גם למשקיע מתחיל בשוק ההון או רק למתקדמים?
ואם אפשר לשאול מנין מקור הידע שלך או ההכשרה?!
