@חופש-כלכלי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אני מכבד מאוד את דעתו אבל הוא תוקף את דעתי ודעתי מאוד שלילית על המסע היחץ הזה
ודאי לא פרויקט כזה שמוחרים אותו בסוד ורק כאן יש זכות מיוחדת לאנשים לקנות
אני לא קונה את זה
ממש מתנצל אם אתה מרגיש שתקפתי את דעתך עברתי על ההודעות האחרונות שלך כאן וממש לא נראה לי שתקפתי... אם כתבת משהו מזמן אני לא זוכר.
לעצם העניין: באמת שזכותך לברוח מכזה פרויקט
אבל מכיון שהמטרה שלי לתת לציבור את מה שלמדתי על בשרי אסביר באריכות מהי מכירה שקטה.
בפוסט הזה אסביר באופן כללי, ובפוסט הבא אסביר למה בעיסקה הזו אני לא נותן פרטים.
תוכל לבדוק ולברר את הדברים עם כל איש נדלן.
שתדע שהעיסקאות הטובות ביותר בשוק הנדלן נעשות בשקט.
וזה מה שנקרא באמת פריסייל, לא הפריסייל המזוייף שנמכר במודעות ענק, אלא הפריסייל האמיתי השקט.
גם לי זה היה נשמע תרמית כשהתחלתי להכנס לנדלן ואחר כך הבנתי את הרעיון.
אם אתה לא מאמין לי שדירה שנמכרת בשקט היא עיסקה טובה תראה איך זה מוזכר בדרך אגב בכלכליסט על פרויקט יוקרה לחרדים חוצניקים במרכז ירושלים, כאן תוכל לקרא על שיווק שקט של חברה גדולה כמו ישראל קנדה בכתבה בכלכליסט:
"ישראל־קנדה מכרה כ־100 דירות בפרויקט מידטאון ירושלים, שנבנה במתחם בית החולים לשעבר שערי צדק, כך נודע ל"כלכליסט". שיווק שקט למקורבים החל רק ברבעון הנוכחי, על כן ההצלחה של החברה בולטת במיוחד על רקע אחד המשברים החריפים שחווה שוק הנדל"ן ב־20 השנים האחרונות. קצב המכירות הגבוה הושג, בין היתר, משום שהחברה מכרה עשרות דירות לחרדים, רבים מהם תושבי חו"ל."
חברה שרוצה ליווי בנקאי צריכה למכור סך מסוים של דירות בשביל להראות לבנק שהפרויקט כדאי והמחירים שבו הגיוניים, אחרת הבנק לא נותן ליווי.
ומכיון שהקבלן לחוץ מאוד לקבל את הליווי הבנקאי גם בשביל המימון וגם בגלל חוק המכר שלא מאפשר לו לגבות כסף מלקוחות יותר מ 7% לפני שיש לו ליווי
הוא צריך למכור מהר סך מסויים של דירות.
אם מדובר במשהו מאוד מאוד מיוחד ואטרקטיבי
למשל שכונה חרדית ישנה שיש בה ביקוש אדיר, ויש קבלן שבונה שם בניין אחד או שניים,
הוא לא צריך אפילו לפרסם ובוודאי שלא להוריד מחיר.
אבל פרויקט רגיל שצריך למכור הרבה דירות בהתחלה חייב להוריד מחירים.
ואם הוא יוריד מחירים הוא יפגע בשם הטוב שלו.
לכן יש כמה שלבים יש שלב של מכירה שקטה - שמקובלת מאוד בחברות בנייה גדולות כמו שיכון ובינוי אאורה אזורים ישראל קנדה ועוד
שבו מוכרים בשקט לעובדי החברה ומקורבים וכן למתווכים שהצליחו ליצור קשרים עם החברה ועוד כל מיני.
אחר כך יש שלב הפריסייל שהוא כבר לא כל כך שקט יש משרד מכירות רשמי וכל לקוח שמגיע לבד כי הוא ראה את אתר הבנייה ומשרד המכירות מקבל את המחיר של הפריסייל אבל עדיין לא מתחיל השיווק.
