הפורום הכלכלי החרדי הראשון

ראה דיון באשכול נוסף בעניין

@הקול-השפוי כתב בהצעת חוק: מענקים לרכישת דירה ראשונה בירושלים:

אשמח אם מישהו יסביר לי מה ההיגיון בחוק הזה.

מי שחתום על הפסקת מענקי המקום לדירות בפריפריה הוא נתניהו כשר אוצר בשנת 2003 בערך,
הוא שינה את התפיסה בנושא מצד המדינה
אין שום סיכוי לחוק כזה לעבור, זה שוה פרסום בציבור החרדי הירושלמי, ואין צורך לחפש מה ההגיון בחוק.

@צמיחה כתב במינוף על ידי הלוואות מחברות הביטוח:

אשמח שתעלה קישור לפוסט.

אולי לזה הוא התכוון ???
מינוף פיננסי – תשואה של 50% כמעט ללא הון עצמי

@ניסן-עציוני כתב בירידות מחירים בחריש למרות התחרדות העיר דירת 4 חדרים חדשה עם מחסן וחניה בפחות מ1.4 מיליון:

אם לומר את האמת, הכשלון רשום על שמם של אנשי חריש, נראה שנוח להם במצב.
מה ההיגיון למען השם, שבנתיבות מוכריםב אותם מחירים ויש כנסים להצטרפות ולמעבר לשם מכל רחבי הארץ, כשהפוטנציאל של נתיבות הוא מוגבל, למה השוק מאפשר שיווק ישיר של דירות באופקים או במקומות אחרים בארץ.

בזמן שבחריש, לו היתה ישיבה אחת מכובדת מאגדת מספר יפה של בוגרים למעבר, נכנסים לדירות חדשות ובנויות, בעיר חדשה לחולטין, עם אפשרות לשכירות במחירים מגוכחים בשלב הראשון, עם מוסדות קיימים ובתי כנסת.

אין לי ספק שלו היתה ישיבה אחת רצינית מאגדת קבוצה ניכרת של בוגרים רציניים, שיעברו לעיר, יפתחו בית כנסת, יפתחו כולל, ואולי גם לאט לאט מוסדות, כששוב, אין צורך לעשות הכל מיד, כי הכל כבר קיים, לאט לאט היו מצטרפים רבים למעבר לעיר הזו.

חשבתי הרבה על הדברים של הרב @ניסן-עציוני הללו
ולעניות דעתי חסר כאן מישהו עם אינטרס כלכלי.
בנתיבות יש יזם שבונה, וכך גם בכל מקום שיש שיווק עם רבנים - למעט מקומות כמו עפולה של הציבור השמור שמספיק לו המלצה של רבנים ולא צריך שיווק עם כסף.
אולי אם הקהילה בחריש תחתום שהיא עובדת רק עם מתווכים מסויימים ומי שרוצה להצטרף בקהילה קונה רק דרכם, הם יוכלו להשקיע כסף בשיווק העניין???
ולארגן תמיכה של רבנים

@א-מייבין
מינוף פיננסי לאמיצים

@טריידר כתב בהאם יחד עם גדולי הרבנים ניתן לשכנע זו"צים לעבור לחריש עם תעסוקה נוחה לנשים, במקום טאבו משותף בב"ב?:

@ia90990 כתב בהאם יחד עם גדולי הרבנים ניתן לשכנע זו"צים לעבור לחריש עם תעסוקה נוחה לנשים, במקום טאבו משותף בב"ב?:

יקח שנים להזיז את חלקם.. במיוחד שזה דירות חדשות שרק קנו אותם...

בפרט שאין בקרבת העיר חלופה ראויה במחיר דומה...