בתחילת השיווק יש מחיר בסיסי שעולה בכמה אחוזים מידי תקופה לפי מצב המכירות בפרויקט ולפי המצב בשוק הכללי.
כיום כמובן שברוב הפרויקטים המחיר לא עולה כי אין מכירות והדירות תקועות.
פרויקט שמעלה מחירים זה מראה שהוא חי, נכון שהקבלן עושה את זה, אבל יש לו פיקוח של הבנק המלווה והוא לא יכול לעשות מה שבא לו, ולכן כתבתי שבעיסקה שלי עלה המחיר זה מראה שהפרויקט נמכר וכיסיתי כבר חלק מההוצאות, ולא רציתי לכתוב את זה קודם כי יגידו שזה שיווק אגרסיבי, אבל אחר שכבר כתבת ככה אז אומר לך שצפויה עוד העלאת מחיר של 3% בינואר,
ולעניות דעתי אם עכשיו הם יצליחו למכור בחול הרבה דירות הם יעלו ב 6% בינואר, אבל זו רק הערכה שלי.
אם אתה רוצה להבין יותר טוב מהו גורם מלווה, תקרא את הכתבה שהביא הרב @סמארט-הון שליט"א.
נקודה נוספת לא כל החברות עושות את זה בשביל לקבל ליווי בנקאי - החברות הגדולות שהזכרתי קודם יכולות להתחיל פרויקט גם בלי הליווי יש להם מספיק כסף ושומן.
אבל בגלל שהם חברות שנסחרות בבורסה כל דירה שלהם שנמכרת נספרת בבורסה.
והרווח שלהם מזה שווה הרבה הרבה יותר, מההנחה של כמה מאות אלפי שהם עושים ללקוח במכירה השקטה - ולכן זה משתלם להם.
תראה למשל צילום מסך מכתבה בגלובס איך סופרים כל חברה.
בקיצור יש דברים שנראים למי שנמצא מחוץ לשוק כתרמית, והאמת היא שאלו הם העיסקאות הגדולות.
כמובן שמי שלא מבין ולא מגיע אחרי יעוץ מקצועי יכול ליפול בזה בקלות ולעשות שטויות.
למשל יש מכירות שקטות שהם הכי הכי משתלמות אבל גם מסוכנות והם מאוד מקובלות בבני ברק.
קבלן קטן שאין לו מי יודע מה הרבה כסף קנה שטח.
בשביל למממן את קניין השטח והפיתוח לפני תחילת הבנייה הוא צריך הרבה כסף ועדיין הוא לא יכול לקבל ליווי בנקאי.
מה הוא עושה?
מוכר במחירי טרום בנייה.
ככה מכרו המון דירות בפרויקט שנבנה לפני כמה שנים מאחורי התחנת דלק בכניסה לב"ב ובפרויקטים רבים בפרדס כץ
הסבר קצר: חוק המכר מאפשר לקבל תשלום מהלקוח רק אחרי ליווי בנקאי, לפני זה מותר רק 7% .
אז מה עושה אותו קבלן.
עושים הסכם שהוא לא ממש חוקי ונקרא הסכם הלוואה, זה לא עבירה על החוק אבל אין לזה הגנה של חוק המכר.
הקונה של הדירה "מלוה" לקבלן כסף ובתמורה הקבלן מתחייב לתת לו דירה בגמר הבנייה.
אבל כיון שאין לו ליווי בנקאי הקבלן נותן כל מיני בטוחות אחרות כמו מישכון על החברה שלו אצל רשם המשכונות ועוד.
הסיכון הגדול שאם הקבלן פשט את הרגל הלקוח נשאר במקרה הטוב עם זכויות בקרקע וזהו.
אבל מי שמבין בשוק ויודע לזהות קבלנים יציבים ויכול לקחת סיכון של הפסד, עושה את העיסקאות הללו ומרוויח המון.
אם תשמע על מישהו כזה ודאי שתגיד לו לברוח מהר.
אני אשאל אותו אם הוא מבין בנדלן או שיש לו מישהו במשפחה שמבין בנדלן ומלווה אותו ואם כן אסביר לו את הסיכון אבל ממש לא אומר לו לברוח.
עד כאן על רגל אחת על מכירה שקטה.
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}