(חדרה ופרדס חנה הם יישובים ישנים עם אוכלוסייה מבוגרת יותר, וגם המחיר הוא תוספת חצי מיליון ומעלה)

החלום שחריש תהיה עיר חרדית, אכן נגנז מזמן...
אבל אין שום סיבה שהקהילה החרדית שם תהיה קטנה כל כך.
עם תנאים כאלו היא יכולה להכפיל ולשלש את עצמה.
לא נשמע שקשה לקנות שם דירות, ויש גם פרויקטים חדשים, כך שחילונים ותיקים יכולים לקנות דירות חדשות יותר בעיר.
ואין צורך לנייד אף אחד......
התנאים המיוחדים של העיר:
קירבה למרכז
קירבה לערי השרון הגדולות עם שפע תעסוקה.
עיר חדשה.
מחירים שפויים.
בסיס קהילתי ומוסדות קיימים.

@שואף-ליותר התכוונתי לשאול האם הפוסט הקודם שכתבת הוא בגלל שאתה גר במרכז ולא בפריפריה כמו רוב הכותבים כאן....

@הקול-השפוי כתב בהצעת חוק: מענקים לרכישת דירה ראשונה בירושלים:

הצעת חוק דומה הוגשה על ידי ח"כ פרוש ואושרה בשנת תשס"א, והייתה בתוקף למשך למספר חודשים לפני כעשור, אז זכו מאות משפחות לקבל את המענק בעקבות רכישת דירה בירושלים. למצער, בהמשך החוק בוטל, וכעת ח"כ פרוש מבקש לחוקק אותו מחדש.

במחילה מכבוד הרב פרוש.
לכתוב שהצעת החוק אושרה בתשס"א והייתה בתוקף למשך למספר חודשים לפני כעשור, ועכשיו מגישים אותו מחדש...
א. זה לפני יותר מעשרים שנה ולא עשור.
ב. באותה תקופה כל זוג צעיר שנישא קיבל מענק - אני אישית קיבלתי 27 אלף ש"ח - סתם כי זו הדירה הראשונה שלי...
והיו מענקי מקום לערים באזור עדיפות לאומית כמו בפריפריה
וגם בקרית ספר קיבלו מענקי מקום גבוהים מאוד מאוד.
ח"כ הרב פרוש הצליח להגדיר את ירושלים כמקום עם עדיפות לאומית.

הסיבה שהחוק בוטל היא ככל הנראה בממשלת השינוי הראשונה, נתניהו כשר אוצר ביטל את כל המענקים, והוציא את שוק הדיור לתחרות חופשית.
מאז איש לא חולם אפילו לתת מענקים סתם לזוגות - המקסימום זה הנחות על מחיר הקרקע במחיר למשתכן.
אין לי ברירה אלא לכתוב שלהגיש את ההצעה הזו, ולכתוב שהיא הייתה בתוקף בעבר זה כמו זריית חול בעיני הציבור - במחילה.

@ניסן-עציוני
אני מצטער לומר שלא הבנתי מה השבת לשאלתי.

אודה שלא הקשבתי מעולם לקווים של איצ'ה וכדומה ואני לא יודע איך הקמפיין הזה עבד ועל מה דיברו שם.
שמעתי שדיברו נגד משווקים שמכרו 20/80 למי שלא יכול לסיים את העיסקה בלי להסביר לו מה המשמעות והפילו בכך רבים.
זה דבר חשוב מאוד מאוד.
השאלה היא האם הקמפיין היה תשקיעו תצליחו אבל תעשו את זה נכון
או שכמו שנראה מהתוצאה המסר שיצא מהקמפיין היה המתווכים מפילים אותכם תברחו מהם כמו מאש.

ושוב נשאלת השאלה.
אם ארגון בנקל הנגיש אפשרות השקעה פסיבית ובטוחה שלא הייתה קיימת עד היום.
למה אי אפשר לעשות אותו דבר בנדלן.
גם ערבים וקופת העיר משקיעים בנדלן תחת פיקוח צמוד של הרב סילמן, למה כל הציבור לא יכול להנות מזה????

במקום שיעקב רייניץ יהיה כתב בהמודיע ויועץ מהצד.
שיקים את מחלקת נדלן בבנקל תחת פיקוח צמוד של דיינים ויושבי על מדין.
ויתן לכל הציבור להשקיע בהשקעות הכי טובות בשוק בצורה בטוחה ומפוקחת.
שזה דבר שלא קיים היום.
יש הרבה ארגונים שעשו מהפכות בציבור
כמו עזר מציון יד שרה קופת העיר וכן גם הגמח המרכזי בשנים הטובות...
גם ארגון בנקל מתחיל שינוי יפה בשוק ההון.
ואם הוא יקח על עצמו גם פיקוח בנדלן, או שמישהו אחר יעשה את זה הוא ירשם בדפי ההיסטוריה כמו קופת העיר.

Spoiler

@אלון-דוד כתב בהאם ניתן לשכנע זוצי"ם לעבור לחריש?:

תבדקו כמה זמן הנסיעה הממוצעת מקריית ספר לבני ברק ומחריש לבני ברק,
הפער יעמוד בממוצע על 10 דק'
בעוד חצי שנה תהיה מוכנה כניסה חדשה שתוריד עוד 2 דק
הרחבה כביש ל 4 נתיבים שלפני שנה התחילו העבודות על זה,
וביום שיחברו את העיר לכביש 6' זה יוריד 8 דקות נוספות מרחק הנסיעה מב"ב לחריש יעמוד על 32 דק' בלבד.
נוסף בעוד פחות משנה תתחיל לפעול ליד חריש תחנת רכבת "חדרה מזרח" שתוביל במהירות לבני ברק, בנוסף לזה בעתיד הקרוב תהיה רכבת מתוך העיר עצמה.

אז אולי תתן הסבר הגיוני מדוע הקהילה הזו לא מתקדמת????

@ניסן-עציוני כתב בהשקעות במגזר החרדי: סוף עידן התמימות?:

בעיני השקעה בנדלן היא לא השקעה מפוקפקת, היא נהדרת,

מאוד מאוד מאוד מרענן לשמוע דעה כזו כאן בפורום....

@ia90990 כתב במגורים בפריפריה - רשות הרבים:

צודק בהחלט!!
יש אווירה מטורפת של נסתדר עם עבודה מאשר נסתדר עם דברים אחרים...
רק לסבר את האוזן.. היה לנו איזה שיקול שאשתי אולי הייתה צריכה ניתוח מסוים [לפי חוות דעת של רופא מומחה מסוים] והיו לנו 2 שיקולים
א. אשתי התחילה עבודה חדשה בעיר שלנו באמצע השנה הראשונה לעבודה וזה לעזוב לחצי שנה התאוששות לפחות
ב. זה הפסקה רצינית של כמה שנים לעניין הרחבת המשפחה הלאה..
ושאלנו את ר' משה הלל והוא אמר שהשאלה השניה בכלל לא שאלה..
[ מבחינת לדחות את זה אפ' בשנה.. בשביל בריאות ]
ובשאלה הראשונה הוא התחבט במשך 10 דקות עם עצמו עד שענה שאפשר לעשות וה' יעזור [ברוך ה' בסוף לא היה צריך ניתוח..]
ומזה למדתי לעצמי כמה דברים.. וההכי חשוב שביניהם הוא כמה חשוב שיש עבודה קבועה לאשה, שזה כל העוגן של הבית מכל הבחינות...

@אני-חושב כתב במגורים בפריפריה - רשות הרבים:

אני עליתי לרב סילמן להתיעץ היכן לקנות דירה ע"פ הנתונים הכלכליים שלי והוא ענה ללכת לפרפריה איפה שיש עבודה לאישה... לא איפה יש קהילה , לא איפה יש תחבורה...

@טריידר כתב במגורים בפריפריה - רשות הרבים:

היטבת מאוד להגדיר!

כמדומני, בציבור הליטאי הכל משמים...

גם חוסר אחריות על בחירת מקום מגורים לפי סיכוי תעסוקה ריאלית,

גם לרכוש דירות עם משכנתא פי שתים מההנסה החודשית הוא כי הכל משמים,

גם חוסר ענין מוחלט בבחירת מקום מגורים עפ"י רמת מערכת הבריאות או בית חולים בקרבת מקום,

וכמו גם חוסר בירור ועדיפות למקום מגורים בקרבת חינוך מיוחד חרדי (מגן שפה, לגן תקשורת, לדאון),

הכל בידי שמים חוץ מיראת שמים, ועל כן אכן הדבר היחיד שנשאר לבדוק, הוא אופי הקהילה....

חשוב שתדעו שיש כאלו שחושבים אחרת מרוב הציבור כאן בפורום.
רק בשביל הידיעה....
מייל שקיבלתי היום מהגב' חיה ברדנווין:

"אולי עדיף לשים את הכסף בשוק ההון?"

ככה התחילה השיחה עם ר’ שמעון ואסתר.

זוג חכם, חרוץ, שמנסה לעשות סדר בחיים הכלכליים.

יש להם חסכונות – ש300,000 ש"ח.
והם מתלבטים, כמוך, כמוני, כמו כולם.
מה עדיף בעצם? שוק ההון או נדל״ן?

חייכתי. אמרתי להם:
“בואו נסתכל על עובדות, לא על תחושות.”

לפני עשר שנים היה לי זוג בדיוק כמותכם,
הם קנו דירה קטנה בשכונה צדדית בירושלים.
שילמו אז, כולל כל ההוצאות, 1.15 מיליון ₪.
הביאו 300 אלף ₪ הון עצמי.
את השאר – משכנתא.

והיום?
אותה דירה נמכרת בכ-2.3 מיליון ₪.
שזה רווח של בערך 1.15 מיליון ₪.
על ההון העצמי בלבד – זו תשואה של כמעט 380% בעשור.

בואו נשווה:
אם אותם 300,000 ₪ היו מושקעים בשוק ההון,
עם תשואה ממוצעת של 7.5% לשנה,
הם היו שווים היום בערך 600 אלף ₪.

רווח יפה, אבל רחוק מהתוצאה של נדל״ן.

אחד ההבדלים בין שוק ההון לשוק הנדל"ן הוא המינוף.

או במילים פשוטות- האפשרות לקחת משכנתא.

בנדל״ן – אתם מרוויחים על עליית ערך של מיליון שקל, לא על 300,000 ש"ח.
והנכס מוחשי, מושכר, עובד בשבילך.
גם אם יש האטה, גם אם יש משבר – הדירה שם.
הקרן לא נעלמת חלילה עם משבר כלכלי, כמו שקרה לי לצערי.
תמיד ניתן להשכיר אותה.

אסתר הסתכלה עלי ואמרה:
“אבל גברת ברנדויין, אומרים שהשוק של היום זה לא כמו של פעם.”

חייכתי שוב.
“אסתר, גם לפני עשר שנים אמרו לי את זה.
אותם אנשים, אותן מילים, רק תאריך שונה.
מי שפעל אז – הרוויח.
ומי שחיכה… עדיין מחכה.”

מה כן?

מינוף, משכנתא הוא כלי מאד מאד חזק.

או שהוא מעיף אתכם קדימה, או חלילה, מרסק אתכם.

לכן, צריך להשתמש בו מאד בזהירות.

בפרט בתקופה הזו צריך לקחת רק משכנתא שמותאמת ליכולות שלכם.

לזמן בו אתם צריכים את הכסף ולסיכונים שאתם יכולים לקחת על עצמכם.

ההחלטה הנכונה מתחילה בשלב של הבירור.

אם אתם רוצים להבין כמה באמת נכון לכם לקחת,
ואיך להפוך משכנתא לכלי שמקדם אתכם ולא מכביד .
מוזמנים לפגישת ייעוץ אישית שבה נעשה יחד סדר, מספרים וראייה קדימה.
בצורה אחראית, רגועה, וחכמה.

@תיווך-בית-שאן כתב בהאם ניתן לשכנע זוצי"ם לעבור לחריש?:

אין לי בעיה שמשוקים את חריש אני מכיר מקרוב ואוחז מהמקום שבסוף יהיה עיר חרדית [מי שרוצה אני יכל לפתוח נושא אחד לאחד]
אבל לצייר את חריש כמקום הרבה יותר טוב בגלל קירבה שבבוקר לוקח באטבוס לת''א שעתיים ואם אתה רוצה להגיע לרכבת בבנימינה וכדו' שבעיקרון זה 10 דקות זה מגיע להרבה הרבה יותר נכון שהכביש פתוח זה 40 דק' מב''ב אבל לגבי עבודה אין שום עדיפות שם ואני יודע על הרבה שעזבו ועוזבים בגלל סיבה זאות
אז אם רוצים לשווק את המקום זה מקום טוב שיתפתח אבל להגיד ששם הרבה יותר טוב מעפולה וכו' ממש לא

א. מאוד נשמח אם תפתח את הנושא אחד לאחד
ב. צריך להסתכל במפה ולראות את הערים הגדולות הקרובות לחריש ומה קרוב לעפולה...
כדי שיהיה אפשר לראות את הערים הקרובות נאלצתי להקטין את המפה של עפולה....
וגם אחרי זה רואים שהערים הקרובות גם הם ערי פריפריה עם קושי תעסוקתי משלהם

יכול להיות שחריש באמת לא מפותחת בתעסוקה כמו במרכז ממש, אבל לא יתכן לומר שהיא דומה לעפולה. זה פשוט לא מציאותי, היא נגישה לחדרה לנתניה וגם לא ממש רחוקה מחיפה.
מעפולה המרחק גדול והכבישים גם לא משהו....

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(ואל תתחילו להתווכח
איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

לגופה של עיסקה:
עיסקה טובה לא בונה רק על העלייה הכללית של מחירי הנדלן.
וגם הנחה ממחיר שוק זה לא מספיק בכלל
צריך משהו בעיסקה עצמה שיש בו רווח טמון לעתיד, עם חישוב ודאי של נתונים של העיסקה עצמה מול דברים אחרים בסביבה, או בעקבות פיתוח צפוי.
יש המון דברים שיודעים שיתייקרו בהמשך, אבל בתחילת הבנייה הם זולים יותר מכל הסביבה.
כמו שכונת יוקרה ענקית שנבנית בבת אחת, ומכיון שהיא באמצע בנייה ויש תחרות כולם מוכרים הרבה פחות מהמחיר של שכונת יוקרה סמוכה קיימת, ויש עוד הרבה דוגמאות.
מי שבנה רק על עליית מחירי הנדלן, ובפרט באיזור הדרום, כבר היו המון מקרים של הפסדים רח"ל.
אני מאמין שגם הם אם ימתינו ירוויחו בסוף ואם ידעו לכלכל את צעדיהם היטב יכול להיות רווח גדול בעוד כמה שנים.
אבל אם אתה מחפש לעשות סיבוב ולצאת עם רווח.
בעיסקה הזו חסר הדבר המרכזי.
עליית המחירים הכללית יכולה להיות מכפיל כח לעיסקה אבל אסור בשום אופן לבסס עליה את העיסקה.
למשל מה יקרה אם בעוד שנה המדינה תחליט לספח שטחים של מושבים לנתיבות ותכפיל את גודלה וההצפה שם תהיה ענקית???
כשיש בסיס טוב לעיסקה ואיש מקצוע טוב בודק את האופציות בסביבה ויודע שאי אפשר להציף שם בנייה ויש ודאות לעליית מחיר גם בלי קשר למחיר השוק, אז אפשר להתחשב גם במחיר השוק.
בהצלחה במציאת עיסקה טובה באמת.

@הקול-השפוי כתב בכסיף: עיר חרדית חדשה בקנה מידה של בני ברק - יוצאת לדרך:

יש לציין כי הקמתה של העיר כעיר חרדית נתפסת כמשגה לא רק בקרב חלקים בהנהגה החרדית, אלא בקרב גורמים רבים נוספים, הסבורים כי בכך שתשלח אלפי משפחות מרובות ילדים ומעוטות הכנסה להתגורר בפריפריה הרחוקה שבה גם כך קיים היצע מוגבל של מקורות תעסוקה – תקים המדינה במו ידיה את מוקד המצוקה והעוני של העשורים הבאים. בנוסף לכך טוענים גורמים שונים כי מדובר במהלך העומד בניגוד גמור למאמצי המדינה להביא לשילובה של החברה החרדית בשוק העבודה.
כך למשל, בדו"ח השנתי האחרון שהוציאה בנק ישראל, הזהיר במפורש מפני התוכניות להקמתה של כסיף: "כאשר אוכלוסייה מרקע חברתי כלכלי חלש מהגרת לפריפריה מרוחקת ממוקדי תעסוקה, הדבר עלול להרע את מצבה", נכתב.

פשוט לקרא ...

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪.

לפני חישוב עליות הנדלן והריביות ולפני ההשוואה לשוק ההון.
שאלה פשוטה.
אם רושמים ע"ש ילד, ז"א שהוא בן 18
הכוונה להחזיק את הדירה לעוד 7 שנים כשהילד בן 25....
אם מדובר בבת אני מניח שהכוונה שהבת תמכור את הדירה בגיל 25 ותקבל ביד לפי החשבון שנכתב כאן:

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.

בהנחה שהמחותן לעתיד יסכים עם זה.
ובהנחה נוספת שהחתן לעתיד לא ירצה למכור את הדירה שנה וחצי לאחר האיכלוס, גם אם אתה חושב שצריך להמתין כפי שכתבת

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

לא בטוח שהחתן שלך יחשוב כך, ויכול להיות שהזוצ ירצה למכו קודם לקנות משהו משלהם, או שהם לא ירצו למכור....
כל זה אם מדובר ברישום ע"ש בת בגיל 18.
אם מדובר בבן לא הבנתי את התוכנית.

@שששששש כתב בעיר חרדית חדשה בקנה מידה של בני ברק - יוצאת לדרך:

הדבר היחיד אולי שיפתח את האזור זה רכבת טובה למרכז

יש תוכנית כזו עד ל 2040 ....
רכבת באר שבע - ערד

יש אופציה ששמעתי שמאפשרת גם לבעלי דירה לקבל משכנתא כמו מחוסרי דיור
אבל צריך לשלם מס רכישה.
קונים דירה להשקעה על הנייר עם "כוונה ברורה" מלכתחילה למכור את דירת המגורים
ומצהירים בקניה של הדירה להשקעה על מכירת הדירה למגורים.
מקבלים משכנתא 75% על הנכס הנרכש.
אם לאחר שנה וחצי מהאיכלוס של הדירה להשקעה לא הצלחתם למכור את דירת המגורים,
או שהמחיר שחשבתם שתקבלו עליה לא התאים לכם. ולכן לא הצלחתם למכור או מכל סיבה אחרת שבגללה לא מכרתם.
אין בזה בעיה חוקית
אתם מודיעים לרשות המיסים שלא הצלחתם למכור.
ומשלמים מס רכישה 8%.
זה בדרך כלל לא שווה, אבל יש מקרים נדירים שזה שווה.

@מזומנים כתב בכסיף: עיר חרדית חדשה בקנה מידה של בני ברק - יוצאת לדרך:

המדינה (מנהיגיה)בעצם הדירו את החרדים מהמרכז

המחירים הגבוהים במרכז הם גם לחילונים, וגם חילוני שאין לו כסף למשכנתאות ההזויות במרכז צריך ללכת לפריפריה.
לא בכל דבר "הרשעים" אשמים.